דצמבר 23, 2019

כמה הון עצמי צריך למשכנתא טובה?

שיתוף ב facebook
שיתוף ב twitter
שיתוף ב whatsapp
שיתוף ב email
שתפו!
שיתוף ב facebook
שיתוף ב twitter
שיתוף ב whatsapp
שיתוף ב email
שתפו!

קביעת הון עצמי למשכנתא עבור רכישת דירה – האם כדאי לשבור חסכונות?

כשתמצאו את הדירה שתרצו לקנות תדרשו לקבל הרבה החלטות כלכליות. אחת ההחלטות הראשונות שתאלצו לקבל – כמה הון עצמי ישולם מכיסכם וכמה כסף ישלים לכם הבנק (זוהי הלוואת המשכנתא).  הון עצמי למשכנתא הוא הכסף שאתם “מביאים מהבית” כדי לרכוש את הנכס. הוא יכול להתבסס על כספים שחסכתם מדי חודש, עזרה מההורים, מכירת ניירות ערך, הלוואות שנטלתם וכו’.

אמחיש בדוגמאות: אם אתם רוכשים דירה במיליון שקל, וגייסתם מהמשפחה 300 אש”ח, אז ההון העצמי שלכם עומד על 30% ושיעור המימון שלכם הוא  70% שהם 700 אש”ח. דוגמה נוספת: אם הדירה שרכשתם שווה שני מיליון ומאתיים שקלים וברשותכם מיליון שקלים, אז ההון לדירה שלכם עומד על 45.5% ושיעור המימון הוא בקירוב 54.5% אחוז.

המפקח על הבנקים הגדיר שלוש דרגות מימון. כל דרגת מימון מגדירה את ההון שהבנק צריך לרתק כדי להעניק לכם את המשכנתא. ככל ששיעור המימון שלכם יותר גבוה, הבנק יאלץ לרתק יותר הון, כלומר יוכל להעניק משכנתאות לפחות לקוחות. לפיכך, דרגת המימון שבה אתם נמצאים תגדיר את רמת הריביות שתקבלו. אם שיעור המימון שלכם נמוך מ45%, תקבלו את הריביות הטובות ביותר – כי הבנק יאלץ לרתק מעט כסף כדי להעניק לכם הלוואה. לעומת זאת, אם שיעור המימון שלכם גבוה מ60%, תקבלו את הריביות הגבוהות ביותר. תוכלו להסתכל בדף של הריביות העדכניות ולפלח את הריביות בהתאם לשיעור המימון.

במילים אחרות, גובה ההון העצמי שתבחרו ישפיע בצורה מהותית על שיעור המימון ועל המשכנתה שלכם. ככל שיש הון עצמי לדירה גבוה יותר – כך המשכנתא שלכם תהיה קצרה יותר, זולה יותר ובטוחה יותר. כלומר, הגיוני שנרצה להגדיל את ההון העצמי ולהקטין את המשכנתה ככל הניתן, לא?

כעת, יושב פלוני ומתכונן לקחת את המשכנתה שלו. הוא קורא ונובר בפורומים ולומד מחוכמת ההמונים על כל מה שסיפרתי עכשיו ומגיע, לעניות דעתי, להחלטה השגויה הבאה:

הדרך (השגויה, בעיני) לקבוע את ההון העצמי: להגדילו ככל הניתן כדי להיות במדרגת מימון נמוכה ולקחת משכנתא קטנה

לדעתי, בקרב הציבור שוררת תפיסה מעט פשטנית ביחס לחובות. אסור להיות בחובות, חוב זה רע ואת המשכנתא צריך לסיים מוקדם ככל הניתן. אנחנו שונאים חוב, ונוהגים בצורה לא רציונאלית כדי לחסל אותו. אבל לדעתי, המציאות מורכבת יותר ושווה לבחון אותה מזווית אחרת..

