fbpx
אפריל 8, 2021

חצי שנה לפני: הפעולות לבצע כדי להשיג את הריביות הכי נמוכות

  • Finwiz
  • פוסטים
  • חצי שנה לפני: הפעולות לבצע כדי להשיג את הריביות הכי נמוכות
שיתוף ב facebook
שיתוף ב twitter
שיתוף ב whatsapp
שיתוף ב email
שתפו!
שיתוף ב facebook
שיתוף ב twitter
שיתוף ב whatsapp
שיתוף ב email
שתפו!

הדרך לטייב ולשפר את הריביות בתמהיל שלנו מושגת על ידי משא ומתן בין הבנקים השונים. אפשר גם לשפר הריביות על ידי מניפולציות בתמהיל  – כמו לדוגמה שילוב של מסלול פיתוי. השיטות הללו, הן פעולות שאנחנו מבצעים בסוף תהליך תיכנון המשכנתא– כשאנחנו כבר מנהלים משא ומתן עם הבנקים. לעומת זאת, יש פעולות שניתן לנקוט, עוד לפני בכלל הפנייה לבנקים כדי להשיג משכנתא טובה וזולה יותר.

תנאי המימון שתקבלו הן פונקציה של המצב המשפטי של הנכס שלכם, תנאי העיסקה (אחוז המימון, מבנה התמהיל) והמאפיינים שלכם כלווים. המטרה במאמר הזה להציג את הפעולות שניתן לנקוט על מנת לטייב את הנתונים שלכם כלווים. המוטיבציה ברורה: ככל שתהיו לווים “איכותיים” וחזקים יותר, כך הבנקים ישאפו לגייס אתכם כלקוחות ויעניקו לכם ריביות טובות יותר.

יש לא מעט דברים שאפשר לעשות כדי להעלות את האיכות של התיק שלנו בפני הבנקים. מכיוון שהפעולות שנתאר כאן לוקחות זמן, תצטרכו להתחיל לעבוד על המשכנתא שלכם עוד לפני שאתם בכלל חושבים על התמהיל ושכף רגלכם דורכת בסניף בנק.

המפתח הראשון לריביות טובות – שיפור “שיעור ההחזר מההכנסה”

נוהל 329 של בנק ישראל מתאר את המגבלות המושתות על הבנקים בבואם להעניק לציבור הלוואה לדיור. סעיפים חמש ושש מגדירים את השיעור המותר של ההחזר מההכנסה.

שיעור ההחזר מההכנסה (מוגדר בנספח א’ של אותו נוהל 329) הוא תוצאת המנה של ההחזר החודשי של המשכנתא בהכנסה הפנויה. אם לדוגמה, הכנסת משק הבית שלנו היא 20 אש”ח (נטו) ואנחנו מעוניינים ליטול משכנתא בהחזר של 5000 שקל בחודש – אזי שיעור ההחזר מההכנסה הוא חמשת אלפים שקלים חלקי עשרים אלף שקל שהם 25%.

בנק ישראל מנחה לא לאשר משכנתאות שבהן שיעור ההחזר מההכנסה גבוה מ50%. בפועל, בשיעור החזר הגבוה מ40% כמעט אף בנק לא יסכים להעניק לכם משכנתא וכבר מעבר ל35% תקבלו ריביות פחות טובות בחלק מהבנקים – ויהיו גם בנקים שיהיו בחוץ. יחס ההחזר אינו קובע רק אם תקבלו משכנתא או לא– הדוחות החודשיים של בנק ישראל מראים שהורדת שיעור ההחזר מההכנסה משליכה באופן ישיר על הריביות שתקבלו.

לכן, מטרתנו לדחוק את שיעור ההחזר מההכנסה כמה שיותר למטה. כיצד אפשר לעשות זאת? על ידי הקטנת ההוצאות והגדלת ההכנסות.

שלב ראשון: הכנסות והוצאות מיגיעה אישית

ראשית בואו נתחיל מהגדלת ההכנסות.

