fbpx
דצמבר 23, 2019

כמה הון עצמי צריך למשכנתא טובה?

שיתוף ב facebook
שיתוף ב twitter
שיתוף ב whatsapp
שיתוף ב email
שתפו!
שיתוף ב facebook
שיתוף ב twitter
שיתוף ב whatsapp
שיתוף ב email
שתפו!

קביעת הון עצמי למשכנתא – האם לפרוע את כל חסכונותינו?

 

עם מציאת דירת החלומות נדרש לקבל החלטות כלכליות רבות. אחת מהראשונות – כמה הון עצמי ישולם מכיסנו וכמה כסף ישלים לנו הבנק (זוהי הלוואת המשכנתא).  הון עצמי הוא הכסף שאנחנו “נביא מהבית” כדי לרכוש את הנכס. הוא יכול להתבסס על כספים שחסכנו מדי חודש, עזרה מההורים, מכירת נירות ערך, הלוואות שנטלנו וכו’.

 

נמחיש בדוגמאות: אם נרכוש דירה במיליון שקל, וגייסנו מהמשפחה 300 אש”ח, אז ההון העצמי שלנו עומד על 30% ושיעור המימון שלנו הוא  70% שהם 700 אש”ח. דוגמה נוספת: אם הדירה שרכשנו שווה שני מיליון ומאתיים שקלים וברשותנו מיליון שקלים, אז ההון העצמי שלנו עומד על 45.5% ושיעור המימון הוא בקירוב 54.5% אחוז.

 

הפיקוח על הבנקים הגדיר שלוש דרגות מימון. כל דרגת מימון קובעת את ההון שהבנק צריך לרתק כדי להעניק לנו את המשכנתא. ככל ששיעור המימון שלנו יותר גבוה, הבנק יאלץ לרתק יותר הון, כלומר יוכל להעניק משכנתאות לפחות לקוחות. לפיכך, דרגת המימון שבה נהיה תגדיר את רמת הריביות שנקבל. אם שיעור המימון שלנו נמוך מ45%, נקבל את הריביות הטובות ביותר – כי הבנק יאלץ לרתק מעט כסף כדי להעניק לנו הלוואה. לעומת זאת, אם שיעור המימון שלנו גבוה מ60%, נקבל את הריביות הגבוהות ביותר. על מנת לקבל תחושה של ההבדלים, תוכלו להסתכל בדף של הריביות העדכניות ולפלח את הריביות בהתאם לשיעור המימון.

 

במילים אחרות, גובה ההון העצמי שנבחר ישפיע בצורה מהותית על שיעור המימון ועל המשכנתא שלנו. ככל שההון העצמי שלנו יהיה גבוה יותר – המשכנתא שלנו תהיה קצרה יותר, זולה יותר ובטוחה יותר. הגיוני שנרצה להגדיל את ההון העצמי ולהקטין את המשכנתא ככל הניתן, לא?

 

כעת, יושב פלוני ומתכונן לקחת את המשכנתא שלו. לאחר קריאה ונבירה בפורומים ולמידה מחוכמת ההמונים על כל מה שסיפרנו עכשיו מגיע, לדעתנו, להחלטה השגויה הבאה:

 

הדרך (השגויה, בעינינו) לקבוע את ההון העצמי: להגדילו ככל הניתן כדי להיות במדרגת מימון נמוכה ולקחת משכנתא קטנה

לדעתנו, בקרב הציבור שוררת תפיסה מעט פשטנית ביחס לחובות. אסור להיות בחובות, חוב זה רע ואת המשכנתא צריך לסיים מוקדם ככל הניתן. אנחנו שונאים חוב, ונוהגים בצורה לא רציונאלית כדי לחסל אותו. אנחנו טוענים שהמציאות מורכבת יותר ושווה לבחון אותה מזווית אחרת.

