מסלול פיתוי במשכנתא – לא ליפול בפיתיון

כמעט כל השיטות כשרות במטרה להקטין את עלות המשכנתא. נחדש קשרים עם הדוד של אמא שעבד בבנק בחדרה כדי לקבל הטבות מיוחדות, ננג'ס לבנקאי המשכנתאות בחמישה בנקים שונים כדי לקבל הצעות תחרותיות. אולי אפילו נעביר את חשבון העו"ש שלנו אם נקבל שבריר אחוז פחות במסלול כלשהוא. השיטות לעיל מתייחסות לפעולות הננקטות במהלך המשא ומתן. לעומת זאת, יש פעולות שניתן לנקוט, עוד במהלך תכנון התמהיל, כדי להשיג הוזלה נוספת בעלות המשכנתא. השיטה הנפוצה ביותר נקראת "מסלול פיתוי".

המאמר הנ"ל סוקר את התועלת בביצוע מסלול פיתוי, כיצד לתכנן ולבצע אותו ולבסוף – דן בשאלה על מהם התנאים שבהם אכן כדאי לבצע אותו. החלק הכי חשוב במאמר הזה הוא שתי הפסקאות האחרונות – ואם אין לכם כוח לקרוא 1500 מילים (מבינים אתכם!) גשו ישר לסוף.

המאמר הזה גם רלוונטי לכל טכניקת חיסכון אחרת שבה אנו נבחר, מיד לאחר נטילת המשכנתא, לפרוע ממנה סכומי כסף ובכך להקטין ולהוזיל אותה.

מהו מסלול פיתוי? איך אפשר להשתמש בו להוזיל המשכנתא?

במסלול פיתוי, נבקש ללוות סכום כסף אשר גבוה יותר ממה שאנחנו צריכים לקחת בפועל. אם למשל דירתנו שווה 1.55 מיליון שקל, ויש צורך במשכנתא של 690 אש"ח, נבקש מהבנק ללוות סכום כסף גבוה יותר – למשל שבע מאות ותשעים אלף שקל – שהם 100 אש"ח יותר ממה שנדרשנו לו מלכתחילה.

למה אנחנו מבקשים ליטול סכום הגבוה יותר ממה שאנחנו צריכים בפועל? התשובה לכך טמונה ברווח שהבנק מצפה להשיג בעסקה זו – זהו המרווח הבנקאי. אני שימו לב לתמונה הבאה:

המספר המודגש בצהוב, 0.97%, הוא הרווח הצפוי לבנק ממתן המשכנתא הזו. המספר הזה מתקבל על ידי ביצוע ממוצע משוקלל על פני כלל ההלוואות בתמהיל – כלומר מכפלה של סכום כל אחת מהלוואות במרווח שלה וחלוקה בסך המשכנתא (בדוגמה זו 690 אש"ח).

רמת הרווחיות היא הבסיס לעסקה. בנקאי המשכנתאות יקבע את הריביות בתמהיל כדי לעמוד במספר הזה. ירידה מתחת למספר המאושר – ימנע את אישור העסקה. לכן, אם נרצה להוריד הריביות במסלול מסוים, נהיה חייבים להעלותן במסלול אחר כדי לשמר את רמת הרווחיות הכוללת מעל 0.97%.

תובנה נוספת שעולה היא שכל הלוואה מעל 0.97% היא הלוואה המגדילה את רווחיות הבנק, וכל הלוואה מתחת ל0.97% היא הלוואה המקטינה את רווחיות הבנק. כלומר, הלוואות מספר 1,4,5 (בעלות מרווח של 0.1%, 0.84% ו0.2%- בהתאמה) הן הלוואות לא רווחיות לבנק, המקטינות את המרווח הבנקאי ואילו הלוואות 2,3 (בעלות מרווח של 1.27% ו2.34% בהתאמה) הן הלוואות רווחיות לבנק המגדילות את המרווח הבנקאי.

כעת נחזור לאותם 100 אש"ח שתיארנו לעיל. נניח, לטובת הדיון, שניקח את אותם ה-100 א' ש"ח הנוספים ונוסיף אותם לסכום שתכננו לקחת בהלוואה מספר 3-  זו הלוואה משתנה צמודה כל חמש שנים. כלומר כעת, במקום ללוות 160 אש"ח, ההלוואה עומדת על 260 אש"ח.

