fbpx
יולי 26, 2019

לקיחת משכנתא – כל השלבים בדרך אל הבית שלכם

שיתוף ב facebook
שיתוף ב twitter
שיתוף ב whatsapp
שיתוף ב email
שתפו!
שיתוף ב facebook
שיתוף ב twitter
שיתוף ב whatsapp
שיתוף ב email
שתפו!

איך לקחת משכנתא? כל השלבים בתהליך לקיחת משכנתא

במאמר זה ננסה לתאר בצורה פשוטה את השלבים בתהליך הרכישה וביתר פירוט, את השלבים בתהליך לקיחת משכנתא. תהליך רכישת דירה הוא תהליך מורכב המערב שלבים רבים. עלינו להתחייב למקום מגורים ואולי אף להתחייבויות כספיות גדולות. בנוסף על כך, יש צורך בביצוע פעולות שונות מול גורמים רבים שכנראה לא עבדנו מולם אף פעם – שלטונות המס, מוסדות המדינה, בנקים, עורכי דין, וכו’. בגלל ריבוי המשימות ומורכבותן, טעויות שיעשו כעת עלולות לעלות בעתיד מאות אלפי שקלים, ולכן טבעי שנחוש מבולבלים ואפילו נירתע מהתהליך.

מטרתנו לפוגג את החששות ואי הודאות. לא נצלול כאן לפרטים, אלא נציג את תהליך הרכישה ממעוף הציפור. הנושאים שנסקור מתוארים בהרחבה באתר, ולכן אלו המבקשים להרחיב ידיעותיהם יוכלו לפנות אל הקישורים הרבים במאמר זה. למען הבהירות, נתאר את תהליך הרכישה הפשוט ביותר – רכישת דירת מגורים בבניין. אם העסקה המתוכננת מורכבת יותר, בין אם בגללנו כלווים (למשל דירוג אשראי נמוך, עצמאים בתחילת דרכם, רכישה בתוך המשפחה, רכישה בגיל מבוגר ועוד) או בגלל הנכס הנרכש (למשל יהודה ושומרון, בניה בקיבוצים, בנייה על קרקע עצמית, תושבי חוץ, נכס עם חריגות בניה ועוד) תהליך הרכישה יהיה מסובך יותר.

לפני רכישת הדירה

לפני רכישת הדירה, אנחנו צריכים להבין מה התקציב הרכישה שלנו. תקציב הרכישה מורכב מהכסף שנצליח לגייס מבנקים וחברות אשראי, מהסובבים והקרובים אלינו ומההון שצברנו במהלך השנים. נצטרך לשלם ולהחזיר במשך תקופה ארוכה את ההלוואות שניקח, ולכן יש קשר ישיר בין יכולת ההחזר שלנו לבין גובה המשכנתא. בצורה גסה, יש כלל אצבע לגבי איך לקחת משכנתא – האומר שעל כל מאה אלף ₪ הלוואה שלוקחים, צריך להחזיר לפחות 450 שקלים בחודש. כלומר, כדאי לשלם 4500 שקל בחודש עבור משכנתא של מיליון שקלים. חשוב לנו לציין – שהמספר הזה משתנה בהתאם לריביות המשכנתא העדכניות וגם בהתאם לפרופיל שלנו כלווים.

לאחר שקבענו את תקציב הרכישה – נותר למצוא את הדירה הנבחרת. מצאו אזורי מגורים העונים על הצרכים שלכם וסקרו את המחירים בלוחות המודעות. לאחר מכן, גשו לרשות המיסים ובחנו את מחירי העסקאות של נכסים באזור זה – כדי שתבינו כמה באמת שילמו על דירות באזור זה בעבר הלא רחוק.

ברגע שמצאתם דירה שתואמת את הצרכים שלכם ואת המחיר, הגיע העת להיות רציניים. כדאי שבשלב הזה כבר נצטייד בעורך דין הבקיא העוסק בעסקות מקרקעין שינהל למעננו את המשא ומתן. לידיעתכם, בעסקאות רגילות, שכר הטרחה של עורך הדין יהיה בערך 0.5% – 1% משווי הדירה + מע”מ. כלומר, אם הדירה שאתם רוכשים עולה מיליון שקלים, אז שכר הטירחה יהיה באזור של 5850 עד 11700 ש”ח. אם אתם זקוקים להפניות לעורכי דין מצוינים- פנו אלינו.

זה גם הזמן להתכונן לקחת משכנתא. יש משימות שאתם יכולים לבצע עכשיו, אפילו חצי שנה לפני, שיעזרו לכם להשיג משכנתא טובה יותר.

