רכישת בית היא מטרה אחת, מבין שלל מטרות כלכליות שנרצה להשיג במהלך חיינו הבוגרים. זו מטרה כה גדולה ומאתגרת, שאנחנו עלולים לשכוח שהחיים ממשיכים אחרי שהקנייה הושלמה. במרוצת הדרך, יהיו לנו מטרות ויעדים כלכליים נוספים, ונרצה לוודא שהמשכנתא שנבנה כעת לא תבוא על חשבונם, ושאנחנו אכן מצליחים להשיג אותן. 

המאמרים הבאים, המסכמים ומרחיבים את הנושאים הקודמים שדנו בהם, עוסק בשיקולים כלכליים שעלינו לבחון בעת תכנון המשכנתא שלנו. אנחנו נדון בעלות האמיתית של המשכנתא, בחשיבות התכנון המוקדם, מה הקריטריונים למשכנתא אופטימלית אמיתית. אנחנו נבחן איך לנצל את המשאבים הכלכליים (בשילוב עם רמת סיכון במשכנתא) כדי להשיג את שאר המטרות והיעדים הכלכליים הבאים שלנו, ולא רק המשכנתא.

האם העלות לשקל הוא באמת הפרמטר הכי חשוב בתיכנון תמהיל המשכנתא?

אנחנו רוצים לשלם את המחיר הנמוך ביותר עבור כל מוצר, וזה כולל גם את הדירה שלנו. המדד המקובל למחיר המשכנתא הוא העלות שקל – כמה ריבית והצמדה נשלם עבור כל שקל שניטול מהבנק. אם אכן אנו מעוניינים לשלם כמה שפחות לבנק – נוכל לעשות זאת על ידי נטילת משכנתא קטנה וקצרה יותר. מכיוון שהבנק גובה ריבית על החוב הנוכחי שלנו אליו, אזי ככל שניקח חוב קטן יותר, ונחזיר אותו מהר יותר, כך נשלם פחות ריביות. 

האם עלות המשכנתא (והעלות לשקל) היא העלות היחידה? מה עם עלות ההון העצמי – כלומר המחיר והמס שאנו משלמים כדי להנזיל את נכסינו המושקעים? מה המחיר של אובדן הזדמנויות והשקעות מכסף שיכולנו להשקיע, אבל איננו עושים זאת, כי בחרנו להחזיר את המשכנתא במהירות? 

כפי שכתבנו במאמר על ההון העצמי הנדרש למשכנתא, התועלת הכלכלית של משק הבית שלנו מורכבת מסך ההשקעות, בניכוי סך ההתחייבויות ובשילוב עם תזרים המזומנים שלנו. הקטנת העלות לשקל (בשתי השיטות שתיארנו לעיל) באה על חשבון ההשקעות שלנו. אם על מנת לקחת משכנתא קטנה יותר, נדרשנו לפדות תיק השקעות רווחי, אז חובה עלינו להסתכל על מס רווחי ההון, כחלק מעלות הרכישה. אם כדי לסיים את המשכנתא מוקדם יותר, בחרנו בהחזר חודשי גבוה מאוד, אזי כדאי להסתכל על אובדן הזדמנויות ההשקעה כחלק מעלות המשכנתא (מסובך יותר לעשות זאת).

לאור זאת, האם אפשרי שדווקא נטילה של משכנתא גדולה יותר תגרום לכך שנחסוך יותר כסף? כמובן שבהסתכלות על העלות לשקל שלנו בלבד, התשובה היא לא. אבל אנחנו טוענים שבתהליך הזה, כדי לאמץ זווית הסתכלות רחבה יותר.

דגש עיקרי בתכנון משכנתא – יש טעויות שקשה לתקן

אם משכנתא גדולה ויקרה יותר תחסוך לנו מאות אלפי שקלים במס רווחי הון, כנראה שהיא כדאית יותר. אם החזר משכנתא נמוך, יאפשר לנו גמישות וניצל הזדמנויות כלכליות אחרות – כנראה שהוא כדאי לנו. לכן, כדי להרוויח לנצל את המצב ככל הניתן לטובתנו – אנחנו צריכים להסתכל בצורה שונה על כל המכשירים הפיננסיים שעומדים לרשותנו. 

בתכנון והשגת המטרות הכלכליות שלנו, ננצל את המשאבים הכלכליים העומדים לרשותנו: ההון העצמי (כמה כסף יש זמין לנו) וקצב ייצור הון חדש בפרק זמן נתון (בדרך כלל חודש) – זה תזרים המזומנים. כמו כן, לרשותנו יעמדו מכשירים פיננסים שונים: מניות, אגרות חוב, הלוואות קצרות מועד, פקדונות וגם, כמובן, משכנתאות והלוואות משכנתא לכל מטרה.