באופן מפתיע, המשכנתא היא העול הכי טוב שנפל על צווארי. אני יודע שמוזר לומר זאת. לשמחתי, היא אילצה אותי לנהל את ענייני הפיננסיים בצורה מקצועית. בנוסף, המשכנתא איפשרה לי להתמקד בהגשמת המטרות שלי. אסביר כעת, למה אני מתכוון. אבקש להדגיש שהסוגיות שאני מעלה כאן רלוונטיות גם כאשר אתם שואלים עצמכם האם לנצל כספים עתידיים (לדוגמה פירעון קרן השתלמות עתידית או ירושה) על מנת להקטין את ההלוואה.

אל תתנו למשכנתא לחסל לכם את החלומות

השאלות הכי מעניינות וחשובות שאני שואל את לקוחותיי בתהליך זיהוי הצרכים הן אלו: חיזרו אחורה בזמן, לפני שהחלטתם בכלל לחפש דירה. מה היו החלומות שלכם? מה רציתם להשיג?  מה אתם רוצים להשיג בחיים? איפה אתם רואים את עצמכם בעוד חמש שנים?

אלו החלומות של הלקוחות שלי:

  • “אני רוצה להקים סטארטאפ”
  • “אני רוצה להפסיק להיות כבול לחנות שלי, להכשיר מנהל במקומי ולפתח תחומים אחרים”
  • “אנחנו רוצים לצאת לחופשות גדולות ומשמעותיות עם הילדים שלנו”
  • “אני רוצה לקנות דירה להשקעה”
  • “אני רוצה לעבור ניתוח פלסטי”
  • “אנחנו רוצים לאמץ ילד”

המימוש של החלומות הללו מחייב הון. אותו הון, שלפני שרכשתם את הדירה ייעדתם אותו להגשמת חלומותיכם, הוא ההון שאתם שוקלים כעת להקריב על מזבח המשכנתה. זה ההון שיכול לאפשר לכם שנה של עבודה ללא שכר על מיזם חדש. זה הכסף שיכול לאפשר לכם לקלוט עובד לעסק, ולהזניק אותו צעד קדימה. זה התשלום הראשוני להשקעה כלכלית חדשה.

אכן, אם אתם תשתמשו בהון הזה לצמצום המשכנתא, תהיו חייבים לבנק פחות. אבל היכולת שלכם לנסות ולהגשים את המטרות שלכם תפגע משמעותית.

לכן, לפני שאנו מחליטים להחזיר את הכסף הזה לבנק, היזכרו בחלומות ובשאיפות שלכם. אני אשמח להמר שמשכנתה זולה מעולם לא הייתה חלק מהמאגר הזה. החיים שלנו קצרים מדי, אנחנו לא חיים בשביל להחזיר חוב, אנחנו חיים בשביל משמעות והנאה. אז כן, המשכנתה שלכם תהיה יקרה ב-100 אש”ח או ארוכה בשלוש שנים – אבל תהיה לכם ההזדמנות להשיג את החיים שרציתם עבורכם ועבור יקיריכם.

אל תתנו למשכנתא לחסל לכם את הנכסים

אני נוקט בגישה של רואה חשבון כאשר אני מנהל את המשכנתא שלי ואת כספי המשפחה שלי. אני בודק בכל רגע, את השווי הכלכלי נטו שלי. השווי הכלכלי נטו שלי הוא סך הנכסים פחות סך ההתחייבויות. אם יש לי נכסים בשווי 200 אש”ח (מניות, פקדונות, דירות, קופות גמל וכו’) והתחייבויות של מיליון שקלים (הלוואות, הוראות קבע, משכנתה) אז השווי הכלכלי נטו שלי הוא 200 אש”ח פחות מיליון שקלים, שהם מינוס 800 אש”ח.

כעת, אם אשתמש בנכסים הללו על מנת לצמצם את יתרת קרן המשכנתא, אז סך הנכסים שלי יעמוד על אפס, וקרן המשכנתה תעמוד על 800 אש”ח. שימו לב, השווי הכלכלי נטו שלי עדיין עומד על מינוס 800 אש”ח! לא השתנה שום דבר, פרט לכך שהפסדתי נזילות. אז למה בכלל לבצע פרעון מוקדם?. יתרה מזאת, אם במקום להקטין את קרן המשכנתה, נשקיע את הנכסים הללו באפיקים מניבים, אנחנו נרוויח. זיכרו – בהשקעות, הנכסים שלנו גדלים בריבית דריבית. ומהצד השני, ההתחייבויות שלנו קטנות (כי אנחנו משלמים את ההלוואה ומחזירים את הקרן).