תנאים לקבלת משכנתא

בדיקות חיוניות לפני הרכישה

לפני שאנו חותמים על חוזה הרכישה, כדאי לאמת שאכן נקבל משכנתא מהבנקים. נדרשות שתי בדיקות – ראשית נבדוק שהבנק מוכן לתת לנו משכנתא בהתבסס על נתונינו כלווים, וגם נבדוק שהנכס שאנחנו מתכננים לרכוש אכן יכול לשמש כבטוחה לקבלת המשכנתא.

כדי לאמת שהבנק מוכן עקרונית לתת לנו משכנתא – נדרש אישור עקרוני. באישור זה, הבנק עובר על הנתונים הכלכליים ובודק את תקינותם. הבנק בוחן את ההכנסות, ההוצאות החודשיות שלכם, גובה המשכנתא המבוקשת, הותק במקום העבודה וכו’. אם הנתונים מקובלים על הבנק – אז נקבל אישור עקרוני: הבנק אומר שהוא מוכן, בהתבסס על הנתונים שהצהרתם, להעניק לנו משכנתא. הערה חשובה: הריביות של האישור העקרוני הן תמיד גבוהות מאוד ובדרך כלל לא ישקפו את הריביות שנקבל במהלך תהליך המשכנתא. אם בכוונתכם לשכור שירותיו של יועץ משכנתאות, אל תקבעו עצמכם לסניפים גרועים – לכו לקבל אישור עקרוני מבנק אחד בלבד (בשאיפה מבנק לאומי בדיגיטל או מוקד המשכנתאות של בנק מזרחי-טפחות).

הבדיקה השנייה, היא אישור הנכס ברמה התכנונית והמשפטית. בדיקה זו מבוצעת על ידי שמאי מקרקעין. בשלב האחרון בתהליך, הנקרא שלב הבטחונות, הבנק מבקש מהשמאי להעריך את הנכס – לבדוק שאין חריגות בניה, פלישה לשטח ציבורי וכו’ . השמאי מחליט מה שווי הנכס בפועל ובהתאם לכך הבנק מגדיר ובאלו תנאים ניתן לאשר את הלוואת המשכנתא.

כלומר, יכול להיות שהנכס הנרכש יוערך כשווה פחות מאשר מחיר הרכישה בפועל. במצב זה תידרשו להביא הון עצמי נוסף מהבית. כיום, כל בנק צריך לתת הפניה לשמאות מוקדמת כבר בשלב האישור העקרוני. אם אכן נעזר בהפניה זו ונשכור את השמאי, נוכל להשתמש בשמאות הזו בכל בנק אחר– בכפוף לסייגים המפורטים בסעיף 9ה’ בנוהל של בנק ישראל.  לידיעה, אנחנו לא חייבים להזמין שמאות בשלב זה (מה גם שהעלות בשלב זה יקרה יותר מבשלב הבטחונות), אבל אם בשלב הבטחונות, השמאי יעריך את הדירה בפחות כסף ממחיר הרכישה – אנו עלולים לעמוד בפני בעיה (למשל, נצטרך להביא עוד כסף מהבית).

רכישת הדירה

אחרי שהצטיידנו באישור עקרוני, עורך דין ודו”ח שמאי – רוב המגבלות הוסרו ואנו יכולים להתקדם בתהליך רכישת הדירה. מזל טוב! נחתום על החוזה וניגש לשלם את מס הרכישה. הטופס שנקבל מרשות המיסים, שנקרא גם טופס מש”ח – דרוש על ידי הבנקים כדי להעניק את המשכנתא.

כעת הגיע העת לבנות את תוכנית המימון הכלכלית. עלינו להחליט האם נשכור יועץ משכנתאות או ננהל את התהליך לבד. קראו כאן את כל מה שצריך לדעת בעבודה עם יועץ משכנתאות, ועל מה התמורה המתקבלת בתהליך הייעוץ ולקרוא ספציפית על איך עובד תהליך ייעוץ משכנתאות איתנו.

אם החלטתם לנהל את התהליך לבד– נכונה לכם עבודת הכנה מהותית – השתדלו לקרוא את כל המאמרים במרכז הידע. בכל מצב, מוטב שתגיעו עם תמהיל שלכם למשא ומתן אל הבנקים. אל תשתמשו בתמהיל הבנק, הוא עלול לעלות לכם מאות אלפי שקלים יותר.

