fbpx
ספטמבר 12, 2020

תכנון משכנתא בתקופה לחוצה

שיתוף ב facebook
שיתוף ב twitter
שיתוף ב whatsapp
שיתוף ב email
שתפו!
שיתוף ב facebook
שיתוף ב twitter
שיתוף ב whatsapp
שיתוף ב email
שתפו!

איך לעמוד בתשלומי המשכנתא בתקופות לוחצות

 

לא תמיד תזמון רכישת הדירה יגיע ברגע הנכון. אתם לא יודעים מתי ההזדמנות תדפוק על דלתכם. אמנם, בתיזמון הרכישה לא תמיד אפשר לשלוט, אבל בהתאמת המשכנתא לצרכים ולמצב הכלכלי שלנו – כן אפשר. לכן, המאמר הבא יעסוק בגישות לתכנון המשכנתא במקרה וקיים קושי קצר וזמני לעמוד בתשלומים בתחילתה. הנה חלק מהסיבות מדוע קושי כזה עלול להיווצר. בין היתר:

  • רכשתם דירה בבנייה שתהיה מוכנה בעוד מספר שנים. בינתיים, אתם צריכים לשלם גם את תשלומי השכירות וגם את תשלומי המשכנתא.
  • ההכנסה שלכם נמוכה כעת, כי אתם במהלך הכשרות מקצועיות או לימודים אקדמיים.
  • לצד המשכנתא, יש לכם התחייבויות והלוואות שמכבידות עליכם. ההלוואות צפויות להסתיים בשנים הקרובות.
  • לאחר הכניסה לדירה, צפויה לכם ירידה בהכנסה הנובעת מיציאה לחופשת לידה או מעבר לעבודה מכניסה פחות.

ראשית, אנחנו נבין אם יש לנו בעיה ולאחר מכן, נצטרך להבין מה הדרך הכי טובה, לפתור אותה. למי שמתעצל לקרוא את כל המאמר, הנה “תקציר מנהלים”:

השיטה להעברת כספי המשכנתא מה בפועל קורה יתרונות חסרונות
להעביר כל הכסף כעת מעבירים את כל הכסף, ומתחילים לשלם מיד את מלוא המשכנתא חוסכים מדד תשומות הבנייה, מקבעים את הריביות, ומסיימים המשכנתא מוקדם יותר ההחזר החודשי הגבוה ביותר בהתחלה. האם זהו ההחזר הכי גבוה שאתם יכולים להחזיר כעת?
להעביר כל הכסף כעת ולקחת גרייס על חלק מההלוואות מעבירים את כל הכסף, ומתחילים לשלם מיד את מלוא המשכנתא בהחזרים חודשיים מופחתים חוסכים מדד תשומות הבנייה, מקבעים את הריביות, ומסיימים המשכנתא מוקדם יותר. התשלום החודשי נמוך יותר על ההלואוות שבתקופת הגרייס-  משלמים ריבית מבלי להקטין את הקרן
לקחת את המשכנתא בחלקים מעבירים את הכסף במועדים שונים למוכר, ההחזר החודשי גדל לאט התשלום החודשי גדל בהדרגה (לפי קצב העברת הכספים) לא חוסכים את מדד תשומות הבניה, לא מקבעים את הריביות, מסיימים המשכנתא מאוחר יותר
לשלם את הכסף בחלקים ולקחת גרייס מעבירים את הכסף במועדים שונים למוכר ובהלוואת גרייס, ההחזר החודשי גדל לאט מאוד התשלום החודשי הנמוך ביותר. לא חוסכים את מדד תשומות הבניה, לא מקבעים את הריביות, מסיימים המשכנתא מאוחר יותר, על ההלואוות שבתקופת הגיירס – תשלמו ריבית מבלי להקטין את הקרן

 

המפתח להבנת דרך הפעולה המתאימה עוברת בחישוב תזרים המזומנים הנוכחי ובשיערוך תזרים המזומנים העתידי. באופן דומה לעסק, אתם לא יכולים לקבל החלטה נכונה על התחייבות מהותית מבלי לשלוט לחלוטין בתזרים המזומנים שלכם של המשפחה שלכם.

על מנת לפשט הדברים ולתת להם נופך יותר פרקטי – נעזר בדוגמה מרכזית. בדוגמה זו אנחנו נתייחס למשפחה הרוכשת את דירתה הראשונה ולה הנתונים הבאים:

  • דרישות הון: רוכשים דירה בשווי של 1.350 מש”ח, וזקוקים למשכנתא של מיליון ש”ח.
  • תזרים ומצב נוכחי: כיום, אתם חוסכים 4000 ש”ח מדי חודש. זהו התזרים שלכם. ההכנסה הפנויה שלכם היא 20 אש”ח מדי חודש, ויש לכם כרגע בחשבון העובר ושב בבנק 30 אש”ח.
  • תזרים ומצב עתידי: בעוד שנתיים, כשבניית הדירה תושלם, תפסיקו לשלם שכירות על הדירה שאתם גרים בה כרגע, ויתפנו לכם 4000 שקלים. מנגד, אתם מתכננים להגדיל את המשפחה, ואתם צופים שהוצאות ילדים יגדלו ב2500 שקלים מדי חודש.

