עמלת פרעון מוקדם – מהי ואיך ניתן למזער אותה

אחת הסוגיות הנפוצות בתכנון ובניהול משכנתא, היא איך וכיצד לסלק אותה בטרם עת. מכיוון שרובנו חווים (ולא בהכרח בצדק) את המשכנתא כדבר רע, טבעי שנבחן דרכים יזומות להקטינה – מעבר לתשלומים החודשיים הרגילים. ניצול של הון זמין כדי להקטין את יתרת המשכנתא, שלא במסגרת התשלומים החודשיים ולאחר שכבר נטלנו אותה, נקרא פרעון מוקדם (של משכנתא). דא עקא, הליך ביצוע פרעון מוקדם תלוי בתשלום עמלות לבנק, שהעמלה הגבוהה והמדוברת ביותר הינה עמלת פרעון מוקדם, הנקראת גם עמלת הפרשי ריבית ועמלת היוון. המאמר הזה יעסוק במהי עמלת פרעון מוקדם, איך מחשבים אותה ויותר חשוב מכך, כיצד ניתן למזער ולהקטין אותה – על ידי תיכנון מוקדם של התמהיל המותאם לביצוע פרעונות או בפעולות המבוצעות לאחר שהמשכנתא כבר נלקחה.

לידיעתכם – פיתחנו מחשבון עמלת פרעון מוקדם שתוכלו להשתמש בו כדי לבדוק את גובה העמלה שתשלמו

ראשית, מהי עמלת פרעון מוקדם?

כאשר אתם נוטלים משכנתא, אתם כורתים חוזה ביניכם לבין הבנק. החוזה מפרט את תנאי המימון שתקבלו – הסכום, משך חיי ההלוואה ועוד. כשאתם מבקשים לפרוע ולהקטין, בטרם עת, את חובכם לבנק, אתם חורגים מתנאי ההסכם שחתמתם, ולכן הבנק מבקש לקבל פיצוי על כך – בדמות עמלת פרעון מוקדם.

עמלת פרעון מוקדם מתארת את ההפסד הכלכלי שנגרם לבנק לאחר שפרעתם את ההלוואה. ההפסד (והעמלה) יכולים להגיע לעשרות אלפי שקלים ולכן נרצה ללמוד איך לצמצם את העמלה הזו.

הצילום המצורף, ללא ספק הדוגמה הקיצונית ביותר שנתקלנו בה, מציג עמלת פרעון מוקדם של 90 אש"ח! חישבו על כך, אם ההחזר שלכם הוא 5000 שקלים בחודש, אזי מדובר פה על 18 חודשי תשלום שהלכו לפח! ממש לא נעים!

מהם הגורמים שמשפיעים על עמלת היוון– פסקה טכנית – העשרה בלבד!

האופן שבו מחושבת עמלת פרעון מוקדם מתוארת בצו הבנקאות תשס"ב (2002). זהו חישוב מסובך להחריד – וזו הסיבה שיש מיעוט של מחשבונים וחומרים מקצועיים בנושא. תוכלו, אם תרצו לקרוא את לשון החוק, לדעתנו זה חומר מורכב, ולכן אמנם נתאר כאן את הגורמים שמשפיעים על העמלה והגודל שלה –  אבל תרגישו חופשי להתקדם לחלק הבא – כי מכאן מתחילים הסיבוכים והקללות

הסבר של הנוסחה לעמלת פרעון מוקדם

עמלת פרעון מוקדם היא ההפרש בין היוון התשלומים בריבית הנוכחית (הריבית ביום הפרעון) לבין היוון התשלומים בריבית ביום לקיחת המשכנתא או בריבית המשכנתא הממוצעת ביום לקיחת המשכנתא – לפי הנמוך מביניהם. מצורפת כאן הנוסחה לחישוב עמלת פרעון מוקדם (במקרה שהריבית הנמוכה יותר היא ריבית המשכנתא ביום שנלקחה). נסביר רגע מה אנחנו רואים פה:

 

עמלת פרעון מוקדם מחושבת כהיוון סכום התשלומים(B_i)  לפי הריבית החודשית (A) ביום הפרעון בתוספת היוון של הסכום שנותר לפרעון במועד שינוי הריבית (אם יש כזה) פחות היוון סכום התשלומים (B_i) לפי הנמוך מבין הריבית ביום נטילת המשכנתא, או ריבית המשכנתאות הממוצעת ביום נטילת המשכנתא בתוספת היוון של הסכום שנותר לפרעון במועד שינוי הריבית (אם יש כזה).

