כל מה שצריך לדעת על ייעוץ משכנתאות

האם אתם לקראת לקיחת משכנתא ותוהים האם כדאי לכם להשתמש בשירותי ייעוץ משכנתאות? המאמר הזה בשבילכם. אני אשתדל לעשות קצר סדר בנושא ולספק מידע רלוונטי.

המקרה הפרטי שלי

ראשית אפתח ואומר – המיזם הזה, “אייל – הנדסה פיננסית”, נוצר כי אני לא רציתי לקחת יועץ משכנתא. חשבתי, שבגלל שאני שולט ברזי המתמטיקה, קורא עיתונות כלכלית וקראתי בשקיקה פוסטים של על בניית תמהילים בפורומים למשכנתאות, יש באמתחתי את כל הידע הנדרש על מנת להשיג את המשכנתא הנכונה עבורי, ואיני זקוק לייעוץ משכנתאות. מה אגיד ומה אומר, טעיתי בגדול. הייתי יהיר, לקיתי באפקט “דאנינג-קרוגר”, תקראו לזה איך שאתם רוצים לקרוא לזה– אני חשבתי שאני מבין גדול אבל בסוף הייתי טיפש קטן.
בדומה לתרגול חוזר בצה”ל, למדתי דרך הרגליים. ניתחתי עוד משכנתא, ראיתי עוד תמהיל ושוחחתי עם עוד בן אדם – כדי להבין את המתמטיקה והלוגיקה שעומדת מאחורי התמהילים. מצד שני, ככל שהתקדמתי בעבודתי ב”אייל הנדסה פיננסית” למדתי שתכנון משכנתאות הוא מקצוע בפני עצמו. בניית תמהיל היא משימה מימונית מורכבת המצריכה ניסיון, מומחיות ייעודית וידע פרקטי.

מהות עבודת היועץ

התפקיד של יועץ המשכנתא הוא לבצע גידור סיכונים. בדומה להשקעות, ביטוח, חיסכון לפנסיה ולמעשה כל ענף פיננסי אחר, יש קשר ישר בין רמת הסיכון שניקח על עצמנו אל מול הפיצוי שאנחנו צפויים לנקבל. אם אנחנו ניקח על עצמנו סיכון גבוה מאוד – המתבטא בגידול בהחזר החודשי – נקבל משכנתא קצרה וזולה מאוד. לעומת זאת, אם ניקח סיכון נמוך מאוד – שבא לידי ביטוי בשינוי נמוך, בהחזר החודשי – אנחנו נקבל משכנתא ארוכה ויקרה מאוד. לפיכך, התפקיד של יועץ המשכנתאות הוא לבנות ולהשיג את עסקת המימון הזולה ביותר בעזרת גידור הסיכונים – במילים פשוטות לאפשר לכם לחסוך מקסימום כסף על ידי חשיפה שלכם לסיכון שאתם מסוגלים לשאת.

ברור לי שיש חלק שלא הבינו מה אמרתי כרגע, אז הנה לכם ניסיון נוסף להסביר – אני מקדיש אותו לאחי האהוב יובל. אם אהבתם – תגידו. אם לא, תעזרו ותציעו דוגמה נוספת . נניח שאתם זקוקים לרכוש עגבניות לטובת ארוחה גדולה. יש מקומות רבים בהם אתם יכולים לרכוש את העגבניות. אציג את שני הקצוות: באפשרותכם לרכוש אותם בשוק האיכרים בנמל תל אביב. כל עגבניה תהיה דוגמנית עסיסית – אבל המחיר בהתאם – יישחטו אתכם במחיר. מנגד, אתם גם יכולים ללכת אל השוק העירוני רגע לפני הסגירה, בשעה שבע בערב. מחיר הסחורה יהיה בריצפה, אבל אין לכם מושג מה תהיה האיכות – יכול להיות שתמצאו את מבוקשכם, אבל יכול להיות שאיכות העגבניות תהיה מתחת לכל ביקורת ואתם תישארו ללא חומר הגלם הדרוש לכם.

התפקיד של היועץ הוא לעזור לכם לאבחן בדיוק מה סוג ורמת איכות העגבניות שאתם זקוקים ולאחר מכן להשיג לכם את הסחורה הטובה ביותר שעומדת באיכות זו כך שתשלמו עליה כמה שפחות. אם הבנתם את “משל העגבניות” אז תקחו את המורכבות, האתגר והמשמעות של הדוגמה האחרונה ותכפילו פי מיליון ותקבלו את תפקיד היועץ. אני הולך להרחיב על זה עוד רגע.

קראו עוד

לוותר על ייעוץ משכנתאות - סיבות טובות ולא טובות

לא כל אחד זקוק יועץ משכנתא. אני חושב שיש סיבות טובות ולא טובות למה לא לקחת יועץ משכנתא.