בניגוד לשאר המכשירים, למשכנתא יש חיסרון מובנה: נטילתה מתקיימת רק לאחר לרכישת דירה. החיסרון הזה הוא מהותי, מכיוון שמספר הפעמים הנמוך שנרכוש דירה גורם לכך שחלק מההחלטות הנוגעות למשכנתא יהיו בלתי הפיכות. טעות בלתי הפיכה שנלקחת בנוגע משכנתא, יכולה לפגוע בהשגת המטרות הכלכליות הבאות.

מה הן החלטות בלתי הפיכות? אם אנחנו לוקחים משכנתא קטנה, בהתבסס על הרגולציה היום, קשה מאוד ו/או לא משתלם כלכלית להגדיל אותה. נוסף על כך, המיסים שאנחנו משלמים (מס שבח, מס רכישה, מס הון) הן תשלומים שאנחנו לא יכולים אחר כך לבטל או להזדכות עליהם.

אגב, יש גם החלטות הפיכות הנוגעות למשכנתא. גובה ההחזר החודשי, מבנה התמהיל, סוג ההלוואות בתמהיל, מנגנוני הצמדה וכו'. אלו דברים שנוכל לשנות בכל עת, אם נרצה. 

הכללים האמיתיים למשכנתא אופטימלית

FINWIZ הוקמה כדי לפתור (בצורה מתמטית והנדסית) את בעיית התמהיל האופטימלי. כלומר, איך ניתן לבנות את תמהיל המשכנתא הטוב ביותר שממזער את העלות לשקל. להפתעתנו, גילינו שתמהיל המשכנתא אינו הדבר המורכב ביותר בהליך נטילת המשכנתא. אי הרציונאליות של נוטל המשכנתא הוא האלמנט המורכב ביותר בתהליך. על אף שהמערכות שלנו בונות תמהילי משכנתא מורכבים ב 30 שניות, אנחנו עדיין נדרשים לפגישות ארוכות כדי לפרש את ההתנהגות של הלקוחות, ולהראות להם את אי הרציונאליות במהלכים שהם מבצעים.

הבנו שמשכנתא אופטימלית היא איננה המשכנתא עם העלות הנמוכה ביותר לשקל, אלא משכנתא שמקיימת את שלושת התנאים הבאים:

כלל ראשון למשכנתא אופטימלית: ההחזר החודשי של המשכנתא, הנוכחי והעתידי לא צפוי להכניס את משק הבית לגירעון. בהליך התכנון, אנחנו ממליצים לוודא שתזרים המזומנים העתידי (לאחר המשכנתא) עומד על לפחות 10% מההכנסה הפנויה. לדוגמה: ראוי בעינינו, שמשק בית עם חמש נפשות ובעל הכנסה של 35 אש"ח יהיה בעל תזרים מזומנים חודשי של 3500 ש"ח לפחות (כלומר שסך ההכנסות יהיו גדולות מסך ההוצאות ב 3500 ש"ח).

כלל שני למשכנתא אופטימלית: המשכנתא אינה מדירה שינה מעינינו, ואינה מלחיצה אותנו. אנחנו מסוגלים להתייחס למשכנתא הזו בדיוק כמו אל שכירות. זו באמת שכירות, עם הטבות!. הבנק הוא בעל הדירה הטוב ביותר שיהיה לכם: הוא לא יסלק אתכם לעולם מביתכם בשביל להכניס את ילדיו. הוא יעלה (ואולי אפילו יוריד) את שכר הדירה באופן אובייקטיבי, אם יש תקופות של קושי כלכלי, ניתן לדבר איתו ולהגיע להסדר כלכלי להורדת ההחזר החודשי, הוא יאפשר לכם לבצע תשלומים נוספים אם תרצו.

כלל שלישי למשכנתא אופטימלית: פרעונות מוקדמים של משכנתא יבוצעו רק אם הם משתלמים כלכלית. מצד אחד, ברור לנו שיש תועלת כלכלית בפרעון משכנתא וסיומה לפני הזמן. כל פרעון מאפשר לנו רווח נפשי מהותי. מצד שני, עלות המשכנתא לעיתים נמוכה יותר מתוחלת התשואה של רוב מכשירי ההשקעה לטווח ארוך. 

עלינו להבין מה הכסף שלנו יכול להניב לנו אם נשקיע אותו. המונח הזה נקרא "תשואה אלטרנטיבית". זה התשואה של כסף שאינו מנוצל לפירעון המשכנתא.  אם התשואה על השקעותינו גדולה מריביות המשכנתא, יהיה זה לא כלכלי לבצע פרעונות. אם אנחנו עומדים בשני הכללים הקודמים, אזי פרעון המשכנתא יהיה לא כלכלי לפרוע את המשכנתא.

בקשר ישיר ומוחלט לעולמות של בנקאות השקעות (Private banking and investing), תיק משכנתא (וכיוצ"ב גם תיק השקעות) הוא אופטימלי רק אם ללווה (או המשקיע) יש יכולת להיצמד לאסטרטגיה שנבנתה לאורך זמן ארוך ולהתמיד בה גם לאור טלטלות וסופות כלכליות.