תכנון ההחזר החודשי – מתחיל בתזרים המזומנים

המאמר הזה עוסק בניהול וחשבונאות של העסק החשוב ביותר – המשפחה שלנו. ובפרט, נעסוק בתזרים המזומנים של המשפחה שלנו. הבנה של תזרים המזומנים (מושג שיתואר פה בהרחבה) ייקבע, יותר מכל אספקט אחר במשכנתא, את העלות שלה. אכן, אפשר למזער את תשלומי הריבית על ידי בניית תמהיל מושלם, וניהול של משא ומתן הריביות כמו סוחר בשוק. אבל, התאמת ההחזר החודשי לתזרים המזומנים שלנו היא בעלת פוטנציאל החיסכון הגדול ביותר.

תזרים מזומנים מתאר את ההפרש בין ההכנסות וההוצאות השוטפות שלנו בפרק זמן נתון. כאשר ההכנסות גדולות מההוצאות – אנחנו בעודף תזרימי. ולעומת זאת, כאשר ההוצאות גדולות מההכנסות – אנחנו בגרעון תזרימי. שליטה בתזרים המזומנים שלנו הוא המפתח לקבלת החלטות כלכליות נכונות: האם יש לנו יכולת לרכוש נכס כעת? מה ההחזר החודשי שיש ביכולתנו לשלם מדי חודש ועוד.

נמחיש בדוגמה מהו גרעון תזרימי: נניח שברצונכם לקחת משכנתא של מיליון שקל וברצונכם לשלם חמשת אלפים שקלים מדי חודש בגין ההלוואה הזו. לפני שלקחתם את המשכנתא חסכתם שלושת אלפים שקלים בחודש. עכשיו כשנוספה לנו ההוצאה החודשית על המשכנתא– נפסיד מדי חודש אלפיים שקלים (שהם החיסכון החודשי הקיים פחות ההוצאה החודשית). כלומר, אנחנו בתזרים שלילי של אלפיים שקלים.

ברור שהמצב לעיל אינו בר קיימא.  אם חשבון הבנק שלנו ביתרה שלילית – נשלם על גירעון זה ריביות גבוהות וחמור מכך – יש סיכון שנאבד הבית. כמובן שזה מצב שנרצה להימנע ממנו ולכן עלינו להבין האם הקושי התזרימי הוא זמני או תמידי (זה מה שנעשה עכשיו). אם הקושי הוא תמידי, כלומר אין צפי לשינוי שיאזן את התזרים שלנו – אז קפצנו מעל הפופיק – וכדאי לנו לצאת מהעסקה. אם נאבד את הבית – הסיכוי שלנו לקבל מימון ומשכנתא נוספת בעתיד ייצנח.

לעומת זאת, קושי תזרימי זמני הוא סיפור אחר. הכוונה היא לקשיים אובייקטיביים שבגללם לא ניתן כרגע לעמוד בהחזר המשכנתא החודשי. בהמשך – אנחנו כן נוכל- אבל כרגע לא. קושי כזה יכול לנבוע ממגוון סיבות:

• הוצאות כפולות על דיור: אנחנו צריכים לשלם שכירות ומשכנתא יחדיו.
• מצב תעסקותי מאתגר: אנו נמצאים במעבר בין עבודות או הרגע פתחנו עסק חדש.
• התחייבויות כלכליות אחרות: אנחנו נדרשים לשלם לגן פרטי, לאוניברסיטה, לסיים החזר של הלוואות וכו'.

בהמשך, אנחנו נדבר על מה הדרכים העומדות לרשותנו כדי להתמודד עם המכשול הזה, אבל לפני כן – חובה להבין מה התזרים החודשי שלנו עכשיו ובעתיד. חובה להבין האם הקושי התזרימי יהיה זמני או תמידי.

איך להבין מהו תזרים המזומנים שלכם

המשימה הבאה מאתגרת. צריך להסיק מה יהיו התנועות בחשבון הבנק שלכם בשנים הקרובות. אם תצליחו לעשות זאת –תצליחו בקלות לבחור את התוכנית המימונית הנכונה עבורכם. אתם הולכים להיות רו"ח של העסק הכי חשוב – התא המשפחתי שלכם.