כעצמאים (כלומר שאתם מוגדרים כעוסק פטור/מורשה במס הכנסה) אתם ורואה/רואת החשבון (להלן רו”ח) שלכם נמצאים במסע ציד תמידי אחר חשבוניות הוצאות. אתם מנסים להגדיל את ההוצאות וכיוצא בזאת להקטין את הרווח (לפני מס) ולשלם פחות מס הכנסה-  כדי להשאיר יותר כסף בכיס שלכם. תתפלאו, אבל עכשיו במשכנתא – זה לא מתאים.

על מנת להכיר בהכנסותיכם כעצמאים, הבנק משתמש בשומות המס שאתם מגישים. יחד עם זאת, בשנת המס הנוכחית/ אם טרם הגשתם שומה על שנה קודמת – הוא מסתמך על הצהרת רו”ח שלכם על הכנסותיכם. רו”ח שלכם יימלא מסמך ייעודי של הבנק שבו הוא מצהיר על מחזור ההכנסות, ההוצאות והמיסים ששילמתם– וכך הבנק יסיק מה ההכנסה “נטו” שלכם.

השאיפה להקטין את ההכנסות (כדי לשלם פחות מס) מתנגשת עם הצורך להגדיל את ההכנסה הפנויה. לשימחתנו, שמורה לעצמאים היכולת לשלוט בתשלומי המס במהלך השנה. לכן, אם יש לכם הוצאות גדולות, דווחו אותם בחודש הבא. ומנגד, אם יש לכם כספים שיגיעו בוודאות בעתיד הקרוב, תוכלו להכיר בהם כבר עכשיו – אפילו שהכסף עדיין לא בחשבונכם. בחודש הבא, רו”ח שלכם יוכל לתקן את הכל – כי המס אמנם משולם ברמה החודשית אבל מתוקן ברמה השנתית. אנחנו אומרים מניסיון – הפעולות הללו היו לא פעם ולא פעמיים – ההבדל בין להיות או לחדול.

אם אתם שכירים המרווחים שכר שעתי אז אתם יכולים להגדיל את תלוש השכר שלכם, אם תעבדו שעות נוספות. הבנקים מחשבים את השכר כממוצע של שלושת החודשים האחרונים. לכן, הגדלת ההכנסות לפני הגשת האישור העקרוני תעזור לכם לשפר את שיעור ההחזר מההכנסה.

ואם אתם שכירים בשכר גלובלי , ומרכיבי השכר שלכם כוללים תשלומים שאינם קבועים, כמו בונוסים לדוגמה, השתדלו לתכנן את לקיחת המשכנתא בחודשים שבהם הבונוס ניתן או הציגו לבנק טפסי 106 מהשנים האחרונות שמוכיחים שהבונוסים הללו מוענקים על בסיס קבוע.

שלב שני: הכנסות שאינן מיגיעה אישית:

על מנת שבנק יכיר בהכנסות מקצבה, מלגות, שכר דירה, מזונות וכו’ נדרשים להתקיים שלושה תנאים:

  1. הכספים מופקדים מדי חודש בחשבון הבנק שלכם
  2. תוכלו להציג לבנק אישור רשמי מהגורם הממן – למשל אישור מביטוח לאומי או צו בית משפט על מזונות – שההפקדות הן על שמכם והן לאורך זמן רב.
  3. התקבולים מתקבלים לאורך תקופה ארוכה.

אנחנו לא תמימים, וברור לנו שיש מקרים שבהם תשקלו אולי לא לעשות את הדברים לעיל, אבל אם תוספת ההכנסה הזאת היא ההבדל ביניכם לבין המשכנתא  – כדי שתעשו כאן סדר מהיר. קחו בחשבון שהסוגייה של האישור הרשמי היא קריטית: אם הדירה אינה על שמכם בטאבו, כנראה שלא יכירו בהכנסות השכירות. אם אין לכם אישור מביטוח לאומי על קצבה לצמיתות – לא בטוח שיכירו בהכנסה הזו.