בהמשך המאמר נסביר כיצד מחשבים את הריבית החודשית A ואת הריביות הממוצעות R.

מה זה היוון תשלומים?

ראשית מהו היוון תשלומים?. היוון הוא הפחתת ערך הכסף לפי לאורך זמן. כדי להבין זאת, נעזר בדוגמה הבאה: הלוויתם לחבר שלכם 1000 שקלים לפני שבועיים, וכעת הגיע העת שלו להחזיר את הכסף.

היוון – ניסוי מחשבתי ראשון: מה תעדיפו? לקבל את מלוא החוב (1000 שקלים) כעת (אפשרות א')? או לקבל 500 שקלים כעת ו500 שקלים עוד שנה מהיום (אפשרות ב')?

רובנו המוחלט יעדיף לקבל את הכסף כעת (אפשרות א')– וכך נוכל להשתמש בו לצרכינו השונים. ההעדפה של אפשרות א' על פני אפשרות ב'– מראה שלמועד שבו נקבל את הכספים יש חשיבות בעינינו. כלומר, ערך הכסף מושפע מהזמן.

היוון – ניסוי מחשבתי שני: מה תעדיפו? לקבל את מלוא הכסף (1000 שקלים) כעת (אפשרות א')?  לקבל 500 שקלים כעת ו520 שקלים בעוד שנה מהיום (אפשרות ב')? או לקבל 500 שקלים כעת ו560 שקלים בעוד שנתיים מהיום (אפשרות ג')?

עכשיו זו שאלה יותר מורכבת. איך נדע מה הכי משתלם לנו? היוון היא הדרך לענות על שאלה זו. כשאנו "מהוונים" סידרת תשלומים – אנחנו מביאים את כלל התשלומים אל נקודה אחת בזמן. למשל, באפשרות ג' שלעיל, אנחנו מחשבים (מהוונים) את הערך של התשלום השני (על סך 560 שקלים) שיינתנו עוד שנתיים אילו היו ניתנים היום. אנחנו מחלקים את הסכום שנקבל בריבית להיוון בחזקת מספר התקופות.

דוגמה: אם הריבית להיוון היא 5% שנתי. ומספר התקופות הוא שתיים (כי חלפו שנתיים) – אז נחלק את 560 ב1.05 בחזקת שתיים.

חמש מאות ושישים שקלים בעוד שנתיים הם חמש מאות ושישים חלקי 1.05 בחזקת 2 כיום

560 שקלים (עוד שנתיים) = 560/1.05^2 שהם 507.9  שקלים (היום)

כלומר, אם הריבית להיוון היא 5%, אזי אנו צריכים להיות אדישים להחלטה האם לקבל 1007.9 שקלים היום או 500 שקלים כיום ו560 שקלים בעוד שנתיים.

הגורמים שמשפיעים על עמלת פרעון מוקדם – כדאי לקרוא!

עבור מי שעוד פה, ננסה לפשט את הפסקה הנוכחית ולציין את הגורמים שמשפיעים על עמלת פרעון מוקדם. דווקא על החלק הזה לא כדאי לוותר כי הוא מהווה את הבסיס לתיכנון משכנתא הממזערת את עמלת הפרעון המוקדם.

1. משך השנים עד לסילוק מלא של ההלוואה – ככל שמשך ההלוואה (N) ארוך יותר, כך עמלת ההיוון תהיה גבוהה יותר.
2. הריבית הממוצעת ביום הפרעון (A) – ככל שהריבית ביום שבו אתם פורעים את המשכנתא נמוכה יותר, כך העמלה גבוהה יותר.
3. הריבית הממוצעת ביום נטילת המשכנתא (R) – ככל שהריבית נמוכה יותר, כך עמלת הפרעון תהיה קטנה יותר.

