לקיחת משכנתא – כל השלבים בדרך אל הבית שלכם

איך לקחת משכנתא? כל השלבים בתהליך לקיחת משכנתא

במאמר זה ננסה לתאר בצורה פשוטה את השלבים בתהליך הרכישה וביתר פירוט, את השלבים בתהליך לקיחת משכנתא. תהליך רכישת דירה הוא תהליך מורכב המערב שלבים רבים. עלינו להתחייב למקום מגורים ואולי אף להתחייבויות כספיות גדולות. בנוסף על כך, יש צורך בביצוע פעולות שונות מול גורמים רבים שכנראה לא עבדנו מולם אף פעם – שלטונות המס, מוסדות המדינה, בנקים, עורכי דין, וכו'. בגלל ריבוי המשימות ומורכבותן, טעויות שיעשו כעת עלולות לעלות בעתיד מאות אלפי שקלים, ולכן טבעי שנחוש בלבול ואפילו נירתע מהתהליך.

מטרתנו לפוגג את החששות ואי הודאות. לא נצלול כאן לפרטים, אלא נציג את תהליך הרכישה ממעוף הציפור. הנושאים שנסקור מתוארים בהרחבה באתר, ולכן ככל שיש רצון להרחיב את הידע ניתן לפנות אל הקישורים הרבים במאמר זה. למען הבהירות, נתאר את תהליך הרכישה הפשוט ביותר – רכישת דירת מגורים בבניין. אם העסקה המתוכננת מורכבת יותר, בין אם בגללנו כלווים (למשל דירוג אשראי נמוך, עצמאים או שכירים בעלי שליטה בתחילת הדרך, רכישה בתוך המשפחה, רכישה בגיל מבוגר ועוד) או בגלל הנכס הנרכש (למשל יהודה ושומרון, בניה בקיבוצים, בנייה על קרקע עצמית, תושבי חוץ, נכס עם חריגות בניה ועוד) תהליך הרכישה יהיה מסובך יותר.

לפני רכישת הדירה

לפני רכישת הדירה, נצטרך להבין מה התקציב הרכישה שלנו. תקציב הרכישה מורכב מהכסף שנצליח לגייס מבנקים וחברות אשראי, מהסובבים והקרובים אלינו ומההון שצברנו במהלך השנים. נצטרך לשלם ולהחזיר במשך תקופה ארוכה את ההלוואות שניקח, ולכן יש קשר ישיר בין יכולת ההחזר שלנו לבין גובה המשכנתא. בצורה גסה, יש כלל אצבע לגבי איך לקחת משכנתא – האומר שעל כל מאה אלף ₪ הלוואה שלוקחים, צריך להחזיר סכום הנע בין 400 ל500 שקלים בחודש. כלומר, כדאי לשלם בין 4000 ל5000 שקל בחודש עבור משכנתא של מיליון שקלים. חשוב לנו לציין – שהמספר הזה משתנה בהתאם לריביות המשכנתא העדכניות וגם בהתאם לפרופיל שלנו כלווים. עצרו רגע וגשו למחשבון שלנו שיספר לכם מה המשכנתא המקסימלית שתוכלו לקחת

לאחר שקבענו את תקציב הרכישה – נותר למצוא את הדירה הנבחרת. נמצא  אזורי מגורים העונים על הצרכים שלנו ונסקור את המחירים בלוחות המודעות. לאחר מכן, נגש לרשות המיסים ונבחן את מחירי העסקאות של נכסים באזור זה – כדי שנבין כמה באמת שילמו על דירות באזור זה בעבר הלא רחוק.

ברגע שמצאנו דירה שתואמת את הצרכים שלנו ואת המחיר, הגיע העת להיות רציניים. כדאי שבשלב הזה כבר נצטייד בעו"ד לענייני עסקות מקרקעין לצורך ניהול המשא ומתן. לידיעתכם, בעסקאות רגילות, שכר הטרחה של עו"ד יהיה בערך 0.5% – 1% משווי הדירה + מע”מ. כלומר, אם הדירה שנרכוש עולה מיליון שקלים, אז שכר הטירחה יהיה באזור של 5850 עד 11700 ש"ח. נשמח לתת הפניות לעו"ד אם תזדקקו לכך.

זה גם הזמן להתכונן לקחת משכנתא. יש משימות שאפשר לבצע עכשיו, אפילו חצי שנה לפני, שתעזורנה להשיג משכנתא טובה יותר.

