fbpx
אוקטובר 31, 2020

איך יודעים איזו הצעת משכנתא לבחור

שיתוף ב facebook
שיתוף ב twitter
שיתוף ב whatsapp
שיתוף ב email
שתפו!
שיתוף ב facebook
שיתוף ב twitter
שיתוף ב whatsapp
שיתוף ב email
שתפו!

החלק הארוך ביותר (אך לא הכי חשוב) בנטילת המשכנתא הוא משא ומתן על ריביות התמהיל שלכם. אני תיארתי בפרוטרוט איך לבצע מכרז ריביות – כלומר, איך לתמרץ את הבנקאי לתת לכם את הריביות הטובות ביותר. אבל מאוד חשוב, לפני שנתחיל לנהל את המשא מתן –להבין לאיפה בכלל אנחנו רוצים להגיע. בהעדר יועץ משכנתא לצידכם – אתם תצטרכו להבין מה ההצעה הכי נכונה עבורכם, מבין כלל ההצעות שתקבלו. כפי שתגלו בהמשך, הבעיה הזו אינה פשוטה כלל –למשכנתא יש משתנים רבים שקובעים את הטיב שלה: החזר התחלתי, החזר מקסימלי משוער, ריבית ממוצעת, משך חיי המשכנתא, עלות לשקל וכו’.

הבנקאים מיומנים בביצוע שינויים ומניפולציות בתמהיל – כדי לתת לכם את כל מה שתרצו לשמוע – גם אם המשמעות לכך היא שבסוף תקבלו משכנתא מחורבנת. לכן, במאמר זה אתאר איך נכון, ולא נכון להשוות בין הצעות ותמהילים שונים – כדי שתבינו איך לבחור את ההצעה הנכונה.

כלי העבודה שנשתמש בו במאמר זה הוא טבלת השוואת תמהילי המשכנתא. הטבלה מרכזת את כל ההצעות שאתם קיבלתם בחודש האחרון ומשווה ביניהם בהתאם לפרמטרים כמותיים שונים. תוכלו לקרוא עוד על הטבלה בהסברים על לוחות המחוונים. ואם עדיין לא קיבלתם ניתוח של תמהיל המשכנתא שלכם– למה אתם ממתינים?

טבלת השוואת תמהילי משכנתא של Finwiz
טבלת השוואת תמהילי משכנתא של Finwiz

דרכים שגויות להשוות תמהילים משכנתא

חשוב לי להתחיל ממה לא לעשות. כלומר איך לא להשוות בין תמהילי משכנתא. מניסיוני, חלק ניכר מהטיפים ברשתות החברתיות ואפילו בחוג חברינו ומשפחתינו הן עצות אחיתופל. השימוש בהיורסטיקות וכללי אצבע שיתוארו בהמשך הוא בדיוק מה שעלול לגרום לכם לבחור משכנתא לא טובה. עבור כל אחת מהשיטות, אתאר את המטריקה ואיך ניתן לבצע מניפולציות כדי להציג מצג שווא שהתמהיל טוב יותר.

דרך שגויה #1: להשוות את הריבית הממוצעת המשוקללת הנמוכה ביותר

הדרך הראשונה היא שימוש בריבית הממוצעת המשוקללת. בגלל שזו דרך כל כך שגויה להשוואה, אני אפילו לא מציג את הפרמטר הזה בטבלת השוואת תמהילים. אבל מכיוון שזה כבר קרה לי בעבר – אני בכל זאת נדרש להתייחס אל הגישה הזו.

ראשית, נסביר שריבית המשוקללת של המשכנתא היא סכום של כל המכפלות בין הריבית לסך הכסף בכל הלוואה.
איך מחשבים אותה? עבור כל הלוואה בתמהיל, מכפילים כל ריבית בסכום הכסף באותה הלוואה (מכפילים את שני הטורים האדומים) ומחלקים בסך ההלוואה הכוללת (המרובע הכחול). ראו הדוגמה הבאה:

איך לחשב ריבית משכנתא משוקללת
איך לחשב ריבית משכנתא משוקללת.

