מיחזור משכנתא

המאמר הבא סוקר את הסוגיות הקשורות במחזור משכנתא. מה הוא מיחזור משכנתא? מה ההבדל בין מיחזור משכנתא פנימי למיחזור משכנתא חיצוני? מתי כדאי לבצע מיחזור משכנתא? מה הפרוצדורה למחזר את המשכנתא? האם מיחזור משכנתא דומה לנטילת הלוואה חדשה?

שלב ראשון: להבין האם צריך למחזר או – מה זה מיחזור משכנתא?

במחזור משכנתא אנחנו "נפתח" מחדש את תנאי העסקה (תנאי ההלוואה, שהם תנאי המשכנתא) מול הבנק שהעניק לנו את המשכנתא, או נעביר את המשכנתא שלנו למוסד פיננסי אחר – וזאת כדי להשיג תנאים טובים יותר ועסקה שמתאימה יותר לצרכינו.

אבל למה שנרצה בכלל לשנות את תנאי העסקה? ישנן שלוש סיבות עיקריות לבצע זאת:

סיבה ראשונה (ודחופה) לבצע מיחזור משכנתא: שינויים ביכולות ובהעדפות של התא הכלכלי

אם המצב הכלכלי שלנו השתפר לטובה, כי:

• השכר שלנו עלה משמעותית.
• סיימנו הכשרות מקצועית / תואר אקדמי וביכולתינו להגדיל את שכרנו.
• סיימנו לשלם הלוואות או/ו התחייבויות שהעיקו על התזרים החודשי שלנו.

או לחלופין, אם המצב הכלכלי השתנה לרעה, כי:

• שינוי תעסוקתי הוביל לירידה בשכר.
• חלינו במחלה שאינה מאפשרת לשמר את רמת ההכנסה..

כדאי יהיה לשנות את ההחזר החודשי כדי להתאימו לתזרים החודשי שהשתנה.

הערה חשובה: אם ההרעה במצבכם הכלכלי צפויה ומתוכננת (כי יש תיכנון ידוע מראש למשל להקים סטארטאפ או לצאת לחופשה ארוכה) – מומלץ לבצע את המיחזור לפני השינוי – כי התנאים הפיננסיים שתקבלו מושפעים מנתוניכם הפיננסיים כלווים.

צידוק נוסף לבצע מיחזור יהיה לטובת שינוי בהקצאת המשאבים הכלכליים– כלומר שינוי באופן שבו אנחנו מחלקים את הכסף שלנו בין התחייבויות (הלוואות), השקעות והתנהלות שוטפת.

סיבה שניה לבצע מיחזור משכנתא: הריביות היום נמוכות יותר

סיבה נוספת המצדיקה מיחזור: אם ריביות המשכנתא העדכניות, נמוכות מריביות המשכנתא שלנו.

נניח שבבעלותנו הלוואה שיתרתה 20 שנים, ומהסתכלות בריביות העדכניות, נראה שרוב הא.נשים משיגים.ות ריביות נמוכות יותר על אותה הלוואה עבור אותה תקופה – זהו סימן שכדאי לצלצל לבנק שלנו.

ישנה דרך נוספת לבדוק האם כדאי למחזר- על ידי הזמנת "דוח יתרה לסילוק". דוח יתרה לסילוק הוא מסמך רשמי של הבנק המתאר את כלל הנתונים על המשכנתא שלנו. כמה מסלולים יש לנו, כמה כספים לווינו בכל מסלול, מה היתרה הנוכחית בכל מסלול, מה הריבית הנוכחית בהלוואה ומה הריביות הממוצעת בהלוואות הללו. הפרמטר המשמעותי לבחינת כדאיות המחזור הוא גובה עמלת פרעון מוקדם (נקרא גם עמלת היוון/ הפרשי היוון בחלק מהבנקים).

צירפתי דוגמה לדוח כזה מבנק הפועלים. בעמוד הראשון של הדוח, מתוארות כלל ההלוואות במשכנתא, ועבור כל הלוואה מצוין גובה עמלת הפירעון מוקדם שלה.