תנאים לקבלת משכנתא

בדיקות חיוניות לפני הרכישה

לפני שנחתום על חוזה הרכישה, כדאי לאמת שאכן נקבל משכנתא מהבנקים. נדרשות שתי בדיקות – ראשית נבדוק שהבנק מוכן לתת לנו משכנתא בהתבסס על נתונינו כלווים, וגם נבדוק שהנכס שמתוכנן לרכוש אכן יכול לשמש כבטוחה לקבלת המשכנתא.

כדי לאמת שהבנק מוכן עקרונית לתת לנו משכנתא – נדרש אישור עקרוני. באישור זה, הבנק עובר על הנתונים הכלכליים ובודק את תקינותם. הבנק בוחן את ההכנסות, ההוצאות החודשיות שלנו, גובה המשכנתא המבוקשת, הותק במקום העבודה וכו’. אם הנתונים מקובלים על הבנק – אז נקבל אישור עקרוני: הבנק אומר שהוא מוכן, בהתבסס על הנתונים שהצהרתם, להעניק לנו משכנתא. הערה חשובה: הריביות של האישור העקרוני הן תמיד גבוהות מאוד ובדרך כלל לא ישקפו את הריביות שנקבל במהלך תהליך המשכנתא. אם בכוונתכם לשכור שירות של ייעוץ משכנתאות, מומלץ לא לקבע את המשכנתה לסניפים גרועים – מומלץ ללכת לקבל אישור עקרוני מבנק אחד בלבד (בשאיפה מבנק לאומי בדיגיטל או מוקד המשכנתאות של בנק מזרחי-טפחות).

הבדיקה השנייה, היא אישור הנכס ברמה התכנונית והמשפטית. בדיקה זו מבוצעת על ידי שמאי מקרקעין. בשלב האחרון בתהליך, הנקרא שלב הבטחונות, הבנק מבקש מהשמאי להעריך את הנכס – לבדוק שאין חריגות בניה, פלישה לשטח ציבורי וכו’ . השמאי מחליט מה שווי הנכס בפועל ובהתאם לכך הבנק מגדיר ובאלו תנאים ניתן לאשר את הלוואת המשכנתא.

כלומר, יכול להיות שהנכס הנרכש יוערך כשווה פחות מאשר מחיר הרכישה בפועל. במצב זה נדרש להביא הון עצמי נוסף מהבית. כיום, כל בנק צריך לתת הפניה לשמאות מוקדמת כבר בשלב האישור העקרוני. אם אכן נעזר בהפניה זו ונשכור את השמאי, נוכל להשתמש בשמאות הזו בכל בנק אחר– בכפוף לסייגים המפורטים בסעיף 9ה' בנהלים למתן הלוואות לדיור של בנק ישראל.  לידיעה, אין עלינו חובה להזמין שמאות בשלב זה (מה גם שהעלות בשלב זה יקרה יותר מבשלב הבטחונות), אבל אם בשלב הבטחונות, לפי השמאות שווי הדירה יהיה נמוך ממחיר הרכישה – ייתכן נעמוד בפני בעיה (למשל, נצטרך להביא עוד כסף מהבית).

רכישת הדירה

אחרי שהצטיידנו באישור עקרוני, עורך דין ודו”ח שמאי – רוב המגבלות הוסרו ואנו נוכל להתקדם בתהליך רכישת הדירה. מזל טוב! נחתום על החוזה וניגש לשלם את מס הרכישה. הטופס שנקבל מרשות המיסים, שנקרא גם טופס מש”ח – דרוש על ידי הבנקים כדי להעניק את המשכנתא.

כעת הגיע העת לבנות את תוכנית המימון הכלכלית. עלינו להחליט האם נשכור ייעוץ משכנתאות או ננהל את התהליך לבד. ניתן לקרוא כאן את כל מה שצריך לדעת בעבודה עם ייעוץ משכנתאות, ועל מה התמורה המתקבלת בתהליך הייעוץ ולקרוא ספציפית על איך עובד תהליך ייעוץ משכנתאות איתנו.

אם החלטתם לנהל את התהליך לבד– נכונה לכם עבודת הכנה מהותית – מומלץ לקרוא את כל המאמרים במרכז הידע. בכל מצב, מוטב שתגיעו עם תמהיל שלכם למשא ומתן אל הבנקים. לא מומלץ להשתמש בתמהיל הבנק, הוא עלול לעלות מאות אלפי שקלים יותר.

