גרירת משכנתא – כל מה שצריך לדעת

הקדמה: מה היא גרירת משכנתא

כדי להבין מה היא גרירת משכנתא, נתחיל בדוגמה. נניח שבעבר רכשנו דירה, עם משכנתא זולה וטובה. ממש טובה! כעת, החלטנו להשתדרג לדירה גדולה יותר. נניח כי כעת, זו תקופה לא טובה לקבל משכנתא – התנאים והריביות גבוהים מבעבר. לשמחתנו, ניתן "לגרור" (להעביר) את המשכנתא הטובה מהדירה הישנה לחדשה, ולהמשיך להנות ממנה במקום לקחת משכנתא לא טובה בתנאים של היום.

המאמר הזה יעסוק בכל האספקטים הנוגעים לגרירת משכנתא: איך גוררים, מה היתרון והחסרונות בגרירת משכנתא, וכללי אצבע כלליים כדי שנבין האם נכון לנו לגרור את המשכנתא שלנו. בואו נצא לדרך.

ראשית, חידוד קצר ופורמלי לגבי מה זה גרירת משכנתא. נזכיר שמשכנתא היא הלוואה הניתנת כנגד שיעבוד של נכס המשמש כבטוחה. הבטוחה היא בדרך כלל הבית הנרכש. בגרירת משכנתא נחליף את הבטוחה הקיימת (זו הדירה הישנה שנמכרה) בבטוחה אחרת (זו הדירה החדשה).

טכני: כיצד מבצעים גרירת משכנתא

לפני שנסביר את כל הצד הטכני, נבהיר שהתנאים הבסיסיים לביצוע גרירה הם:

  (א) מכרתם את הדירה שלכם

  (ב) יש לכם משכנתא קיימת שטרם סגרתם, ואתם מעוניינים לגרור אותה לנכס אחר.

במצב הזה, אתם תבקשו מהבנק, שנתן לכם המשכנתא (להלן הבנק הממשכן), מכתב כוונות לגרירה, שאותו תעבירו לקונה. במכתב זה הבנק מציין מה יתרת המשכנתא שנותרה, ומצהיר שאם יקבל את הסכום הזה תוך פרק זמן מסוים (בדרך כלל בין 10 ל30 ימים) הוא יסיר את השיעבוד שרובץ על הנכס.

הקונה ימסור את המכתב לבנק הממשכן שלו, שיעביר את הסכום הדרוש לבנק שלכם. כעת, בגלל שמכתב הכוונות הוא לגרירה, הכספים שהתקבלו מועברים לפיקדון גרירה. זאת אומרת שעכשיו הבטוחה של הבנק חדלה להיות הדירה שמכרתם, אלא פקדון הגרירה של הבנק.

מבחינת תנאי ותשלומי המשכנתא, שום דבר לא השתנה. אתם ממשיכים לשלם משכנתא כרגיל עם בדיוק אותם תנאים. התשלום שלכם עכשיו מקטין את הסכום הצבור בפיקדון הגרירה.

ברגע שמצאתם את הדירה החדשה שאתם מעוניינים בה, הבנק יעביר הכספים בפיקדון הגרירה אל המוכר של הדירה החדשה וירשום הערת אזהרה עליה. כעת הבטוחה של הבנק עברה מפקדון גרירה, לדירה החדשה שלכם. אתם ממשיכים לשלם את אותה המשכנתא באותם התנאים כמקודם. זהו! מזל טוב השלמתם את גרירת המשכנתא.

אם לא מצאתם דירה, אז אחרי פרק זמן מוגדר (הנתון לשיקול דעת הבנק), הבנק ישתמש בכסף הצבור בפקדון הגרירה כדי לסגור את המשכנתא. היתרה תחזור אליכם. החל מרגע זה, לא תשלמו יותר תשלומי משכנתא.