גובה העמלה במסלולי המשכנתא השונים

לא כל הלוואות המשכנתא נולדו שוות. יש הלוואות שחשופות לעמלה קטנה יותר מהלוואות אחרות ולהפך. נסקור את ההלוואות השונות כעת:

1. הלוואת פריים /יורו/מק"מ– בפרעון הלוואות אלו אין תשלום עמלת פרעון מוקדם מכיוון שקצב שינוי הריבית גדול משנה (סעיף 4.2 בצו הבנקאות תשס"ב)
2. הלוואת זכאות -בפרעון הלוואות אלו אין תשלום עמלת פרעון מוקדם (סעיף 2 בצו הבנקאות תשס"ב), ויתרה מכך, קיום של הלוואה זו בתמהיל מקטין את עמלת הפרעון המוקדם של הלוואות אחרות (סעיף 8 בצו הבנקאות תשס"ב)
3. הלוואות משתנות – בפרעון הלוואות אלו יש עמלת פרעון מוקדם מופחתת. זאת מכיוון שסוכמים את התשלומים רק עד מועד שינוי הריבית (סעיף 4.1 בצו הבנקאות תשס"ב).
4. הלוואות קבועות – בפרעון הלוואות אלו נגבית עמלת פרעון מוקדם בשיעור מלא.

כיצד ניתן למזער את עמלת הפרעון המוקדם

כאמור, הגובה של עמלת פרעון מוקדם יכול להאמיר לעשרות אלפי שקלים ולכן, אנו נרצה לפעול כדי למזער אותה. יש דברים שכדאי לעשות ולהכיר כבר בעת בניית התמהיל, אבל במידה והן לא נעשו, ניתן לנקוט במספר מצומצם של של פעולות כדי לצמצם את העמלה לאחר שכבר לקחנו את המשכנתא.

מיזעור העמלה לפני נטילת המשכנתא

השיטה הכי יעילה להקטין את עמלת הפרעון המוקדם, היא לבנות מלכתחילה תמהיל הממזער אותה. נתאר כעת מספר שיטות וטכניקות שיאפשרו לכם לשלם פחות. השיטה הראשונה תמזער עמלות פרעון במידה ואנחנו יודעים כבר כעת שנפרע כסף בעתיד. שאר השיטות לאחר מכן מיועדות לאפשר לנו למזער את עמלת הפרעון אם נבחר לעשות זאת בעתיד.

שיטה ראשונה  – בתכנון פרעון עתידי – שלבו הלוואה בריבית משתנה בתמהיל

אם אתם יודעים, עוד בטרם לקיחת המשכנתא, שאתם עומדים לבצע פרעון עתידי (למשל, אם אתם עתידים לקבל בונוס ממקום העבודה, עזרה מהמשפחה, מכירה של דירה וכו') ואתם מסוגלים להעריך את הסכום שתפרעו, אז שלבו בתמהיל הלוואות משתנות או הלוואת פריים לפי גובה הסכום שתפרעו. אמנם שילוב של הלוואת פריים יבטיח לכם בודאות שלא תהיה לכם עמלה, אבל שילוב של עמלת משתנה יגדיל את הרווחיות של הבנק (מרווח השוק) ויאפשר לכם לקבל ריביות טובות יותר במסלולים האחרים, שאיתם תשארו עוד שנים רבות.

שיטה שניה – שלבו הלוואת זכאות בתמהיל:

כזכור, שילוב של הלוואת זכאות בתמהיל המשכנתא מקטין את עמלת הפרעון המוקדם בפירעון של הלוואות אחרות בתמהיל. ולכן, אם הנכם זכאים לקבל הלוואה זו – שיקלו לשלב אותה בתמהיל. קחו בחשבון שלהלוואת זכאות יש חסרונות אחרים בשילוב בתמהיל.

שיטה שלישית – קיצור הלוואות קבועות

כפי שתיארנו מקודם, תקופת ההלוואה משפיעה על גובה העמלה הנגבית. העמלה בפרעון של הלוואות קצרות תהיה נמוכה מהלוואות ארוכות. לכן, בתיכנון תמהיל המיועד לצמצם את עמלת הפרעון המוקדם – כדאי לקצר ככל הניתן את ההלוואות הקבועות. אין טעם לקצר את ההלוואות שאינן בריבית קבועה, מכיוון שעל חלקן לא נגבית כלל עמלה, וקיצור משך השנים שלהן יגדיל את ההחזר החודשי שלהן ויאלץ להאריך את ההלוואות הקבועות ובכך יגדיל את העמלה שלהן.

הערת ביניים: קיצור משך השנים של הלוואות בריבית קבועה הן אמנם פעולות נכונות בהיבט של מזעור עמלות פרעון מוקדם אך הן לא בהכרח פעולות נכונות בהיבט בניית תמהיל אופטימלי.