סיבות טובות לוותר על יועץ משכנתא

סיבה טובה למה לא צריך לקחת ייעוץ משכנתא היא שהחזר שאתם רוצים או מסוגלים להחזיר הוא נמוך מדי. אם ההחזר החודשי שביקשתם כל כך נמוך ביחס לגובה המשכנתא, והתמהיל היחיד שהבנק מוכן לאשר לכם הוא תמהיל שליש פריים, שליש קבועה צמודה ושליש משתנה צמודה כל חמש – כאשר המשך של כל ההלוואות הוא לשלושים שנה – אתם יכולים לוותר על יועץ משכנתא– כי יכולת התכנון שלו אפסית. מצד שני, במצב הזה כדאי מאוד שתוותרו על רכישת הדירה כי היא גדולה על מידותיכם.

סיבה נוספת, קצת פחות טובה, מדוע כדאי לשקול לוותר על יעוץ משכנתאות היא אם משך המשכנתא הולך להיות קצר מאוד. זה יכול לקרות אם למשל אתם יודעים שהולך להיכנס סכום כסף גדול שבעזרתו תחסלו את המשכנתא, או שההחזרים החודשיים שלכם גבוהים מאוד ביחס לגובה ההלוואה שלקחתם. במצב כזה הצורך שלכם בגידור סיכונים נמוך. יחד עם זאת, אתם עושים טעות גדולה אם אתם במצב הזה. כי אני חושב שאת הכסף שקיבלתם, או את ההחזר הגבוה שתכננתם – עליכם לנתב לטובת בניית נכסים ולא אל צמצום התחייבויות. כלומר, במצב כזה, גשו לשוחח עם מתכנן פיננסי!

סיבה מוצדקת, אך למזלי פחות שכיחה, לוותר על ייעוץ משכנתה היא פחד מסיכון. זה קורה אם אתם שונאי סיכון בצורה כל כך קיצונית, שאתם רוצים תמהיל שהוא ללא הפתעות וללא שינויים בהחזר החודשי. בתמהיל כזה יש סכומים גדולים מאוד של קבועה לא צמודה, או ממש קרוב לכך. ראשית, אם זה עולה לכם בראש אז תנו לי רגע לברר – הקרן השתלמות שלכם היא 100% דפנסיבית? החיסכון שלכם לילדים הוא בסיכון נמוך? החיסכון הפנסיוני שלכם הוא ללא מניות? רק אג”ח? אם אחד מהתשובות לשאלות לעיל הוא לא – אז למה בחיסכון אתם לוקחים סיכון וכאן אתם לא מוכנים לקחת סיכון? ואם התשובה להכל היא כן, אז סלחו לי מראש על הפסקה הזו, היא תהיה קצת מדכאת. אני רוצה לומר שאתם מסכנים את עצמכם ואת המשפחה שלכם. יש לנו שלושים שנות עבודה, ולאחר מכן בערך אותן שנות חיים ללא עבודה. אם אתם לא רוצים להסתכן, ומצד שני אתם לא חוסכים לפחות 50% מהכנסתכם, אז אתם הולכים להדרדר אל קו העוני דווקא בערוב ימיכם, כאשר שוק העבודה לא מעוניין בכם או שתצטרכו לעבוד הרבה מעבר לגיל הפרישה בעבודות שאתם לא רוצים. אם אתם לא תקחו הימור פיננסי כעת – אתם הולכים להמר על עצמכם בעתיד בענק. לא לעולם חוסן – אנחנו לא נהיה צעירים לנצח, בריאים לנצח או מחוזרים על ידי שוק העבודה לנצח. המשכנתה היא דרך מעולה ללמד אותנו שהזמן הוא משאב שהולך ונגמר.

סיבות לא טובות לוותר על יועץ משכנתא

אתם החלטתם לעשות את כל התהליך בעצמכם כי אתם רוצים להבין יותר בפיננסים. אתם רוצים להיות אנשים גדולים שלוקחים משכנתא. מצוין! אתם באמת יכולים לעשות את זה. אבל רגע, מה הטעם? מתי אתם הולכים להשתמש בידע לתכנון משכנתאות שוב פעם? באיזו תדירות אתם משלבים הלוואות שונות על פי לוח סילוקין שפיצר? כמה פעמים יוצא לכם לבחון חלופות בין צמוד ללא צמוד? כל שבועיים? כל שנה? הרגולציה, הריביות והנהלים משתנים ללא הרף – חלק מהמידע שתלמדו היום יהיה לא רלוונטי בפעם הבאה שתרצו לקחת משכנתא. ואם כבר החלטתם ללמוד נושא מא’ עד ת’ – לא כדאי שתשקיעו במשהו שאתם תזדקקו בתדירות גבוה יותר? למשל איך לבצע בעצמכם את האחזקה לרכב? איך לתקן את מדיח הכלים שלכם?