סכום מכפלות הריבית בגובה ההלוואה הוא:

0.9*250000+2.67*150000+1.81*350000 = 1259000

והריבית המשוקללת היא חלוקת סכום המכפלות בסך המשכנתא:

1259000/750000 = 1.678%

שימו לב, שאני מפרסם את ממוצע הריבית המשוקללת בלוח המחוונים הראשון:

תצוגה של ריבית המשכנתא המשוקללת בלוח המחוונים
תצוגה של ריבית המשכנתא המשוקללת בלוח המחוונים

אנשים נוטים לחשוב שזו מטריקה טובה כי ככל שממוצע הריביות נמוך יותר, כך סך הריבית שנשלם יהיה נמוך יותר, ואז המשכנתא עצמה תהיה זולה יותר.

זה מאוד מפתה להשתמש במטריקה הזו, אבל זה גם פתח למניפולציות ענקיות שעלולות לפגוע בנו. אפשר להוריד את ריביות המשכנתא על ידי משא ומתן עיקש. אבל יש גם דרכים “לא כשרות” להוריד את ריביות המשכנתא. ניתן לעשות זאת על ידי העברת כסף מהלוואות קבועות למשתנות או על ידי מעבר מסלולים לא צמודים למדד המחירים לצרכן למסלולים שכן צמודים למדד המחירים לצרכן.

בדרך הזו אנחנו אכן נצליח להוריד את ריביות המשכנתא, אך אנחנו גם נגדיל באופן משמעותי את הסיכון בתמהיל. ככל שחלקים גדולים יותר במשכנתא צמודים למדד המחירים לצרכן- כך היא מסוכנת יותר.
באחד התיקים של לקוחותיי, הבנקאי ביקש להציע תמהיל “טוב יותר”, כהגדרתו על פני התמהיל שלנו. הבנקאי הציע תמהיל שהיה צמוד במלואו למדד ולריבית הפריים.  בתמהיל הזה אכן היה החזר חודשי נמוך יותר, וריבית משוקללת ממוצעת נמוכה יותר, אך הוא היה מסוכן בהרבה מהתמהיל שלי שהיה חשוף למדד ולפריים ב 54%.

(הערת ביניים: אם גם אתם רוצים אותנו איתכם כשאתם לוקחים משכנתא, פנו אלינו. תוכלו לקרוא כאן כאן על תהליך ייעוץ משכנתא עם Finwiz)

אמנם בתיכנון התמהיל, ההחזר הראשוני שקבענו הוא חשוב. אבל לא פחות חשוב מכך הם התשלומים במרוצת השנים. סיכון גבוה יותר משמעו גידול פוטנציאלי גדול יותר בהחזר החודשי. הדרך היחידה להשתמש במטריקה הזו כדי להשוות בין תמהילים – אם יש זהות במסלולים, בחלוקת הכספים ובמשך השנים.

דרך שגויה #2: לבחור את התמהיל עם העלות לשקל הנמוכה ביותר

עלות לשקל מתארת כמה נשלם עבור כל שקל שנלווה. אם למשל העלות לשקל היא 1.38, אז עבור כל שקל שניקח – נחזיר 38 אגורות במרוצת חייב המשכנתא.  אני מציג השוואה של העלות לשקל בעמודה הרביעית משמאל. ההצעה עם העלות הנמוכה ביותר תקבל אגודל ירוק למעלה וההצעה עם העלות הגבוה ביותר תקבל אגודל אדום למטה.

השוואת תמהילים בהתבסס על עלות לשקל
השוואת תמהילים בהתבסס על עלות לשקל

אמנם מטרתנו להשיג את המשכנתא הכי זולה שיש, אבל השימוש במטריקה הזו יכול להתגלות כחרב פיפיות. ניתן להשתמש בה רק אם אנחנו בוחנים יחדיו גם את ההחזר החודשי ההתחלתי. כי אם נדרש החזר חודשי גבוה יותר– אז בהתייחסות הכוללת, הבוחנת את החובות ואת תזרים המזומנים שלנו– המשכנתא עלולה להיות יקרה יותר.

