איך ומתי לשלב הלוואות צמודות מדד בתמהיל המשכנתא

הלוואות הצמודות למדד המחירים לצרכן (או לאינפלציה) סובלות מיחסי ציבור השליליים ביותר בשל הסיכונים הפוטנציאליים שלהן. יחד עם זאת, כאשר ההלוואות הללו משולבות בצורה נכונה בתמהיל המשכנתא, הן יאפשרו תמהיל זול וקצר יותר. במאמר זה נדון מהן הלוואות משכנתא צמודות מדד, מה היתרונות, החסרונות שלהן ואיך ניתן לשלב אותם בתמהיל בצורה נכונה.

דבר ראשון – כיצד ההלוואה צמודת מדד מושפעת בפועל ממדד המחירים לצרכן?

בהלוואה צמודת מדד, הקרן של ההלוואה (כלומר גובה החוב שאנו חייבים לבנק) מתעדכן מדי חודש, בהתאם לעדכון מדד המחירים לצרכן. אם הקרן מתעדכנת, אז ההחזר החודשי, מתעדכן גם הוא. העלייה בהחזר החודשי היא בריבית דריבית (עלייה אקספוננציאלית) ונסביר עוד רגע למה אנו מתכוונים.

נעזר בדוגמה הבאה. נניח שנטלנו הלוואה הצמודה למדד המחירים לצרכן בסך 100,000 ש"ח בריבית התחלתית של 2% ולתקופה של 30 שנים. ההחזר (שחישבנו בעזרת פונקצית PMT), הוא 371.2 ש"ח (זיכרו המספר הזה, נשתמש בו בהמשך).

אם מדד המחירים לצרכן יעלה ב-0.2% בחודש הבא, גם קרן ההלוואה תעלה ב-0.2% ל-100200 ש"ח. שימו לב! נוצרה לנו תת הלוואה קטנה וחדשה בגובה 200 שקלים. ההלוואה הזו מחייבת את הגדלת ההחזר החודשי כדי שנוכל גם לסיים אותה, בתום התקופה.

אם גם בחודש הבא, מדד המחירים לצרכן יעלה ב 0.2%, אזי גם ההלוואה המקורית וגם ההלוואה החדשה יגדלו ב ב0.2% נוספים, ותיווצר תת הלוואה שלישית וחדשה. וכך הלאה והלאה.

לפני שנמשיך, אילו הלוואות הן צמודות מדד?

ישנן שני סוגים של הלוואות הצמודות למדד המחירים לצרכן:

1. הלוואות בריבית קבועה הצמודה למדד המחירים לצרכן. זה כולל גם את הלוואת הזכאות. בהלוואה מסוג זה הריבית קבועה לכל אורך חיי ההלוואה, אך סכום הקרן צמוד למדד המחירים לצרכן. לכן, כשהמדד עולה, גם קרן ההלוואה עולה בהתאם. מה שמוביל להחזרים חודשיים גבוהים יותר.
2. הלוואות בריבית משתנה הצמודה למדד המחירים לצרכן: בהלוואות מסוג זה הריבית משתנה מדי תקופה אבל הקרן צמודה למדד המחירים לצרכן. כתוצאה מכך, ההחזרים החודשיים עשויים להשתנות (לפי השתנות הריבית), וגם בהתאם לשינויים במדד המחירים לצרכן.

מהם החסרונות של הלוואות צמודות מדד?

נתחיל מהחסרונות ולא מהיתרונות, כי לא ניתן להתעלם מהם.

חיסרון ראשון: ההחזר מטפס מדי חודש – לאט אבל מהר!

החסרון העיקרי של הלוואות הצמודות למדד הוא שסכום ההחזר יעלה מדי חודש וכנראה שלכל אורך חיי המשכנתא שלכם. הוא צפוי לעלות כל הזמן, כי המדיניות של בנק ישראל שואפת ליצור אינפלציה חיובית כל הזמן.

כדי להדגיש את הסיכון בגידול הצפוי בהחזר החודשי, נעזר בחוק ה72. זהו כלל אצבע פיננסי המשמש להערכת מספר השנים שייקח להחזר החודשי (או בשימושו המקורי – לשווי ההשקעה שלכם) להכפיל עצמו בהתבסס על סמך אינפלציה שנתית (או בשימוש המקורי, בהתבסס על תשואה שנתית). לדוגמה, אם האינפלציה היא 3%, חוק 72 יעריך שייקח כ-24 שנים עד שההשקעה תכפיל את ערכה (72 חלקי 3 שווה ל-24). כלומר, אחרי 24 שנים, ההחזר המקורי של ההלוואה, שעמד על 371 ש"ח לחודש, יהפוך בקירוב להיות 742 ש"ח לחודש (תחת אינפלציה של 3%)!