בהתבסס על הדוגמה לעיל, קביעת החזרי המשכנתא ברמה של 4000 שקלים תחסל את החיסכון החודשי שלכם ותביאכם לאיזון תזרימי (שימו לב! אתם צריכים להתחשב גם בעלות החודשית של ביטוח חיים).

אם תבחרו החזר חודשי הגבוה מ 4000 שקלים, אתם תנגסו בחיסכון שלכם – שעומד על 30 אש”ח. אתם בגרעון תזרימי, אבל המשכנתא שלכם תהיה קצרה וזולה יותר.

ומנגד, אם החזרי המשכנתא יהיו נמוכים מ4000 שקלים, אתם תמשיכו לחסוך סכום קטן מדי חודש. אתם בעודף תזרימי, אבל המשכנתא שלכם תהיה ארוכה יותר ויקרה יותר.

אוקיי – בהינתן הדוגמה הנוכחית – איך מתאימים את לוחות התשלומים למצבנו?

אם אפשר – העבירו את כל הכסף

ראשית, נתחיל בתרחיש הקל והפשוט ביותר. זהו תרחיש שבו אתם מעבירים כל כספי המשכנתא למוכר. כדאי לכם לשקול גישה זו במצבים הבאים:

  • בחרתם החזר חודשי שמאפשר לכם להיות באיזון תזרימי, או אפילו טוב מכך, בעודף תזרימי. בדוגמה המרכזית לעיל, זהו כל החזר חודשי הנמוך מ4000 שקלים.
  • בחרתם החזר גבוה המכניס אתכם לגרעון תזרימי זמני, ובכוונתכם לממן את הגרעון באמצעות החיסכון הצבור שלכם ומבלי להיכנס ליתרה שלילית.
    בדוגמה המרכזית לעיל, זה יהיה למשל החזר של 5500 שקלים בחודש. החזר כזה ייצור גרעון חודשי של 1500 שקלים. מכיוון שיש לכם בעובר ושב 30 אש”ח, תוכלו לעמוד במצב זה במשך עשרים חודשים – לפני שתיכנסו ליתרה שלילית בחשבון העובר ושב שלכם.

אני אמנה שלושה יתרונות בהעברת מרבית הסכום למוכר בהקדם:

  1. אם מחיר הדירה שלכם צמוד למדד תשומות הבנייה, אתם יכולים לצמצם את עליות המחיר הנובעות כתוצאה מגידול במדד.
    כאשר מדד תשומות הבנייה, המתעדכן כל חודש, גדל– כך גם גדל סך החוב שלכם למוכר. אם לדוגמה, יתרת החוב למוכר עומדת על מיליון ש”ח, והמדד עלה ב0.5%, אז החוב גדל ב5000 שקלים ויעמוד על 1,005,000 ש”ח.
  1. אתם מקבעים את הריביות שלכם. בעת כתיבת המאמר הזה, ריביות המשכנתאות נמצאות ברמה נמוכה מאוד -כמעט הכי נמוכה אי-פעם. אם תעבירו את מלוא הכסף כעת, תהנו מהריביות הנמוכות הללו. אם תבחרו להעביר את הכסף רק בעוד שנה – אתם תלויים ברמת הריביות שתהיה אז.
    חשוב להדגיש: טענה זו דורשת בדיקה כל פעם מחדש אל מול ריביות המשכנתא העדכניות.
  1. היתרון הכי חשוב לדעתי: אתם מתחילים לשלם את המשכנתא מוקדם, ולכן תסיימו אותה מוקדם. אם למשל אתם בני שלושים, ולקחתם משכנתא ל30 שנה, תסיימו אותה בגיל 60. אם לעומת זאת, תדחו את לקיחתה בשנתיים, אז אתם תסיימו אותה בגיל 62.לכאורה אין הבדל, שנתיים פה או שנתיים שם. בפועל, כעת יש לכם ודאות לגבי מצב הבריאות שלכם, היכולת שלכם להיות מועסקים וכו’. בגיל 62 – אין לכם ודאות שתהיו בריאים, מועסקים ואילו התחייבויות יהיו לכם. אם יבואו זעזועים בהמשך – כדאי שתפגשו אותם ללא משכנתא.

ומה החסרונות?