סיבה לא טובה נוספת לוותר על יועץ משכנתא היא אחת שאני מאוד אוהב, כי אני השתמשתי בה בעצמי. “מי צריך יועץ משכנתאות? נלמד את הנושא ונבנה משכנתא טובה כמוהו”. ובכן, זה כבר יותר מאתגר לבצע. שימו לב למשימות הבאות (שחלקן שאלתי מהספר הבא) – נהיגה אל מקום העבודה שלכם, קניית דג לארוחת שישי, רכישת בגד ים, רכישת מכונית, בחירת קריירה, בחירת בן זוג לנישואים. שימו לב לסדר בו הצגתי את המשימות. היו כנים, וחשבו אילו מהמשימות תדעו לבצע טוב ואילו פחות. בכל המשימות הללו אתם נעזרים בניסיון שלמדתם כדי לבצע את המשימה. תאוריות של למידה (למשל של דיוויד קולב) מלמדות אותנו שכדי ללמוד מניסיון, נדרשים זוג מרכיבים: אימונים תכופים ומשוב מידי. לכן, אם אני אשאל אותכם איזו משימה אתם עושים טוב יותר: להגיע אל מקום העבודה שלכם או לרכוש מכונית – אתם יודעים בעצמכם את התשובה. ככל שהתנסיתם פחות, כך היכולת שלכם לבצע משימה בצורה טובה – פחותה. וכאן הקשר למשכנתה. כדי ללמוד איך לתכנן משכנתה טובה, אתם צריכים להתנסות שוב ושוב ולקבל משוב מידי. איך תקבלו את המשוב? על מי תתנסו? אתם מבינים שאתם הולכים להתגלח על הזקן של עצמכם בהלוואה של מאות אלפי שקלים? ואם אתם ממש מתעקשים לנהוג בגישה זו, אולי לפחות תתחילו במשימות שהקנס על תכנון לקוי שלהן הוא לא מאות אלפי שקלים?

מה ההבדל בין תיק משכנתא שמנוהל על ידי יועץ לתיק שמנוהל על ידיכם

אני רוצה להסביר למה יועץ המשכנתאות יצליח, סטטיסטית, להשיג עסקה טובה יותר מכם. אתם יודעים שהתפקיד של פקיד המשכנתאות בבנק הוא למכור משכנתאות. הפקיד עובד על בסיס של יעדי מכירות. יש יעדי מכירות איכותיים וכמותיים. יעד כמותי הוא כמות המשכנתאות שהוא מוכר בחודש, ביחס לכמות הלקוחות שפנו אליו. הפקיד נמדד גם על איכות ורווחיות התיק שהוא מכר – כלומר כמה התיק רווחי לבנק. אנחנו יכולים לכמת את הרווחיות בעזרת המרווח – מה המרווח הכולל של תיקי המשכנתאות שהוא מכר החודש.

מה הופך יועץ משכנתא לטוב

תיקון רכב במוסך, כתיבת חוזה עם עורך דין וייעוץ פיננסי לקראת פרישה הם דוגמאות לשירותים שהאדם הממוצע (למשל אני) מתקשה בהערכת איכות ורמת הביצוע שלהם. גם ייעוץ משכנתאות הוא כזה. ולכן, מתבקש לשאול איך בוחרים נכון את איש המקצוע המתאים שייבנה את המשכנתא שלכם?

אני מעוניין לפרק את המרכיבים של עבודת הייעוץ לגורמים על מנת להקל עליכם את מלאכת הערכת היועץ. לעניות דעתי, ייעוץ משכנתא מתבסס על ארבע רגליים.

לדעתי, ייעוץ משכנתאות נכון הוא ייעוץ שמסיט את המשכנתא מהמרכז של התא הכלכלי. זה תהליך ייעוץ שלם המברר את המטרות והיעדים המשפחתיים (למשל: צבירת הון, התחלת יזמות עסקית, האפשרות להוריד הילוך בעבודה, ביטחון ויציבות כלכלית ועוד) ובונה את המשכנתא כך שהיא תאפשר ותקל על השגת המטרות הללו.

בתהליך נכון, היועץ בוחן את ההתנהלות הכספית שלכם, את אפיקי החיסכון ואת אסטרטגיית החיסכון. הוא יברר האם זה נכון לפרוע קרן השתלמות, האם זה כדאי לחסוך כסף לפירעון המשכנתא, מה יהיה כדאי לעשות עם סכום כסף פתאומי שהתפנה ועוד.

