fbpx
יולי 27, 2019

הלוואה משתנה צמודה כל חמש שנים

שיתוף ב facebook
שיתוף ב twitter
שיתוף ב whatsapp
שיתוף ב email
שתפו!
שיתוף ב facebook
שיתוף ב twitter
שיתוף ב whatsapp
שיתוף ב email
שתפו!

הלוואה משתנה צמודה כל חמש שנים

קיצור עממי: מ”צ

מגבלות רגולטוריות בבניית התמהיל: על פי סעיף 7 במסמך מגבלות למתן הלוואות לדיור שמפרסם המפקח על הבנקים, אתם חייבים שסך הכספים במסלול זה (בשילוב עם הכספים במסלול פריים) יהוו עד 66.66% מהתמהיל. לדוגמה, אם אתם זקוקים למשכנתא של מיליון שקלים, אז מקסימום שלוש-מאות שלושים ושלוש אלף שקל מתוכם יוקצו במסלול משתנה צמודה/לא צמודה (זאת בהנחה שתרצו לקחת מקסימום במסלול פריים). אם תרצו להקצות אפס שקלים במסלול פריים – אז תוכלו לקחת שש מאות-שישים ושש אלף שקל במסלול משתנה (למרות שאתם לא רוצים לעשות את זה)

למה המפקח על הבנקים שם את האילוץ הזה? כי זו הלוואה שהתנאים שלה יכולים להשתנות כל חמש שנים. כלומר יום בהיר אחד, עוד חמש שנים/ עשר שנים/ חמש עשרה שנים וכו’, אתם תקבלו מהבנק הודעה שהריבית שלכם התעדכנה, וכעת אתם צריכים לשלם עוד מאות שקלים בחודש. זה לא אומר שהקרן שלכם יורדת מהר יותר, זה רק אומר שאתם משלמים סתם (!) עוד כסף לבנק.

מה משפיע על הריבית:
אוקי, אז נעיף מבט בגרף שמציג את הפיזור של ריביות במסלול משתנה צמודה שאנשים קיבלו. כשאתם קוראים את המידע הזה – הגרף הזה לא עדכני ולא רלוונטי. אני כן שם אותו כדי להדגים ולתת תוקף לטענותיי. אתם יכולים פשוט לקפוץ לעמוד של הריביות משכנתא להתעדכן במה הריביות הנכונות במסלול זה לעת הנוכחית.

אוקיי, אז אני מציג את הפיזור של הריביות כפונקציה של שנים ושל אחוז המימון. ציר ה-X מייצג את השנים בהלוואה וציר הY מייצג את הריביות שהתקבלו. כמו כן יש גם צבעים שונים – ירוק/אדום/כחול. הצבעים הללו מציינים את אחוז המימון.

אין קשר, או יש קשר קטן מאוד בין השנים לבין הריביות שהבנק יצטט לכם. אתם רוצים לקחת את הלוואה הזו לעשרים וחמש שנים, או לשלושים שנה? זו תהיה בערך אותה ריבית. הפקטור המשמעותי ביותר שמשפיע על הריבית הוא אחוז המימון שלכם. כמו כן, יכול להיות שאני עיוור צבעים, או פרנואיד, אבל יש בגרף הזה הרבה יותר נקודות אדומות מאשר כחולות או ירוקות. אני אתייחס לזה בהמשך.

האם קיימת עמלת פרעון מוקדם: כן. אבל אפשר ללמוד מצו הבנקאות שהעמלה היא מופחתת. סעיף 4.1 לצו זה מלמד אותנו שלצורך חישוב העמלה, מניחים שכל הקרן נפרעת בנקודת עדכון הריביות. זה מקטין משמעותית את גובה העמלה.

היתרונות של ההלוואה: ההלוואה הזו, ביחד עם ההלוואה המשתנה הלא צמודה, היא ההלוואה הכי רווחית לבנק. זה לא בהכרח דבר רע, כי ככל ששמים יותר כסף בהלוואה זו, כך המרווח של התמהיל עולה, ואז אפשר להוריד ריביות מהלוואות בשאר המסלולים האחרים.

החסרונות של ההלוואה: אז נכון שהזיתי שזו שיש הכי הרבה נקודות אדומות בגרף, שזה ציבור הלווים עם אחוז מימון הכי גבוה? כי זו ההלוואה הכי רווחית והכי מסוכנת. יש שלוש סיבות לקחת את ההלוואה הזו, אחת טובה, אחת סתמית ואחת גרועה:

  • הסיבה הסתמית: אתם לא מבינים במשכנתא בכלל, הפקיד פשוט שם לכם את ההלוואה הזו בתמהיל. אני מקווה שאחרי שתקראו את הפוסט הזה, השכיחות של הסיבה הזו תרד משמעותית.
  • הסיבה הטובה: כשיש תכנון לפרוע את ההלוואה הזו לפני הזמן, ואז בזכות ההלוואה, אפשר להוריד ריביות בהלוואות האחרות.
  • הסיבה הגרועה: פשוט כשאין ברירה, כלומר ההחזר שלכם נמוך מדי ביחס לכמות הכסף שלוויתם ואחרת אתם חורגים מכמות הכסף שאתם מסוגלים להחזיר, או שהבנק אוסר עליכם להחזיר יותר כסף.

בהלוואה הזו, ההחזר עולה כל חודש, כתלות במדד המחירים לצרכן וגם מתעדכן כל חמש שנים. אני מזכיר לכם שוב, זו הלוואה שמשתנה! היא משתנה! והיום היא בתחתית. בעשר שנים האחרונות היא בתחתית, תסתכלו פה על העוגנים של הלוואה הזו (תקופה לפדיון של חמש שנים, סוג ממוצע קלנדרי) . נכון להיום, חודש אפריל 2019, ריבית העוגן היא 0.32%- . בשנת 2008, העוגן היה 3.21%, כלומר 3.5% יותר מהיום. תארו לכם שהריבית שלכם עוד עשר שנים/ חמש עשרה שנים קופצת למעלה ב3.5%, והיא עוד צמודה למדד המחירים לצרכן!

מה הטעויות שאנשים עושים בשילוב הלוואה זו: הם לא מבינים שזו הלוואה משתנה. כלומר הריבית עלולה ויכולה להשתנות! התעלמות מהאופי של ההלוואה, ושילוב לא מושכל שלה יכול להפוך אותה בקלות, ובפער ניכר, להלוואה הכי יקרה והכי מסוכנת בתמהיל.

אין לכם כוח לקרוא את כל זה? רוצים שאחפור לכם במקום?

אשמח לעזור!

שינוי גודל גופנים
ניגודיות