fbpx
ספטמבר 12, 2020

תכנון משכנתא בתקופה לחוצה

שיתוף ב facebook
שיתוף ב twitter
שיתוף ב whatsapp
שיתוף ב email
שתפו!
שיתוף ב facebook
שיתוף ב twitter
שיתוף ב whatsapp
שיתוף ב email
שתפו!

איך לעמוד בתשלומי המשכנתא בתקופות לוחצות

 

לא תמיד תזמון רכישת הדירה יגיע ברגע הנכון. לא ניתן לדעת מתי ההזדמנות תדפוק על דלתכם. אמנם, בתיזמון הרכישה לא תמיד אפשר לשלוט, אבל בהתאמת המשכנתא לצרכים ולמצב הכלכלי שלנו – כן אפשר. לכן, המאמר הבא יעסוק בגישות לתכנון המשכנתא במקרה וקיים קושי קצר וזמני לעמוד בתשלומים בתחילתה. הנה חלק מהסיבות מדוע קושי כזה עלול להיווצר. בין היתר:

  • רכשנו דירה בבנייה שתהיה מוכנה בעוד מספר שנים. בינתיים, צריך לשלם גם את תשלומי השכירות וגם את תשלומי המשכנתא.
  • ההכנסה שלנו נמוכה כעת, כי אנחנו במהלך הכשרות מקצועיות או לימודים אקדמיים.
  • לצד המשכנתא, יש לנו התחייבויות והלוואות שמכבידות עלינו. ההלוואות צפויות להסתיים בשנים הקרובות.
  • לאחר הכניסה לדירה, צפויה לנו ירידה בהכנסה הנובעת מיציאה לתקופת לידה והורות או מעבר לעבודה מכניסה פחות.

ראשית, אנחנו נבין אם יש לנו בעיה ולאחר מכן, נצטרך להבין מה הדרך הכי טובה, לפתור אותה. למי שמתעצל לקרוא את כל המאמר, הנה “תקציר מנהלים”:

השיטה להעברת כספי המשכנתא מה בפועל קורה יתרונות חסרונות
להעביר כל הכסף כעת נעביר את כל הכסף, ונתחיל לשלם מיד את מלוא המשכנתא נחסוך מדד תשומות הבנייה, נקבע את הריביות, ונסיים את תשלומי המשכנתא מוקדם יותר ההחזר החודשי הגבוה ביותר בהתחלה. האם זהו ההחזר הכי גבוה שאתם יכולים להחזיר כעת?
להעביר כל הכסף כעת ולקחת גרייס על חלק מההלוואות נעביר את כל הכסף, ונתחיל לשלם מיד את מלוא המשכנתא בהחזרים חודשיים מופחתים נחסוך מדד תשומות הבנייה, נקבע את הריביות, ונסיים את תשלומי המשכנתא מוקדם יותר. התשלום החודשי נמוך יותר על ההלואוות שבתקופת הגרייס-  נשלם ריבית מבלי להקטין את הקרן
לקחת את המשכנתא בחלקים נעביר את הכסף במועדים שונים למוכר.ת, ההחזר החודשי גדל לאט התשלום החודשי גדל בהדרגה (לפי קצב העברת הכספים) לא נחסוך את מדד תשומות הבניה, לא נקבע את הריביות, נסיים את המשכנתא מאוחר יותר
לשלם את הכסף בחלקים ולקחת גרייס נעביר את הכסף במועדים שונים למוכר.ת ובהלוואת גרייס, ההחזר החודשי גדל לאט מאוד התשלום החודשי הנמוך ביותר. לא נחסוך את מדד תשומות הבניה, לא נקבע את הריביות, נסיים את המשכנתא מאוחר יותר, על ההלואוות שבתקופת הגיירס – נשלם ריבית מבלי להקטין את הקרן

 

המפתח להבנת דרך הפעולה המתאימה עוברת בחישוב תזרים המזומנים הנוכחי ובשיערוך תזרים המזומנים העתידי. באופן דומה לעסק, לא ניתן לקבל החלטה נכונה על התחייבות מהותית מבלי לשלוט לחלוטין בתזרים המזומנים שלנו של המשפחה שלנו.