מה השיקולים, היתרונות והחסרונות בגרירת משכנתא

לגרירת משכנתא יתרון יחיד והרבה חסרונות. היתרון היחיד הוא היכולת לשמר ולהשתמש במשכנתא המורכבת מתמהילים וריביות אטרקטיבים שהיו בעבר ולא ניתן לקבלם כעת. לפני שנגרור, נבין ונשתכנע שאנחנו אכן רוצים להשתמש במשכנתא הזו כעת:

נתחיל בלהשתכנע שאכן המשכנתא שלנו אטרקטיבית ביחס למשכנתאות המוצעות כעת. נוכל לקבל אינדיקציה להבדלים בין רמות הריבית אז וכעת בגרפים של תשואת אגרות החוב של ממשלת ישראל). אבל גם זה לא מספיק, ונדרשת בדיקה ברמה של כל הלוואה והלוואה.

איך בודקים את זה? הורידו דו"ח יתרה לסילוק של המשכנתא הנוכחית שלכם, והשוו כל מסלול והלוואה אל הריביות הקיימות במשק היום באותו מסלול ומשך שנים. תוכלו ללמוד מה הריביות הקיימות בשוק המשכנתאות בעמוד ריביות המשכנתא שלנו המעודכן כל עת בתנאים העדכניים ביותר. אתם צריכים להגיע להבנה כמה חלקים מהמשכנתא שלכם הם אטרקטיביים וכמה לא. בעזרת פעולה זו תוכלו לכאורה לקבל החלטה האם לגרור או לא.

כפי שנראה בעוד כמה פסקאות, גם זה לא באמת נכון. אנו נראה שבתנאים מסוימים, כשמבצעים גרירת משכנתא למשכנתא חדשה וגדולה יותר – יוצרים משכנתא כוללת יקרה ולא מוצלחת.

חסרונות בגרירת משכנתא

הבהרה: כל החסרונות המתוארים תקפים למצב שבו אנו צריכים להגדיל את המשכנתא מעבר לסכום שגררנו. כלומר, אם הסכום הגרור מספק את צרכי המימון לדירה הבאה, נוכל לדלג על החלק הזה.

חסרון ראשון בגרירת משכנתא: קשה מאוד לנהל משא ומתן מול הבנק על תנאי המשכנתא החדשה

כעת, כשנצטרך לשאת ולתת על התנאים בחלק הנוסף של המשכנתא שניטול, אין לנו מנופי לחץ להפעיל על הבנק שלנו. הוא יודע שאם נרצה, אנחנו יכולים ללכת לבקש הצעות מבנקים אחרים, אבל הבנקים הללו לא יוכלו לתת לנו את הריביות האטרקטיביות מהמשכנתא הקודמת. הבנק יודע שאנחנו לקוחות שבויים שלו, והוא יציע לנו בהתאם ריבית גבוהה יותר.

ואם התנאים והריביות על הסכום הנוסף לא לרוחנו? נצטרך לוותר על המשכנתא הנגררת.

חסרון שני בגרירת משכנתא: המשכנתא הנגררת עלולה לפגוע ביכולת להחזיר את המשכנתא החדשה והפחות טובה

מבחינה רגולטורית, החוב הנוסף, שמעבר למשכנתא הנגררת, הוא משכנתא חדשה לחלוטין. לטובת חוב זה ניצור תמהיל חדש, שאינו קשור לתמהיל הקודם. הפרמטרים המשותפים בהם כן יש קשר הם:

1. ההחזר החודשי הכולל, שהוא סכום ההחזר החודשי של המשכנתא החדשה והמשכנתא הנגררת. כתוצאה ממנו, שיעור ההחזר מההכנסה, המחושב כסכום ההחזר החודשי של שתי המשכנתאות יחדיו ביחס להכנסה החודשית שלנו.
2. שיעור המימון, המחושב כסך החוב של שני המשכנתאות יחדיו ביחס לשווי הנכס החדש.