מה יקרה למרווח הבנקאי כעת- נחשב אותו באופן מפורש (צמצמנו מהמונה ומהמכנה 1000):

המרווח הבנקאי כעת עלה ל1.15%, כלומר- 0.18% מעל מרווח היעד שלנו, ולכן נוכל כעת להפחית את הריבית במסלולים האחרים עד אשר נחזור בחזרה למרווח המתוכנן – של 0.97%.

בחזרה לבעיה הבסיסית – לווינו 100 אש"ח שאין לנו צורך בהם. מה עושים איתם עכשיו? ובכן, לאחר שנעביר את מלוא הכסף למוכר, נוכל לפרוע באופן מיידי את אותם 100 אש"ח וכך להקטין בחזרה את החוב לסכום המקורי שתכננו מלכתחילה. חשוב! לא נחשוף בשום שלב את כוונתנו בפני הבנק. אם הוא ידע על התכנון לפרוע את ההלוואה באופן מיידי, הוא ינטרל את הרווחיות שלה בתמהיל (כלומר יתייחס אליה כאילו היא אינה קיימת בכלל).

סיכום ביניים: בזכות נטילת סכום כסף נוסף ולכאורה מיותר, הצלחנו להעלות את הרווחיות של התיק כולו וכך נוכל להוריד הריביות במסלולים האחרים שאנחנו כן נשארים איתם בפועל.

פוטנציאל החיסכון באמצעות שילוב של מסלול פיתוי בתמהיל

כמה כסף אפשר לחסוך בשילוב של מסלול פיתוי בתמהיל? אמנם פוטנציאל החיסכון משתנה מתמהיל לתמהיל, תלוי בסכום הכסף שנלווה ובריביות שנקבל – ולכן ניתן פה דוגמה מייצגת.

נבחן לדוגמה את התמהיל בתמונה למעלה – ללא תוספת סכום הפיתוי. אם נחשב, נגלה שממוצע הריביות המשוקלל הוא 1.62% והעלות התאורטית של ההלוואה (עלות ההלוואה ללא שינוי בריבית הפריים, במדד המחירים לצרכן או בריבית העוגן) היא 1.15 שקלים. כלומר עבור כל שקל שנלווה – נחזיר בחזרה 15 אגורות. העלות המשוערת, הכוללת ציפיות לשינוי אינפלציה, פריים ובנק ישראל (בהתבסס על הציפיות שהיו נהוגות בעת כתיבת המאמר) עומדת על 1.293 שהם 202 אש"ח.

כעת, נוסיף את אותם 100 אש"ח למסלול המשתנה (הלוואה מספר 3), כפי שתארנו מקודם. בזכות ההוספה, נוכל כעת להפחית ריביות במסלולים האחרים. לא ניתן לומר במדויק כמה ניתן להפחית כי המרווח הבנקאי בכל הלוואה אינו ידוע לנו (זה למעשה נתון פנימי של הבנק ונשאר חסוי), ולכן הפחתנו את הריביות כדי לשמר את מרווח השוק. לצורך העניין, הפחתנו את הריבית במסלול 2 ב0.16%, את הריבית במסלול 3 ב 0.22%, ואת הריבית במסלול 4 ב 0.3%. חשוב להדגיש-  יכול להיות שההפחתות יהיו גדולות או קטנות מכך – בכפוף לאילוצי הבנק.

בהלוואה החדשה –  ממוצע הריביות המשוקלל ירד ל1.56% והעלות התאורטית (לאחר פירעון סכום הפיתוי) ירדה ל1.12 אש"ח. העלות המשוערת ירדה ל1.244 שהם 193 אש"ח. כלומר – חסכנו כאן 9000 שקלים!

נשמע פגז, לא? זיכרו את הנתונים הללו– עוד נחזור אליהם בעתיד.

השלבים והפעולות בביצוע של מסלול פיתוי

כעת נבין בדיוק איך לתכנן ולשלב מסלול פיתוי בתמהיל. ראשית, מה תהיה גובה התוספת שניטול? אמנם, ככל שניקח סכום גדול יותר – כך נעלה את הרווחיות של התיק יותר ונקבל ריביות טובות יותר בהלוואות האחרות. אבל האם יש כזה דבר "יותר מדי כסף במסלול פיתוי"?

