הלוואת זכאות (הלוואה מוכוונת)

קיצור עממי: הלוואת זכאות, זכאות

מגבלות רגולטוריות בבניית התמהיל: בסעיף 7 במסמך מגבלות למתן הלוואות לדיור שמפרסם הפיקוח על הבנקים, חובה שסך הכספים במסלול ק"צ ו/או קל"צ ו/או זכאות יהיה מעל 33% משווי המשכנתא שלכם. לדוגמה, אם יש צורך במשכנתא של מיליון שקלים, אז לפחות שלוש-מאות שלושים ושלוש אלף שקל מתוכם חייבים להיות מורכבים מהמסלולים שציינו לעיל.

מה משפיע על הריבית של הלוואת הזכאות:

נביט כעת בגרף המציג את הפיזור של ריביות במסלול זכאות. הנתונים הם מהתקופה האחרונה והתקבלו מלקוחות שלנו או אנשים המשתמשים במערכת שלנו. ניתן גם להתעדכן בריביות העדכניות ביותר ובתמהילים העדכניים בפורום המשכנתאות

אוקיי, מוצג הפיזור של הריביות כפונקציה של שנים ושל אחוז המימון. ציר ה-X מייצג את השנים בהלוואה וציר הY מייצג את הריביות שהתקבלו. כמו כן יש גם צבעים שונים – ירוק/אדום/כחול. הצבעים הללו מציינים את אחוז המימון.
מגרף הפיזור ניתן להסיק את התובנות הבאות:

• • הגורם בעל ההשפעה הגבוהה ביותר על הריביות במסלול זה הוא משך חיי ההלוואה. אם נרצה להוריד את הריבית, פשוט נקצר את משך השנים. תשומת לב, שבגלל התנאים של ההלוואה, הריביות לא יכולות לעבור את ה 3% לשנה.
  • זו ההלוואה היחידה שאינה תלויה באחוז המימון שלכם. גם גברת כהן מחדרה וגם גברת אריסון ממושב היוקרה שבשרון מקבלות אותה ריבית על ההלוואה הזו. אנחנו תכף נבין למה זה בעייתי.

האם יש עמלת פרעות מוקדם כשנפרע את הלוואת הזכאות:

לא. אין תשלום עמלת פרעון מוקדם. סעיף 2 בצו הבנקאות מציין באופן מפורש שאין תשלום על פרעון ההלוואה הזו. גם לא עמלה תפעולית, גם לא עמלת אי הודעה. כלום!

מה היתרונות של הלוואת הזכאות:

יש להלוואה הזו כמה יתרונות, שלא קשורים בהכרח למבנה שלה אלא לכך שהיא בעצם הטבה מהמדינה.

יתרון ראשון: הנחה בעמלת פרעון מוקדם של הלוואות אחרות. כלומר, אם יש לנו הלוואת זכאות בתמהיל, נוכל לקבל הנחה בעמלת פרעון מוקדם בעת פרעון של ההלוואות האחרות בתמהיל שלנו, אם יהיו כאלה. זה קצת מסובך, אבל ההנחה הולכת ככה (המקור – בסעיף 8 בצו הבנקאות, התשס"ב. אפשר לקרוא את זה בצורה יותר נוחה וברורה בחלק י' סעיף 3 לתדריך למשכנתא של בנק מזרחי :

• • עברה פחות משנה מאז שלקחנו ההלוואה, וכעת נרצה לבצע פרעון? אין הנחה!
  • עברה יותר משנה ופחות משנתיים מאז שלקחנו ההלוואה, וכעת נרצה לבצע פרעון? נקבל 10% הנחה (אם אכן קיימת עמלה)
  • עברו יותר משנתיים ופחות משלוש שנים מאז שלקחנו ההלוואה, וכעת נרצה לבצע פרעון? נקבל 20% הנחה (אם אכן קיימת עמלה)
  • עברו יותר שלוש שנים ופחות ארבע שנים מאז שלקחנו ההלוואה, וכעת נרצה לבצע פרעון? נקבל 30% הנחה (אם אכן קיימת עמלה)
  • עברו יותר מארבע שנים מאז שלקחנו ההלוואה, וכעת נרצה לבצע פרעון? נקבל 40% הנחה (אם אכן קיימת עמלה)

אגב, רק לציין, שאם אין  הלוואת זכאות בתמהיל, עדיין יש זכאות להנחה בעמלת פרעון מוקדם, במקרים הבאים:

• • • עברו יותר משלוש שנים ופחות מחמש שנים מאז שלקחנו ההלוואה, וכעת נרצה לבצע פרעון? נקבל 20% הנחה (אם אכן קיימת עמלה)
    • עברו מעל חמש שנים מאז שלקחנו ההלוואה, וכעת נרצה לבצע פרעון? נקבל 30% הנחה! (אם אכן קיימת עמלה)

היתרון השני של ההלוואה הזו: הנחה בשמאות. קיום של הלוואת זכאות מעניק לכם הנחה בתשלום לשמאי (כחלק משלב הבטחונות). לצערנו, חלק מהשמאים.ות "לא מכירים" את ההנחה הזו. האמת, לא הצלחנו, למעט בפירוט ללווה של בנק אגוד למצוא איזכור שלה.

מה החסרונות של הלוואת הזכאות:

מתוקף היותה צמודה למדד המחירים לצרכן, ההחזר עליה משתנה מדי חודש בחודשו (בהתאם לדיווח של הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה – הלמ”ס). אם הלמ”ס מדווח שמדד המחירים לצרכן עלה ב0.1% אז ההחזר של המשכנתא יעלה ב0.1%. החיסרון המהותי כאן הוא שאפקט העלייה הוא בריבית דריבית. כלומר, אם גם בחודש לאחר מכן, המדד יעלה ב0.1% אז ההחזר יעלה שוב פעם ויתבסס על ההחזר שעלה כבר בחודש הקודם!

מה הטעויות שנעשות בשילוב הלוואה זו:

משלבים אותה שלא לצורך, סתם כי מגיע. זו הייתה כוונה מאוד יפה של המדינה לנסות לעזור כך, אבל בפועל זה התפספס לחלוטין. מהסיבות הבאות:

• להוציא את התעודה שתאפשר  לקבל את ההלוואה זה סיוט. הבנקאים יעשו לכם את המוות כדי לקבל את התעודה, ואחרי שתתחילו את הפרוצדורה, זה יכול לקחת בין שבועיים לחודש עד שהיא תתקבל בפועל – כי משרד השיכון מעורב. אם יש צורך במשכנתא במהירות – ותרו על התענוג.
• היעדר מודעות לכך שזו הלוואה צמודה! יכל להיות שבכלל לא הייתה כוונה או רצון לקחת הלוואה צמודה, אבל האפשרות לקבל "הטבה" מהמדינה פשוט עיוורה אותם.
• הבנקים לעיתים מעלים את הריביות כאשר משלבים את ההלוואה הזו.  למעשה הדבר הבשיל בעבר לידי תביעה ייצוגית כנגד הבנקים. ברור שזה קצת מבאס מה שנכתב כאן. המצב לא מיטבי, יש המון חסרונות בהלוואה הזו, ולכן באמת צריך לשקול בכובד ראש האם לשלב אותה.
• יש בהלוואה הזו מספר בעיות מבניות שגורמות לכך שהיא פוגעת באופטימליות של התמהיל. קראו כאן למה לעיתים לא כדאי לקחת את מלוא הלוואת הזכאות