על מנת לפשט הדברים ולתת להם נופך יותר פרקטי – נעזר בדוגמה מרכזית. בדוגמה זו אנחנו נתייחס למשפחה הרוכשת את דירתה הראשונה ולה הנתונים הבאים:

  • דרישות הון: נרכשת דירה בשווי של 1.350 מש”ח, וצורך במשכנתא של מיליון ש”ח.
  • תזרים ומצב נוכחי: כיום, אנו חוסכים 4000 ש”ח מדי חודש. זהו התזרים של המשפחה. ההכנסה הפנויה שלה היא 20 אש”ח מדי חודש, ויש לה כרגע בחשבון העובר ושב בבנק 30 אש”ח.
  • תזרים ומצב עתידי: בעוד שנתיים, כשבניית הדירה תושלם, יפסקו תשלומי השכירות על הדירה שהמשפחה גרה בה כרגע, ויתפנו 4000 שקלים. מנגד, יש תכנון להגדיל את המשפחה, וצפי שהוצאות ילדים יגדלו ב2500 שקלים מדי חודש.

בהתבסס על הדוגמה לעיל, קביעת החזרי המשכנתא ברמה של 4000 שקלים תחסל את החיסכון החודשי של המשפחה ותביא לאיזון תזרימי (תשומת לב! צריך להתחשב גם בעלות החודשית של ביטוח חיים).

אם יבחר החזר חודשי הגבוה מ 4000 שקלים, ינגס חיסכון המשפחה – שעומד על 30 אש”ח. המשפחה בגרעון תזרימי, אבל המשכנתא שלה תהיה קצרה וזולה יותר.

ומנגד, אם החזרי המשכנתא יהיו נמוכים מ4000 שקלים, המשפחה תמשיך לחסוך סכום קטן מדי חודש. המשפחה בעודף תזרימי, אבל המשכנתא שלה תהיה ארוכה יותר ויקרה יותר.

אוקיי – בהינתן הדוגמה הנוכחית – איך נתאים את לוחות התשלומים למצבנו?

אם אפשר – להעביר את כל הכסף

ראשית, נתחיל בתרחיש הקל והפשוט ביותר. זהו תרחיש שבו נעביר כל כספי המשכנתא למוכר. כדאי לשקול גישה זו במצבים הבאים:

  • אם אנחנו בהחזר חודשי המאפשר לנו להיות באיזון תזרימי, או אפילו טוב מכך, בעודף תזרימי. בדוגמה המרכזית לעיל, זהו כל החזר חודשי הנמוך מ4000 שקלים.
  • הבחירה היא בהחזר גבוה המכניס אותנו לגרעון תזרימי זמני, ובכוונתנו לממן את הגרעון באמצעות החיסכון הצבור שלנו ומבלי להיכנס ליתרה שלילית.
    בדוגמה המרכזית לעיל, זה יהיה למשל החזר של 5500 שקלים בחודש. החזר כזה ייצור גרעון חודשי של 1500 שקלים. מכיוון שיש למשפחה בעובר ושב 30 אש”ח, היא תוכל לעמוד במצב זה במשך עשרים חודשים – לפני שתיכנס ליתרה שלילית בחשבון העובר ושב שלה.

נמנה שלושה יתרונות בהעברת מרבית הסכום למוכר.ת בהקדם:

  1. אם מחיר הדירה שלנו צמוד למדד תשומות הבנייה, נוכל לצמצם את עליות המחיר הנובעות כתוצאה מגידול במדד.
    כאשר מדד תשומות הבנייה, המתעדכן כל חודש, גדל– כך גם גדל סך החוב שלכם למוכר. אם לדוגמה, יתרת החוב למוכר עומדת על מיליון ש”ח, והמדד עלה ב0.5%, אז החוב גדל ב5000 שקלים ויעמוד על 1,005,000 ש”ח.
  1. קיבוע הריביות שלנו. בעת כתיבת המאמר הזה, ריביות המשכנתאות נמצאות ברמה נמוכה מאוד -כמעט הכי נמוכה אי-פעם. העברת מלוא הכסף כעת, תאפשר לנו לנעול את הריביות הנמוכות הללו. אם נבחר להעביר את הכסף רק בעוד שנה – ניהיה תלויים ברמת הריביות שתהיה אז.
    חשוב להדגיש: טענה זו דורשת בדיקה כל פעם מחדש אל מול ריביות המשכנתא העדכניות.
  1. היתרון הכי חשוב לדעתינו: נתחיל לשלם את המשכנתא מוקדם, ולכן נסיים אותה מוקדם. אם למשל אתם בגיל שלושים, ולקחתם משכנתא ל30 שנה, היא תסתיים בגיל 60. לעומת זאת, דחייה של לקיחתה בשנתיים, תדחה את הסיום לגיל 62. לכאורה אין הבדל, שנתיים פה או שנתיים שם. בפועל, כעת יש לנו ודאות לגבי מצב הבריאות שלנו, היכולת שלנו לעבוד וכו’. בגיל 62 – אין לנו ודאות שניהיה בקו הבריאות, עם עבודה ואילו התחייבויות יהיו לנו. אם יבואו זעזועים בהמשך – כדאי שנפגוש אותם ללא משכנתא.

