מה סיפור המסגרת

בריג'יט ברדו  רכשה דירה יוקרתית בתל אביב. היא פנתה אלינו על מנת שנלווה אותה ונבנה עבורה תמהיל משכנתא שיאפשר לה לשמור על אורח חייה. התהליך התנהל על מי מנוחות – בנינו תמהיל, ניהלנו משא ומתן עיקש עם הבנקים עד שהגענו להסכמה עם בנק יחיד על הצעה שהלמה את צרכיה. במקביל למשא ומתן עם הבנקים, בריג'יט התקדמה במשא ומתן מול המוכר.

ביום שבת בצהריים, יום אחד לפני חתימה על חוזה הרכישה, בריג'יט כתבה לנו שיש בעיות ואנחנו חייבים לדבר. לא ידענו למה לצפות, מכיוון שהעסקה עצמה הייתה פשוטה וקלה – אחוז המימון היה נמוך, בריג'יט יכלה לעמוד בהחזר החודשי בנקל והבנקים כבר אישרו ונתנו הצעות טובות לתמהיל שבניתי. בריג'יט סיפרה לנו שגילתה שיש בדירה חריגות בנייה משמעותיות שנוצרו לאחרונה, במהלך שיפוץ שערכו המוכרים.

כל הסירנות החלו לילל. נזכיר שבתהליך לקיחת המשכנתא, כחלק משלב הבטחונות, שמאי מעריך את מצב הנכס מבחינה תכנונית ומשפטית. אם השמאי רואה שיש חריגות בנייה ו/או פלישה לשטחים ציבוריים הוא מחשב את עלות השבת הנכס למצבו התקין. את העלות הזו הוא מוריד מהשווי שהוא מעריך את הנכס. לפי סעיף 14 של הוראה 876 של בנק ישראל – מגבלות למתן דיור.

היכן עלולה להיווצר בעיה?

הבנק קובע את שווי הנכס לטובת מתן משכנתא על פי מחיר הרכישה או הערכת השמאי – הנמוך מביניהם. מכאן גם נגזר אחוז המימון של המשכנתא. לשם הדוגמא, אם שווי הנכס בחוזה הוא 1 מ' ש"ח וזהו הנכס היחיד שלכם, תוכלו לקבל עד 750 א' ש"ח בהלוואת המשכנתא. אם השמאי יעריך את הנכס ב-900 א' ש"ח, תוכלו לקבל רק 675 א' ש"ח. בעיה נוספת יכולה להיווצר מכך שעליתם במדרגת המימון כתוצאה מהערכת שמאות נמוכה. לדוגמא: אם שווי הנכס הוא 1 מ' ש"ח ואתם זקוקים ל-450  א' ש"ח, אתם נמצאים במדרגת מימון הראשונה עם הריביות הכי טובות. אבל אם השמאי יעריך את הנכס ב-900 א' ש"ח תעלו אוטומטית למדרגת המימון הבאה והריביות שתקבלו יהיו יקרות יותר.

מעבר לכך, מניסיוננו, כל הפחתה של 20% במחיר הרכישה תתקבל בהבנה, אבל הפחתה גדולה מכך עלולה להתקל בבעיות מהותיות במחלקה המשפטית של הבנק.

שאלנו את ברג'יט האם ביצעה שמאות מוקדמת, ונענתי בשלילה. לא יכולנו להזיז את תאריך החתימה כדי לבצע שמאות מוקדמת. *ביקשנו להכניס לחוזה סעיף של תנאי מתלה. חוזה עם תנאי מתלה הוא חוזה שיכול להתקיים רק כאשר תנאי עתידי שהתקיימותו אינה ודאית יתקיים. במקרה הנדון ביקשנו שחוזה הרכישה יבוטל אם בריג'יט לא תוכל לקבל משכנתא כי הבנק לא ייאשר את הנכס מבחינה תכנונית. בגלל סיבות טכניות לא יכולנו להכניס את התנאי הזה.

למען האמת, היינו בלחץ. או שהולכים על העסקה עם כל הסיכונים שלה או שמפוצצים אותה. בריג'יט החליטה ללכת על העסקה. "על החיים ועל המוות". בריג'יט חתמה על החוזה. התחלנו את שלב הבטחונות. הגענו אל השמאי – והחששות שלנו התממשו. השמאות הייתה נמוכה בכ-35% ממחיר הרכישה. הרכישה הייתה בסכנה. היינו צריכים להזיע – על מנת להביא את העסקה לסיומה המוצלח.

מה הטעות:

עורכי הדין של בריג'יט היו צריכים להתעקש על הגנות מספקות עבור בריג'יט. שמאות מוקדמת היא יקרה ולא תמיד נחוצה, אבל במקרים כמו אלו – היא נדרשת.

הגנה נוספת שלא הייתה – הגנת התנאי המתלה. אם אף בנק לא היה מסכים להעניק לבריג'יט משכנתה (סיכוי נמוך אך אפשרי) – היא הייתה נכנסת להפרה כספית מול המוכר – שזו סיטואציה עם משמעויות כלכליות כבדות.

מסקנות:

אם אתם רוכשים נכס שיש סימני שאלה לגבי מצבו המשפטי – אל תוותרו על שמאות מוקדמת. דברו עם עורך הדין שלכם ואל תהססו להכניס לחוזה תנאי מתלה לחוזה הרכישה על מנת להבטיח את המצב שלכם

בהצלחה!

*הכותב אינו משפטן ואין לראות בכתוב ייעוץ משפטי מכל סוג שהוא