fbpx
יולי 26, 2019

תפסיקו להשוות – הריביות לא חשובות

שיתוף ב facebook
שיתוף ב twitter
שיתוף ב whatsapp
שיתוף ב email
שתפו!
שיתוף ב facebook
שיתוף ב twitter
שיתוף ב whatsapp
שיתוף ב email
שתפו!

סיפור המסגרת

אתם בדיוק במהלך המשא ומתן עם הבנקים. עברתם בין חמישה בנקים, וכל בנק מנסה בכל מאודו שתיקחו את המשכנתא שלכם דווקא ממנו. זה מרגיש כמו בזאר תורכי, וזה באמת ככה. אתם מראים את ההצעה שקיבלתם בבנק א’ לבנקאי של בנק ב’. בנק ב’ מיד מדפיס לכם תמהיל חדש עם הצעה טובה קצת יותר. הוא הוריד לכם 0.05% אחוז בהלוואה הראשונה ו0.04% בהלוואה השנייה. התהליך הזה חוזר שוב ושוב, ואתם שבעי רצון מיכולת ההתמקחות שלכם, שעד עכשיו לא ידעתם שהיא בכלל קיימת. אתם חושבים שאתם בדרך הנכונה לנצח את המערכת ולקבל משכנתא מדהימה, שאחרים רק יכולים לחלום עליה. אתם טועים. אתם מנצחים בקרב ומפסידים במלחמה. אתם הולכים לראות – הריביות לא חשובות.

המלכודת הפסיכולוגית

“הלוואה עם ריבית נמוכה היא הלוואה זולה”

אם נקלעתם לשיחת סלון משעממת במיוחד, שנושא השיחה בה הוא על משכנתאות, טבעי שתתחילו להשוות למי יש יותר גדול, ומי קיבל תנאים טובים יותר. יש לי סיבה טובה לשער שזה אכן המצב, כי מהשיחות שלי עם אנשים, זו השאלה הנפוצה ביותר. כלומר הריביות הן מה שמייצג את המשכנתא שלנו.

כנראה שלא תשמעו את החבר שלכם מנתח: “הקל”צ שלך גבוה, אבל איזנת את זה עם משך שנים קצר”. זה פשוט ניתוח מורכב מדי, במיוחד לשיחת סלון.

מה האבחנה? “היורסטיקות והטיות”

זוכה פרס נובל לכלכלה (1978) הרברט סימון הגדיר את המונח “רציונאליות מוגבלת“. בפשטות, סיימון טען שקשה לנו לפתור בעיות קשות בגלל המגבלות שלנו כבני אנוש. בהינתן בעיה מורכבת, יש לנו מעט זמן לעבד את כל המידע הנדרש לפתרונה. יתרה מזאת, היכולת המנטלית שלנו לעבד את אותו המידע– מוגבלת. למעשה, סיימון היה הראשון שטען, בניגוד לדעה השולטת אז, שאנחנו לא מסוגלים לפתור בעיות בצורה אופטימלית כי זה פשוט קשה ומסובך מדי. בזכות התזה הזו, ריצארד ת’אלר מייחס לסיימון, בספרו “ככה לא מתנהגים” את הנחת אבן הפינה לתחום הכלכלה ההתנהגותית.

דניאל כהנמן ועמוס טברסקי הלכו צעד קדימה ומצאו מה אנחנו עושים כאשר הבעיה קשה מדי. אנחנו משתמשים ב-”היוריסטיקות והטיות” (1974). העיקרון ברור – תכף תראו שתזהו אותו. כשאנחנו נתקלים בשאלה קשה, אנחנו מתמודדים איתה על ידי מענה של שאלה קלה יותר במקומה, בדרך כלל מבלי להבחין בהמרה שביצענו. אמחיש בעזרת דוגמה, הלקוחה ישירות מהמאמר של טברסקי וכהנמן:

“סטיב ביישן מאוד ומסוגר, הוא מוכן תמיד לסייע, אבל יש לו עניין מועט בבני אדם או בעולם המציאות. הוא טיפוס כנוע ומסודר, ויש לו צורך בסדר ובארגון ותשוקה לפרטים קטנים. האם יש סיכוי רב יותר שסטיב הוא ספרן או חקלאי?”

הדמיון בין דמותו של סטיב לספרן הטיפוסי ברורה ומתבקשת. מתחייב שסטיב הוא ספרן, לא? אם זו התשובה שלכם, אתם טועים. בארצות הברית יש יותר מעשרים חקלאים על כל ספרן יחיד. מאחר שיש כל כך הרבה יותר חקלאים, ההסתברות שסטיב הוא חקלאי גבוהה יותר. מה גם, שברור שיש גם טיפוסים “כנועים ומסודרים” שמגדלים כרגע את התירס שלנו.

זו הייתה דוגמה להיורסטיקה מפשטת. רובנו המוחלט לא ידע את התשובה לשאלת הספרן/חקלאי. יתרה מזאת, אין לנו מושג איך להתחיל לענות עליה. לא היינו מסוגלים לשקול את כל האספקטים של הבעיה. לכן, “המרנו” את הבעיה הזאת לבעיה קלה יותר – חיפשנו לאיזה מהמקצועות הללו האופי של סטיב מתאים יותר. הבעיה היא שאנחנו לא שמנו לב שהבעיה שאנחנו עונים עליה עכשיו, שונה לחלוטין מהבעיה המקורית. והאם השאלה החדשה שאנחנו שואלים עונה על השאלה המקורית?