לדעתנו, המשכנתא היא העול הכי טוב שייפול על צווארכם. יש לכם הזדמנות (וחובה) להתמסר לתהליך מסודר של הגדרת מטרות וסדרי עדיפויות כלכליים של התא המשפחתי שלכם. תוכלו להגדיר מה חשוב לכם להשיג בקריירה, בגידול המשפחה בהשקעות שלכם – ואז לתכנן את המשכנתא בהתאם כדי שתעזור לכם להשיג את המטרות הללו.
נבקש להדגיש שהסוגיות כאן רלוונטיות גם כאשר אתם שואלים האם לנצל כספים עתידיים (לדוגמה פירעון קרן השתלמות עתידית או ירושה) על מנת להקטין את הלוואת המשכנתא.

לא לתת למשכנתא לחסל לנו את החלומות

 

בשיחת זיהוי צרכים, שהיא השלב הראשון בתהליך ייעוץ המשכנתא איתנו, ננסה להבין מה המטרות של הלקוחות. מה החלומות שלהם? מה הם רוצים להשיג?  איפה הם רואים עצמם בעתיד? האם הם עובדים בעבודה שעושה להם טוב?

אלו החלומות של הלקוחות שלנו:

  • “אני רוצה להקים סטארטאפ”
  • “אני רוצה להפסיק להיות כבול לחנות שלי, להכשיר מנהל במקומי ולפתח תחומים אחרים”
  • “נרצה לצאת לחופשות גדולות ומשמעותיות עם הילדים שלנו”
  • “אני רוצה לקנות דירה להשקעה”
  • “אני רוצה לעבור ניתוח פלסטי”
  • “אנחנו נרצה לאמץ ילד”

 

המימוש של החלומות הללו מחייב הון. אותו הון, שלפני שרכשתם את הדירה ייעדתם אותו להגשמת חלומותיכם, הוא ההון שאתם שוקלים כעת להקריב על מזבח המשכנתא. זה ההון שיכול לאפשר לכם שנה של עבודה ללא שכר על מיזם חדש. זה הכסף שיכול לאפשר לכם לקלוט עובד לעסק, ולהזניק אותו צעד קדימה. זה התשלום הראשוני להשקעה כלכלית חדשה.

אכן, אם אתם תשתמשו בהון הזה לצמצום המשכנתא, תהיו חייבים לבנק פחות. אבל היכולת שלכם לנסות ולהגשים את המטרות שלכם תפגע משמעותית.

לכן, לפני שאנו מחליטים להחזיר את הכסף הזה לבנק, היזכרו בחלומות ובשאיפות שלכם. נשמח להמר שמשכנתא זולה מעולם לא הייתה חלק מהמאגר הזה. החיים שלנו קצרים מדי, אנחנו לא חיים בשביל להחזיר חוב, אנחנו חיים בשביל משמעות והנאה. אז כן, המשכנתא שלכם תהיה יקרה ב-100 אש”ח או ארוכה בשלוש שנים – אבל תהיה לכם ההזדמנות להשיג את החיים שרציתם עבורכם ועבור יקיריכם.

לא לתת למשכנתא לחסל לנו את הנכסים

אנו נוקטים בגישה של רואה חשבון כאשר אנו מתכננים את המשכנתא של הלקוחות שלנו. אנו בודקים בכל רגע, את השווי הכלכלי נטו שלנו. השווי הכלכלי נטו הוא סך הנכסים פחות סך ההתחייבויות. אם יש לי נכסים בשווי 200 אש”ח (מניות, פקדונות, דירות, קופות גמל וכו’) והתחייבויות של מיליון שקלים (הלוואות, הוראות קבע, משכנתא) אז השווי הכלכלי נטו שלי הוא 200 אש”ח פחות מיליון שקלים, שהם מינוס 800 אש”ח.

כעת, אם נשתמש בנכסים הללו על מנת לצמצם את יתרת קרן המשכנתא, אז סך הנכסים שלנו יעמוד על אפס, וקרן המשכנתא תעמוד על 800 אש”ח. שימו לב, השווי הכלכלי נטו שלנו עדיין עומד על מינוס 800 אש”ח! לא השתנה שום דבר, פרט לכך שהפסדנו נזילות. אז למה בכלל לבצע פרעון מוקדם?. יתרה מזאת, אם במקום להקטין את קרן המשכנתא, נשקיע את הנכסים הללו באפיקים מניבים, אנחנו נרוויח. זיכרו – בהשקעות, הנכסים שלנו גדלים בריבית דריבית. ומהצד השני, ההתחייבויות שלנו קטנות (כי אנחנו משלמים את ההלוואה ומחזירים את הקרן).

