אל תנצלו את מלוא הכסף המגיע לכם בהלוואת הזכאות

לפעמים יש מתנות שכדאי לוותר עליהן, גם אם הן ניתנות בחינם. זהו לעיתים המצב בהלוואת זכאות, הניתנת לרוכשי דירה ראשונה. המדינה (דרך משרד השיכון) מנסה לסייע לרוכשי דירה ראשונה ומעניקה להם הלוואה מוזלת, אך בגלל הרגולציות הכבדות שהיא מטילה על ההלוואה הזו, שכר הלווים יוצא בהפסדם והלוואה הזו עלולה לפגוע בהם.

תזכורת: מהי הלוואת זכאות?

כזכור, הלוואת זכאות היא הלוואה מטעם המדינה הניתנת באמצעות הבנקים למשכנתאות, עבור אלו הרוכשים את דירתם ראשונה (למעט חריגים). ייחדנו להלוואת הזכאות דף ייעודי המציג את כל הפרטים הטכניים שלה, ולכן נעבור בתמציתיות רק על הנושאים הרלוונטיים. זו ההלוואה צמודה למדד המחירים לצרכן (כלומר לאינפלציה) בריבית קבועה (כלומר, הריבית איננה משתנה לאורך חיי ההלוואה). הריבית המוענקת בהלוואה נקבעת לפי ריביות המשכנתא הממוצעות (כפי שמתפרסם על ידי בנק ישראל) פחות חצי אחוז אך לא יותר משלושה אחוזים בשנה.

סכום הלוואת הזכאות שאתם זכאים לו מושפע מהמצב האזרחי שלכם וממיקום הנכס הנרכש/נבנה. ככל שיש לכם יותר ילדים/אחים/שנות נישואים – כך תהיו זכאים להלוואה גבוהה יותר.

לפני שנסביר מה הבעיות בהלוואה הזו נזכיר ביעף את היתרונות שלה:

• אין עמלות פירעון מוקדם על הלוואה זו לפי סעיף 2 בצו הבנקאות תשס"ב.
• הנחה גדולה יותר בתשלום עמלת פרעון מוקדם של ההלוואות האחרות בתמהיל שלנו, ביחס לתמהיל ללא הלוואת זכאות (לפי סעיף 8 בצו הבנקאות תשס"ב) (תוכלו לראות את ההבדלים עם הלוואת זכאות ובלי הלוואת זכאות בעזרת מחשבון פירעון מוקדם שפיתחנו עבורכם)
• הנחה בשמאות. קיום של הלוואת זכאות בתמהיל שלנו מעניק לנו הנחה בתשלום השמאות.

חשוב לציין –אתם זכאים להנות מהיתרונות לעיל ללא תלות בכמה כסף תיקחו בהלוואת הזכאות! כלומר, ייתכן וסכום הזכאות המגיע לכם הוא 100 אש"ח, אך מספיק שתקחו רק 10 אש"ח וכבר תהנו מהיתרונות הללו.

אחרי כל היתרונות – כעת נבין מה דפוק בה. להלוואת הזכאות יש חסרון אחד ברור, ושלושה חסרונות סמויים שהם אלו שבפועל עלולים לפגוע בצידוק להשתמש בה. החיסרון הברור והידוע הוא שהיא צמודת מדד. החשיפה למדד תעלה את ההחזר בריבית דריבית בכל פעם שהאינפלציה עולה.

דוגמה: נניח שלוויתם 100 אש"ח לתקופה של 20 שנה בריבית 2%. ההחזר החודשי, לפי לוח סילוקין שפיצר, הוא (השתמשנו בפונקצית PMT באקסל) 505 ש"ח בחודש. אם האינפלציה עלתה החודש ב1% (זו דוגמה להמחשה בלבד, ומעט קיצונית), אזי הקרן גדלה ב1% וכיוצ"ב ההחזר החודשי גדל ב1%. כלומר, 505 ש"ח הופכים להיות 510 ש"ח. לפיכך, אתם צריכים להיות מודעים לסיכון שאתם נוטלים כשאתם לוקחים אותה.

