fbpx
יולי 26, 2019

מקרה בוחן: בחרתי לא נכון!

המשקיע שבחר את אסטרטגית המשכנתא הלא נכונה

מה היה הסיפור

רווק בעל הכנסות גבוהות מאוד רכש דירה להשקעה. עקב נסיבות חשבונאיות, ההחזר החודשי שהבנק אפשר לו היה נמוך ב2000 שקל ממה שרצה/יכל ותכנן

מה הייתה הטעות?

בגלל מחשבות שחוב זה תמיד רע, ביקש משכנתא שיוכל לסלק כמה שיותר מהר. התעלם מהיות הדירה להשקעה ומכך שההחזר החודשי נמוך מאוד ביחס להכנסתו

מה המסקנות?

בגלל שההחזר נמוך משתכנן, וגם הדירה היא להשקעה - ניתן לקחת משכנתא עם סיכון גבוה יותר - כלומר יותר חשיפה למסלולים צמודי מדד (קבועה צמודה, הלוואת זכאות, משתנה)

שיתוף ב facebook
שיתוף ב twitter
שיתוף ב whatsapp
שיתוף ב email
שתפו!
שיתוף ב facebook
שיתוף ב twitter
שיתוף ב whatsapp
שיתוף ב email
שתפו!

סיפור המעשה

ליוויתי את יוחאי, שרוכש דירה להשקעה בגוש דן. יוחאי הוא עצמאי מצליח, בעל עסק לייעוץ שצומח. ההכנסה החודשית של יוחאי עומדת על 20 אש”ח נטו מדי חודש. יחד עם זאת, מסיבות חשבונאיות שונות, ההכנסה של יוחאי בשנת המס הקודמת הייתה נמוכה מאוד. כתוצאה מכך, הבנק לא אפשר לו לתכנן משכנתא עם ההחזר שתכנן, 4500 שקלים, אלא רק 2500 שקלים בחודש.

יוחאי, כמו כולנו, גדל כל השנים עם ההבנה שחוב והלוואות זה דבר רע . לכן הוא ביקש משכנתא בטוחה עם תחנות יציאה שיאפשרו לו להכניס כסף שייחסוך בעתיד על מנת לצמצם את יתרת הקרן. כמו כן, הוא סיפר לי שהוא יזדקק ל150 אש”ח לטובת מימוש מטרות אישיות בחמש השנים הקרובות. כלומר – האסטרטגיה למשכנתא של יוחאי מבוססת על פרעון כספים עתידי בטווח זמן הקרוב.
כמעט כמו כל בן אנוש- הפסדים כואבים ליוחאי יותר מרווחים – ולכן הוא שכח מהצורך שלו לגייס כסף מזומן בטווח זמן המיידי והתמקד רק בחוב המשכנתא – אותו נשבע לצמצם במהרה. קראו על כך עוד בתורת הערך.

למה זו טעות?

כשבוחנים את התמהיל שיוחאי חשב עליו, הוא לא תאם את האסטרטגיה למשכנתא שלו. חוסר הלימה בין התמהיל לאסטרטגיה למשכנתא עלול לעלות כסף רב ולהוריד לטימיון את התוכניות המשפחתיות שלנו.

חרף הכנסתו הגבוהה, ליוחאי יש חוסר יכולת גם לחסוך כספים לטובת פרעון עתידי וגם חיסכון לטובת מימוש המטרות האישיות העתידיות שלו. שכנעתי את יוחאי שמוטב לו לזנוח את תוכניתו לצמצם את חוב הקרן. במקום זה, בחרנו משכנתא עם חשיפה גבוהה למדד המחירים לצרכן. מצד אחד, חשיפה למדד המחירים לצרכן מאפשרת לתכנן משכנתא זולה וקצרה יותר ממשכנתא לא צמודה. מצד שני, זו משכנתא מסוכנת יותר, כי ההחזר החודשי עולה בהתאם למדד המחירים לצרכן. עשיתי את זה מהסיבות הבאות:

  1. בחוזי שכירות של דירות להשכרה, מקובל להוסיף סעיף המצמיד את שכר הדירה למדד המחירים לצרכן. לאחר שוידאתי שבכוונתו של יוחאי לעשות זאת גם בדירתו, הסברתי לו שפעולה זו מנטרלת את הסיכון הקיים במשכנתא שלו.
  2. ההחזר החודשי שנקבע ליוחאי על ידי הבנק היה נמוך ביחס למה שהוא רצה בפועל. כלומר, גם כאשר ההחזר יעלה, כתוצאה מאינפלציה, הדבר לא יסכן או יפגע באורח וברמת החיים של יוחאי.

 

מה המסקנות? איך להימנע מהטעויות הללו?

לפני שאתם רוכשים דירה – אתם חייבים להגדיר את המטרות שלכם. כאשר תבנו את האסטרטגיה למשכנתא – היא צריכה לבטא ולשרת את המטרות הללו. במקרה של יוחאי, לא היה טעם בהשגת המשכנתא הזולה ביותר, אם לא יוכל לממש את מטרותיו האישיות. בחירת המשכנתא צריכה להשתלב עם תוכנית האב הכלכלית שלכם.

בהקשר של יוחאי – אם ההחזר שנקבע לכם כרגע נמוך ממה שהייתם רוצים או יכולים בפועל, אתם יכולים לבחור בתמהיל יותר אגרסיבי – שבא לידי ביטוי בחשיפה גדולה יותר למדד המחירים לצרכן. תמהיל כזה יהיה זול וקצר יותר מתמהילים אחרים.

כמו כן, אם רכשתם דירה להשקעה, שיקלו בחיוב לשלב הלוואות צמודות מדד במשכנתא שלכם. זאת בכפוף לכוונתכם לשלב סעיף הצמדה של החזרי השכירות למדד המחירים לצרכן – שזו פרקטיקה נהוגה ונפוצה.

אין לכם כוח לקרוא את כל זה? רוצים שאחפור לכם במקום?

אשמח לעזור!

שינוי גודל גופנים
ניגודיות