יאמרו המקטרגים שאנו טועים, והרווח טמון דווקא בהקטנת המשכנתא. אכן, הפסדנו נזילות אבל צמצמנו את החוב שלנו. נוסף על כך, יאמרו הספקנים, החוב שפרענו הוא בעל עלות ודאית (כי הבנק מחייב אותנו בריבית על הקרן), ומנגד הנכסים שלנו הם בעלי רווח ותשואה לא ודאיים כי אי אפשר להבטיח תשואה באף השקעה.

לראייה, המקטגרים ישלפו את הביצועים השנתיים של מדד S&P 500  לשנה אחת. הגרף הבא מציג מה הייתה התשואה שקיבלנו לו רכשנו את מדד S&P 500 והחזקנו בו שנה אחת מלאה – לפי השנה שבה ביצענו את ההשקעה. ניתן לראות ולהיזכר למשל ששנת 2008 הייתה שנה גרועה מאוד להשקיע בבורסה. לו רכשנו את מדד S&P500 ב 100 שקלים בתחילת 2008 ומוכרים בסופה, כספנו היה מאבד 37% מערכו. אאוץ.

מה התשואה שתתקבל בהשקעה במדד S&P500 אילו נשקיע בו במשך שנה אחת

אכן, בהסתכלות בגרף מבחינים בשנים רבות שבהן הביצועים שליליים. כמו כן, יש שנים שבהם התשואה של מדד S&P 500 נמוכה מריבית המשכנתה הצפויה. למעשה, אם נסתכל על 39 השנים האחרונות, 25% מהשנים הסתיימו בתשואה שלילית או קטנה ולא מספקת. אז למה בכלל להסתכן? יאללה, נכניס את כל ההון העצמי אל המשכנתא!.

הגישה הזאת נקראת “שנאת הפסד קצרת רואי”.  אנחנו נתמקד בסיכונים ובהפסדים הצפויים לנו בטווח קצר ונתעלם מהתועלת ומהרווחים שנקבל לו ניקח את הסיכונים הללו. הגישה הזו עולה לנו כסף, והרבה. אם נשנה את צורת ההסתכלות שלנו, אנחנו נראה תמונה שונה לחלוטין וככל הנראה נשנה גם את צורת ההתנהגות שלנו.

לפני שתתייחסו אל דברינו בביטול קבלו אנקדוטה מנצחת. בשנת 2010 הפיקוח על הפנסיה בישראל חייב את כל חברות הביטוח לחדול מלציין בדוחות לחוסכים את תשואת הקרן על תקופות הקצרות מ12 חודשים. לפני כן, היה נהוג להציג את ביצועי החודש הקודם כמדד לביצועי הקרן. לאחר השינוי, החוסכים נאלצו לבחון את הביצועים בפריזמת שנים רחבה יותר. מאיה שאטון הראתה במחקר משנת 2014, שהשינוי הסמנטי הזה השפיע השפעה מובהקת על התנהגות החוסכים. הם עברו לאפיקי חיסכון מסוכנים יותר, סחרו פחות ומיעטו בהעברת כספים לקרנות פנסיה עם תשואות גבוהות בעבר המיידי.

אם עדיין לא השתכנעתם, היכונו לקצת מתמטיקה. חוק המספרים הגדולים מוכיח שהשקעה ארוכת שנים תביא את התשואה השנתית הממוצעת אל התוחלת בהסתברות אחד. כלומר, אם אותם 200 אש”ח יושקעו ב S&P 500 עם תשואה שנתית של 6.6%, אז לאחר שנים ארוכות, התשואה השנתית הממוצעת של ההשקעה שלנו תתכנס קרוב מאוד ל6.6%. כך למשל, אם נקנה ניירות ערך של S&P 500 ונחזיק בהם למשך חמש שנים רצופות, אז התשואה השנתית הממוצעת תהיה:

