fbpx
אוגוסט 17, 2019

יותר קלצ בתמהיל – לא מבטיח תמהיל משכנתא בטוח

שיתוף ב facebook
שיתוף ב twitter
שיתוף ב whatsapp
שיתוף ב email
שתפו!
שיתוף ב facebook
שיתוף ב twitter
שיתוף ב whatsapp
שיתוף ב email
שתפו!

הקדמה

מטרת הפוסט הזה לנפץ כללי אצבע (היוריסטיקות) בדרך לבניית תמהיל משכנתא בטוח. הייתה לנו התלבטות באיזה חלק של האתר לשים את הנושא הבא. מדובר על שגיאה נפוצה של תכנון תמהיל. התכנון היה להוסיף אותה בחלק של מקרי בוחן, אבל מכיוון שהיא מימונית מיסודה, היא מצאה את מקומה פה. מדובר על מקרה אמיתי שקרה לנו.

כמו רוב הלקוחות שלנו, קים קרדשיאן וקניה ווסט (שמות בדויים, השמות המלאים נמצאים במערכת) הגיעו אלינו דרך קבוצת הפייסבוק שלנו. הם רכשו דירה נאה באחת הערים היקרות במרכז וביקשו להבין יותר את הצעת המשכנתא שקיבלו מהבנק. קים היא רופאה מצליחה וקניה הוא כלכלן מדופלם בשירות הציבורי. הם הזדקקו למשכנתא מפלצתית – 1.75 מש”ח. סכום ההחזר החודשי שתכננו הוא 8000 שקלים בחודש. ניתוח התמהיל הראה שיש לנו את האפשרות לחסוך להם באותה רמת סיכון ואותו החזר חודשי מאה אלף שקלים ולכן הם שכרו את שירותינו.

קים וקניה הם זוג שונאי סיכון ורצו תמהיל משכנתא בטוח. קניה, שנזכיר שוב את היותו כלכלן, בנה תמהיל שהיה בראייתו בסיכון נמוך. העיקרון המנחה של קניה היה פשוט – יותר כסף שהוקצה למסלול קל”צ יתרום לתמהיל בטוח יותר. התמהיל שקניה בנה נראה כך:

תמהיל משכנתא שרק נראה בטוח

תהליך ייעוץ המשכנתא איתנו כולל שיחה ארוכה מאוד של זיהוי צרכים ותכנון אסטרטגי, ובהתאם אליו בנייה של מספר תמהילים אופטימליים מותאמים אישית ברמות סיכון משתנות. מבין התמהילים שהמערכת בנתה עבורם, קים וקניה בחרו תמהיל בסיכון נמוך יחסי. המערכת שלנו בנתה תמהיל שונה לחלוטין מהתמהיל שקניה בנה, הן בהיבט ההרכב והן בהיבט הקצאת הכספים ומשך השנים. התמהיל שהמערכת בנתה ונבחר על ידם נראה ככה:

תמהיל משכנתא בט
התמהיל שהמערכת בנתה לזוג

יצאנו לדרך והתחלנו את המשא ומתן עם הבנקים. לאחר שבוע, כשאנחנו כבר באמצע המשא ומתן ולאחר קבלת הצעות ראשונות מהבנקים, התקבלה הודעת וואטסאפ מקניה. “אני חושש מאוד. עשינו טעות”, הוא כתב. “רצינו תמהיל בטוח, אבל בתמהיל כעת יש רק 17% קל”צ לעומת התמהיל המקורי שאני בניתי, שהיה בו 40% קל”צ.”.
הודעה זו גרמה לחוסר נוחות. לא היינו צריכים להגיע למצב הזה. בתום תהליך התכנון האסטרטגי, התמהיל הנבחר צריך להרגיש נכון ובטוח עבור הלקוחות. קבענו לשוחח בערב – לדבר שוב על היתרונות בתמהיל ולנתח את ההבדלים ביחס לתמהיל המקורי שבנה.