נמחיש זאת בדוגמה. הביטו שוב בתמונה לעיל. נשווה את הצעה 5861, היא הצעת בנק לאומי (השורה הראשונה, מודגשת בירוק), אל מול הצעת בנק איגוד (שורה השלישית, מוקפת במלבן צהוב)– היא הצעה מספר 5736.

מבין כלל התמהילים שהתקבלו עד עתה, הצעת 5861 היא בעלת העלות לשקל המשוערת הנמוכה ביותר – נחזיר 1.396 שקלים עבור כל שקל שנלווה. ומנגד, הצעה 5736 יקרה יותר ב5.9 אגורות לכל שקל שנלווה. אם נבחן את ההפרש בתשלומי הריבית וההצמדה, על ידי מבט בבתא השמאלי ביותר בשורה השלישית, אנחנו לומדים שהצעת איגוד יקרה ב80,356 ש”ח מהצעת בנק לאומי.

אבל, הפרמטר המשלים את התמונה הוא התשלום בחודש הראשון – העמודה החמישית מימין. הצעת לאומי אמנם יותר זולה, אבל היא מחייבת ההחזר החודשי הגבוה ב 489 שקלים ביחס להצעה של בנק אגוד (שורה שלישית עמוד חמישית מימין). הצעת לאומי גורמת לנו להפסיד כ500 שקל בחודש. על פני 20 שנה, אלו 117 אש”ח. כיצד יצמח הכסף הזה אם יושקע במהך השנים? יכול להיות שדווקא החזר נמוך יאפשר לכם חיסכון משמעותי לפרישה ובסה”כ יהיה לכם יותר כסף.

הערה: ייתכן והצעת המשכנתא של בנק לאומי תסתיים מוקדם יותר וכך ייחסכו תשלומים חודשיים מיותרים שיקטינו בחזרה את הפער -ולכן הדבר טעון בדיקה עמוקה.

מתי כן נוכל להשוות על בסיס עלות לשקל? בדיוק כמו מקודם – כאשר התמהילים זהים מבחינת המסלולים חלוקת השנים והסכומים בכל מסלול.

דרך שגויה #3: לבחור את התמהיל עם ההחזר החודשי הנמוך ביותר

דרך שגויה נוספת לבחון את כדאיות התמהיל – על ידי בחירת התמהיל עם ההחזר החודשי הנמוך ביותר. זו מניפולציה שכיחה בשלבים מאוחרים במשא ומתן. הבנקאי לא מסוגל להתחרות בריביות שהעניקו הבנקים האחרים, ולכן ייבחר להאריך את ההלוואות כדי להוריד את ההחזר החודשי – ולהציג שיש לו את ההצעה עם ההחזר הנמוך ביותר.

כשזה קורה, אני דווקא שמח, כי אני מבין שיש בנק שעומד לצאת מהתמונה, והמשא מתן מתקדם לקראת מיצוי. מצד שני, התנהגות זו מחייבת אותנו לבדוק כל תמהיל שנקבל מחדש ולוודא את תאימותו אל התכנון המקורי שלנו.

לשמחתנו, כשמסתכלים בטבלת השוואת התמהילים, קל לזהות את המניפולציה.

השוואה על בסיס ההחזר החודשי בחודש הראשון
השוואה על בסיס ההחזר החודשי בחודש הראשון

אני מזהה שלתמהיל אחד החזר חודשי נמוך מהתמהיל השני (המרובע האדום), אבל מנגד בעל עלות לשקל גבוהה מהתמהיל השני (המרובע החום).

התנאי ההכרחי להשתמש בתשלום הראשון כדי להשוות בין המסלולים הוא, ניחשתם נכון: אם יש זהות בין התמהילים ברמת המסלול, משך השנים וסכום הכספים המוקצה בכל מסלול.

דרכים נכונות להשוות בין תמהילי משכנתא

דיברנו על מה לא. כעת נדבר על מה כן. בשביל להשוות בין הצעות משכנתא, אני משתמש (פרט לסייג אחד, שאתאר בהמשך) במרווח השוק.