שיטה רביעית – שימוש בהלוואות צמודות מדד

כאמור, ככל שהריבית ביום לקיחת המשכנתא/הריבית הממוצעת ביום לקיחת המשכנתא נמוכה יותר, כך עמלת הפרעון המוקדם תהיה נמוכה יותר. כלומר, אם נצליח להקטין את הריבית – נצטרך לשלם עמלה נמוכה יותר. הדרך לעשות זאת היא על ידי מעבר להלוואות צמודות למדד המחירים לצרכן – כלומר הלוואה בריבית קבועה צמודה למדד המחירים לצרכן (ק"צ).

שיטה חמישית – איזון ריביות במהלך משא ומתן

בסוף המשא ומתן על הריביות, כשכבר ידוע לכם מי הבנק שייתן לכם את הלוואת המשכנתא תוכלו לבקש מהבנקאי לבצע שינויים בריביות ובכך למזער את הסיכוי לתשלום עמלת פרעון מוקדם. בקשו מהבנקאי להעלות את הריבית בהלוואת הפריים – שלא נגבית לגביה עמלת פרעון מוקדם ולהוריד את הריביות בהלוואות הקבועות.

מיזעור העמלה אחרי נטילת המשכנתא

אוקיי, כבר לקחתם משכנתא, ואתם רוצים להקטין את הגובה שלה? כעת נבין מה לעשות כדי לצמצם את העמלה ככל הניתן לאחר שהמשכנתא כבר נלקחה. בשביל לעשות זאת, אנחנו צריכים לצלול עוד יותר לעומק לאופן שבו מחושבת הריבית הממוצעת ביום פרעון המשכנתא. אנו נראה שלמועד שבו אנחנו מבצעים את הפרעון יש חשיבות קריטית לגובה העמלה.

איך מחשבים ריביות ממוצעות לפרעון – חשוב לקרוא ולהבין

כדי להבין איך לחשב את הריבית הממוצעת ביום הפרעון, נעבוד עם דוגמה, שימו לב לנתונים – הם חשובים!

נניח שתאריך שבו אנו רוצים לבצע פרעון הוא 30/9/2021. נאמר שלקחנו הלוואה קבועה לא צמודה בריבית 3.55% ב 08/06/2020 (כלומר זה התאריך שבו הכסף עבר מהבנק למוכר). התשלום האחרון הוא ב15/6/2034 – כלומר 14 שנים לאחר תחילת ההלוואה. אנחנו רוצים להבין מה הריבית להיוון ביום הפרעון.

אנחנו ניגשים אל אתר בנק ישראל – שם מתפרסמות מדי חודש ריביות המשכנתא הממוצעות (הצמודות מדד, והלא צמודות מדד). מכיוון שאנחנו רוצים לפרוע הלוואה שאינה צמודה למדד המחירים לצרכן אנחנו צריכים להסתכל על המגזר השקלי הלא צמוד.

מכיוון שהמשך של הלוואת הקל"צ הינו 14 שנים, אז היא נופלת בקטגוריה שבין 10 ל15 שנים. הריבית הממוצעת על הלוואה כזו במועד הלקיחה (8.6.2020) הייתה 3.13% (מה שמסומן בהדגשה ירוקה). מכיוון שחלפו שנה וחודשיים, משך הזמן לפירעון ההלוואה ירד מ14 שנים ל12 שנים ועשרה חודשים – אנו עדיין בתקופת ריביות הנעה בין 10 ל15 שנים, ולכן הריבית הממוצעת בתאריך הפרעון (30.9.2021) היא 2.74%.

מכיוון שהריבית הממוצעת, במועד לקיחת המשכנתא (3.13%) נמוכה מהריבית על ההלוואה שלקחנו (3.55%) אז נעזר בריבית הממוצעת במועד לקיחת המשכנתא.

כלומר, הריביות להיוון ביום הפרעון הן 2.74%, והריביות להיוון ביום הלקיחה הן 3.13%.

אם הבנתם את כל זה, אתם מוכנים להוזיל את עמלת הפרעון המוקדם!

השיטות להוזלת עמלת פרעון מוקדם אחרי שלקחנו משכנתא

כל השיטות שנתאר כאן מתבססות על המתנה בביצוע פרעון לנקודה מסוימת בזמן. ההמתנה יכולה לשנות את הריבית לפרעון או שתקנה הנחה מסוימת. החיסרון בהמתנה – שהריביות במשק יכולות להשתנות כליל – ולאפס את הכדאיות בהמתנה.