עוד בתחילת השיחה בערב, קניה נשמע שונה לחלוטין. “הייתי מאוד לא רגוע, וישבתי על תוכנת תכנון משכנתאות כל הצהריים. השוותי בין התמהיל שלכם לתמהיל המקורי שלי”. הוא אמר. “אמנם, התמהיל שלכם נראה על הנייר מסוכן יותר, אך לא הצלחתי למצוא שום תרחיש שבו זה אכן יהיה המצב. לא משנה איזה הנחות הנחתי – התמהיל שלכם תמיד ניצח”.
אז איך קרה שתמהיל עם פחות קל”צ הוא תמהיל בטוח יותר?

רוצים תמהיל משכנתא בטוח יותר? תסתכלו על כל התיק

כפי שהסברנו מקודם ביחידה שתיארה את כל אחת מההלוואות , אין דבר כזה הלוואות רעות והלוואות טובות. לכל הלוואה יש חסרונות ויתרונות. וחובה לדעת איך לשלב אותן.

למשל, הלוואה קבועה לא צמודה (קל”צ) היא הלוואה בטוחה מאוד. במונחים מתמטיים, סטיית התקן שלה היא אפס. אבל לביטחון הזה יש מחיר, זו הלוואה יקרה מאוד.
מצד השני של המתרס, הלוואה משתנה צמודה כל חמש (מ”צ) היא ההלוואה הכי מסוכנת שיש מבין ההלוואות שניתן לבחור. הריבית עלולה להשתנות גם במועד העדכון וגם הקרן צמודה למדד המחירים לצרכן ועלולה לגדול כל חודש. היתרון שלה, מצד שני, שהריבית שלה נמוכה מאוד והיא מאפשרת להוריד את הריביות של שאר התמהיל.

נזכיר שוב, מלאכת בניית התמהיל היא פעולת מתמטית – אופטימיזציה תחת אילוצים. קניה וקים נדרשו לפזר משכנתא של 1.75 מיליון שקל בין מסלולים שונים בצורה שתמזער את הסיכון והעלות לשקל (זו האופטימיזציה). מצד שני יש להם תקציב החזר חודשי של 8000 שקלים שלא ניתן לחרוג ממנו (זהו האילוץ). נדגיש שיש עוד רשימה ארוכה של אילוצים שצריך לעמוד בהם.
הסיכון בתיק המשכנתא הוא ממוצע משוקלל של הסיכונים בכל ההלוואות. אם יש הלוואה אחת לא מסוכנת, ועוד הלוואה אחת מסוכנת – אז ההלוואה המסוכנת מושכת את הסיכון כלפי מעלה.

נחזור לתמהיל של קניה וקים, ברגע שהבחירה הייתה להקצות סכום גדול מאוד מהמשכנתא בקל”צ, נוצל חלק ניכר מההחזר החודשי שלהם על ההלוואה הזו. נשאר מעט כסף פנוי בהחזר החודשי ולכן האילוץ היה להקצות אותו למסלול ארוך ומסוכן מאוד – משתנה צמודה כל חמש לתקופה של עשרים וחמש שנים. סכום כסף גדול במסלול כל כך מסוכן, גורם להעלאה משמעותית של הסיכון בתיק. בכל תרחיש של עליית מדד או שינוי במתווה הריביות, ההחזר החודשי בתיק היה מזנק.

אז על מה כן לשים דגש כדי לבנות תמהיל בטוח ונכון

להבדיל, התמהיל שהמערכת שלנו בנתה להם ביצע הקצאה נכונה של הכספים על מנת למזער את הסיכון. נכון, כמות הקל”צ ירדה מ40% ל17% אבל הקטנו משמעותית את כמות הכסף הצמוד מדד בתיק וכמו כן קיצרנו את משך השנים שלו.
הדרך להקטין סיכון של הלוואות מסוכנות הוא לקצר את משך השנים שלהם או להפוך אותן ללא צמודות. ככל שמשך השנים של ההלוואה קצר יותר, יותר כסף מההחזר החודשי הולך להחזר הקרן ופחות להחזר הריבית. לכן, כל שינוי לרעה שיש (איפלציה או עדכון ריביות) יפעל על פחות קרן – וכך יבטיח תיק בטוח יותר.

בהצלחה.

אין לכם כוח לקרוא את הכל? רוצים פשוט לשכור את מי ששורק את זה מתוך שינה??

נשמח לעזור!