הלוואה משתנה לא צמודה כל חמש שנים
קיצור עממי: מל”צ
מגבלות רגולטוריות בבניית התמהיל:
על פי סעיף 7 במסמך מגבלות למתן הלוואות לדיור שמפרסם הפיקוח על הבנקים, חובה שסך הכספים במסלול זה (בשילוב עם הכספים במסלול פריים) יהוו עד 66.66% מהתמהיל.
למה הפיקוח על הבנקים שם את האילוץ הזה? כי זו הלוואה שהתנאים שלה יכולים להשתנות כל חמש שנים. כלומר יום בהיר אחד, עוד חמש שנים/ עשר שנים/ חמש עשרה שנים וכו’, תתקבל מהבנק הודעה שהריבית התעדכנה, וכעת צריך לשלם עוד מאות שקלים בחודש. זה לא אומר שהקרן שלכם יורדת מהר יותר, זה רק אומר שתשלמו סתם (!) עוד כסף לבנק.
מה משפיע על הריבית:
אוקי, אז נעיף מבט בגרף שמציג את הפיזור של ריביות במסלול משתנה לא צמודה שאנשים קיבלו. הערה קטנה: הגרף הזה לא עדכני ולא רלוונטי. הוא כאן כדי להדגים ולתת תוקף לטענותינו. ניתן פשוט לקפוץ לדף הריביות, בקישור כאן, וללמוד מה הריביות העדכניות או להסתכל על התמהילים העדכניים ביותר בפורום המשכנתאות
אוקיי, אז מוצג הפיזור של הריביות כפונקציה של שנים ושל אחוז המימון. ציר ה-X מייצג את השנים בהלוואה וציר הY מייצג את הריביות שהתקבלו. כמו כן יש גם צבעים שונים – ירוק/אדום/כחול. הצבעים הללו מציינים את אחוז המימון.
במבט על גרף הפיזור, ניתן לראות שהנקודות הכחולות הן בערך באותו הגובה? אותו דבר לגבי הנקודות האדומות. רואים שהן באותן רמת ריביות? כלומר, אין קשר, או יש קשר קטן מאוד בין השנים לבין הריביות שהבנק יצטט לכם. הפקטור המשמעותי ביותר שמשפיע על הריבית הוא אחוז המימון של ההלוואה.
האם קיימת עמלת פרעון מוקדם:
כן. אבל אפשר ללמוד מצו הבנקאות שהעמלה היא מופחתת. סעיף 4.1 לצו זה מלמד אותנו שלצורך חישוב העמלה, ההנחה שכל הקרן נפרעת בנקודת עדכון הריביות.
היתרונות של ההלוואה:
ההלוואה הזו ביחד עם ההלוואה המשתנה צמודה, היא ההלוואה הכי רווחית לבנק. זה לא בהכרח דבר רע, כי ככל שנשים יותר כסף בהלוואה זו, כך המרווח של התמהיל עולה, ואז אפשר להוריד ריביות מהלוואות במסלולים האחרים.
החסרונות של ההלוואה:
זו ההלוואה הכי רווחית לבנק, והיא גם הלוואה מאוד מסוכנת. ההחזר יכול להתעדכן מבלי שעשינו דבר מהצד שלנו. אם נסתכל על הערכים של עוגני האג”ח ההיסטוריים כפי שניתן לראות פה, נראה שהם היו בעבר הרבה יותר גבוהים. לפני עשר שנים הם היו גבוהים ב4% מרמתם היום ולפני שש שנים הם היו גבוהים ב2% מרמתם היום. זאת אומרת, שאם קיבלנו ריבית במשתנה לא צמודה של 4.2% היא יכולה להפוך בקלות גם ל6.2%.
מה הטעויות שנעשות בשילוב הלוואה זו:
היעדר הבנה שזו הלוואה משתנה. כלומר הריבית עלולה ויכולה להשתנות! התעלמות מהאופי של ההלוואה, ושילוב לא מושכל שלה הופך אותה בקלות, ובפער ניכר להלוואה היקרה ביותר בתמהיל.
דבר נוסף שצריך להבין – ההלוואה הזו עדיין חשופה לשינויים במדד המחירים לצרכן בנקודות עדכון הריבית.