שיטה ראשונה – לפרוע הלוואות קבועות לפני או אחרי שיורדים תקופה של חמש שנים

אם תסתכלו על הטבלה לעיל, תראו שכשאנו עוברים קבוצת שנים (למשל עוברים מקבוצה של 20 עד 25 שנה, לקבוצה של 15 עד 20 שנים – שזהו המעבר המודגש בחץ אדום או עוברים מהקבוצה של 5 עד 10 שנים לקבוצה של שנה אחת עד חמש שנים – שזהו המעבר המודגש בחץ ירוק) הריבית הממוצעת משתנה (בדרך כלל היא יורדת).

אם הריבית הממוצעת תרד (מיוצג על ידי המעבר האדום), אז הפער בין הריבית לפרעון (שמודגשת בצבע צהוב) לריבית ביום נטילת המשכנתא – יגדל! ואם הפער גדל, ז"א שעמלת הפרעון הולכת לגדול. מצד שני, אם הריבית הממוצעת תעלה (מיוצג על ידי המעבר הירוק) אז עמלת הפרעון המוקדם תקטן!

לכן, בחנו את משך השנים של הלוואות הקבועות שאתם מעוניינים לפרוע. האם עוד מספר חודשים קצר תרדו לקבוצת החמישונים הבאה? עליכם לבחון האם הריבית הממוצעת הולכת לרדת – ואז כדאי להקדים ולפרוע את המשכנתא מהר. אם הריבית הממוצעת הולכת לעלות – המתינו עם הפרעון.

איך מחשבים עוד כמה זמן תרדו לקבוצה הבאה? אם לדוגמה, משך ההלוואה שנותר הוא 348 חודשים, זאת אומרת שנותרו לכם עוד 48 חודשי תשלום, לפני שאתם יורדים לקבוצת הריביות הבאה. אם משך ההלוואה שנותר עד לפרעון הוא 247 חודשים, אז נותרו לכם 7 חודשים עד לירידה לקבוצת הריביות הבאה. למהנדסים/מתמטיקאים מביניכם – הפעולה היא פעולות מודולו ב60.

שיטה שניה – להמתין להוזלת ריביות בתום תקופת השנים

סעיף 8 בצו הבנקאות תשס"ב מדבר על הפחתות בגובה עמלת הפרעון המוקדם המגיעות לנו אם ההלוואה שלנו צברה מספיק ותק.

הפרמטרים להפחתה הם קיום של הלוואת זכאות בתמהיל ומה משך הזמן שחלף עד כה. צירפנו תרשים זרימה שיעזור לכם להבין האם מגיעה לכם הנחה ומה הגובה שלה.

האם אתם קרובים להשלמת פרק זמן מינימלי כדי לקבל הנחה או כדי להגדיל אותה? אם כן, כדאי לכם להמתין.

שיטה שלישית– היזהרו בפרעון הלוואות לא צמודות שמשך הזמן לעידכון הריבית /סיום ההלוואה נמוך משנה אחת

בפירוט גובה הריביות של הלוואות לא צמודות מדד יש תוספת קטנה אך מהותית ביחס לפירוט גובה הריביות של הלוואות שהן צמודות מדד. מדובר על עמודה ייחודית, הבוחנת את גובה הריבית בהלוואות שמשך התקופה שלהן הוא עד שנה אחת.

העמודה הזו נועדה לבחון מה הריבית הממוצעת של הלוואת הפריים, אבל בדרך ייצרה עיוות מסוכן מאוד שיכול לגרום לעמלת הפרעון שלכם לטוס למעלה.

תארו לכם שיש לכם הלוואה משתנה לא צמודה לתקופה של חמש שנים. חלפו כבר ארבע שנים, ועוד שנה תעודכן הריבית. כלומר פרק הזמן לעידכון הריבית נמוך משנה אחת. על פי צו הבנקאות, עלינו להשוות את הריבית בהלוואה זו, אל מול הריבית הממוצעת על הלוואות שמשך התקופה שלהן נמוך משנה אחת.

הבעיה היא שהריבית הממוצעת נמוכה מאוד – כי היא משקפת את הריבית של הלוואת הפריים, ולא של הלוואות משתנות שאינן צמודות. , ולכן הריבית להיוון תזנק. ודאו שאתם פורעים לפני שתגיעו לאזור המסוכן הזה.

 

בהצלחה