החיסרון השני: אנו משלמים ומשלמים מדי חודש (כבר תקופה ארוכה), והחוב לבנק רק עולה!

מהתיאור שהראנו לעיל, הנוגע לאופן בו ההלוואה מגיבה לשינויים במדד המחירים לצרכן, אנחנו רואים שקרן ההלוואה יכולה בפועל לגדול עם הזמן. נמחיש זאת בדוגמה אמיתית. מצורפת צילום מסך מתוך דוח יתרה לסילוק של בנק דיסקונט.

אדם לקח 410 אש"ח (הסימון הכחול -מסומן כA) בהלוואה בריבית קבועה הצמודה למדד ב15/11/2021 ובהחזר ראשוני של 1773 ש"ח. ההלוואה נושאת ריבית שנתית של 1.9%. הלקוח נדהם לגלות, 16 חודשים לאחר מכן, שעל אף שההחזר החודשי שלו עלה ב100 שקלים/חודש ביחס להחזר המקורי, יתרת החוב הנוכחית שלו היא 417182 ש"ח (הסימון הצהוב – B), כלומר 7182 ש"ח יותר ממה שלקח בפועל.

כיצד דבר זה אפשרי? בתקופה הזו אנחנו רואים שהקרן שלו ירדה ב19 אש"ח ל391 אש"ח (הסימון הכתום- C), אבל בגלל עליית המדד (שעלה מ102.34 נקודות ל108.86 נקודות – הסימון הסגול – D) הקרן גדלה ב 24 אש"ח (הסימון הירוק – E).

כעת אנו רוצים להרגיע את הלווה הזה וגם אתכם. ההלוואה הזו תסתיים במועד שלה (1/11/45) בדיוק. הסיבה שההחזר החודשי עלה, הוא כדי להתגבר על עליית המדד. אבל חשוב לנו להדגיש, כשלוקחים הלוואה הצמודה למדד המחירים לצרכן – בסבירות גבוהה הקרן תעלה ותעבור את הסכום המקורי.

מה היתרונות של שילוב הלוואות צמוד מדד?

אחרי כל מה שכתבנו לעיל על החסרונות של ההלוואה הזו,  נראה שאין שום סיבה לקחת אותה, אבל זה לא נכון. תחת מודעות לסיכונים שלה, להלוואה הזו יש יתרונות לא מעטים. בואו נסקור אותם:

יתרון ראשון: שימוש בהלוואה צמודת מדד מוריד את ההחזר החודשי

כידוע, המשכנתא היא חוזה שייכרת בינינו לבין הבנק שייתן לנו את הכסף. לשני הצדדים רצון משותף – שכל החוב יוחזר במלואו ובזמן. בשותפות האינטרסים הזו נצטרך להחליט, מי יישא בסיכוני האינפלציה. אם אנחנו נעביר את סיכוני האינפלציה לבנק, כך ששווי התשלומים שהוא יקבל מדי חודש יישחק בגין האינפלציה, הוא ידרוש פיצוי בדמות ריביות גבוהות על ההלוואות שנקבל. ומנגד, אם אנו נישא בסיכון, הבנק יתגמל אותנו בריביות נמוכות יותר שיורידו את ההחזר החודש.

את ההפרש שהתפנה בהחזר החודשי נוכל לנצל כדי לקצר תקופות ולהוזיל הלוואות אחרות ובכך לקבל משכנתא זולה יותר. מכיוון שקיצור משך ההלוואות היא הדרך הכי טובה להקטין את העלות שלה (יותר טובה מהורדת ריביות), יוצא שמשכנתא עם חשיפה להלוואות צמודות מדד תמיד תהיה משכנתא זולה יותר.

יתרון שני: מקטין את עמלת הפרעון המוקדם.

עמלת פרעון מוקדם (או עמלת הפרשי ריבית/עמלת היוון) היא עמלה שהבנק עלול לגבות במידה ונרצה לפרוע את המשכנתא לפני הזמן. נרצה לעשות זאת במצב של מיחזור משכנתא (כלומר לשנות את תנאי ההלוואה או ההרכב שלה) או במצב של פרעון חלקי/מלא (כלומר להקטין את החוב לבנק).

גובה העמלה נקבע בהתבסס על רגולציה ומתבסס על חישוב מורכב מאוד, אבל אחד הגורמים המשפיעים באופן ישר על גובה העמלה הוא הריבית של ההלוואה שלנו. ככל שהריבית הזו תהיה נמוכה יותר, כך גם עמלת הפרעון המוקדם תהיה נמוכה יותר. ולכן, במצבים מסוימים, כדאי לנו לשקול לקחת מסלולים צמודי מדד, אם יש סכומים שבכוונתנו לפרוע.