ניתן לראות שגובה העמלה הוא כ-תשעים אלף ש"ח. היורסטיקה שלנו היא – כאשר עמלת פירעון מוקדם גבוהה מ10 אש"ח – בדרך כלל כדאי למחזר. הסיבה שיש רף מינימלי לכדאיות מיחזור– מכיוון שבתהליך המיחזור יש תקורות נוספות (שיתוארו בהמשך) שפוגמות בכדאיות המיחזור.

יחד עם זאת, יהיו מקרים שבהם העמלה תהיה נמוכה מ10 אש"ח, אבל עדיין יהיה צידוק לבצע מיחזור משכנתא. המקרה הנפוץ ביותר הוא מקרה של הפחתות. בצו הבנקאות, מוגדרים פרקי זמן שמקנים הנחה על גובה עמלת פרעון מוקדם. פרקי הזמן הללו מתוארים בסעיף 8 של צו הבנקאות (פירעון מוקדם של הלוואה לדיור) התשס"ב 2002. בצורה גסה (מאוד!), מעל תקופה מסוימת (למשל שלוש שנים) תיתנן הנחה בגובה עמלת הפרעון מוקדם. לכן, יכול להיות שיש לכם עמלה גבוהה, המהווה אינדקציה לכדאיות המיחזור, אבל בגלל הפחתה, היא יורדת מתחת לסף שהגדרתי. במצב כזה, עדיין כדאי לכם למחזר.

אם נביט בדוגמה של דו"ח יתרות לסילוק של בנק מזרחי, נראה שללווה זה הייתה עמלת פרעון מוקדם בגובה 47443 ש"ח, ובגלל הפחתות של 30%, עלות העמלה הסופית ירדה ל 33210 ש"ח.

במחשבון שפיתחנו עבורכם, תוכלו לחשב את עמלת פרעון מוקדם עבור כל אחד מהמקרים המדוברים פה

סיבה שלישית לבצע מיחזור משכנתא: שווי הנכס עלה ומדרגת המימון ירדה

נניח ששווי הנכס כיום גבוה יותר מהערך שלו בעת נטילת המשכנתא. כתוצאה מכך, אחוז המימון (בעגה מקצועית נקרא גם LTV – כלומר היחס בין גובה ההלוואה אל מול שווי הנכס) ירד אל מדרגת מימון נמוכה יותר– יש לנו אפשרות לקבל ריביות נמוכות יותר מהריביות במדרגת המימון הנוכחית שלנו.

ריענון קצר במדרגות מימון: בישראל נהוגות שלוש דרגות מימון:

• דרגת המימון הנמוכה ביותר, קיימת כאשר שיעור המימון (LTV) נמוך מ45%.
• דרגת המימון הבינונית קיימת בשיעור מימון הגדול מ45% וקטן או שווה ל60% מימון.
• דרגת המימון הגבוהה ביותר, עם הריביות הגבוהות ביותר היא מעל 60% משווי הנכס.

כך למשל, אם שווי הנכס הוא מיליון שקל, וגובה המשכנתא הוא 400 אש"ח, אז אנו בדרגת הריביות הנמוכה ביותר. לעומת זאת, אם ניקח משכנתא של 750 אש"ח, אז אנו ב75% מימון ובדרגת הריביות הגבוהה ביותר.

כעת, נניח שהנכס נרכש מקבלן עבור מיליון שקלים, ונלקחה כנגדו משכנתא של 750 אש"ח (כלומר LTV של 75%). לאחר תום הבנייה, שווי הנכס עלה ל1.25 מש"ח. אז כעת 750 הם 60% מתוך חוב של 1.25 מש"ח וירדנו לדרגת המימון הבינונית – ותיהיה לנו זכאות לריביות נמוכות יותר.

הערה: חרף הירידה במדרגת המימון, לא בהכרח תהיה כדאיות למחזר. אם רמת הריביות בעת המיחזור תהיה גבוהה מרמת הריביות בעת נטילת המשכנתא – המיחזור אינו כדאי. ניתן לקרוא על ההימור בתכנון של מיחזור עתידי

שלב שני: איך לתכנן את מחזור המשכנתא

הבנו שצריך למחזר. הבנו שכדאי לשנות. כיצד לשנות את העסקה? מה השינוי שצריך לבצע?