התשוובה היא כן. יש סכום כסף גדול מדי, שאם נעבור אותו – נגרע מכדאיות המהלך. ראשית, אם בגלל נטילת הסכום, נעבור את קצה מדרגת המימון שלנו אל המדרגה הבאה, נקבל ריביות גבוהות יותר על כלל ההלוואות בתמהיל.

כלל ראשון: סכום הכסף שיוקצה למסלול פיתוי הוא, לכל היותר, הפרש הכספים בין אחוז המימון שבו אנחנו רוצים להיות (בסוף, לאחר פרעון הפיתוי) לבין הקצה העליון של מדרגת המימון שבה אתם נמצאים.

נמחיש בדוגמה. רכשנו דירה בשווי שני מיליון ש"ח, ותכננו לקחת מיליון ומאה אלף שקל במשכנתא המהווים 55% משווי הנכס. אנחנו במדרגת המימון האמצעית – זו שנעה בין %45 ל60% מימון. אם נקח מעל 100 אש"ח  נעבור את 60% מימון, ונעלה למדרגת המימון הבאה – כלומר הריביות שלנו יעלו בממוצע ב0.1-0.2%

כלל שני: כדאי לבחון האם לבצע מסלול פיתוי אם שיעור ההחזר מההכנסה, בשילוב מסלול פיתוי, עובר את ה35%.

תזכורת, כל חוב שניטול, נצטרך לשרת. אם לווינו סכום כסף נוסף – נאלץ לעמוד בהחזר החודשי על אותו סכום. נניח לדוגמה, שנרצה ללוות 100 אש"ח נוספים, אז ההחזר החודשי יגדל ב 400 ש"ח בחודש לפחות. לכן, אם יחס ההחזר שלנו (כלומר היחס בין תשלום המשכנתא הכולל לבין הכנסות פחות התחייבויות ) עובר את ה35% – אנחנו בסיכון שלא לקבל אישור לעסקה ולקבל ריביות פחות אטרקטיביות.

כלל שלישי:. ביחרו למסלול הפיתוי את ההלוואה המשתנה כל חמש שנים הצמודה למדד המחירים לצרכן.

הדרך להוריד את ריביות התמהיל מתחילה בהגדלה אגרסיבית ככל הניתן של המרווח הבנקאי. לכן, לטובת מסלול פיתוי נבחר את ההלוואות הכי רווחיות לבנק. ניתן לראות בצילום למעלה – אלו הן ההלוואות המשתנות. למשל, ההלוואה בריבית משתנה כל חמש שנים הצמודה למדד המחירים לצרכן היא הלוואה טובה מאוד למטרה זו.  בגלל היותה צמודה, היא בעלת החזר חודשי נמוך יותר מהלוואה משתנה לא צמודות – מה שיצמצם את הסיכון לחרוג ממגבלת 35% יחס ההחזר שצויין לעיל.

יתרון נוסף שיש להלוואה בריבית משתנה – שעמלת ההיוון/ עמלת הפרעון המוקדם שאנחנו חשופים אליה (אם אכן תהיה כזו) תהיה נמוכה יותר מהלוואה קבועה מכיוון שעל פי סעיף 4 בצו הבנקאות התשס"ב 2002, מהוונים את ההפסד הכלכלי שנגרם לבנק רק עד נקודת עדכון הריבית הקרובה ביותר. במקרה של הלוואה בריבית משתנה כל חמש שנים  – מדובר בחמש שנים מיום הלקיחה. תוכלו לבחון את ההשפעה על קנס פירעון מוקדם במחשבון שפיתחנו עבורכם

כלל רביעי: על מנת לשמור את כל האפשרויות פתוחות לשלב מסלול פיתוי – נעביר למוכר את ההון העצמי שלנו עד גובה הקצה העליון של מדרגת המימון שבה נרצה להיות ולא מעבר לכך.