לאחר שנבנתה תוכנית המימון המתאימה – הגיע העת להשיג אותה בעלות הנמוכה ביותר. זהו שלב מכרז הריביות. כל בנק ייתן לנו “ציטוט” ריביות עבור התמהיל שלנו. למען הסר ספק, אנחנו מנהלים משא ומתן על סחורה –המשכנתא שלנו. בדיוק כמו בזאר תורכי, נתכונן לבצע כל שיידרש על מנת להשיג את הריביות הטובות ביותר – נתמקח, נתכנן תחבולות ונפעיל מניפולציות על מנת להשיג את היעד הנדרש. פקיד הבנק יעשה בדיוק אותו דבר – על מנת שנחתום דווקא אצלו ובמחיר שהוא רוצה. בכל פעם שתתקבל הצעה חדשה, אנחנו נוכל לנתח את הצעת המשכנתא ולעזור לכם להבין מה השיטות הנכונות להשוות בין תמהילי המשכנתא.

השיטה הכי אפקטיבית להוריד את הריביות היא להביא הצעה מתחרה מבנק אחר. הבנקאים יאמרו זאת בעצמם. כדי להצדיק מדוע הם מורידים לכם ריביות – עליהם לראות הצעה נגדית. לכן, אנחנו ננהל משא ומתן מול כמה בנקים. התהליך מייגע, אבל יש לו סוף: ככל שהמשא ומתן יתקדם והזמן יחלוף, ייצאו בנקים מהמשחק, ונישאר עם בנק יחיד שאיתו נתקדם אל חתימת המשכנתא. מזל טוב, אנחנו עוברים לשלב הביטחונות.

שלב הבטחונות

לאחר שסוכמו התנאים למשכנתא, הבנק יבקש שנבצע סדרת פעולות שיבטיחו את השקעתו. כלומר, הבנק רוצה להבטיח שיקבל את כספי השקעתו גם במידה ואנו לא נוכל עוד להמשיך לעמוד בהתחייבויתינו. שלב זה נקרא שלב הביטחונות. מה הוא כולל למעשה?

  • הבנק יבקש שנרכוש ביטוח חיים – כך שאם חלילה נעבור לעולם שכולו טוב לפני סיום חובותינו, חברת הביטוח תכסה את החוב. אשמח לקשר אתכם לסוכני ביטוח מדהימים שאנו עובד איתם.
  • הבנק יבקש שנרכוש ביטוח נכס – כך שאם הנכס יינזק, הוא יפוצה על השקעתו (להזכירכם הבנק “שותף” בדירה שלנו). שימו לב! אנחנו לא צריכים לרכוש ביטוח נכס אם אנחנו רוכשים דירה שבנייתה טרם הושלמה.
  • הבנק יבקש שנחתום על ייפוי כוח בלתי חוזר על ידי נוטריון. אנחנו מייפים את כוחו של הבנק למכור את הנכס אם אנו לא עומדים בהחזרי המשכנתא כדי לכסות את יתרת החוב.
  • הבנק יבקש שנרשום הערת אזהרה ברשות לרישום והסדר זכויות מקרקעין “טאבו” (או חברה משכנת – תלוי במצב המשפטי של הנכס) לטובתו – כך שלא יוכלו לבצע פעולות בנכס ללא אישורו.
  • הבנק יבקש שנרשום משכנתא ברשם המשכונות

כעת, הבנק גם יבקש לקבל מסמכים נוספים כדי לאמת שאנו באמת זקוקים לכסף על מנת לרכוש את הנכס. הוא יבקש:

  • את חוזה הרכישה + נספחים על מנת לראות שאכן רכשנו את נכס.
  • את טופס המש”ח שהזכרתי מקודם– כדי לוודא שאנחנו לא מלבינים כספים ודיווחתם על הרכישה לרשות המיסים.
  • את כל התשלומים שביצענו עד עכשיו למוכר, ודיווח על יתרת החוב שנותרה לנו.
  • הוא יבקש שנרשום הערת אזהרה על שמנו, כך שהמוכר לא יוכל למכור את הנכס לשני קונים בו זמנית.

אלו לא כל המסמכים, וייתכן ונידרש להמציא מסמכים נוספים על מנת לאשר את הבקשה. כמו כן, במיחזור משכנתא נידרש לבצע פעולות נוספות – כמו בקשה לשיעבוד מדרגה שניה וקבלת מכתב כוונות מהבנק הממשכן.

לאחר שיסתיים התהליך הזה נשלם דמי פתיחת תיק, שהם 0.25% משווי ההלוואה. גם על דמי פתיחת התיק אפשר, כדאי ואף נהוג לדרוש הנחה. בדרך כלל הבנקים מעניקים בין 30-50% הנחה על עמלה זו. לאחר שנשלם אותה – הגענו אל הסוף. הבנק יעביר את הכסף אל המוכר, ועורך הדין שלכם יביא את העסקה אל סיומה.

מזל טוב!

 

 

אין לכם כוח לקרוא את הכל? רוצים פשוט לשכור את מי ששורק את זה מתוך שינה??

נשמח לעזור!