כדי לעשות זאת, עלינו לשערך ארבעה מספרים  שונים:

• מה ההכנסה החודשית הממוצעת כיום? נקרא למשתנה הזה הכנסה נוכחית
• מה ההוצאה החודשית הממוצעת כיום? נקרא למשתנה הזה הוצאה נוכחית
• מה יהיו השינויים העתידיים בהוצאות? נקרא למשתנה הזה הוצאה עתידית
• מה יהיו השינויים העתידיים בהכנסות? נקרא למשתנה הזה הכנסה עתידית

התזרים הנוכחי הוא הכנסה נוכחית פחות הוצאה נוכחית.

תזרים נוכחי = הכנסה נוכחית – הוצאה נוכחית

בעזרת התזרים הנוכחי, ניתן לדעת האם צריך לשלב הלוואות עם גרייס או הלוואות בלון במשכנתא שלכם, האם ניתן לקחת את המשכנתא כעת או לדחות אותה לעתיד או האם בכלל ניתן לרכוש כעת בית.

התזרים העתידי הוא הכנסה עתידית פחות הוצאה עתידית.  בעזרת התזרים העתידי תוכלו לדעת מה גובה ההחזר שתוכלו לעמוד בו והאם ניתן יהיה לבצע פרעונות מוקדמים במשכנתא.

תזרים עתידי = הכנסה עתידית – הוצאה עתידית

שיערוך הכנסה הנוכחית

כמה כסף נכנס נטו כל חודש? מבין ארבעת השאלות לעיל, זו הולכת להיות המשימה הכי קלה לביצוע.

ראשית נעסוק בהכנסות מיגיעה אישית. זה יהיה קל ופשוט. אם אתם:

• שכירים / שכירים בעלי שליטה: יש לבחון ולמצע את ההפקדות מהמעסיק שלכם לבנק בתקופה האחרונה. הכנסות אלו מוכרות על ידי הבנק אם יש לכם תלושי משכורת להציג והפקדות סדירות בחשבון הבנק.
• עצמאים: מומלץ להיעזר ברו"ח כדי להבין מה הרווחים אחרי מס. הבנק יכיר בהכנסות הללו אחרי שיצורפו דו"חות שומה משנים קודמות ואישור מרו"ח על הכנסות מהשנה.

הלאה. נעבור לבחון הכנסות חודשיות שאינן מיגיעה אישית. יש להוסיף את ההכנסות הבאות, לאחר מיסוי: הכנסה ממלגות, תשלומי פנסיה, הכנסה מקצבה , תשלומי מזונות, הכנסות משכר דירה (לאחר מיסוי), תשלומים חודשיים מנכסים בחו"ל ועוד. חשוב להדגיש שהכנסות אלו יוכרו על ידי הבנק רק אם יש אישור רשמי מהגורם המעניק אותם (למשל צה"ל, ביטוח לאומי, קרן הפנסיה, חוזה שכירות ונסח טאבו של הדירה על שמכם ועוד) והפקדות סדירות בחשבון הבנק.

ולסיום, נוסיף הכנסות שאינן חודשיות. סכמו את כל ההכנסות הנזילות (כלומר שנכנסות אל חשבון הבנק שלכם) הנובעות מתשלומי דיבידנד, בונוסים שנתיים ממקום העבודה, תשלומים רבעוניים מקרנות משלמות וכו'. חלקו את הסכום הזה ב12 חודשים – וזו התוספת החודשית להכנסה שלכם. חשוב להדגיש שלא כל ההכנסות מוכרות על ידי הבנק כהכנסה (למשל, הבנק אינו מכיר בחלוקת דיבידנד אם אינכם שכירים בעלי שליטה), אבל הן כן חשובות לחישוב התזרים.

שיערוך ההוצאה הנוכחית

 

ביחס למשימה הקודמת, המשימה הזו תהיה יותר קשה. אנחנו נדרש להבין כמה כסף יוצא מדי חודש על ניהול משק הבית שלנו. זו בעיה כי הצרכים שלנו משתנים ללא הרף, בהתאם לגחמות והצרכים שלנו. בנוסף על כך, ההוצאות החודשיות שלנו תנודתית: באוגוסט יש לנו חופשה שנתית, ביוני מגיע העת לטיפול השנתי ובעשרת החודשים הראשונים של השנה אנחנו צריכים לשלם על שכר הלימוד לאוניברסיטה.