אבל את זה כבר ידענו. כעת נדבר על החסרונות הסמויים שלה. ראשית, מהו חיסרון סמוי? זו הנחיה/אילוץ רגולטורי הנראים לכאורה קטנים ושוליים אך בפועל הם גורמים לפגיעה אמיתית בתמהיל שתבנו. החסרונות הסמויים הם:

• אי אפשר לקחת גרייס בהלוואה זו. אתם חייבים לשלם למדינה את תשלומי הקרן ישר מהתשלום הראשון.
• ברוב המכריע של הבנקים, אפשר לקחת אותה בקפיצות של חמש שנים בלבד. כלומר לתקופה של עשר, חמש עשרה, עשרים, עשרים וחמש ושלושים שנה.
• אי אפשר לפצל אותה. נניח שאתם זכאים ל100 אש"ח בהלוואת זכאות, לא תוכלו לקחת 30 אש"ח בהלוואת זכאות ל20 שנה ואת היתרה (70 אש"ח) ל25 שנה. תצטרכו לשים את כל הביצים בסל אחד.
• הליך הוצאת תעודת זכאות אורך כשבועיים-שלושה, תלוי בעומס במשרד השיכון. את התעודה רצוי מאוד להוציא רק לאחר שסיכמתם עם בנק על תנאי ההלוואה (בקצרה: העברת תעודת זכאות בנקים היא אפשרית אבל מסורבלת ומהווה פתח לתקלות רבות). במקרים רבים לא נותר מספיק זמן להוציא את התעודה ולכן מוותרים עליה.

איך משלבים את הלוואת זכאות בתמהיל האופטימלי

להזכירכם מטרתנו לבנות את התמהיל האופטימלי. כלומר, מבין כלל התמהילים שעונים על הצרכים שלכם והדרישות הרגולטוריות של בנק ישראל ושל הבנקים – למצוא את התמהיל הטוב ביותר. כשאנחנו מתכוונים לטוב ביותר, אנחנו בדרך כלל מדברים על העלות לשקל הנמוכה ביותר.

ומתי האופטימליות של התמהיל עלולה להיפגע? כאשר למשל נכפה עליו שימוש בהלוואה מסויימת, וזה מה שקורה עם הלוואת הזכאות. מיד נבין למה.

פסקת העשרה מתמטית, הרגישו חופשי לדלג עליה – אם נפרמל מתמטית את מה שאנחנו מנסים להשיג, אנחנו מנסים למזער פונקצית מטרה, שהיא העלות לשקל, תחת אילוצים שונים. אם למדתם חשבון דפרנציאלי ואינטגרלי – אנחנו מדברים על מינימיזציה של פונקצית מחיר עם תוספת של כופלי לגראנז'. להזכירכם, ככל שאנחנו מוסיפים יותר אילוצים כך אנחנו מתרחקים יותר מנקודת המינמום של הפונקציה.

בואו נבחן את הסיטואציה עם דוגמה מוחשית.

הלוואת זכאות גדולה יכולה להיות מתנה רעה מהמדינה

נניח לדוגמה שאתם נדרשים להלוואת משכנתא בגובה מיליון ש"ח. ביצעתם תהליך זיהוי צרכים מסודר, הבנתם מה היכולות התזרימיות שלכם, והגעתם למסקנה שההחזר המתאים לכם הוא 4400 שקלים בחודש.

נוסף על כך, אתם מגיעים ממשפחות ברוכות ילדים, והתחתנתם כשהייתם צעירים מאוד, ולכן אתם זכאים לקבל 200 אש"ח בהלוואת זכאות ממשרד הבינוי והשיכון. נניח שבחרתם את התמהיל הבא (שימו לב: זהו אינו תמהיל מומלץ והוא נבחר רק למטרות הדמיה):

1. 400 אש"ח בהלוואה צמודה לפריים לתקופה של 27 שנים בריבית של 1.25%
2. 400 אש"ח בהלוואה קבועה לא צמודה לתקופה של 22 שנים בריבית של 3.7%
3. 200 אש"ח בהלוואת זכאות לתקופה של 25 שנים בריבית 1.85%.

זוג הערות ביניים:
(1) את הריביות לתמהיל לקחתי מהריביות שהיו נפוצות בעת כתיבת מאמר זה. אלו אינן בהכרח הריביות שאתם תקבלו כשתקראו את המאמר הזה. למדו כאן מהן הריביות הניתנות כעת במסלולי המשכנתא השונים
(2) העלויות המשוערות של ההלוואות במסלול פריים ושל הלוואת הזכאות תלויות בשינויים באינפלציה ובריבית בנק ישראל לאורך חיי ההלוואות. אנו משתמשים במודלים מקובלים על מנת לשערך מה יכולות להיות העלויות. תוכלו לראות כאן מה מודלי המאקרו שאנחנו מניחים כשאתם קוראים כעת את המאמר הזה

ראשית, העלות לשקל המשוערת של התמהיל היא 1.484  (תוכלו לראות המספר הזה מימין למפת ישראל). כלומר, בהינתן חשיפה משוערת לפריים ולאינפלציה- על כל שקל שניקח נשלם 48.4 אגורות.

