fbpx
מאי 5, 2021

הלוואת בלון

שיתוף ב facebook
שיתוף ב twitter
שיתוף ב whatsapp
שיתוף ב email
שתפו!
שיתוף ב facebook
שיתוף ב twitter
שיתוף ב whatsapp
שיתוף ב email
שתפו!

כפי שכתבנו בעבר, לא תמיד נוכל לשלוט בתזמון לקיחת המשכנתא. יכול להיות שניכנס לעסקה המחייבת העברת כסף, כשזה עדין לא נמצא באמתחתנו. לפני שנילחץ ונחזר על הפתחים – לקחת הלוואה מההורים או נשבור קרנות השתלמות – יכולות להיות בחזקתנו נכסים המאפשרים לנו להשיג את הממון הנדרש ובזול יותר.

הלוואת בלון וגרייס עונות לצרכינו בתקופות ביניים אלו. בעוד הלוואת גרייס מותאמת למצב שבו יש לנו קושי תזרימי זמני – הלוואת בלון נועדה להתמודד עם קושי הוני זמני.

במאמר זה נסביר מהי הלוואת בלון, מה המגבלות בנטילת ההלוואה, כיצד ההלוואה מתומחרת בראיית הבנק ואיך כדאי לשלב אותה בתמהיל בצורה הטובה ביותר.

מהי הלוואת בלון ולמה שנשתמש בה?

הלוואת בלון (הנקראת גם הלוואת בוליט / הלוואת גישור) היא הלוואה לפרק זמן קצר (בדרך כלל עד 36 חודשים) המאפשרת לנו להעביר למוכר הון כעת בהתבסס על כספים שיש לנו צפי לקבל בזמן הקרוב.

מבנה התשלומים בהלוואה מורכב מתשלומים חודשיים על חשבון הריבית בלבד, ובסוף התקופה משולמת הקרן בתשלום אחד ויחיד.

נמחיש זאת בדוגמה. נניח שלווינו מיליון שקלים בהלוואת בלון בריבית שנתית של 3% לתקופה של 12 חודשים. במצב זה, הריבית החודשית היא 0.25% מיתרת הקרן (חילקנו את הריבית השנתית ל12 חודשים). לפיכך, התשלום החודשי הוא 2500 שקלים (שהם הריבית החודשית מוכפלת בסכום הקרן). מכיוון שלא נבצע תשלום להקטין את הקרן, אזי – גם בחודש הבא – יתרת החוב תעמוד על מיליון ש”ח, ולכן גם התשלום הבא יעמוד על 2500 שקלים – וכך לכל אורך חיי ההלוואה. ובתום התקופה, לאחר 12 חודשים – נשלם את כל החוב שנותר – שהוא מיליון שקלים.

הסיבה הנפוצה ביותר שבגללה נדרש להלוואת גישור – רכשנו נכס חדש וטרם מכרנו ו/או טרם קיבלנו מלוא התמורה ממכירת הנכס הקיים שבבעלותנו. אנחנו נצטרך, על פי תנאי המכירה, להעביר למוכר כספים שאינם עדיין בחזקתנו. לכן, אנחנו נקח הלוואת גישור על הנכס הקיים (ואולי גם על הנכס הנרכש כפי שנתאר בהמשך) – ונחזיר את ההלוואה הזו מיד עם מכירת הדירה הקיימת.

מה התנאים לקבלת הלוואת בלון

הלוואת בלון היא הלוואת משכנתא לכל דבר – זוהי הלוואה המגובה בנכס המשמש כבטוחה. במילים אחרות – כדי לקבל את הכסף, נצטרך לשעבד נכס לטובת הבנק ולא נוכל לקבל את ההלוואה אם אין לנו נכס שאפשר לשעבדו.

מצד שני, יש גם הבדלים בין ההלוואה הזו להלוואת המשכנתא. על הלוואת בלון לא חלות חלק מההגבלות שבנק ישראל מחיל על משכנתא רגילה (המפורטות בנוהל 329 – מגבלות למתן הלוואות לדיור). למשל, אפשר לקחת את כל ההלוואה בריבית משתנה. אפשר לחרוג מ50% משיעור ההחזר מההכנסה ועוד.