ומה החסרונות?

בחירת ההחזר החודשי בהתבסס על התזרים המזומנים הנוכחי ואתגריו, עלולה להוביל אותנו להחזר חודשי נמוך מדי, שיגרור משכנתא ארוכה ויקרה שלא לצורך. אם נבחן את התזרים העתידי בדוגמה המרכזית, נראה שהוא צפוי לגדול ב1500 שקל. לכן, קביעת החזר חודשי גבוה יותר למשכנתא, המתבסס על הגידול הצפוי בתזרים,  יאפשר לנו לקצר אותה בשנים ולהוזיל את עלותה.

אבל כעת, אנחנו נניח שאין ביכולתנו להעביר את מלוא הכסף כעת. נבחן מה אפשר לעשות.

אם התזרים לא מאפשר – האפשרויות להתמודד עם המשכנתא

מה אפשרויות המימון שלנו אם אין ביכולתנו לעמוד בהחזרי משכנתא, מבלי להיכנס לגרעון תזרימי? ובכן יש שלוש דרכים עיקריות כיצד נוכל להתמודד עם האתגר הזה.

אפשרות ראשונה: להעביר את כל הכסף למוכר – ולקחת חלק מכספי המשכנתא עם גרייס

ניתן להעביר את כלל כספי המשכנתא למוכר. ובזכות שילוב הלוואות עם גרייס בתמהיל, נתחיל לשלם החזר חודשי נמוך בהתחלה, ובתום תקופת הגרייס (שנתכנן אותה כך שתסתיים בתום התקופה הכלכלית המאתגרת), יעלה ההחזר באופן אוטומטי, להחזר חודשי וגבוה יותר, המותאם לצרכינו.

גובה ההחזר במהלך תקופת הגרייס נתון לבחירתנו ושיקולנו. אנחנו נקבע אילו הלוואות בתמהיל יהיו עם גרייס ואילו לא. ככל שיותר הלוואות בתמהיל יחלו עם גרייס, כך ההחזר החודשי בהתחלה יהיה נמוך יותר.

אם לדוגמה נרצה שההחזר החודשי בתום תקופת הגרייס יהיה 5000 שקלים- ההחזר בתקופת הגרייס יכול לנוע בקירוב בין 50% (שהם 2500 שקלים) מההחזר הנקבע ועד ל5000 שקלים מגובה ההחזר.

היתרונות:

  • בכך שסגרתם את כל ההתחייבויות שלנו מול המוכר, הצלחנו לחסוך את הגידול ביתרת החוב כתוצאה מהצמדתו למדד תשומות הבנייה
  • העברנו את הכסף כעת, קיבענו את הריביות שהוצעו לנו.
  • ניתן לבחור החזר חודשי גבוה יותר: אמנם כזה שלא נוכל לעמוד בו כעת, אבל בעתיד כן. החזר כזה יאפשר לכם לקצר ולהוזיל את המשכנתא.

החסרונות:

  • בתקופת הגרייס, ההלוואות שבחרנו שיהיו עם גרייס – הן הלוואות שהקרן בהן לא יורדת. זאת אומרת שנשלם את הריבית עליהן מדי חודש, והחוב לבנק נותר ללא שינוי. זה מתסכל.

אפשרות שניה: תשלום למוכר בפעימות  – כמה נעביר ומאילו מסלולים?

אם המצב שלנו יותר מאתגר, ואפילו גרייס על כלל חלקי התמהיל מקשה עלינו תזרימית, אפשר לשלם למוכר בפעימות. אדגיש שהפתרון לכך מותנה בהשגת הסכמת המוכר לכך. איך בפועל זה עובד? להלן הדוגמה:

הצעה למשכנתא

נניח שבחרנו המשכנתא המפורטת בצילום לעיל (זוהי רק דוגמה, והמשכנתא הזו איננה טובה!). בנוסף, נניח שלוח התשלומים למוכר מחייב אותנו להעביר 25% מיתרת החוב כל שלושה חודשים.

קיימת לנו החירות לבחור, בכל פעימה, מאילו הלוואות נעביר את הכסף למוכר. האילוצים שבהם צריך לעמוד הם אילוצי בנק ישראל- בעיקר האילוצים על מגבלות ההלוואה בריבית משתנה – כפי שמתוארים בסעיף 7 לנוהל 329 – מגבלות למתן הלוואות לדיור . אגב, ייתכן שגם לבנק שיעניק לנו את המשכנתא יהיו אילוצים פנימיים משלו.

חשוב להדגיש: אין צורך לבחור או להתאים את מספר המסלולים בתמהיל המשכנתא בהתאם ללוח התשלומים.