מה הייתה התשואה השנתית הממוצעת לו היינו קונים את מדד S&P 500 ומחזיקים בו 5 שנים

כל שנה בגרף הזה מציינת את התשואה השנתית הממוצעת שהיינו מקבלים לו השקענו ב S&P 500 בחמש השנים שקדמו לשנה זו. שימו לב בבקשה – העקביות משתלמת! כך למשל, מי שרכש את מדד S&P 500 בשנת 1996 ומכר אותו בסוף 2001, השיג קצת יותר מ10% תשואה, מדי שנה, על ההשקעה שלו. בזכות השקעה לטווח ארוך, הצלחנו למתן משמעותית את הירידות השליליות. מה יקרה אם נקנה ניירות ערך של מדד S&P 500 ונחזיק בהן במשך חמש עשרה שנים? ניתן לראות איך התמונה משתפרת דרמטית.

מה תהיה התשואה השנתית הממוצעת לו נחזיק במדד S&P 500 לתקופה של חמש עשרה שנים

רק כדי לוודא שהבנתם, לו השקענו ב S&P 500 בין השנים 2000 ל2015, אז התשואה השנתית הממוצעת על ההשקעה שלנו הייתה עומדת על 5% לשנה.

למעשה, בעשרים וחמש השנים האחרונות, אין שנה אחת שהשקעה במדד והחזקה בו במשך 15 שנים – הייתה מניבה תשואה שלילית. יתרה מזאת, בכל השנים, התשואה הממוצעת היא מעל 4% – גבוהה מהריבית המשוקללת של תיק המשכנתה בשנה האחרונה (2019). לדעתנו, הסתכלות על חיסכון ברזולוציות של שנים רבות מאפשרת לנו להבין איך עלינו לפעול – הכספים שנחסוך מדי חודש טופחים וגדלים בריבית דריבית, לצד חוב המשכנתה שהולך ומצטמק מאליו.

לפיכך, הצעתינו היא לשקול את הרעיון הבא (תשומת לב, זוהי לא הצעת השקעה):

בנטילת חוב לטווח ארוך מאוד – לשקול לצמד אליו חיסכון לטווח ארוך מאוד.

הון עצמי מינימלי לדירה – האם למנף את כספי המשכנתא למקסימום?

 

נקדים תרופה למכה. זו השאלה שנשאלת הרבה בקרב הלקוחות שלנו: למה לא לקחת 75% מימון מהבנק (כלומר מימון מקסימלי) ולהשקיע את הכסף?

זו פעולה לא נכונה. מימון גבוה יותר ממה שיש צורך בפועל יגרום לאחד מהשניים:

א. הגדלת משך חיי המשכנתא. במצב כזה נחשוף את עצמנו לסיכונים שאינם קשורים למשכנתא. מה יקרה אם נחלה? מה יקרה אם נפוטר מהעבודה? מה יקרה אם נתגרש/נפרד? ככל שהזמן יעבור, הסיכוי למאורע שישנה את אורח חיינו הולך ועולה. מומלץ לגדר את הסיכון – לסיים עם המשכנתא. למשל – בעבודה עם הלקוחות שלנו, השאיפה היא לסיים את ההתחייבויות לפני גיל 55 – כי אז צריך להתחיל לחתן את הילדים וגם אז מתחילים אתגרי גילנות בשוק העבודה.

ב. אם תגדילו את המשכנתא, אתם תגדילו את ההחזר החודשי. על הלוואות צריך לשלם, ואת החוב הזה צריך לשלם ולהחזיר מדי חודש בחודשו. עלייה כל כך גבוה בהחזר החודשי עלולה לפגוע באיכות חיינו. מומלץ לבדוק שהתזרים החודשי שלכם מסוגל לעמוד בכך.

אז כמה הון עצמי צריך למשכנתא?

לכן, הסיכום שלנו הוא פשוט. כמו כל דבר בחיים, לא כדאי להיות קיצוני. זה המהות של תכנון המשכנתא – גידור סיכונים. מומלץ לתכנן את ההון העצמי וההחזר החודשי שאופן שיאפשר גם להשקיע כסף בצד וגם ולצמצם את המשכנתא במהירות.

 

בהצלחה

 

אין לכם כוח לקרוא את הכל? רוצים פשוט לשכור את מי ששורק את זה מתוך שינה??

נשמח לעזור!