הבדל נוסף ומהותי בין ההלוואות, הוא השפעה שלהן על שיעור ההחזר מההכנסה (המוגדר בנספח א’ של נוהל 329 – מגבלות למתן הלוואות לדיור). למי שהצטרף זה עתה, נציין שבנק ישראל מגביל את ההחזר החודשי על ההלוואות לדיור (משכנתא ובלון) לעד 40% מהכנסתנו הפנויה. בהלוואת משכנתא רגילה, ההחזר החודשי הוא גבוה יותר (כי אנחנו נשלם גם את הריבית וגם נקטין את הקרן). לעומת זאת, בהלוואת גישור, מכיוון שאנחנו נשלם רק את הריבית – ההחזר הוא נמוך יותר. כתוצאה מכך – אם נשלב הלוואות בלון בתמהיל, נוכל לקחת מימון גדול יותר מהבנק.

נמחיש הנקודה האחרונה בדוגמה. נניח שאנחנו משק בית המרוויח 10 אש”ח נטו בחודש. ההחזר המקסימלי שהבנק יאפשר לנו הוא 4000 שקלים בחודש. אם נרצה להלוות כספים בהלוואה קבועה לא צמודה ל30 שנה בריבית שנתית של 4%, נוכל להלוות כ- 837 אש”ח בהחזר של 3995 שקלים (השתמשנו בפונקצית PMT באקסל כדי לחשב זאת). בשילוב עם הלוואת בלון, נוכל באותו החזר לקחת חוב גדול יותר – 700 אש”ח בהלוואת משכנתא (בתנאים שתיארתי לעיל), ועוד 292 אש”ח בהלוואת בלון, בריבית של 2.7%. כלומר 155 אש”ח יותר.

סכום הכסף שנוכל ללוות תלוי בייעוד ההלוואה, ובנוסף על כך – בשווי הנכס המשמש כבטוחה. ראשית נוכל לקבל עד  70 % / 50% אם ייעוד הכסף הוא לדירה חליפית (הדירה הנרכשת) או דירה להשקעה (הדירה הקיימת), בהתאמה. בנוסף, הסכום שנקבל תלוי בשווי הנכס בניכוי משכנתא. נמחיש זאת במספר דוגמאות.

  • גישור על הנכס קיים, ששווה מיליון שקל ללא משכנתא עליו, כדי לרכוש נכס נוסף. על הנכס הקיים אפשר לקבל 50% משוויו. סכום הכסף שנוכל לקבל בגישור הוא 500 אש”ח.
  • גישור על הנכס קיים, ששווה מיליון שקל עם יתרת משכנתא של 300 אש”ח, כדי לרכוש נכס נוסף. על הנכס הקיים אפשר לקבל 50% משוויו. סכום הכסף שנוכל לקבל בגישור הוא 200 אש”ח (500 אש”ח בניכוי יתרת המשכנתא).
  • גישור על הנכס קיים, ששווה מיליון שקל עם יתרת משכנתא של 750 אש”ח, כדי לרכוש נכס נוסף. על הנכס הקיים אפשר לקבל 50% משוויו. לא נוכל לקבל הלוואת גישור מכיוון שיתרת החוב הקיימת גבוהה מ50%.
  • גישור על הנכס נרכש, ששווה מיליון שקל עם משכנתא של 600 אש”ח. על הנכס הקיים אפשר לקבל 70% משוויו – כי זהו נכס חלופי. ניתן לקבל עד 100 אש”ח כהלוואת גישור (700 אש”ח בניכוי 600 אש”ח משכנתא).
  • גישור על הנכס נרכש, ששווה מיליון שקל עם משכנתא של 600 אש”ח. על הנכס הקיים אפשר לקבל 70% משוויו – כי זהו נכס חלופי. ניתן לקבל עד 100 אש”ח כהלוואת גישור (700 אש”ח בניכוי 600 אש”ח משכנתא).
  • גישור על הנכס נרכש, ששווה מיליון שקל ללא משכנתא. על הנכס הקיים אפשר לקבל 70% משוויו– כי זהו נכס חלופי. ניתן לקבל עד 700 אש”ח כהלוואת גישור.

תמחור של הלוואת בלון במשכנתא

איך הבנק מתמחר את הלוואת הבלון כחלק מהמשכנתא שלנו? האם שילוב ההלוואה ישפיע על ריביות המשכנתא?

ובכן, מניסיוננו, שילוב של הלוואת בלון בתמהיל אינו משפיע על הריביות ועל הרווחיות של תיק המשכנתא – זו סוגיה חשובה מאוד שנדון בה בהמשך.