יתרון שלישי: שילוב הלוואות צמודות מדד בתמהיל מעלה את רמת הרווחיות של תמהיל המשכנתא ומאפשר לקבל ריביות טובות יותר במסלולים האחרים בתמהיל.

על אף שזו הנקודה המשמעותית ביותר, ההסבר שלה מסובך מאוד, ולכן הרגישו חופשי לדלג עליה.

נתחיל ברקע קצר: מרווח השוק הוא הדרך לתאר, באמצעות מספר יחיד, את רמת הריביות של תמהיל המשכנתא הכולל שלנו. מרווח השוק מחושב כממוצע משוקלל על פני מרווחי השוק של כלל ההלוואות הנמצאות בתמהיל. אנחנו נרצה שמרווח השוק יהיה הנמוך ביותר, כך שהבנק ירוויח על התיק שלנו כמה שפחות. כמובן שהבנק רוצה בדיוק את ההפך.

אבל מהו בעצם מרווח? מרווח הוא ההפרש בין הריבית שקיבלנו בהלוואה לריבית שמוגדרת כ"ריבית חסרת סיכון". ריבית חסרת סיכון היא תשלום שבוודאות נקבל על ההלוואה שנעניק, ומי שמשלם אותה היא מדינת ישראל. המרווח מתאר את הפרמיה שגוף פיננסי מבקש לקבל כדי להצדיק מדוע הוא מעניק את הכסף לנו, ולא למדינת ישראל.

איך מחשבים את המרווח של הלוואה בודדת? על ידי חישוב משך החיים הממוצע ביחס לעקום התשואות הרלוונטי. בהלוואות שאינן צמודות למדד (הלוואה קבועות לא צמודות ומשתנות לא צמודות) מרווח השוק מחושב ביחס לעקום התשואות הנומינלי. ובהלוואות הצמודות למדד המחירים לצרכן, מרווח השוק מחושב ביחס לעקום התשואות הריאלי. בנק ישראל מפרסם את עקומי התשואות כאן.

עקום התשואות הריאלי נמוך מעקום התשואות הנומינלי (בדרך כלל בשיעור האינפלציה) ולכן הלוואות הצמודות למדד המחירים לצרכן הן בעלות מרווח גבוה יותר. הן מעלות את מרווח השוק המשוקלל, מעלות את רווחיות התיק ולכן הן מאפשרות להוריד את הריבית בהלוואות אחרות.

למי מתאים לקחת הלוואות צמודות מדד?

אחרי שתיארנו את החסרונות והיתרונות של ההלוואות הללו, בואו נבין האם מתאים לנו לשלב אותן בתמהיל. נתאר סיבות שונות מתי תרצו לבחור תמהיל החשוף יותר להלוואות הצמודות למדד המחירים לצרכן.

הנחת הבסיס שלנו – ביחס לתמהילים בעלי אותו החזר חודשי, תמהיל עם הלוואות צמודות מדד הוא תמהיל מסוכן יותר (כלומר ההחזר החודשי גדל מדי חודש) אבל גם תמהיל זול יותר (בסוף נשלם פחות ריביות מתמהיל ללא הצמדה) אל מול תמהיל ללא הלוואות צמודות מדד.

לפני שמתחילים, מה לדעתנו התנאים הבסיסיים לשלב הלוואות צמודות מדד בתמהיל

כפי שהוצג לעיל, יש סיכון לא מבוטל בשילוב הלוואות צמודות מדד בתמהיל. מה יקרה אם זמן קצר לאחר שלקחתם את המשכנתא, האינפלציה תרים את ראשה, ונתחיל להתקשות עם ההחזר החודשי?

לעניות דעתנו, חובה להתכונן לסוגיות אלו מראש, ולכן שיקלו לשלב הלוואות צמודות מדד רק אם יש לכם תזרים מזומנים חיובי, שיאפשר לכם להתמודד עם עלייה בהחזר החודשי ו/או הון עצמי בצד, שיאפשר לכם לסגור הלוואות צמודות מדד במקרה שהאינפלציה חורגת ממה שתכננתם ואפשרתם. אם אתם עומדים באחד מהתנאים הללו, בואו נדבר על מתי נכון לשלב הלוואות צמודות מדד בתמהיל המשכנתא.

סיבה ראשונה לשילוב הלוואות צמודות מדד: אנו חובבי סיכון

באותו האופן שבו מדד המחירים לצרכן עולה וגורם לעליית ההחזר החודשי, הוא גם יכול לרדת – ואז ההחזר החודשי ירד. אם לאורך השנים תהיה אינפלציה נמוכה מהצפוי, אנו נהנה מריביות משכנתא זולות יותר ביחס להלוואות שאינן צמודות מדד.