לאחר שנבנתה תוכנית המימון המתאימה – הגיע העת להשיג אותה בעלות הנמוכה ביותר. זהו שלב מכרז הריביות. כל בנק ייתן לנו “ציטוט” ריביות עבור התמהיל שלנו. למען הסר ספק, אנחנו ננהל משא ומתן על סחורה –המשכנתא שלנו. בדיוק כמו בזאר תורכי, נתכונן לבצע כל שיידרש על מנת להשיג את הריביות הטובות ביותר – נתמקח, נתכנן תחבולות ונפעיל מניפולציות על מנת להשיג את היעד הנדרש. פקיד הבנק יעשה בדיוק אותו דבר – על מנת שנחתום דווקא אצלו ובמחיר שיבקש. בכל פעם שתתקבל הצעה חדשה, אנחנו נוכל לנתח את הצעת המשכנתא ולעזור לכם להבין מה השיטות הנכונות להשוות בין תמהילי המשכנתא.

הדרך הכי אפקטיבית להוריד את הריביות היא להביא הצעה מתחרה לאותו תמהיל מבנק אחר. את זאת יאמרו לכם מפורשות גם בבנק –  הבנקאי צריך להצדיק מדוע הוא מבקש להוריד ריביות . לכן, אנחנו ננהל משא ומתן מול כמה בנקים. התהליך מייגע, אבל יש לו סוף: ככל שהמשא ומתן יתקדם והזמן יחלוף, ייצאו בנקים מהמשחק, ונישאר עם בנק יחיד שאיתו נתקדם אל חתימת המשכנתא. מזל טוב, נעבור לשלב הביטחונות.

שלב הבטחונות

לאחר שסוכמו התנאים למשכנתא, הבנק יבקש שנבצע סדרת פעולות שיבטיחו את השקעתו. כלומר, הבנק רוצה להבטיח שיקבל את כספי השקעתו גם במידה ואנו לא נוכל עוד להמשיך לעמוד בהתחייבויתינו. שלב זה נקרא שלב הביטחונות. מה הוא כולל למעשה? תוכלו לקרוא על הכל כאן – במדריך הבטחונות למשכנתא אבל ממש בקצרה – רשימה לא ממצה:

• הבנק יבקש שנרכוש ביטוח חיים – כך שאם חלילה נעבור לעולם שכולו טוב לפני סיום חובותינו, חברת הביטוח תכסה את החוב. נשמח לתת לכם הצעת מחיר לביטוח חיים. צרו איתנו קשר.
• הבנק יבקש שנרכוש ביטוח נכס – כך שאם הנכס יינזק, הוא יפוצה על השקעתו (להזכירכם הבנק “שותף” בדירה שלנו). תשומת לב! לא נצטרך לרכוש ביטוח נכס אם נרכוש דירה שבנייתה טרם הושלמה.
• הבנק יבקש שנחתום על ייפוי כוח בלתי חוזר על ידי נוטריון. אנחנו נייפה את כוחו של הבנק למכור את הנכס אם לא נעמוד בהחזרי המשכנתא כדי לכסות את יתרת החוב.
• הבנק יבקש שנרשום הערת אזהרה ברשות לרישום והסדר זכויות מקרקעין “טאבו” (או חברה משכנת – תלוי במצב המשפטי של הנכס) לטובתו – כך שלא תיהיה אפשרות לבצע פעולות בנכס ללא אישורו.
• הבנק יבקש שנרשום משכון ברשם המשכונות

כעת, הבנק גם יבקש לקבל מסמכים נוספים כדי לאמת שהצורך שלנו בכסף הוא על מנת לרכוש את הנכס. הוא יבקש:

• את חוזה הרכישה + נספחים על מנת לראות שאכן רכשנו את נכס.
• את טופס המש”ח שהזכרנו מקודם– כדי לוודא שאין הלבנת כספים ודיווחנו על הרכישה לרשות המיסים.
• את כל התשלומים שביצענו עד עכשיו למוכר, ודיווח על יתרת החוב שנותרה לנו.
• הוא יבקש שנרשום הערת אזהרה על שמנו, כך שהמוכר לא יוכל למכור את הנכס לשני קונים בו זמנית.

אלו לא כל המסמכים, וייתכן ונידרש להמציא מסמכים נוספים על מנת לאשר את הבקשה. כמו כן, במיחזור משכנתא נידרש לבצע פעולות נוספות – כמו בקשה לשיעבוד מדרגה שניה וקבלת מכתב כוונות מהבנק הממשכן.

לאחר שיסתיים התהליך הזה נשלם דמי פתיחת תיק. ואז – הגענו אל הסוף! הבנק יעביר את הכסף אל המוכר, והעו"ד יביא את העסקה אל סיומה.

מזל טוב!