יחד עם זאת, נטילת הלוואת גישור מעלה את שיעור ההחזר מההכנסה, והיא בפני עצמה עלולה לגרום לייקור ריביות. כמו כן, בבואנו לחשב את אחוז המימון על הנכס נרכש – ניקח את סכום הכסף בבלון וגם במשכנתא ונחלק בשווי הנכס. לכן –  שילוב של הלוואת בלון בתמהיל ההלוואות בנכס הנרכש עלול להעלות אותנו למדרגת ריביות גבוהה יותר ובכך להשפיע על ריביות המשכנתא שלנו – נמחיש זאת בזוג דוגמאות:

  • אנחנו נרכוש נכס בשווי של מיליון שקל ונרצה לקחת משכנתא של 300 אש”ח והלוואת גישור של 200 אש”ח. אזי, סך החוב שלנו הוא 500 אש”ח ואנחנו נקבל ריביות ביניים (בין 45% ל60% מימון). לולא הבלון, היינו במדרגת המימון הנמוכה ביותר (מתחת ל45% מימון) – והיו מתקבלות ריביות טובות יותר.
  • אנחנו נרכוש נכס בשווי של מיליון שקל, ונרצה לקחת משכנתא של 600 אש”ח והלוואת גישור של 100 אש”ח – סך החוב שלנו הוא 700 אש”ח. במקרה הנדון אנחנו מלכתחילה במדרגת המימון הגבוהה ביותר, ולכן שילוב של הלוואת הבלון אינו משפיע על הריביות שנקבל.

משיקולי ריביות, ניתן להסיק מהמתואר לעיל שכדאי לקחת את הלוואת הגישור על הנכס הקיים (במידה והדבר אפשרי) ורק אחר כך לקחת הלוואת גישור על הנכס הנרכש.

דרכים לתכנון משכנתא עם בלון

אם נרצה לקחת בלון על חשבון הנכס הקיים, אין חוכמות מיוחדות וזה מאוד פשוט.

לעומת זאת, אם נזדקק לקחת הלוואת גישור על הנכס הנרכש, אז ישנן כעת אפשרויות שונות לתכנון מבנה הלוואה כזה. האפשרויות הן:

  1. האפשרות היקרה ביותר: לקחת הלוואת בלון על חשבון הנכס נרכש
  2. האפשרות הגמישה ביותר: לקחת משכנתא גדולה יותר ולפרוע אותה בהקדם
  3. האפשרות הזולה ביותר: לקחת הלוואה מגורם חיצוני.

האפשרות היקרה ביותר היא כאמור לבצע את מה שתיארנו לעיל. לקחת הלוואה על חשבון הנכס הקיים – במצב זה, ייתכן וריביות המשכנתא שלנו יתייקרו מכיוון שבגלל הלוואת הבלון – עלינו באחוז המימון. זו אפשרות שנרצה להימנע ממנה.

אם נגזר עלינו לעלות במדרגת המימון, לפחות ננצל זאת לטובתנו. האפשרות הגמישה ביותר היא לקחת משכנתא גדולה יותר ולפרוע אותה ברגע שנוכל. את החלק שברצוננו לפרוע, ניקח בהלוואה שהיא רווחית לבנק – כדוגמת הלוואה משתנה צמודה (יש הסבר למה לעשות זאת במאמר על מסלול פיתוי). את הלוואה המשתנה ניקח לפרק זמן מקסימלי על מנת למזער את ההחזר החודשי .

מכיוון שההלוואה שנקח כן משתתפת (בניגוד להלוואת הבלון) בחישובי הרווחיות של תמהיל המשכנתא ובנוסף – היא רווחית לבנק, היא מאפשרת לנו להוזיל את הריביות של ההלוואות האחרות בתמהיל. כמו כן, אנחנו נזכה לגמישות נוספת בפרעון הכספים – כי בהלוואת גישור אנחנו נדרש לחסל את הקרן בתום התקופה – ואילו כאן אין לנו תאריך יעד לסגור את ההלוואה.

נקודת הקושי של הגישה לעיל נובעת מכך שהיא מגדילה את שיעור ההחזר מההכנסה ובנוסף על כך, חושפת אותנו לעמלות בעת פרעון ההלוואה.

האפשרות הזולה ביותר היא להביא את ההון בהלוואת גישור ממקום אחר: כמו לדוגמה הלוואת בלון מקרן השתלמות. במצב זה, אין לנו סכנה לעלות במדרגת מימון ולקבל ריביות גרועות יותר וגם אין לנו השפעה על שיעור המימון כיחס החזר מההכנסה. כמובן, שלא לכל אחד ישנם הסכומים הללו.

בהצלחה!

אין לכם כוח לקרוא את הכל? רוצים פשוט לשכור את מי ששורק את זה מתוך שינה??

נשמח לעזור!