בחירת ההחזר החודשי בהתבסס על התזרים המזומנים הנוכחי ואתגריו, עלולה להוביל אתכם להחזר חודשי נמוך מדי, שיגרור משכנתא ארוכה ויקרה שלא לצורך. אם נבחן את התזרים העתידי בדוגמה המרכזית, נראה שהוא צפוי לגדול ב1500 שקל. לכן, קביעת החזר חודשי גבוה יותר למשכנתא, המתבסס על הגידול הצפוי בתזרים,  יאפשר לכם לקצר אותה בשנים ולהוזיל את עלותה.

אבל כעת, אנחנו נניח שאין ביכולתנו להעביר את מלוא הכסף כעת. בואו נבחן מה אפשר לעשות.

אם התזרים לא מאפשר – האפשרויות להתמודד עם המשכנתא

מה אפשרויות המימון שלנו אם אין ביכולתנו לעמוד בהחזרי משכנתא, מבלי להיכנס לגרעון תזרימי? ובכן יש שלוש דרכים עיקריות כיצד אנחנו יכולים להתמודד עם האתגר הזה.

אפשרות ראשונה: להעביר את כל הכסף למוכר – ולקחת חלק מכספי המשכנתא עם גרייס

תוכלו להעביר את כלל כספי המשכנתא למוכר. ובזכות שילוב הלוואות עם גרייס בתמהיל, נתחיל לשלם החזר חודשי נמוך בהתחלה, ובתום תקופת הגרייס (שנתכנן אותה כך שתסתיים בתום התקופה הכלכלית המאתגרת), יעלה ההחזר באופן אוטומטי, להחזר חודשי וגבוה יותר, המותאם לצרכינו.

גובה ההחזר במהלך תקופת הגרייס נתון לבחירתכם ושיקולכם. אתם קובעים אילו הלוואות בתמהיל יהיו עם גרייס ואילו לא. ככל שיותר הלוואות בתמהיל יחלו עם גרייס, כך ההחזר החודשי בהתחלה יהיה נמוך יותר.

אם לדוגמה תרצו שההחזר החודשי בתום תקופת הגרייס יהיה 5000 שקלים- ההחזר בתקופת הגרייס יכול לנוע בקירוב בין 50% (שהם 2500 שקלים) מההחזר הנקבע ועד ל5000 שקלים מגובה ההחזר.

היתרונות:

  • בכך שסגרתם את כל התחייבותכם שלכם מול המוכר, הצלחתם לחסוך את הגידול ביתרת החוב כתוצאה מהצמדתו למדד תשומות הבנייה
  • העברתם את הכסף כעת, קיבעתם את הריביות שהוצעו לכם.
  • אתם יכולים לבחור החזר חודשי גבוה יותר: אמנם כזה שלא תוכלו לעמוד בו כעת, אבל בעתיד כן. החזר כזה יאפשר לכם לקצר ולהוזיל את המשכנתא.

החסרונות:

  • בתקופת הגרייס, ההלוואות שבחרתם שיהיו עם גרייס – הן הלוואות שהקרן בהן לא יורדת. זאת אומרת שאתם משלמים את הריבית עליהן מדי חודש, והחוב לבנק נותר ללא שינוי. זה מתסכל.

אפשרות שניה: תשלום למוכר בפעימות  – כמה ומעבירים ומאילו מסלולים?

אם המצב שלכם יותר מאתגר, ואפילו גרייס על כלל חלקי התמהיל מקשה עליכם תזרימית, אפשר לשלם למוכר בפעימות. אדגיש שהפתרון לכך מותנה בהשגת הסכמת המוכר לכך. איך בפועל זה עובד? ראו הדוגמה כעת:

הצעה למשכנתא

נניח שבחרנו המשכנתא המפורטת בצילום לעיל (זוהי רק דוגמה, והמשכנתא הזו איננה טובה!). בנוסף, נניח שלוח התשלומים למוכר מחייב אותנו להעביר 25% מיתרת החוב כל שלושה חודשים.

קיימת לכם החירות לבחור, בכל פעימה, מאילו הלוואות תעבירו את הכסף למוכר. האילוצים שבהם אתם צריכים לעמוד הם אילוצי בנק ישראל- בעיקר האילוצים על מגבלות ההלוואה בריבית משתנה – כפי שמתוארים בסעיף 7 לנוהל 329 – מגבלות למתן הלוואות לדיור . אגב, ייתכן שגם לבנק שהעניק לכם את המשכנתא יהיו אילוצים פנימיים משלו.

חשוב להדגיש: אתם לא צריכים לבחור או להתאים את מספר המסלולים בתמהיל המשכנתא בהתאם ללוח התשלומים.