עכשיו אנו צריכים לבנות תוכנית מימון חדשה, שיש בה אילוצי תכנון – בדמות נתוני המשכנתא הנגררת. מבין האילוצים הללו, נלמד שהאילוץ הבעייתי הוא אילוץ ההחזר החודשי: אם לדוגמה, ההחזר החודשי שהגדרנו עבור תוכנית המימון הכוללת הוא 5000 ש"ח, וההחזר של המשכנתא הנגררת הוא 3000 ש"ח, אזי יש לנו רק 2000 ש"ח לשרת את יתרת החוב החדש שנצטרך לקחת.

וכעת הגענו לשורש הבעיה.

גרירת משכנתא עלולה לאלץ החזר נמוך בהלוואות גרועות, והחזר גבוה בהלוואות טובות. ההפך הוא הנכון!

אם תנאי המימון שניתן לקבל כיום אינם טובים כבעבר, נרצה להקצות החזר חודשי גדול יותר כדי לשלם את ההלוואות היקרות שניטול כעת. ככל שאנו מגדילים החזר חודשי על הלוואה, אנחנו מקצרים את משך השנים שלה ובכך אנו מגדילים את החלק היחסי המוקצה לקרן (מסך התשלום), מחזירים את החוב מהר יותר וכך משלמים פחות ריבית.

אבל אם חלק נכבד מכושר ההחזר שלנו מוקצה למשכנתא הנגררת, אז אנחנו נאלץ להאריך את משך השנים של המשכנתא החדשה ובכך נייקר את העלות של ההלוואות הללו.

דוגמה: איך גרירת משכנתא פוגעת במשכנתא הכוללת

כדי להקל, נעזר בדוגמה מספרית שתשרת אותנו במהלך החלק הזה. זה סיפור אמיתי! המשכנתא שברצוננו לגרור עומדת על סך 700 אש"ח. ההחזר החודשי עליה הוא 6747 ש"ח. המשכנתא מחולקת באופן הבא (נכון לכתיבת המאמר, ריבית הפריים הייתה 6%). הלוואת הקל"צ אטרקטיבית מאוד, ולא ניתן לקבל ריביות זהות בעת נטילת המשכנתא החדשה:

בכוונתנו למשוך סכום כסף נוסף של 900 אש"ח. תקציב ההחזר הכולל שלנו הוא 11 אש"ח. כלומר נותרו לנו 4253 שקלים כדי לשרת חוב של 900 אש"ח.

נניח שניקח את כל הסכום בהלוואה קבועה צמודה, בריבית 2.4%. לתקופה של שלושים שנים. סך התמהיל שלנו, המורכב ממשכנתא נגררת ומשכנתא חדשה, ייראה כדלהלן:

שימו לב לעמודה השמאלית ביותר. זו עלות של כל אחת מן ההלוואות. העלות חושבה בהינתן שלא יהיה שינוי בריבית הפריים ובאינפלציה. עלות המשכנתא הכוללת היא 619718 ש"ח.

מה קורה אם נוותר על ההלוואה נגררת, ונבנה תמהיל, שאינו מומלץ, ללא שום מחשבה מאחוריו, עם הריביות הגבוהת בעת הגרירה? כלומר –  אותן פריסת הלוואות, אותו הסכום בכל הלוואה, בריביות גבוהות יותר אפילו, שכולם לתקופה של 16 שנה?

עלות ההלוואה (בהתעלמות משינויי אינפלציה ופריים) כעת היא 510 אש"ח, כמעט 119 אש"ח פחות! בנוסף, אנו צפויים לחיסכון משמעותי בביטוחי חיים, כי אנו מסיימים לשלם את המשכנתא מוקדם יותר. לו היינו מוסיפים גם השפעות מדד ואינפלציה, פער העלויות היה עוד יותר גדול.

למה זה קורה? איך זה הגיוני שמשכנתא המורכבת מריביות טובות כל כך היא בכל זאת יקרה יותר? איך ייתכן שהמלצתנו בדוגמה הזו היא לוותר על הלוואה טובה שלא ניתן להשיג יותר כיום?

