תכנון תמהיל משכנתא בתקופות מיתון ו/או ריביות גבוהות
עולם המימון בכלל ותחום המשכנתאות בפרט מאופיין בתנודיות רבה. בשנים שחלפו מאז המשבר הכלכלי של 2008, חווינו גידול חסר תקדים בהיקף ובסכום המשכנתאות שניטלו. בזכות ריביות משכנתא נמוכות ושנים של אינפלציה נמוכה – ניתן היה לקחת משכנתאות גדולות ונועזות יותר. נהגנו לומר, כשתנאי המימון היו נוחים כל כך, שזהו הזמן הטוב ביותר ויחד עם זאת גם הרע ביותר לקחת משכנתא. זה הזמן הטוב ביותר, כי ריביות המשכנתא ושיעור האינפלציה בשפל כה גדול כך שניתן לקחת משכנתאות גדולות ובעלויות מימון נמוכות. ומנגד, טענו שזה הזמן הרע ביותר, כי הריביות ושיעור האינפלציה נמוכים כל כך, שאם הם ינועו בכיוון מסוים, יהיה זה רק בכיוון מעלה.
ובעת כתיבת שורות אלו, הזמנים הרעים הגיעו. נקלענו ל"סערה מושלמת" של ריביות משכנתא גבוהות בשילוב עם אינפלציה גבוהה ובפתחה של תקופת האטה כלכלית. מי שצריך לקחת בתקופה כזו משכנתא צריך להתמודד עם שורה של אתגרים – כלכליים ובעיקר פסיכולוגיים , שלא היו מנת חלקם של חבריו. איזו משכנתא לקחת בתקופה כה מאתגרת? כמה הון עצמי להקצות? איך להתמודד עם ההחזרים החודשיים המאמירים? המאמר הזה יעסוק בסוגיות הללו
הפעולות הנפוצות שאנו עושים בעיתות אינפלציה וריביות מאמירות
משכנתא היא מוצר פיננסי הסובל מלכתחילה מיחסי ציבור גרועים, ותדמיתה גרועה שבעתיים בעתות של ריבית ואינפלציה גבוהים. שנאת הסיכון מחובות גדולים גורמת לנו לחפש ודאות ויציבות – דבר המוביל לשתי פעולות נפוצות, שאינן בהכרח נכונות, בעת זו.
מיד נסקור אותם בהרחבה, אבל כבר כעת נציין שהלך הרוח המומלץ בעינינו לאימוץ דומה להפליא להשקעה בשוק המניות ושוק הון. כלומר, הן משכנתא והן השקעות בשוק ההון הן השקעות לטווח ארוך מאוד, ולא נכון לנהל אותן על ידי תגובה למשברים המתרחשים בטווח הקצר. מי שמאמין שיוכל לקבל תשואה עודפת בשוק ההון, ראוי שימשיך לרכוש מניות גם בעיתות מיתון ומשבר, ומי שחושב שמשכנתא היא עדיין הדרך העדיפה לקבל מימון זול ונוח – כדאי שלא ינהג לפי הדרכים שנתאר כעת.
פעולה נפוצה ראשונה: מחפשים הלוואות יציבות, בטוחות אך יקרות יותר
בתקופות כלכליות מאתגרות, כשהעיתונים מלאים בחדשות רעות וקודרות, התיאבון לסיכון צונח ואנו בוחרים "לרוץ אל חוף מבטחים". יש המחליטים (וזו טעות) למכור את תיק ההשקעות שלהם או לצמצמם את החשיפה לנכסי סיכון, ובצד הבמשכנתא אנו בוחרים תמהילים עם חשיפה מוגדלת להלוואות בטוחות – והכוונה היא להלוואה קבועה לא צמודה (קל"צ).
אכן, ההלוואה הזו מספקת יציבות אבל המחיר שלה עלול להיות גבוה מאוד. כפי שהריביות עולות, כך הן יכולות גם לרדת, ובעת ירידת ריביות עמלת הפרעון המוקדם, ובמיוחד עבור הלוואה זו, יכולה להאמיר לעשרות אלפי שקלים. מי שימחזר בעתיד תמהילים עם משקל עודף להלוואות קבועות לא צמודות ייאלץ לשלם עמלות היוון גבוהות שקיזזו לו חודשים ארוכים של תשלומי משכנתא.