אסטרטגיה ראשונה להעברת כספי המשכנתא בפעימות – למזער את ההחזר החודשי

אתם רוצים להקל על עצמכם תזרימית ככל הניתן. זה כל מה שעומד לנגד עיניכם כדי לצלוח התקופה הקרובה. זה אומר, להעביר יותר כסף עם החזר חודשי נמוך.

מה אתם לא יכולים לעשות: בתמהיל לעיל, יכול להיות שתרצו להעביר מקסימום כסף מהלוואת הפריים – ההלוואה הארוכה עם הריבית הזולה ביותר- שהיא בעלת ההחזר הנמוך ביותר. אתם לא יכולים לעשות זאת, כי אז לא תעמדו במגבלות ההלוואות בריבית משתנה של בנק ישראל שציינתי לעיל. כלומר, בכל רגע נתון, סכום הכספים שמשכתם במסלול הפריים חייב להיות פחות משליש מסך הכסף שנמשך.

מה אתם כן יכולים לעשות: להעביר את הכספים כך שבכל רגע אתם ממקסמים את סך הכספים במסלול פריים שאתם מושכים מהבנק.

בהתאם להצעה לעיל, בכל פעימה כזו, אתם תעבירו 25%  מכל מסלול:

  • מסלול פריים: 82.5 אש”ח
  • מסלול משתנה צמודה כל חמש: 50 אש”ח.
  • מסלול קבועה לא צמודה: 117.5 אש”ח.

במצב זה, ההחזר יגדל ב1096 שקלים לחודש בכל פעימה שתבצעו. כלומר, בפעימה הראשונה ההחזר יהיה 1096 שקלים לחודש. אחרי שלושה חודשים, לאחר העברת הפעימה הבאה, ההחזר יגדל ב1096 ש”ח נוספים לחודש להחזר כולל של 2192 ש”ח בחודש וכן הלאה.

אסטרטגיה שניה להעברת כספי המשכנתא – לקבע את הריביות

נניח שאתם נמצאים בתקופה בה הריביות בשפל, ואתם משוכנעים שהמצב לא יישאר כך. לפיכך, אתם מעוניינים לקבע ולשמר את הריביות שקיבלתם. חשוב שתדעו! כספים שלא עברו למוכר –  הם כספים שלא קיבעתם עליהם את הריביות.

את הריבית הצמודה לפריים, לא ניתן לקבע ולכן נרצה להעביר אותה אחרונה. את הריביות הקבועות והמשתנות ניתן לקבע ולכן נרצה להעבירן ראשונות. לכן, דרך אפשרית להעביר הכסף, בהתבסס על דוגמת התמהיל המוצעת לעיל, תהיה להעביר בהתחלה את כל ההלוואות הקבועות והמשתנות למוכר. דוגמה אפשרית לכך תהיה:

  • פעימה ראשונה: להעביר 250 אש”ח ממסלול קבועה לא צמודה. ההחזר החודשי הוא 1361 שקלים.
  • פעימה שניה: להעביר את יתרת הכסף במסלול קבועה, שעומד על 220 אש”ח, ועוד 30 אש”ח ממסלול משתנה צמודה. ההחזר גדל ב- 1311 שקלים בחודש להחזר כולל של 2672 שקלים בחודש.
  • פעימה שלישית: להעביר את יתרת הכסף במסלול משתנה (נותרו עוד 30 אש”ח) ומכאן ואילך את הכספים במסלול פריים.

אפשרות שלישית: תשלום למוכר בפעימות  עם גרייס – כמה ומעבירים ומאילו מסלולים?

האפשרות הזו היא שילוב של שתי האפשרויות הקודמות. גם נעביר את הכסף בפעימות וגם ניקח את הפעימות הללו עם גרייס. זוהי האפשרות האחרונה למי שנמצא במצב חרום וחייב להוריד את ההחזר החודשי שלו למינימום האפשרי. גם כאן, אפשר לבצע תכנון מאילו מסלולים למשוך את הכסף.

קחו בחשבון, מכיוון שאתם מושכים את הכסף במנות, אתם יכולים למצוא את עצמכם בעוד שנתיים עם משכנתא שיש בה ריביות שונות לחלוטין מהריביות שסגרתם עליהם עם הבנק.

 

 סיכום

התאמת ההחזרים החודשיים לצרכי התא הכלכלי, היא אחד השלבים המהותיים והראשונים בתהליך תכנון המשכנתה.  היא אמנם מחייבת הכנה מקיפה: לחשב את התזרים הנוכחי, ולשערך מה יהיו השינויים הצפויים בהוצאות וההכנסות של התא הכלכלי. אבל אתם תראו שכר בעמלכם: אתם תוכלו לבחור את התוכנית המימונית הנכונה לכם.

בהצלחה!

אין לכם כוח לקרוא את כל זה? רוצים שאחפור לכם במקום?

אשמח לעזור!

שינוי גודל גופנים
ניגודיות