איך נתמודד עם הבעיה? אנחנו נשתמש בנתוני העבר על מנת לחשב את ההוצאה החודשית הממוצעת. ואיך נעשה את זה? בעזרת כישורי הExcel המופלאים שלכם.

לפני שנתחיל – אם אתם לא שולטים באקסל, אל דאגה – אנחנו ננתח לכם את תמהיל המזומנים בצורה אוטומטית כחלק מהליך ייעוץ המשכנתא שלנו – פשוט תפנו אלינו.

נתחיל. יש להיכנס לאתר הבנק שלכם ולייצא לקובץ אקסל את התנועות בעובר ושב מאחד עשר החודשים האחרונים.  נדגיש שוב – אחד עשר חודשים האחרונים. למה אנחנו מסתכלים על תקופה כה ארוכה?

מצד אחד, חשוב שזו תהיה תקופה ארוכה ככל הניתן מכיוון שככל שיש לכם יותר תצפיות (כלומר יותר חודשים להעזר בהם בשביל להבין את ההוצאה) – כך השיערוך שלכם יהיה מדויק יותר. מצד שני – אם תיקחו את חודש דצמבר פעמיים (של השנה הנוכחית ושל הקודמת) – ההוצאות שלכם על חודש דצמבר יהיו גדולות יותר ויעוותו את הנתון שתקבלו.

קובץ כזה יכול להראות כך – ועליו נעבוד:

העמודות שמעניינות אותנו הן עמודת התאריך (עמודה B) ועמודת החובה (עמודה D). הוסיפו עמודה חדשה – שהיא תהיה עמודת החודשים. הקפידו לתת שם לעמודה. עלו על תא חדש בתוך העמודה החדשה שהכנסתם – למשל תא C2.

יש להזין בתוך תא זה את הפקודה: =TEXT(B2,”mm”)

יש להריץ את הנוסחה על כל השורות. האקסל יפיק עבור כל ערך בעמודה את החודש של התאריך. זה ייראה כך:

אוקי. כעת נשתמש ב Pivot table. אם עד עתה לא ידעתם מה זה Pivot table – אנחנו הולכים לטלטל את עולמכם. למי שמשתמש באקסל בתדירות גבוהה– המידע הזה שווה לפחות עוד 2000 ש"ח במשכורת.

בחרו Insert->Pivot Table:

ייפתח לכם Sheet (גיליון) חדש שבו צריך להגדיר את ה Pivot table. יש לגרור את שדה "חודש" לקבוצת השורות ואת שדה חובה לקבוצת הערכים.  יש לוודא שבחרתם "Sum" בקבוצת הערכים (בדרך כלל ברירת המחדל היא Count).

סיימתם ליצור את הטבלה שלכם. הביטו במה שיצרתם:

למעשה נוצרה טבלה שמתארת באופן מדויק מה היו ההוצאות מדי חודש בחודשו בשנה האחרונה.

עכשיו, תשומת לב בבקשה למה שקרה בחודשים יוני, אוגוסט ודצמבר. ההוצאות היו גבוהות בצורה חריגה. אם נמצע את ההוצאות על פני כל חודש נקבל הוצאה חודשית ממוצעת לא הגיונית – 73102. הסיבה לכך שיש לנו שלוש תצפיות (אלו שלושה חודשים) שהן לא דומות במבנה ההוצאות שלהן לשאר החודשים. בשפת מדעי הנתונים (Data science) התצפיות הללו נקראות Outliers.

על מנת שנצליח לקבל תשובה מדויקת יותר, אפשר לבצע שתי פעולות. הפעולה הראשונה היא לחשב חציון – מכיוון שהוא אדיש ל Outliers. לא נרחיב על השיטה הזו אלא אתמקד בשיטה השניה. הפעולה השניה היא לחזור בחזרה אל הנתונים, להבין ממה נובעים ההחזרים הגבוהים הללו ופשוט להסיר אותם מהקובץ. אם נסנן את ההוצאות מההוצאה הגבוהה לנמוכה:

אנחנו נגלה שההחזרים ביוני ואוגוסט נובעים מתשלום שוברים על רכישת בית. ובדצמבר היו שלוש העברות כספיות שיצאו באופן חד פעמי מהחשבון. אם אלו אכן הוצאות חד פעמיות – צריך למחוק אותן.