כאמור, כדי לשלב הלוואת פיתוי, נידרש ללוות סכום כסף גדול יותר ממה שתכננו בפועל. כדי שנוכל בפועל ליטול את הסכום העודף הזה, יתרת החוב שלנו למוכר צריכה לאפשר זאת. כלומר, אם רצינו ללוות מלכתחילה מיליון שקל, ויתרת החוב שלנו למוכר היא מיליון וחמישים אלף שקל, לא נוכל לשלב הלוואת פיתוי בגובה מאה אלף שקל – אלא לכל היותר חמישים אלף שקל.

העלויות בשימוש במסלול פיתוי

שילוב של מסלול פיתוי כרוך בתשלום עלויות. למשל,  ביטוח החיים שלנו יגדל – כי הוא קשור באופן ישיר לגובה ההלוואה שנטלנו. כמובן שלאחר פרעון מסלול הפיתוי נתאים את גובה הביטוח בשנית – והתשלום ייקטן.

בעת הפרעון, אנחנו חשופים לתשלומי עמלות שגם אותן צריך לקחת בחשבון:

• עמלה תפעולית: על סך של 60 שקלים.
• עמלת אי הודעה: שנוכל להימנע ממנה אם ניתן לבנק התראה של עשרה ימים לפני הפרעון.
• עמלת מדד: שנוכל להימנע ממנה אם נפרע את ההלוואה בין ה 15 ל31 בכל חודש.
• עמלת היוון: שתלויה בהפרש הריביות בין יום הנטילה ליום הפרעון. את העמלה הזו לא ניתן לבטל.

האם שווה בכלל לקחת מסלול פיתוי

מתי שווה לשלב מסלול פיתוי? רק לאחר שהחלטנו, לאחר חשיבה מעמיקה וניתוח כלכלי של התחייבויות והשקעות, על אחוז המימון הנכון עבורנו, ראינו שהוא נמוך מקצה מדרגת המימון ושאנחנו בתנאי ההחזר שצויינו לעיל. הבעיה שלנו, היא עם המקרים שבהם אנשים מדלגים על החשיבה המעמיקה והניתוח הכלכלי וישר קופצים לשימוש במסלול פיתוי.

עכשיו מתחיל מבחינתנו החלק החשוב. ראשית, חשוב לנו להבהיר – לא רצינו לכתוב כאן על מסלול פיתוי. לא רצינו להגדיל את המודעות למסלול זה – דבר שיוביל להגדלת השימוש השגוי בו.

הסיבה העיקרית שבכל זאת המאמר הזה נכתב – בעקבות ריבוי המקרים שבהם ההלוואה משולבת בתמהיל באופן אוטומטי ובפועל מסבה ללווה יותר נזק מתועלת. אנו שומעים מלקוחותינו בשיחת הפתיחה: "אנו רוצים שתבנה לנו תמהיל עם הלוואת פיתוי". היוריסטיקה של שילוב אוטומטי של הלוואת פיתוי הוא התמקדות בטקטיקה ו"במלחמת השוחות" והתעלמות מוחלטת מאסטרטגיה ומתכנון כלכלי.

לשיטתנו, אופן תהליך תכנון משכנתא (כפי שהוא מבוצע על ידינו במהלך תהליך ייעוץ המשכנתאות) עובד בצורה הבאה:

• מיפוי כלכלי: מהן הכנסות והוצאות משק הבית? היכן נמצאות ההשקעות ומה האופי שלהן? מהן ההתחייבויות שלנו? לכמה זמן הן עוד נותרו?
• זיהוי צרכים: מה המטרות הכלכליות שברצונינו להשיג? האם יש לנו עניין ברווחה? בנזילות? בצבירת הון? ברצונינו לסיים את התחיבות מוקדם? עדיפות לתזרים נוח כעת?
• אילוצי מימון: כמה נוכל להחזיר כעת ובכל חודש? אילו הלוואות משלימות ניטול? כמה כסף נחסוך כל חודש? לאיזה מטרות נצבע את הכסף שחסכנו?
• בניית תמהיל משכנתא: כמה כסף ניטול? לכמה שנים? באיזה החזר חודשי? האם תהיה בו הלוואת פיתוי? האם נידרש לגרייס? האם נידרש להלוואת בלון?  האם נתכנן לפרוע את המשכנתא או אולי לגרור אותה?