מניתוח פרטני של כל אחת מהעלויות בתמהיל, נראה שחרף הריבית הנמוכה, הלוואת הזכאות היא ההלוואה הכי יקרה בתמהיל – העלות לשקל בהלוואה זו היא 1.6 לכל שקל (תוכלו לראות זאת בגרפים השוכבים בצבע צהוב בצד שמאל למטה). ההלוואה יקרה בגלל החשיפה למדד המחירים לצרכן ובגלל האורך שלה. ככל שהלוואה היא ארוכה יותר, כך חלק גדול יותר מההחזר החודשי מופנה לתשלומי ריבית ונתח קטן יותר מופנה לתשלומי קרן.

לכן, כדי להוזיל את ההלוואה הזו אפשר:

• לקצר את ההלוואה ובכך להקטין את העלות שלה, אך מנגד הדבר יגרום להגדלת ההחזר החודשי.
• אפשר להפחית את סכום הכסף המוקצה אליה.

אם נבחר באפשרות לקצר את ההלוואה, אזי בגלל חיסרון סמוי ב', נוכל לקצר אותה רק לעשרים שנה. נקודה חיובית – בזכות קיצור השנים, הריבית בהלוואת הזכאות ירדה ל 1.58%.

כעת, ניתוח של התמהיל החדש מראה שהלוואת הזכאות הפכה להיות (כמעט) ההלוואה הכי זולה בתמהיל, עם עלות לשקל של 1.42. גם העלות הכוללת של התמהיל ירדה ל1.448. שיפרנו את המצב, לא?

לא. אמנם העלות לשקל ירדה, אבל מנגד, ההחזר החודשי עלה ב140 שקלים ל 4561 ש"ח, ביחס לתמהיל המקורי שלנו. זה לא מה שרצינו. וזה גם לא הוגן להשוות את העלויות של שני התמהילים, כי אין להם אותו החזר חודשי.

אנחנו רוצים להתאים את המשכנתא אלינו, ולא את עצמנו למשכנתא ולכן איננו רוצים לעלות את ההחזר החודשי ב140 שקלים, ומנגד, אי אפשר להאריך שוב פעם את הלוואת הזכאות – כי אז נחזור לנקודת הפתיחה. לכן, נאריך הלוואות אחרות כדי לרדת בחזרה בהחזר. נבחר למשל להאריך את ההלוואה הקבועה הלא צמודה בשלוש שנים (!) (מה שייקר את הריביות) ואת הפריים בחצי שנה, וכך נרד בחזרה להחזר שרצינו.

עכשיו ההלוואות האחרות, הן היקרות ביותר בתמהיל. כמו כן, העלות לשקל הכוללת עלתה, התמהיל ארוך יותר, וההחזר המקסימלי המשוער גבוה יותר.

מה קרה פה בעצם? סתם הארכנו את המשכנתא ופגענו בה שלא לצורך בגלל הדרישה "למצוא מקום" ל200 אש"ח בהלוואת זכאות. אם היינו בוחרים רק 50 אש"ח בזכאות, לא היינו צריכים לבצע כאלו שינויים מהותיים.

סיכום

אם הלוואת הזכאות מהווה חלק קטן מסכום המשכנתא הנדרש, אז הפגיעה בתמהיל היא מינימלית, אבל כאשר מדובר על נתח מהותי מהתמהיל, אז ההלוואה ממש מתחילה לפגוע בתמהיל ובמצב כזה כדאי יהיה לצמצם את הסכום הנלקח בה.

מצד שני, רוב הלווים מנצלים את מלוא הסכום לו הם זכאים מהמדינה. הם לא עוצרים לחשוב האם נכון לנצל את מלוא הכסף. הרי, אם נותנים לך הטבה בחינם, לא תיקח?

נדגיש, אין פה אמירה נגד שילוב גורף של ההלוואה, אנחנו כן טוענים שלא תמיד כדאי לקחת את ההלוואה המלאה.

אנחנו צריכים להבין את החסרונות שלה ולבחון איך ניתן לשלב אותה בתמהיל בצורה שבה נהנה מהייתרון המובהק שלה- הוזלה נוספת בעמלת פירעון. ואם אתם יכולים להנות מכל היתרונות הללו בסכום זכאות מופחת, אז לא כדאי?

בהצלחה.