לאחר מחיקת השורות הללו, נקבל ההוצאות הבאות:

כעת, ההוצאה החודשית הממוצעת שלנו עומדת על 20504 ש"ח בחודש. מזל טוב. נראה שהצלחנו להבין כמה אנחנו מוציאים. זה צעד ענקי. יש לזכור את המספר הזה, הוא חשוב להמשך.

שינויים נדרשים בחישוב ההוצאות

החישוב שביצעתם כעת נכון רק אם ב11 חודשים שעברו לא השתנה דבר במבנה ההוצאות שלכם. אם למשל, הילד התחיל באמצע השנה מסגרת חינוכית ו/או הוצאות הדלק  גדלו באמצע השנה וכו' -חובה לבצע התאמות.

התאמה ראשונה: שינוי קבוע בהוצאות: מה נעשה אם בחלק מהשנה היה מבנה הוצאות אחד ובשאר השנה היה מבנה הוצאות אחר?

דוגמה קונקרטית: בשלושת החודשים הראשונים של ניתוח תזרים המזומנים, ילדיכם שהה עמכם בבית במסגרת תקופת לידה והורות, ולאחר מכן, נכנס למסגרת חינוך פרטית בעלות של 3000 שקלים בחודש.

דרכי הפתרון האפשריות לטיפול במצב זה:

• לקחת רק את החודשים האחרונים עם מבנה ההוצאות העדכני. המשמעות של פתרון זה הוא פחות תצפיות ושיערוך פחות מדויק של ההחזר. בדוגמה שלנו זה אומר: להתחשב רק בשמונת החודשים האחרונים.
• ניתן להוסיף באופן מלאכותי את ההוצאה לחודשים שבהם השינוי לא היה קיים. בדוגמה שלנו ניתן להוסיף 3000 שקלים להוצאות של שלושת החודשים הראשונים בניתוח– ובכך לבטא בצורה מלאה את השינוי בהוצאות.

התאמה שניה: הוצאה מחזורית גדולה שלא התקיימה בתקופת הניתוח.

דוגמה קונקרטית: החלפת רכב כל שלוש שנים (36 חודשים) (זה זמן המחזור). הוצאה של כ 36 אש"ח. בתקופת הניתוח זה לא קרה – אבל זה בתכנון הקרוב.

דרך הפיתרון האפשרית לטיפול במצב זה: לחלק את ההוצאה בזמן המחזור ולהוסיף להוצאה החודשית הממוצעת שקיבלתם. בדוגמה הקונקרטית שציינו, נחלק 36 אש"ח ב36 חודשים ונקבל תוספת הוצאה החודשית של 1000 שקל בחודש – שנוסיף להוצאה החודשית הממוצעת שחישבנו מקורם (20504 ש"ח).

שינויים עתידיים – גידולים בהכנסות וגידולים בהוצאות

אוקיי, עד עתה למדנו מההתנהגות שלנו בעבר. הגיע העת לצפות את העתיד. משכנתא נכונה היא משכנתא שמתאימה לצרכים המשפחתיים והאתגרים הכלכליים שלכם. אמנם הצרכים הללו דינמיים ומשתנים, אבל אם נשקיע מחשבה כעת כיצד להתאים אליהם את המשכנתא – נוכל להשיג אותם בקלות רבה יותר.

המשימה הבאה בתהליך היא להסתכל אל העתיד. כלומר לדמיין איך יהיו החיים שלנו בעתיד – בטווח הזמן הבינוני והנראה לעין.

מתי יגיע אותו עתיד? בהכרח אחרי שנכנסתם לדירה שרכשנו (למשל אחרי שבנייתה הסתיימה) – זה חייב להיות אחרי שסאגת המשכנתא מאחורינו ונשב על המרפסת ונספור ציפורים נודדות. בדרך כלל שנתיים הם פרק זמן טוב. אם אתם זוג ללא ילדים – כדאי גם ארבע שנים קדימה – כשיהיו לכם שני ילדים (מזל טוב!).