הסיבה שהלוואות קבועות חשופות לעמלת פרעון מוקדם גבוהה במיוחר נובעת , מהאופן משילוב קטלני – התלות של הריבית במשך השנים, והאופן שבו עמלת פרעון מוקדם מחושבת (על פי צו הבנקאות התשס"ב 2002). כאמור, מחשבים את הריבית הממוצעת להיוון ביום הפרעון לפי משך הזמן שנותר להלוואה. אם ההלוואה המקורית הייתה לתקופה של 22 שנים, וכעת עברו 3 שנים, אז ירדנו קבוצת ריבית (החץ האדום). הריבית ירדה ונוצרה עמלת פרעון מוקדם עוד לפני בכלל שהיו ירידות ריבית במשק.
שימו לב לפרמטר הבא- בהלוואות משתנות צמודות / לא צמודות – הריבית לחישוב של עמלת פרעון מוקדם תמיד נלקחת מאותה עמודה – ולכן אלא אם הריביות במשק ירדו – לא תחוו עמלת פרעון מוקדם.
נבחן כעת כמה דוגמאות שונות שימחישו את גודל עמלת הפרעון המוקדם אם הריבית, שלוש שנים לאחר לקיחתה, ירדה ב0.5% זוהי ירידה אפשרית וממשית (עקב הקשר הישיר בין הריבית במסלול קל"צ למשך השנים של ההלוואה), אפילו עם תנאי המימון במשק לא השתפרו בכלל:
| משך הלוואה מקורי | ריבית ביום הלקיחה | ריבית ביום הפרעון | יתרת הקרן המקורית | עמלת הפרעון המוקדם |
| 360 | 4.4% | 3.8% | 600000 | 31257 |
| 300 | 4.1% | 3.5% | 600000 | 26087 |
| 240 | 3.8% | 3.3% | 400000 | 11183 |
שימו לב! גם אתם יכולים לבדוק ולחשב את גובה העמלה, בעזרת מחשבון עמלת פרעון מוקדם שלנו
מה כן כדאי לעשות? להבין את הכוונות שלכם בעתיד ביחס למשכנתא. אם בכוונתכם למחזר בעתיד, העדיפו תמהיל עם חשיפה גדולה יותר לפריים או להלוואה משתנה לא צמודה, שיאפשרו לכם למזער את עמלות הפרעון המוקדם. ומנגד, אם אתם חושבים שהריביות הגבוהות והאינפלציה הם כאן כדי להישאר – אז ההחלטה לבחור במסלולים סולידיים היא נכונה יותר.
פעולה נפוצה שניה: לוקחים משכנתא קטנה יותר
אנו מחפשים ליטול את משכנתא הקטנה ביותר ככל הניתן. אנחנו מקוששים הון עצמי נוסף, מותחים את יכולותינו הכלכליות למקסימום, לווים כסף ממשפחה, חברים, מקום העבודה קרנות ההשתלמות וקרנות הפנסיה וכל זאת כדי שהמשכנתא שלנו תהיה קטנה ביותר.
האם זו פעולה נכונה? האם נכון לקחת משכנתא קטנה? לדעתנו לא. ריביות המשכנתא הן דינמיות. אמנם לא תמיד נוכל לשלוט בעיתוי של נטילת המשכנתא וכיוצא בזאת באיכות הריביות שנקבל, אבל תמיד נוכל למחזר ולנעול ריביות טובות ונמוכות יותר (אם וכאשר הן תגענה בעתיד).
לעומת זאת, בחירת משכנתא קטנה יותר היא פעולה כמעט בלתי הפיכה. כלומר, לא ניתן לחלץ את הכסף הזה (אלא במקרים מצומצמים מאוד) החוצה למטרתנו שתהיה.
מה כדאי לעשות? כדאי להקצות את ההון למשכנתא הנוכחית על בסיס הצעד הכלכלי הבא שלכם. דמיינו את עצמכם שלוש שנים קדימה אחרי שהמשכנתא הנוכחית כבר מזמן מאחוריכם. מה יהיה הצעד הבא שלכם? אם פניכם להשקעות או למיזמים חדשים ומאתגרים – סביר שתרצו שיהיו לכם משאבים כלכליים המתאימים כדי להגשים את המטרות שלכם. אכן, המשכנתא בעת הנוכחית היא יקרה ומסוכנת, אבל אין הכרח שכך זה יהיה תמיד. שוק המשנכתאות גמיש מאוד.
זקוקים לעזרה בביצוע התכנונים ההלו? נשמח לעזור, למדו עוד על יעוץ המשכנתאות שלנו וצרו איתנו קשר
בהצלחה