כמובן שאין לנו יכולת לדעת מה טומן העתיד, אנחנו "מהמרים" על האינפלציה שתהיה לאורך חיי ההלוואה, ולכן יש כאן מידה מסוימת של סיכון, שאנחנו צריכים להתמודד איתה.

 סיבה שניה לשילוב הלוואות צמודות מדד: זו דירה להשקעה

המטרה בדירה להשקעה – להשיג תשואה הולמת וראוייה להשקעתנו. איך מודדים דבר כזה? הפרמטר הנכון הוא – התשואה על ההשקעה (ROI). הדרך למקסם את התשואה על ההשקעה היא על ידי בחירת משכנתא הזולה ביותר – שהיא משכנתא עם הצמדה למדד המחירים לצרכן.

בהשכרת דירה, שכיח לחדש ולעדכן את מחיר השכירות בהתאם לשינויים והתמורות במחירי השוק ובאינפלציה. אם נוכל להצמיד את חוזה השכירות לאינפלציה, נוכל לגדר את עצמנו מעליית ההחזר החודשי כתוצאה מהאינפלציה, ובכך להנות ממשכנתא זולה יותר.

סיבה שלישית לשילוב הלוואות צמודות מדד: אנחנו עומדים בפני זינוק בשכר ו/או ירידה משמעותית בהוצאות

נניח שאנו סטודנטים/ אנו עומדים בפני קידום או כל סיבה אחרת שבגללה תזרים המזומנים שלנו הולך להשתפר משמעותית. אבל אנחנו כן צריכים לקחת את המשכנתא שלנו עכשיו. הדרך שלנו לנצל את הגידול העתידי בתזרים יהיה על ידי בחירת משכנתא הצמודה למדד המחירים לצרכן.

בדרך זו, אנחנו נהנה מהחזר חודשי נמוך, נקבל משכנתא זולה וקצרה יותר (ביחס למשכנתא שאינה צמודה למדד). אמנם, ההחזר יעלה במרוצת השנים, אבל הגידול בתזרים שלנו ישאיר לנו שוליים חיוביים כדי להתמודד עם גידול זה.

סיבה רביעית לשילוב הלוואות צמודות מדד: ההכנסה/המשכורת שלכם צמודה למדד המחירים לצרכן

נושא הצמדת השכר נהיה פחות נפוץ עם השנים, אך עדיין קיים (בעיקר במגזר הציבורי). אם השכר שלכם גדל מדי שנה בהתאם למדד המחירים לצרכן, אז לא תושפעו מעליות בהחזר החודשי הנובעות מהאינפלציה, כי השכר שלכם גדל בהתאם.

איך כדאי לקחת הלוואות צמודות מדד?

ישנן שתי גישות לשילוב הלוואות צמודות מדד בתמהיל. הגישה הראשונה נועדה לבנות את התמהיל הזול ביותר (אך יש בה סיכון רב יותר). הגישה השניה נועדה להקטין את הסיכון, אך היא יקרה יותר.

גישה ראשונה לשילוב הלוואות צמודות מדד: תמהיל זול וסיכון גבוה

מכיוון שהלוואות צמודות מדד הן ההלוואות המסוכנות ביותר, כדאי שהן תהיינה ההלוואות הקצרות ביותר בתמהיל (כלומר, בעלות משך השנים הקצר ביותר). ומדוע? ככל שהלוואה היא קצרה יותר, כך אנחנו מקטינים את הקרן שלה מהר יותר. ולכן, אם בחודש הבא תהיה אינפלציה חיובית, אז שיעור גידול הקרן יהיה קטן יותר.

הגישה הזו גורמת להגדלה מהירה יותר של ההחזר החודשי, כי ככל שהלוואה היא קצרה יותר, כך ההחזר החודשי הוא גדול יותר.

גישה שניה לשילוב הלוואות צמודות מדד: תמהיל יקר וסיכון נמוך

אם נאריך את התקופות של הלוואות צמודות מדד, ההחזר החודשי שלהן ירד. ואם בחודש הבא, האינפלציה תעלה ב 0.1%, אז העלייה בהחזר תהיה מתונה יותר כי ההחזר נמוך יותר. מנגד, החיסרון של הגישה הזו נובעת מכך שהלוואה ארוכה, היא הלוואה שהקרן שלה קטנה לאט יותר, ולכן עליה באינפלציה תגרור גידול גדול יותר בהחזר החודשי.

בהצלחה!