לו הייתי לקוח, הייתי מעדיף יועצים שבוחנים את המטרות הכלכליות של היחידה המשפחתית בצורה הוליסטית ולא שמים במרכז את המשכנתא. הכי קל להתמקד רק במשכנתא ולהנחות שכל כסף שיתפנה – ייכנס אליה כדי לצמצם אותה. אבל זו התנהגות לא כלכלית ולא רציונאלית – ואני חושב שיועץ צריך לעזור לכם להמנע מכך.

בתהליך נכון, היועץ בוחן את ההתנהלות הכספית שלכם, את אפיקי החיסכון ואת אסטרטגיית החיסכון. הוא יברר האם זה נכון לפרוע קרן השתלמות, האם זה כדאי לחסוך כסף לפירעון המשכנתא, מה יהיה כדאי לעשות עם סכום כסף פתאומי שהתפנה ועוד.

בניית תמהיל משכנתא נכון הוא בעיה מורכבת המשלבת מספר דיסציפלינות אקדמיות: פסיכולוגיה, כלכלה, מימון, סטטיסטיקה והסתברות ומדעי המחשב. אפרט למה.

  • כלכלה: היועץ צריך להיות מסוגל להסביר לכם את המונחים הכלכליים הרבים, מה ההשפעות שלהם על האינפלציה וריבית בנק ישראל, כיצד הם עלולים להשתנות ומה תהיה ההשפעה על המשכנתא שלכם
  • פסיכולוגיה: תהליך לקיחת המשכנתה רווי במלכודות פסיכולוגיות בלתי נראות שעלולות לעלות לכם ביוקר (אני מרחיב על כך עוד כאן). היועץ צריך להכיר את המלכודות הללו ולעזור לכם להימנע מהם.
  • מימון: היועץ צריך להכיר את שיטות המימון השונות, הריביות והמסלולים המקובלים. הוא צריך לדעת לשקף לכם את היתרון והחסרון של כל הלוואה. מתי הלוואה בלוח סילוקין שפיצר טובה מקרן שווה? 
  • מדעי המחשב: זה החלק הכי מסובך. איך בונים את התמהיל האופטימלי? יש מעל מאה מיליארד אפשרויות לתמהיל. תחשבו שאתם צריכים ללוות מיליון שקל.
    • אפשר לקחת אותם בין 1-10 הלוואות שונות.
    • כל הלוואה יכולה להיות מסוג שונה: צמוד לפריים, קבועה צמודה, קבועה לא צמודה, משתנה צמודה, משתנה לא צמודה, הלוואת זכאות, הלוואה צמודה ליורו.
    • כל הלוואה יכולה להיות לתקופה של ארבע עד שלושים שנה.
    • כל הלוואה יכולה להיות: הלוואה רגילה, גרייס, בוליט, פרעון מוקדם
    • בכל הלוואה אפשר לשים כמה כסף שנבחר.

בשפה מקצועית: מדובר על בעיית אופטימיזציה קומבינטורית. חשבו מה היכולת של היועץ שלכם להגיע את התמהיל הנכון ביותר עבורכם? מרחב האפשרויות הוא ענק.

היועץ נדרש לפתור בעיות מימוניות מורכבות. למשל, רכישה בתוך המשפחה, רכישה ביהודה ושומרון, רכישה של תושב חוץ, רכישה בקיבוצים, רכישה של נכסים במצב משפטי מעורער, כאשר הרוכש בעל דירוג אשראי נמוך ועוד. אתם כבר תדעו בעצמכם שאתם תזדקקו ליועץ משכנתא מומחה שכזה. העלות גם תהיה בהתאם. לכן, אם אתם רוכשים רגילים, שעובדים בעבודה רגילה ורוכשים דירה רגילה בעיר רגילה – אתם לא חייבים יועץ שמומחה בתחומים לעיל.

זו בהחלט תכונה חשובה, אבל כפי שציינתי ללא הרף בעבר, היא משנית לתמהיל ולתכנון האסטרטגי. בנוסף על כך, אתם לא באמת יודעים האם היועץ הנ”ל הוא בעל כושר מיקוח גבוה או לא – אין אף גוף שאוסף מידע כזה ויודע מה הביצועים של היועצים. יועצים שמבצעים יותר תיקים מדי חודש הם בעלי כושר מיקוח גבוה יותר, שנובע מהכרות צמודה עם הבנקאים בסניפים.

אין לכם כוח לקרוא את כל זה? רוצים שאחפור לכם במקום?

אשמח לעזור!

שינוי גודל גופנים
ניגודיות

בואו נדבר

רוצים לשוחח עוד? מלאו את הטופס ואחזור אליכם בהקדם.