שיערוך ההוצאה העתידית

הגענו לאותו עתיד. נבחן את השינויים בהוצאות שלנו. עד עכשיו הוצאנו בממוצע כ20504 ש"ח בחודש . כעת צריך להבין איך ההוצאות ישתנו. נבחן את מבנה ההוצאות שלנו בהווה ונחשב את השינויים הצפויים לאותם הוצאות בעתיד. נקודות לבחינה:

• תחבורה: עד עכשיו גרנו במקום א', ובעתיד נגור במקום ב'. מה יהיה השינוי בהוצאות התחבורה שלנו? האם נרכוש עוד רכב? האם נצטרך לתדלק יותר?
• הוצאות הבית: חשמל,גז, מים, ארנונה: מה יהיה השינוי כאן? האם יש לנו גינה שצריך לתחזק ולטפח? האם נעבור לבניין עם יותר מעליות וחשבון ועד הבית יגדל?
• ביטוחים: האם יש לנו ביטוח חיים ומבנה כרגע? האם נסב את ביטוח החיים הפרטי שלנו לטובת המשכנתא? אם אין לנו ילדים, יכול להיות שאין לנו צורך בביטוחים, אבל אם וכאשר נהיה הורים – ייתכן ותבחרו "לחמש" עצמכם בביטוחים והגנות לרוב.
• אוכל: כיצד הוצאות המזון ישתנו בעתיד? האם היום אתם נסמכים על ההורים שיבשלו לכם?
• הוצאות על ילדים: מה יהיו השינויים בהוצאות על הצאצאים? האם תגדילו את התא המשפחתי? תזמון של מסגרת חינוך? האם צריך עזרה נוספת בביתכם החדש? בצורה גסה, עלות בסיסית לגידול ילד ראשון עומדת על כ4000 עד 5000 שקלים ועלות לגידול ילד שני מוערכת ב3000 שקלים נוספים.
• דיור: כשתעברו לדירתכם החדשה והנוצצת –תפסיקו לשלם את דמי שכירות אבל מצד שני תתחילו לשלם את המשכנתא. מה יהיה השינוי בהוצאה על דיור? אם עד עכשיו היה תשלום של 4000 שקל על שכירות, וכעת יהיה תשלום של 5000 שקלים על משכנתא, אז יש גידול של 1000 שקל בהוצאות על דיור.
• תקציב ה Lifestyle: מה יהיה השינוי בתקציב המסעדות? החופשות בחו"ל? הגאדג'טים שתרכשו? ייתכן שבשנתיים האחרונות חייתם כמו פאקירים כדי לממן את הדירה אבל בעתיד – יהיה רצון לשחרר רסן ולחיות את החיים שתרצו.
• הפרשה לחיסכון: כמה כסף נחסך כיום, באופן יזום, לכם ולילדים? כמה כסף בתכנון לחסוך בעתיד? אמנם חיסכון הוא לא הוצאה, אבל זו גריעת כסף כעת מחשבון העובר ושב על מנת לאפשר את החיסכון. תשומת לב: חסכונות לא נזילים כמו קרנות השתלמות ללא ותק, ביטוחים פנסיוניים וביטוח מנהלים אינם נחשבים לחסכונות – אלא רק כספים שהוצאתם באופן יזום מהעובר ושב שלכם.
• הלוואות שמסתיימות: האם יש לכם הלוואות על רכישת רכב או שיפוץ בבית? מתי ההלוואות הללו יסתיימו? מה ההחזר החודשי שיתפנה לכם?
• הפרשה לטובת פרעון מוקדם: אם לדוגמה תרצו לפרוע 60 אש"ח מהמשכנתא עוד חמש שנים – זה כסף שצריך להתחיל לחסוך אותו כבר כיום. המשמעות היא שצריך לשים בצד כל חודש כסף לטובת הפרעון הזה.

האם שכחנו משהו? אם יש אספקט נוסף שמתאים לאורח החיים שלכם – כדאי להוסיף אותו כמובן.

סכמו את כל השינויים הצפויים הללו והוסיפו אותם להוצאה הנוכחית– זוהי ההוצאה העתידית שלכם.