הקשר למשכנתא שלנו

יוני ומיכל הם זוג נשוי (ובדוי) שצריכים ללוות מהבנק מיליון שקלים כדי לרכוש את דירתם. הבנק הציע להם שתי הצעות שונות. הערה: אלו לא הצעות טובות, הן רק לשם הדגמה!. בשתיהן ההחזר החודשי הראשוני הוא 5102 שקלים.

השוואה בין שני תמהילי משכנתה - אחת עם ריביות גבוהות והשנייה עם ריביות נמוכות

הביטו בהצעות הללו וחשבו. מבין השתיים, איזו משכנתא זולה יותר? כלומר, באיזו משכנתא סך תשלומי הריבית נמוך יותר?.

אני עשיתי את כל שיכולתי כדי לפשט למענכם את הבעיה. בחרתי את אותם המסלולים, הקצתי לכל מסלול את אותו סכום כסף. יחד עם זאת, שימו לב שהשנים והריביות בכל שונות. אבקש להדגיש, שאם תבחנו ברצינות את ההצעה השנייה, תראו שהריביות שם גבוהות יותר בכל המסלולים בלפחות 0.06%.

אז מה התשובה? מה צריכה להיות בחירתם של יוני ומיכל? נסו להגיע להחלטה מבלי להשתמש במחשבון. אם אתם לא יודעים, זה בסדר גמור – החומר הזה מעולם לא נלמד בתיכון, ואין ציפייה שתדעו לענות עליו.

אם אתם חושבים שההצעה הראשונה היא עדיפה, אתם טועים. תשלומי הריבית בהצעה השנייה נמוכים בכאלף וחמש מאות שקלים ביחס להצעה הראשונה (השתמשתי בפונקציית אקסל CUMIPMT – אל תשתמשו בה לתכנון משכנתא, היא לא טובה!). שימו לב שהיא גם קצרה בשנתיים, אם פספסתם.

למה רובנו חשב שהצעת המשכנתא הראשונה טובה יותר? כי הבעיה הזו מסובכת מדי, ולכן החלטתנו לפשט אותה. אנחנו ממקדים את המאמץ שלנו בלנסות ולענות על שאלה קלה יותר במקום, וחושבים שהתשובה לשאלה הקשה תהיה זהה לתשובה לשאלה הקלה.

איך פותרים בעיה קשה? מנסים להפוך אותה לבעיה קלה

כדי להכין את ה”שטח” לשאלה הקלה, אנחנו נזכרים בכללי חשבון פשוטים – בהלוואות, ריבית נמוכה היא זולה יותר. לכן, אנחנו משתמשים בכלל האצבע השגוי הבא:

כלל אצבע שגוי: משכנתא עם ריביות נמוכות יותר היא משכנתא זולה יותר.

הכלל הזה נכון כשאנחנו לוקחים הלוואת רכב, שיש בה מסלול אחד בלבד. הוא לא נכון כשמאגדים יחדיו מספר הלוואות למשכנתא אחת.

איך יכול להיות שתמהיל עם ריביות גבוהות יותר הוא זול יותר? כי משך השנים של הלוואה משפיע הרבה יותר על העלות שלה מאשר הריביות שלה. התמהיל חשוב הרבה יותר מהריביות. אני אפריז קצת ואומר בהקצנה – הריביות לא חשובות!. בהלוואה על פי לוח סילוקין שפיצר, אם משך השנים קצר יותר, קצב החזרת החוב מהיר יותר. לכן גם אם ריבית ההלוואה גבוהה יותר, היא “מופעלת” על הלוואה קטנה יותר.

מה אפשר לעשות? להבין – הריביות לא חשובות!

תפסיקו להשוות משכנתאות על פי הריביות שלהם. ריבית המשכנתא אינה מדד לאיכות שלה. הבנקאים מודעים לשיח בנושא, והם מסנוורים אתכם עם ריביות נמוכות, שמסתירות תמהילים גרועים, כדי לפתות אתכם לסגור אצלם (ראו מה שכתבתי על ההלוואות ההצטרפות).

אם אתם ממש מוכרחים לדבר על ריביות, כדאי שזה יהיה בשילוב משך השנים, כי רק אז התמונה על ההלוואה שלמה. אני מזכיר שזו הלוואה אחת מתוך כל התמהיל. קראו בפוסט הבא איך הלוואה אחת יכולה להרוס תמהיל שלם. בקיצור – פשוט אל תדברו על ריביות. בבחינת תמהיל המשכנתא – הריביות לא חשובות.

אם אתם בגישת עשה זאת בעצמך, תבחנו את התמהיל שלכם רק בסימולטור רציני (רציני הוא אחד ששילמתם עליו כסף). אני מזכיר שאתם תמיד יכולים גם לקבל ניתוח אצלי בקבוצת הפייסבוק שלי.

הדיון על ריביות רלוונטי רק במצב אחד. כשהתמהיל הוא זהה. זאת אומרת שאתם החלטתם על מספר ההלוואות, על הסוג של כל הלוואה, על סך הכסף המוקצה בכל הלוואה ועל משך השנים של ההלוואה. אתם מוזמנים אז גם לעבור לדף הריביות שלי שמציג את ריביות המשכנתה העדכניות שאנשים לקחו בתקופה האחרונה.

במצב הזה, אתם תגישו את התמהיל לבנקים ל”מכרז ריביות”. כאן – הבנקים נלחמים על התמהיל שלכם, שהוא תמהיל יחיד ולכן המשמעות של ריביות – גבוהה יותר. אם אין לכם כוונה לבצע פירעון מוקדם, אז מספיק גם לבחור את ההצעה עם ההחזר החודשי הנמוך ביותר.

בהצלחה.

אין לכם כוח לקרוא את כל זה? רוצים שאחפור לכם במקום?

אשמח לעזור!

שינוי גודל גופנים
ניגודיות