אסטרטגיה ראשונה להעברת כספי המשכנתא בפעימות – למזער את ההחזר החודשי

נרצה להקל על עצמנו תזרימית ככל הניתן. זה כל מה שעומד לנגד עינינו כדי לצלוח התקופה הקרובה. זה אומר, להעביר יותר כסף עם החזר חודשי נמוך. אפשר לעשות זאת על ידי העברה של סכומי כסף מההלוואות הארוכות ביותר בתמהיל. אלו ההלוואות שההחזר עליהן בדרך כלל הוא הנמוך ביותר. תשומת לב שצריך בכל רגע לעמוד בדרישות, כלומר שלפחות 33% מהסכום הנמשך הוא במסלול של הלוואות עם ריבית קבועה.

בהתאם להצעה לעיל, בכל פעימה כזו, נעבירו 25%  מכל מסלול:

  • מסלול פריים: 82.5 אש”ח
  • מסלול משתנה צמודה כל חמש: 50 אש”ח.
  • מסלול קבועה לא צמודה: 117.5 אש”ח.

במצב זה, ההחזר יגדל ב1096 שקלים לחודש בכל פעימה שנבצע. כלומר, בפעימה הראשונה ההחזר יהיה 1096 שקלים לחודש. אחרי שלושה חודשים, לאחר העברת הפעימה הבאה, ההחזר יגדל ב1096 ש”ח נוספים לחודש להחזר כולל של 2192 ש”ח בחודש וכן הלאה.

אסטרטגיה שניה להעברת כספי המשכנתא – לקבע את הריביות

נניח שאנחנו בתקופה בה הריביות בשפל, ואין לנו ספק שהמצב לא יישאר כך. לפיכך, אנו נרצה לקבע ולשמר את הריביות שקיבלנו. חשוב לדעת! כספים שלא עברו למוכר –  הם כספים שלא קיבענו עליהם את הריביות.

את הריבית הצמודה לפריים, לא ניתן לקבע ולכן נרצה להעביר אותה אחרונה. את הריביות הקבועות והמשתנות ניתן לקבע ולכן נרצה להעבירן ראשונות. לכן, דרך אפשרית להעביר הכסף, בהתבסס על דוגמת התמהיל המוצעת לעיל, תהיה להעביר בהתחלה את כל ההלוואות הקבועות והמשתנות למוכר. דוגמה אפשרית לכך תהיה:

  • פעימה ראשונה: להעביר 250 אש”ח ממסלול קבועה לא צמודה. ההחזר החודשי הוא 1361 שקלים.
  • פעימה שניה: להעביר את יתרת הכסף במסלול קבועה, שעומד על 220 אש”ח, ועוד 30 אש”ח ממסלול משתנה צמודה. ההחזר גדל ב- 1311 שקלים בחודש להחזר כולל של 2672 שקלים בחודש.
  • פעימה שלישית: להעביר את יתרת הכסף במסלול משתנה (נותרו עוד 30 אש”ח) ומכאן ואילך את הכספים במסלול פריים.

אפשרות שלישית: תשלום למוכר בפעימות  עם גרייס – כמה נעביר ומאילו מסלולים?

האפשרות הזו היא שילוב של שתי האפשרויות הקודמות. גם נעביר את הכסף בפעימות וגם ניקח את הפעימות הללו עם גרייס. זוהי האפשרות האחרונה למי שנמצא במצב חרום וחייב להוריד את ההחזר החודשי למינימום האפשרי. גם כאן, אפשר לבצע תכנון מאילו מסלולים למשוך את הכסף.

מומלץ לקחת בחשבון, מכיוון שנמשוך את הכסף במנות, אפשר למצוא את עצמנו בעוד שנתיים עם משכנתא שיש בה ריביות שונות לחלוטין מהריביות שסגרנו עליהן עם הבנק.

 

 סיכום

התאמת ההחזרים החודשיים לצרכי התא הכלכלי, היא אחד השלבים המהותיים והראשונים בתהליך תכנון המשכנתה. היא אמנם מחייבת הכנה מקיפה: לחשב את התזרים הנוכחי, ולשערך מה יהיו השינויים הצפויים בהוצאות וההכנסות של התא הכלכלי. אבל אתם תראו שכר בעמלכם: בחירת התוכנית המימונית הנכונה לכם. אם זה מסובך מדי, אז אנחנו נשמח לעזור לכם לבנות את תוכנית המימון מהניסיון שלנו. למדו עוד על ייעוץ המשכנתאות של FINWIZ

בהצלחה!

אין לכם כוח לקרוא את הכל? רוצים פשוט לשכור את מי ששורק את זה מתוך שינה??

נשמח לעזור!