מקרה בוחן: הרוכשת שהייתה חייבת לבצע שמאות מוקדמת

ברידגט ברדו (השם האמיתי שמור במערכת) רכשה דירה יוקרתית במיקום מדהים. היא פנתה אליי על מנת שאלווה אותה ואבנה עבורה תמהיל משכנתא שיאפשר לה לשמור על אורח חייה. התהליך התנהל על מי מנוחות – בנינו תמהיל, ניהלנו משא ומתן עיקש עם הבנקים עד שהגענו להסכמה עם בנק יחיד על הצעה שהלמה את צרכיה. במקביל למשא ומתן עם הבנקים, ברידגט התקדמה במשא ומתן מול המוכר.

ביום שבת בצהריים, יום אחד לפני חתימה על חוזה הרכישה, ברידגט כתבה לי שיש בעיות ואנחנו חייבים לדבר. לא ידעתי למה לצפות, מכיוון שהעסקה עצמה הייתה פשוטה וקלה – אחוז המימון היה נמוך, ברידגט יכלה לעמוד בהחזר החודשי בנקל והבנקים כבר אישרו ונתנו הצעות טובות לתמהיל שבניתי.  ברידגט סיפרה לי שגילתה שיש בדירה חריגות בנייה משמעותיות שנוצרו לאחרונה, במהלך שיפוץ שערכו המוכרים.

כל הסירנות בראשי החלו להרעיש. אזכיר שבתהליך לקיחת המשכנתא, כחלק משלב הבטחונות, שמאי מעריך את מצב הנכס מבחינה תכנונית ומשפטית. אם השמאי רואה שיש חריגות בנייה ו/או פלישה לשטחים ציבוריים הוא מחשב את עלות השבת הנכס למצבו התקין. את העלות הזו הוא מוריד מהשווי שהוא מעריך את הנכס. לפי סעיף 14 של הוראה 876 של בנק ישראל – מגבלות למתן דיור  הבנק קובע את שווי הנכס לטובת מתן משכנתא על פי מחיר הרכישה או הערכת השמאי – הנמוך מביניהם. כלומר, אם השמאי יעריך את שווי הנכס בפחות ממחיר החוזה – לדבר יהיו השלכות על מחיר הרכישה.

ידעתי שכל הפחתה של 20% במחיר הרכישה תתקבל בהבנה, אבל הפחתה גדולה מכך עלולה להתקל בבעיות מהותיות במחלקה המשפטית של הבנק.

שאלתי את ברידגט האם ביצעה שמאות מוקדמת, ונענתי בשלילה. לא יכולנו להזיז את תאריך החתימה כדי לבצע שמאות מוקדמת. ביקשתי להכניס לחוזה סעיף של תנאי מתלה. חוזה עם תנאי מתלה הוא חוזה שיכול להתקיים רק כאשר תנאי עתידי שהתקיימותו אינה ודאית יתקיים. במקרה הנדון ביקשתי שחוזה הרכישה יבוטל אם ברידגט לא תוכל לקבל משכנתא כי הבנק לא ייאשר את הנכס מבחינה תכנונית. בגלל סיבות טכניות לא יכולנו להכניס את התנאי הזה.

הייתי בלחץ. או שהולכים על העסקה עם כל הסיכונים שלה או שמפוצצים אותה. ברידגט החליטה ללכת על העסקה. "על החיים ועל המוות". חתמנו על החוזה. התחלנו את שלב הבטחונות. הגענו אל השמאי – והחששות שלנו התממשו. השמאות הייתה נמוכה בב35% ממחיר הרכישה. הרכישה הייתה בסכנה. מפאת סודיות לקוח, איני יכול לומר איך הבאנו לסיומה המוצלח של העסקה – אבל זו הייתה עסקה לחוצה וקשה מאוד.

בהצלחה.