מה תהיה האינפלציה? מה יקרה לפריים? כיצד הריבית המשתנה תשתנה?

החלטתם לבנות תמהיל ולשלב בו משתנה, פריים או מסלולים צמודי מדד?  חובה להניח הנחות מה יקרה למדדים הללו בעתיד. חובה לנסות לענות על השאלה "מה תהיה האינפלציה" וגם על "מה יקרה לפריים". אם לא תעשו זאת, תנקטו בגישת “יהיה בסדר”. אפשר להסכים, שכאן כשמדובר בבית שלנו ושל המשפחה שלנו, כדאי שננקוט בגישה יותר אחראית.

הערה קטנה: ישנם אתרים ואפליקציות המפעילים מחשבוני משכנתא פופולריים. בחלק מהמחשבונים הללו, כברירת מחדל, אין שינויים בהלוואות הפריים או בהלוואות המשתנות. זאת אומרת, שקבלת החלטות על סמך המחשבונים הללו, מניח שלאורך חיי המשכנתא שנלקחת, לא יהיה שינוי במדדים הללו. זה לא הגיוני, וזה מסוכן.

יש הרבה גישות שבהן יועצים, מתכנני משכנתאות ולווים משתמשים כדי להגדיר את השינויים במדדים הכלכליים הללו. לפני נתאר את הגישה שלנו, ולמה לדעתינו היא נכונה, נתאר מה נעשה על ידי אחרים, ולמה לדעתינו זה פחות מדויק.

גישה שגויה ראשונה: "מה שהיה הוא שיהיה"

מה היא אומרת: אנחנו נעריך שהאינפלציה והפריים בשנים הבאות הם מה שהיה בשנים האחרונות. "מה תהיה האינפלציה בשנים הבאות? מה שהייתה שנה אחרונה"

מה זה אומר ת’כלס: אם בשנת 2018 האינפלציה הייתה 0.8%, אז אנחנו נניח שבשלושים השנים הבאות, היא תעמוד על שיעור שנתי של 0.8%. באותו האופן, אם ריבית בנק ישראל עומדת עכשיו על 0.25% אז בשלושים השנים הקרובות היא תישאר ברמה של 0.25%.

למה לדעתינו זה לא טוב מספיק: כי זה מסוכן! אנחנו כעת ברמת ריביות נמוכה היסטורית! האינפלציה השנתית נמצאת מתחת לרף התחתון המקובל על בנק ישראל, וריבית הפריים הכי נמוכה אי פעם. עקב היווצרות בועות האשראי בשוק הרכב ושוק הדיור, בנק ישראל רוצה ומעוניין להעלות את הריבית. תמהיל שיבנה על סמך ההנחות הללו יהיה חשוף יתר על המידה לשינויים – ומסכן את לוקחי המשכנתה בעליות דרמטיות בהחזר החודשי.

גישה שגויה שניה: "One size fits all"

מה היא אומרת: נתכנן תמהיל עם מספר קבוע ויחיד למשתנים הכלכליים. "מה תהיה האינפלציה בשנים הבאות? 2%!"

מה זה אומר ת’כלס: יש מספר אחד ויחיד שיהיה תקף לאינפלציה, לפריים ולמשתנות בשלושים שנים הבאות. לדוגמה, באינפלציה שמים 2% בשנה – כי זה מרכז היעד של בנק ישראל. בפריים שמים 3% – שזה קצת יותר גבוה ממה שיש היום וקצת יותר נמוך ממה שהיה פעם…

למה לדעתינו זה לא טוב מספיק: ראשית, הגישה הזו הרבה יותר טובה מהגישה הקודמת. אם הקבועים שנבחרו לא נמוכים, אז יש כאן גידור טוב יותר של הסיכונים.

הבעיה הראשונה היא: איזה מספר לשים? מה לשים במשתנים כדי לתאר בצורה הכי סבירה את מה שיקרה בשלושים שנים הבאות. באינפלציה זה קל, כי אנחנו יודעים שבנק ישראל רוצה שהאינפלציה השנתית תהיה בין 1% ל3%. אבל מה לשים בפריים? ומה לשים במשתנות? האקלים הכלכלי משתנה כל הזמן, ולתת מספר אחד שיתאר את השינויים בריבית בנק ישראל לשלושים שנה – נשמע לנו טירוף.

הבעיה השניה כאן היא שיש גידור יתר. אנחנו תכננו תמהיל לאינפלציה של 2%, אבל האינפלציה בעת כתיבת שורות אלו איננה 2%, היא אפילו לא קרובה לשם. היא נמצאת ברמה של מתחת ל1% בחמשת השנים האחרונות. השיטת גידור הזו “מענישה” מסלולים צמודי מדד והופכת אותם ללא אטרקטיביים. שוק הדיור שלנו מאוד משוכלל, מאפשר לבנות משכנתא בהמון צורות והגישה הזו אוטומטית מוציאה הרבה מאוד הלוואות מהמשחק. כלומר, הגישה הזו תייקר שלא לצורך את המשכנתא שלכם.

ואמנם מספר נמוך יותר יעקר את הטיעון שלנו, אבל מספר נמוך יותר גורם לתכנון פחות בטוח. כלומר, אם התכנון הוא של תמהיל על בסיס שהאיפלציה תהיה 1.5%, אז התמהיל לא יהיה מתאים אם האינפלציה תעלה ל2%.

אלה הגישות המרכזיות שנתקלנו בהן במהלך עבודתנו. בהגדרתינו הן ”בעייתיות” מכיוון שהן מבוססות על כללי אצבע וחוקים לא מבוססים. הגישות הבאות שנתאר, שבהן אנחנו עושים שימוש, מבוססות על מחקר אקדמי ויתרה מזאת – הן בשימוש של ממשלות, בנקים מרכזיים ומוסדות פיננסיים.