למי שלא רוצה לקרוא המאמר המלא, מרווח השוק הוא ממוצע משוקלל של ההפרשים בין עלות גיוס הכסף בשוק ההון לריבית שקיבלתם בכל אחד מהמסלולים.

השוואה בין תמהילי המשכנתא על בסיס מרווח שוק
השוואה בין תמהילי המשכנתא על בסיס מרווח שוק

ככל שהמרווח שוק נמוך יותר, כך הריביות שקיבלנו הן זולות יותר. וכאן בדרך כלל אין טריקים ושטיקים. אם הבנקאי החליף לכם מקבועה לא צמודה לקבועה צמודה כדי להוריד ריביות, המרווח שוק יציג את השינוי הזה. אם הבנקאי מנסה לפתות אתכם עם הלוואה זולה ומייקר הלוואות אחרות – מרווח השוק יגיד לכם אם ההצעה שלו טובה או לא. ואגב, זה לא היתרון הכי גדול של השימוש במרווח שוק.

היתרון הענק של שימוש במרווח שוק בהשוואת הצעות משכנתא

השימוש במרווח שוק יאפשר לי להבחין בין טיב ההצעות השונות גם אם הן לא ממש זהות אחת לשניה.

אם לדוגמה אנו שוקלים שתי הצעות מבנקים שונים. כל הפרמטרים זהים לחלוטין (כולל סכום הכספים בכל מסלול) למעט הריבית והשנים בהלוואות הקל”צ.:

  • בהצעת הבנק הראשון: יש הלוואה קבועה לא צמודה ל23 שנה בריבית 3.05%.
  • בהצעת הבנק השני: יש הלוואה קבועה לא צמודה ל24 שנים בריבית 3.05%.

על אף שההצעות אינן זהות (בגלל שוני במשך הלוואת הקל”צ) אני יודע שההצעה השניה טובה מהראשונה. להצעה השניה יש מרווח שוק נמוך יותר.:

  • בהצעה השניה, אם אני אקצר את משך השנים בהלוואת הקל”צ ל23 שנה, אני אקבל ריבית טובה יותר (הריביות בהלוואות הקבועות תלויות באופן ישר במשך השנים) מההלוואה בהצעה הראשונה. הבנק השני יתגמל אותי על קיצור ההלוואה ויפחית הריבית.
  • ומנגד, אם בהצעה הראשונה אאריך את ההלוואה בשנה אחת ל24 שנים, אני צפוי לקבל ריבית גבוהה יותר מהריבית שנתנו לי בהצעה השניה. הבנק הראשון יעניש אותי על הארכת הקבועה ויגדיל הריבית.

מתי אי אפשר להשתמש במרווח השוק בשביל להשוות הצעות משכנתא

אם יש לכם הלוואה שאתם עומדים להיפטר ממנה מיד (כלומר לבצע לה פרעון מוקדם תוך שנה למשל), אתם לא יכולים להשתמש במרווח שוק – כי המספר שאני מציג לכם כולל את מרווח השוק של כלל ההלוואות בתמהיל. במצב זה תצטרכו להשתמש באותו הכלל -תוכלו לבחור את ההלוואה עם העלות לשקל הנמוכה ביותר – אבל תצטרכו לוודא שיש זהות במסלולים, בשנים ובהקצאת הכספים..

לסיכום, יכול להיות שאתם בוגרי היחידה המטכלית לניהול משא ומתן , אבל אם אתם לא יודעים לאן אתם רוצים להגיע, או איך להבחין בין תמהיל טוב לרע – אתם תפסידו כסף. הבנקאים מיומנים בעבודתם, ויזהו בקלות אם אתם לא. הדבר החשוב ביותר, וציינתי זאת בעבר כבר עשרות פעמים – להבין איזה תמהיל אתם רוצים. כשתשדרו לבנקאי שאתם יודעים לאן אתם מתכננים להגיע – הוא ייתן לכם ריביות טובות יותר. בהצלחה!

 

 

אין לכם כוח לקרוא את כל זה? רוצים שאחפור לכם במקום?

אשמח לעזור!

שינוי גודל גופנים
ניגודיות