הבעיה בגרירת משכנתא: גורמת לנו לחשוב שריביות נמוכות יוצרות תמהיל זול יותר

כתבנו על כך במאמרים שלנו: הריביות לא חשובות, והרכב התמהיל הוא הפרמטר החשוב ביותר בבניית תוכנית מימון זולה. מדוע בעצם? כי אם אנו רוצים לשלם מעט ריביות לבנק, אנו צריכים להוריד את הקרן כמה שיותר מהר. ככל שהקרן קטנה יותר, כך נחויב עליה בפחות ריבית.

נפלנו בפח. אנו חושבים על ההלוואה הנגררת וכמה היא אטרקטיבית, ומתעלמים מהמחיר הנדרש כדי לשמר אותה. הקצנו סכום משמעותי מתקציב ההחזר החודשי להלוואה הנגררת (הלוואה הקבועה הלא צמודה לשמונה שנים) ובמצב זה נותר לנו מעט מאוד כסף כדי לשרת את ההלוואות האחרות. נאלצנו להאריך את החלק החדש במשכנתא, הגדול כמעט פי שתיים, לתקופה ארוכה מאוד.

חשוב שנזכור! משך השנים משפיע הרבה יותר על עלות ההלוואה מאשר הריבית.

קטע העשרה מתמטי (תרגישו חופשי לדלג): הדרך למזער את תשלום הריביות וההצמדות לבנק, מתקבל על ידי מקסום הנגזרת השלילית של התפתחות הקרן לאורך זמן. הוא לא מתקבל על ידי מזעור של הריביות בהלוואה.

דגשים וכללי אצבע לגרירה מוצלחת של משכנתא

אין אנו ממליצים לוותר על גרירה באופן גורף. בהחלט יש מצבים שכדאי לגרור, אך צריך לבדוק זאת באופן פרטני (נשמח לייעץ לכם, צרו איתנו קשר). נרצה לציין כמה כללי אצבע, שלא יכולים להחליף ניתוח מקצועי ומעמיק:

1. ככל שנקטין את אילוץ ההחזר בתמהיל, נקבל תמהיל זול יותר. על מנת לעשות זאת, נרצה להבין אילו חלקים כדאי לגרור ואילו חלקים לא. בדוגמה לעיל, התנאים שהוענקו בהלוואת הפריים הם שגרתיים, והיה נכון לסגור את החלק הזה ולא לגרור אותו.
2. ככל שהמשכנתא החדשה היא קטנה ביחס למשכנתא הנגררת, כך כדאיות הגרירה הולכת ועולה.
3. כדאי להימנע מגרירת הלוואות הקצרות יותר מהלוואות במשכנתא החדשה. ככל שפער השנים בין ההלוואות הגרורות להלוואות החדשות הוא גדול יותר, כך קטנה הכדאיות לגרור אותה.
4. נרצה להבין מה החזר חודשי שאנו מקצים להלוואת הגרורות ולוודא שהוא מתאים להלוואות החדשות שיצרנו.

1. 1. נכפיל את ההחזר החודשי של ההלוואה ב100 אש"ח ונחלק בסכום ההלוואה. לדוגמה בהלוואת הקל"צ הנגררת, נכפיל את ההחזר החודשי, 5366 ש"ח ב100 אש"ח ונחלק ב460000 ש"ח.
   2. קיבלנו את ההחזר החודשי לכל 100 אש"ח של הלוואה. נגדיר אותו כיחידת החזר. בהלוואת הקל"צ הנגררת, זהו 1166.5 ש"ח החזר חודשי לכל 100 אש"ח חוב שניקח.
   3. נרצה שיחידת ההחזר של ההלוואה החדשה תהיה זהה או גדולה מיחידת ההחזר של ההלוואה הנגררת. יחידת ההחזר בהלוואה הקבועה הצמודה ל24 שנים היא 472 ש"ח לחודש לכל 100 אש"ח חוב שניקח. יש חוסר איזון בין ההלוואות וחלוקת משאבים לא נכונה.

בהצלחה!