אלו, המבקשים באופן אוטומטי להכניס מסלול פיתוי לתמהיל מדלגים על שני השלבים (החשובים יותר) לפני בתהליך:

לפני שנמהר לבצע מסלול פיתוי, כדאי לנו לעצור ולהבין – האם באמת נכון לנו להיות ב55% מימון, ולא ב60%?

מה תתן לנו תועלת כלכלית גדולה יותר, להיות ב60% מימון עם 100 אש"ח השקעות מניבות, או להיות ב55% מימון אחרי שביצענו מסלול פיתוי, אך ללא השקעות?

לאלו המבקשים ללוות ולמנף כספים מקרן ההשתלמות שלהם, כדי להשתמש בכספים לביצוע של מסלול פיתוי – כדאי לעצור ולחשוב האם זהו הניצול הכי טוב של כספי הקרן ההשתלמות? .

למי שמעוניין לפדות את ההשקעות כדי "לדפוק את הבנק" ולקבל ריביות נמוכות יותר ב0.1% – אכן, השקעתם 100 אש"ח בפיתוי, והצלחתם לחסוך 50 אש"ח בריביות המשכנתא לכל אורך התקופה שלה. אבל מה אותם ה100 אש"ח יכלו לעשות למענכם באותה תקופה?

האם זה הדבר הנכון להשקיע כספים ומשאבים, לשלב מסלול פיתוי ולהוריד את ממוצע הריביות המשוקלל של תיק המשכנתא מ2.3% ל2.1% כשאותם משאבים יכלו להניב לנו תשואה שנתית של 5%?

הלוואת פיתוי האמיתית – המנוף לצמיחה כלכלית

נגיד לכם עכשיו מהי הלוואת הפיתוי האמיתית בעינינו. הלוואת הפיתוי המושלמת בעינינו היא זו שתאפשר לנו לקחת כסף – לא לדיור אלא למימון יעדי הצמיחה הכלכלית שלנו.

נניח לדוגמה שאנחנו רוצים לרכוש נכס בשני מיליון שקל, והחלטנו, לאחר חשיבה עמוקה, שאנו רוצים להיות ב40% מימון? אז נבקש מהבנק עוד 5% – שהם 100 אש"ח. ניקח אותה למקסימום – ל30 שנה. זה החזר של 477 שקל בחודש בהינתן 4% ריבית שנתית.

אותם 100 אש"ח הם הכסף שישמש אותנו לרכישת נדל"ן בארה"ב שיניב תשואה גבוהה בהרבה.

זה הכסף שבעזרתו נוכל לממן את שלושת חודשי המשכורת הראשונים של העובד הראשון בעסק או את רכישת המלאי הראשוני.

זה הכסף שישמש אותנו בפרסום ממומן כדי להצמיח את הקליניקה שרק הרגע פתחנו.

זה הכסף שיאפשר לנו חמישה חודשי מחיה – כדי שנוכל להתפטר מעבודתנו ולעבוד על העסק החדש שלנו.

זה הכסף שישמש אותנו לבצע את השיפוץ בבית שמזמן רצינו לעשות.

לפני שתרוצו לקחת את המשכנתא הקטנה והזולה ביותר ואז חס וחלילה תאלצו לחנוק את עצמם תזרימית עם הלוואה מהבנק או מקרן השתלמות לשבע שנים כדי לממן את היעדים שלכם– שאלו את עצמכם– מי נפל בפיתיון? הבנק? או שאתם נפלתם במלכודת של תכנון כלכלי שגוי?

זה לא משנה בכלל אם אתם שכירים או עצמאים. אם אתם יזמים או כאלו שדווקא נהנים מהסטטוס קוו – ללא מחשבה כיצד להשתמש במימון הזול הזה – תפספסו הרבה יותר מ9000 שקלים.

האפשרות שלכם לקבל חוב כל כך זול וכל כך נוח, לתקופה כל כך ארוכה – אפשרית רק דרך משכנתא. יש לכם מתנה שהיא כמעט חד פעמית, המלצתינו היא לוודא שאתם לא זורקים אותה בשביל תשעת אלפים שקלים פחות בריביות.

בהצלחה.