שיערוך ההכנסה העתידית

זו משימה בדרך כלל יותר קלה. אם אתם שכירים, וודאי יש לכם היכרות עם התמורות והשינויים במבנה השכר שלכם. אם אינכם יודעים כמה אתם יכולים פוטנציאלית להרוויח, יש טבלאות שכר רבות שיעזרו לכם.

מומלץ לבצע התאמה מגדרית. לגברים ולנשים יש ציפיות שונות בנוגע להתפתחות השכר שלהן. אם אתם גברים, אתם כנראה מלאים בתעופה עצמית ומשוכנעים שעוד ארבע שנים תשתכרו בקצה העליון של סקאלת השכר – ואפילו תעפילו לרמות גבוהות יותר. לעומת זאת, נשים עושות בדיוק להפך, הן פסימיסטיות ומכוונות נמוך יותר.

עשו לעצמכם טובה – כוונו לממוצע של טבלת השכר העתידי. זיכרו שהגידול הוא ברוטו ולא נטו – אם תרצו תוכלו להשתמש במחשבונים ברוטו/נטו ותוכלו לחשב את השינוי בשכר נטו. אם אינכם יודעים איך לעשות זאת, השתמשו בכלל האצבע (סופר גס ולא מדויק) הבא –  להכפיל את הגידול בשכר בחצי אם ההכנסה היא מעל 25 אש"ח וב0.66 אם ההכנסה מתחת.

אם הדירה הנרכשת היא להשקעה – כלומר היא הולכת להיות מושכרת יש להביא לידי ביטוי שלושה משתנים עיקריים:

• עלויות בלאי ותיקון במושכר ועלויות החלפת דיירים – מה עלויות התיקון בנכס? האם יש סיכוי שהדירה תעמוד ריקה? נהוג להכפיל את תקבולי השכירות ב0.96 כדי לשקף את הסיכונים הללו.
• מס הכנסה על תקבולי השכירות. כיצד תמוסו על הכנסותיכם? האם 10% מהשקל הראשון? האם במסלול פטור? הפחיתו את המיסוי מתקבולי השכירות.
• קיזוז תשלומי המשכנתא מתקבולי השכירות – כמה כסף ישאר לכם מתשלומי השכירות לאחר שתשלמו את המשכנתא על הנכס?

הוסיפו את השינויים בהכנסות אל ההכנסה הנוכחית שלכם וקיבלתם את ההכנסה העתידית שלכם.

סיכומים ובחינה סופית

זה היה ארוך, אבל הגעתם ליעד הנכסף. יש לחשב את התזרים הנוכחי ואת התזרים העתידי בהתאם לאופן שתואר לעיל. ברגע שהמספרים הללו בידיים שלכם – הדרך לקבוע את ההחזר החודשי קלה. פשוט צריך לבחור החזר שלא מכניס לתזרים נוכחי או תזרים עתידי שלילי.

אם לא נמצאה הדרך להגיע להחזר חודשי שיאפשר זאת- אז זו בעיה. נאמר בעדינות – מומלץ לחשוב שוב על רכישת הדירה. שווה לשקול לדחות את מועד הרכישה עד אשר ענייניכם הכלכליים ישתפרו.

אם התזרים העתידי שלכם מאוזן, כלומר קרוב מאוד לאפס – אז תכננתם תוכנית עם שולי ביטחון קטנים מאוד והיכולת להגיב על לבלת"מים (פיטורים, ילד עם צרכים מיוחדים, שינויים בשוק העבודה, רכב שהלך Total lost, פיצוץ בצנרת, בעיה רפואית, טיפול אורתודנטי) מוגבלת. המלצתינו לחזור אל שולחן השרטוטים ולראות מה ניתן יכולים לשנות. להקטין חיסכון? להקטין הוצאות? לבצע תכנון ילודה ומשפחה?

השלב הבא יהיה למצוא את הדרך הנכונה להתגבר על הבדלים בין התזרים הנוכחי לתזרים העתידי. כלומר – איך לצלוח בשלום את התקופה שבה צריך לשלם משכנתא ושכירות יחדיו – כי הדירה עדיין לא מוכנה.

בהצלחה.