צעד ראשון: מה הרצון שלנו להשיג?

נחלק את המשימה לשתיים. ראשית, צריך להבין האם נדרש לשנות את התמהיל? האם התמהיל שבחרנו דאז מתאים לצרכינו כיום? האם ההחזר החודשי שלנו עדיין נכון לנו?

אם נמצא שהתמהיל הנוכחי מתאים לצרכינו העדכניים, אז משימתנו הפכה לפשוטה יותר. נצטרך לפנות אל הבנקים ולנהל משא ומתן ריביות, בדיוק כמו שביצענו כשחתמנו על המשכנתא, כדי להשיג את ההצעה הזולה ביותר.

אם מנגד, להרגשתינו התמהיל הנוכחי לא תואם יותר לצרכינו, אז נצטרך לתכנן תמהיל חדש. נחזור אל שולחן הלימודים  או שנבחר בשירותי ייעוץ משכנתאות (נשמח מאוד לעזור).

צעד שני: מול מי אנחנו נשיג את זה

החלטנו על תמהיל, עכשיו צריך למצוא את הבנק שייתן לנו את התמהיל הזה עבור ההחזר החודשי הנמוך ביותר. עומדות בפנינו זוג אפשרויות להשיג את המטרה.

ניתן למחזר את המשכנתא בבנק הנוכחי, שבו היא נמצאת. פעולה זאת נקראת מיחזור פנימי. היתרון במחזור פנימי שהוא חוסך הרבה בירוקרטיה שתתואר בהמשך ולכן הוא פשוט ומהיר יותר. החיסרון של מיחזור פנימי –הבנק יודע שאנחנו לקוחות שבויים (כי זו טירחה גדולה להוציא משכנתא מבנק אחד לבנק אחר – נתאר אותה בהמשך)– ולכן הוא מעלה במעט את הריביות. בנוסף על כך, במחזור הפנימי, בנק ישראל אוסר על הבנקים להכיר בגידול בשווי הנכס שלכם כדי לתת לכם ריביות של מדרגת מימון נמוכה יותר (שאלה 7.5+7.6 בקובץ שאלות ותשובות של בנק ישראל בנושא הלוואות לדיור)

להבדיל, במיחזור חיצוני, אנחנו ננהל משא ומתן מול בנקים אחרים. אם הבנקים אכן ירצו למכור לנו הלוואה – אנחנו נצליח, בהליך משא ומתן, לשפר את הריביות ותנאי העיסקה. הבעיה היא שבמחזור חיצוני יש בירוקרטיה גדולה בשלב הבטחונות-  בדקו שתוכלו לשאת אותה.

הערת ביניים: למה נקבל ריביות טובות יותר מהבנק שלנו

למה בכלל שהבנק שלנו יסכים להוריד את הריביות במשכנתא? הרי סגרנו עם הבנק על עסקה (בעבר). פתיחת העסקה ושיפור תנאיה יפגעו ברווחיות הבנק? התשובה טמונה במרווח השוק.

נמחיש זאת בדוגמה אישית מהמשכנתא של אייל . ראשית, נבקש להזכיר, שהבסיס לתמחור ריביות המשכנתה בהלוואות הקבועות והמשתנות הוא תשואת אגרות החוב של ממשלת ישראל.

אייל לקח משכנתא בדצמבר 2018- זהו העיגול הירוק בתמונה למטה. נאמר, לטובת פשטות הדיון, שבתקופה זו העוגן (או הבסיס) לתמחור ההלוואה שאייל ביקש הוא (הוצאנו אותו מהגרף) 2.34%. על הבסיס הזה, הבנק הוסיף את מרווח השוק – נאמר שהיה בזמנו 1.7%. לכן, הריבית שקיבל מהבנק היא 2.34+1.7 = 4.04%.

אחת עשרה חודשים לאחר מכן, החליט אייל למחזר. הוא ראה שהריביות ירדו באופן משמעותי. בתקופת המחזור, העוגן לתמחור ההלוואה ירד ל 0.94% – שהם 1.4% פחות מהעוגן המקורי. זוהי הנקודה הירוקה בתמונה לעיל. על העוגן הזה, הבנק הוסיף את אותו מרווח השוק כמקודם – 1.7% וכעת קיבלתי הלוואה בריבית של 2.64%.