יאמרו המקטרגים שאני טועה, והרווח טמון דווקא בהקטנת המשכנתא. אכן, הפסדנו נזילות אבל צמצמנו את החוב שלנו. נוסף על כך, יאמרו הספקנים, החוב שפרענו הוא בעל עלות ודאית (כי הבנק מחייב אותנו בריבית על הקרן), ומנגד הנכסים שלנו הם בעלי רווח ותשואה לא ודאיים (כי אי אפשר להבטיח תשואה באף השקעה). לראייה, המקטגרים ישלפו את הביצועים השנתיים של מדד S&P 500  לשנה אחת. הגרף הבא מציג מה הייתה התשואה שקיבלתי לו רכשתי את מדד S&P 500 והחזקתי בו שנה אחת מלאה – לפי השנה שבה נכנסתי להשקעה. אתם יכולים לראות ולהיזכר למשל ש2018 הייתה שנה גרועה מאוד להשקיע בבורסה. לו הייתם רוכשים 100 שקלים בתחילת השנה ומוכרים בסופה, כספכם היה מאבד 37% מערכו. אאוץ.

מה התשואה שתתקבל בהשקעה במדד S&P500 אילו נשקיע בו במשך שנה אחת

אכן, בהסתכלות בגרף מבחינים בשנים רבות שבהן הביצועים שליליים. כמו כן, יש שנים שבהם התשואה של מדד S&P 500 נמוכה מריבית המשכנתה הצפויה. למעשה, אם נסתכל על 39 השנים האחרונות, 25% מהשנים הסתיימו בתשואה שלילית או קטנה ולא מספיקת. אז למה בכלל להסתכן? בואו נכניס את כל ההון העצמי אל המשכנתא!.

הגישה הזאת נקראת “שנאת הפסד קצרת רואי”.  אנחנו מתמקדים בסיכונים ובהפסדים הצפויים לנו בטווח קצר ומתעלמים מהתועלת ומהרווחים שנקבל לו ניקח את הסיכונים הללו. הגישה הזו עולה לנו כסף, והרבה. אם נשנה את צורת ההסתכלות שלנו, אנחנו נראה תמונה שונה לחלוטין וככל הנראה נשנה גם את צורת ההתנהגות שלנו.

לפני שתתייחסו אל דברי בביטול קבלו אנקדוטה מנצחת. בשנת 2010 המפקח על הפנסיה בישראל חייב את כל חברות הביטוח לחדול מלציין בדוחות לחוסכים את תשואת הקרן על תקופות הקצרות מ12 חודשים. לפני כן, היה נהוג להציג את ביצועי החודש הקודם כמדד לביצועי הקרן. לאחר השינוי, החוסכים הסתכלו על הביצועים בפריזמת שנים רחבה יותר. מאיה שאטון הראתה במחקר משנת 2014, שהשינוי הזה השפיע השפעה מובהקת על התנהגות החוסכים. הם עברו לאפיקי חיסכון מסוכנים יותר, סחרו פחות ומיעטו בהעברת כספים לקרנות פנסיה עם תשואות גבוהות בעבר המיידי.

אם אתם עדיין לא משוכנעים, היכונו לקצת מתמטיקה. חוק המספרים הגדולים מוכיח שהשקעה ארוכת שנים תביא את התשואה השנתית הממוצעת אל התוחלת בהסתברות אחד. כלומר, אם אותם 200 אש”ח יושקעו ב S&P 500 עם תשואה שנתית של 6.6%, אז לאחר שנים ארוכות, התשואה השנתית הממוצעת של ההשקעה שלכם תתכנס קרוב מאוד ל6.6%. כך למשל, אם נקנה ניירות ערך של S&P 500 ונחזיק בהם למשך חמש שנים רצופות, אז התשואה השנתית הממוצעת תהיה:

מה הייתה התשואה השנתית הממוצעת לו היינו קונים את מדד S&P 500 ומחזיקים בו 5 שנים

כל שנה בגרף הזה מציינת מה הייתה התשואה השנתית הממוצעת שהייתם מקבלים לו הייתם משקיעים ב S&P 500 בחמש השנים שקדמו לשנה זו. שימו לב בבקשה – העקביות משתלמת! כך למשל, מי שרכש את מדד S&P 500 בשנת 1996 ומכר אותו בתחילת 2002, השיג קצת יותר מ10% על ההשקעה שלו. בזכות השקעה לטווח ארוך, הצלחנו למתן משמעותית את הירידות השליליות. מה יקרה אם נקנה ניירות ערך של מדד S&P 500 ונחזיק בהן במשך חמש עשרה שנים? ראו איך התמונה משתפרת דרמטית.

מה תהיה התשואה השנתית הממוצעת לו נחזיק במדד S&P 500 לתקופה של חמש עשרה שנים

רק כדי לוודא שהבנתם… לו הייתי משקיע ב S&P 500 בין השנים 2000 ל2015, אז התשואה השנתית הממוצעת על ההשקעה שלי הייתה עומדת על 5% לשנה.

למעשה, בעשרים וחמש השנים האחרונות, אין שנה אחת שבה הייתם משקיעים במדד ומחזיקים בו במשך 15 שנים – והייתם מקבלים תשואה שלילית. יתרה מזאת, בכל השנים, התשואה הממוצעת היא מעל 4% – גבוהה מהריבית המשוקללת של תיק המשכנתה בשנה האחרונה (2019). לדעתי, הסתכלות על חיסכון ברזולוציות של שנים רבות מאפשרת לנו להבין איך עלינו לפעול – הכספים שאנו חוסכים מדי חודש טופחים וגדלים בריבית דריבית, לצד חוב המשכנתה שהולך ומצטמק מאליו.

לפיכך, הייתי רוצה שתשקלו את הרעיון הבא (שימו לב, זוהי לא הצעת השקעה):

אם אתם נוטלים חוב לטווח ארוך מאוד – עליכם לשקול לצמד אליו חיסכון לטווח ארוך מאוד.

הון עצמי מינימלי לדירה – האם למנף את כספי המשכנתא למקסימום?


אני מקדים תרופה למכה. זו השאלה שאני נוהג לקבל מהלקוחות שלי: למה שלא ייקחו 75% מימון מהבנק (כלומר מימון מקסימלי) וישקיעו את הכסף
?

אני לא חושב שזו פעולה נכונה. מימון גבוה יותר ממה שאת זקוקים לו בפועל יגרום לאחד מהשניים:

א. אתם תגדילו את משך חיי המשכנתא. במצב כזה אתם חושפים את עצמכם לסיכונים שאינם קשורים להלוואה. מה יקרה אם תחלו? מה קורה אם תפוטרו מהעבודה? מה קורה אם תתגרשו? ככל שהזמן יעבור, הסיכוי למאורע שישנה את אורח חייכם הולך ועולה. גדרו את הסיכון – סיימו עם המשכנתה. למשל – בעבודה עם הלקוחות שלי, אני שואף לסיים את ההתחייבויות לפני גיל 55 – כי אז צריך להתחיל לחתן את הילדים וגם אז יש אתגרי גילנות בשוק העבודה.

ב. אתם תגדילו את ההחזר החודשי. על הלוואות משלמים, ואת החוב הזה אתם צריכים לשלם ולהחזיר מדי חודש בחודשו. עלייה כל כך גבוה בהחזר החודשי עלולה לפגוע באיכות חייכם.

אז כמה הון עצמי צריך למשכנתא?

ובכן, הסיכום שלי הוא פשוט. כמו כל דבר בחיים, לא כדאי להיות קיצוני. זה המהות של תכנון המשכנתא – גידור סיכונים. תכננו את ההון העצמי וההחזר החודשי שיאפשרו לכם גם להשקיע כסף בצד וגם ולצמצם את המשכנתא במהירות.

בהצלחה!

אין לכם כוח לקרוא את כל זה? רוצים שאחפור לכם במקום?

אשמח לעזור!

שינוי גודל גופנים
ניגודיות

בואו נדבר

רוצים לשוחח עוד? מלאו את הטופס ואחזור אליכם בהקדם.