שלב שלישי: הקטנת הוצאות

לא ציינו זאת לפני כן, אבל ההכנסה הפנויה היא סכום הכספים הנכנסים פחות ההוצאות השוטפות. הוצאות שוטפות הן כל ההתחייבויות וההלוואות הקשיחות שמשכן מעל 18 חודשים. לכן, אם אתם רוצים לרכוש רכב חדש בהלוואה, או חושבים להעזר בהלוואה חוץ בנקאית כדי להשיג את ההון העצמי המינימלי-  כדי שתעשו את הדברים הללו רק אחרי שאתם לוקחים משכנתא.

כך, יחס ההחזר שלכם לא יפגע. רק נבקש בפניכם לבדוק טוב האם זה באמת נכון לקחת הלוואה קצרה מהמשפחה

המפתח השני לריביות טובות – שיפור הנראות בפני הבנקים

כסף זה לא הכל בחיים, ולכן, יש פעולות “רכות” שיכולות לחולל פלאים בתיק שלכם – שיוגש לאישור. התחילו במאגר נתוני האשראי. כל הבנקים פונים אל מאגר נתוני האשראי ובודקים את היסטוריית האשראי שלכם. עשו זאת גם אתם – תוכלו להשתמש למשל ב Captain credit. האפליקציה עוזרת לכם להבין מה המצב שלכם, והרבה יותר חשוב מכך – אילו פעולות ניתן לנקוט על מנת לשפר את דירוג האשראי שלכם.

המתינו עם שינויים מקצועיים

“The only one who likes changes is a wet baby” – Mark Twain

אם בוער בכם החיידק היזמי, ואתם רוצים לעזוב את עבודתכם כשכירים ולפתוח עסק חדש – המתינו עם זה עד לאחרי המשכנתא. הבנקים לא אוהבים חוסר יציבות. מנגד, אם העסק שלכם גדל ואתם רוצים לעבור מעוסק פטור/מורשה לחברה בע”מ – גם כאן כדאי להמתין! חלק מהבנקים דורשים ותק מינימלי כדי לדון בתיקים של שכירים בעלי שליטה.

ולבסוף – זו ההכנה הכי חשובה שצריך לבצע

מהניסיון שלנו בתהליך המשכנתא (קראו עוד על ייעוץ המשכנתא עם Finiwz), ההכנה הכי חשובה שצריך לבצע חצי שנה לפני היא בכלל מנטלית ולא פרוצדורלית. אנשים רואים את המשכנתא שלפניהם כמשוכה ענקית ומרכזים את כל המאמצים כדי לצלוח אותה בהצלחה (“איך נשיג את המשכנתא הכי זולה שיש?”,”איך נרד באחוזי המימון”?) – התוצאה היא שיותר משאבים כלכליים מרותקים ומוקרבים על המשכנתא מכפי שאולי כדאי. הפיתרון שלנו הוא פשוט מאוד-  אתם צריכים לשבת, חצי שנה לפני, ולהבין מה המטרה הכלכלית שאתם רוצים להשיג אחרי שתיקחו את המשכנתא! תחשבו על הדירה הבאה להשקעה שתרכשו, על העסק החדש שתפתחו, או על הפרוייקט החברתי שתרצו להזניק.

תבינו כמה כסף תידרשו למטרה זו – זה יעזור לכם מאוד למקד את סדרי העדיפויות שלכם – כמה כסף לקחת מההורים (אם בכלל), האם נכון לקחת הלוואה מקרן השתלמות דווקא על המשכנתא? ומה המשכנתא הנכונה שתעזור לכם להשיג את המטרות הללו.

בהצלחה!

אין לכם כוח לקרוא את הכל? רוצים פשוט לשכור את מי ששורק את זה מתוך שינה??

נשמח לעזור!