בתהליך המחזור, הבנק סוגר את ההלוואה הישנה, ופותח הלוואה חדשה בדיוק באותה רווחיות כמקודם. ומאין מגיע הרווח שלו? היו לאייל 14 אש"ח בעמלות פרעון מוקדם – שנוספו להלוואה החדשה שפתח ובנוסף הבנק גבה עמלה תפעולית על סגירת ההלוואה הקודמת ועמלת פתיחת תיק על פתיחת ההלוואות החדשות.

שלב שלישי: פרקטית – איך למחזר את המשכנתא

תהליך מיחזור חיצוני דומה לנטילת משכנתא מחדש. אנחנו נכין מסמכים, ננהל משא ומתן מול הבנקים על תמהיל המשכנתא האופטימלי שבנינו. ברגע שנותרנו עם הבנק שהביא את ההצעה הנמוכה ביותר- ייחל שלב הוצאת המשכנתא מבנק אחד והעברתו לבנק אחר.

בשלב הראשון, אנחנו נבקש מהבנק שבו נמצאת המשכנתא שלנו ושממנו אנחנו מוציאים אותה (נקרא לו לשם פשטות "הבנק הישן") מכתב כוונות. במכתב כוונות, שהתוקף שלו הוא 30 ימים בלבד, מציין הבנק הישן שיתרת החוב שלנו אליו היא XX שקלים. במידה והוא יקבל את סכום זה הוא יסיר את הערת האזהרה שלו על הנכס – כלומר הוא לא יהיה קשור לנכס שלנו יותר.

את המכתב הזה, אנחנו נציג לבנק שאליו נעביר את המשכנתה (נקרא לו, לשם פשטות, "הבנק החדש"). כדי שהבנק החדש יסכים לתת לנו את הכסף, הוא ירצה להגן על השקעתו. לכן, הבנק החדש יוציא בקשה לרישום שיעבוד מדרגה שניה. המשמעות היא, שהוא מבקש מהבנק הישן, שייאשר גם לו, להיות נושה על הנכס במידה ולא נצליח לעמוד בהתחייבויותינו. השיעבוד הוא מדרגה שניה – כלומר במקרה של חדלות פרעון, הנכס יימכר, הבנק הישן יקבל את הכסף כדי לכסות את חובותיו והיתרה שתישאר – תשמש את הבנק החדש לכיסוי התחייבויותיו.

לאחר שהבנק הישן ייתן הסכמתו לשיעבוד דרגה שניה – אתם תרשמו משכנתא מדרגה שניה לטובת הבנק החדש.

לאחר שהבנק הישן יחתום על ההסכמה לשיעבוד דרגה שניה, נצטרך לבצע ביטוח חיים נוסף על המשכנתה בבנק החדש. הסיבה שנידרש לכפל ביטוחי – עדיין יש לנו התחייבות כלפי הבנק הישן, והוא יסרב לשחרר את פוליסת ביטוח החיים.

וכעת, לאחר שיהיה לנו רישום משכנתא מדרגה שניה וביטוח חיים לטובת הבנק החדש –  הוא יעביר את הכסף לבנק הישן. לאחר קבלתו, הבנק הישן יסיר את המשכנתא שלו – ויחדל להיות הבנק הממשכן שלכם. השלב האחרון יהיה שאנחנו נמיר את השיעבוד מדרגה שניה לשיעבוד מדרגה ראשונה – ואז הבנק החדש הפך להיות הבנק הממשכן שלנו. וזהו – אנחנו סיימנו. אף אחד בבנק החדש לא ירדוף אחריכם, למרות שאתם חייבים, לבצע את העברת השיעבוד לדרגה ראשונה-  אבל אם לא תעשו זאת, את עלולים להתקל בקשיים כאשר תרצו למכור את הנכס בעתיד.

חשוב לנו להדגייש, שלב הבטחונות הזה הוא טרטור לא קטן, אבל הוא לא אמור לרפות את ידינו מביצוע המיחזור – אם יש לכך אכן כדאיות כלכלית.

בהצלחה.