אוגוסט 17, 2019

יותר קלצ בתמהיל – לא מבטיח תמהיל משכנתא בטוח

שיתוף ב facebook
שיתוף ב twitter
שיתוף ב whatsapp
שיתוף ב email
שתפו!
שיתוף ב facebook
שיתוף ב twitter
שיתוף ב whatsapp
שיתוף ב email
שתפו!

הקדמה

מטרת הפוסט הזה לנפץ כללי אצבע (היוריסטיקות) בדרך לבניית תמהיל משכנתא בטוח. הייתה לי התלבטות באיזה חלק של האתר לשים את הנושא הבא. מדובר על שגיאה נפוצה של מתכנני תמהיל. אני תכננתי להוסיף אותה בחלק של מקרי בוחן, אבל מכיוון שהיא מימונית מיסודה, היא מצאה את מקומה פה. אני מתלבש על מקרה אמיתי שקרה לי.

כמו רוב הלקוחות שלי, קים קרדשיאן וקניה ווסט (שמות בדויים, השמות המלאים נמצאים במערכת) הגיעו אליי דרך דף הפייסבוק שלי. הם רכשו דירה נאה באחת הערים היקרות במרכז וביקשו להבין יותר את הצעת המשכנתא שקיבלו מהבנק. קים היא רופאה מצליחה וקניה הוא כלכלן מדופלם בשירות הציבורי. הם הזדקקו למשכנתא מפלצתית – 1.75 מש”ח. סכום ההחזר החודשי שתכננו הוא 8000 שקלים בחודש. ניתוח התמהיל הראה שאני מסוגל לחסוך להם באותה רמת סיכון ואותו החזר חודשי מאה אלף שקל ולכן הם שכרו את שירותיי.

קים וקניה הם זוג שונאי סיכון ורצו תמהיל משכנתא בטוח. קניה, שנזכיר שוב את היותו כלכלן, בנה תמהיל שהיה בראייתו בסיכון נמוך. העיקרון המנחה של קניה היה פשוט – יותר כסף שהוקצה למסלול קל”צ יתרום לתמהיל בטוח יותר. התמהיל שקניה בנה נראה כך:

תמהיל משכנתא שרק נראה בטוח

תהליך הייעוץ שלי כולל שיחה ארוכה מאוד של זיהוי צרכים ותכנון אסטרטגי, ובהתאם אליו בנייה של מספר תמהילים אופטימליים מותאמים אישית ברמות סיכון משתנות. מבין התמהילים שבניתי עבורם, קים וקניה בחרו תמהיל בסיכון נמוך יחסי. המערכת שלי בנתה תמהיל שונה לחלוטין מהתמהיל שקניה בנה, הן בהיבט ההרכב והן בהיבט הקצאת הכספים ומשך השנים. התמהיל שבניתי נראה ככה:

 

תמהיל משכנתא שהוא באמת בטוח

יצאנו לדרך והתחלנו את המשא ומתן עם הבנקים. לאחר שבוע, כשאנחנו כבר באמצע המשא ומתן ולאחר קבלת הצעות ראשונות מהבנקים, קניה שלח לי הודעת וואטסאפ. “אני חושש מאוד. עשינו טעות”, הוא כתב. “רצינו תמהיל בטוח, אבל בתמהיל כעת יש רק 17% קל”צ לעומת התמהיל המקורי שאני בניתי, שהיה בו 40% קל”צ.”.
נתקפתי חוסר נוחות. לא היינו צריכים להגיע למצב הזה. בתום תהליך התכנון האסטרטגי, הלקוח צריך להרגיש בטוח ונינוח לחלוטין עם התמהיל שבחר. קבענו לשוחח בערב שאסביר שוב את היתרונות בתמהיל ואנתח את ההבדלים ביחס לתמהיל המקורי שבנה.

עוד בתחילת השיחה בערב, קניה נשמע שונה לחלוטין. “הייתי מאוד לא רגוע, וישבתי על תוכנת תכנון משכנתאות כל הצהריים. השוותי בין התמהיל שלך לתמהיל המקורי שלי”. הוא אמר. “אמנם, התמהיל שלך נראה על הנייר מסוכן יותר, אך לא הצלחתי למצוא שום תרחיש שבו זה אכן יהיה המצב. לא משנה איזה הנחות הנחתי – התמהיל שלך תמיד ניצח”.
אז איך קרה שתמהיל עם פחות קל”צ הוא תמהיל בטוח יותר?

רוצים תמהיל משכנתא בטוח יותר? תסתכלו על כל התיק

כפי שהסברתי מקודם ביחידה שתיארה את כל אחת מההלוואות , אין דבר כזה הלוואות רעות והלוואות טובות. לכל הלוואה יש חסרונות ויתרונות. וחייבים לדעת איך לשלב אותן.

למשל, הלוואה קבועה לא צמודה (קל”צ) היא הלוואה בטוחה מאוד. במונחים מתמטיים, סטיית התקן שלה היא אפס. אבל לביטחון הזה יש מחיר, זו הלוואה יקרה מאוד.
מצד השני של המתרס, הלוואה משתנה צמודה כל חמש (מ”צ) היא ההלוואה הכי מסוכנת שיש מבין ההלוואות שניתן לבחור. הריבית עלולה להשתנות גם במועד העדכון וגם הקרן צמודה למדד המחירים לצרכן ועלולה לגדול כל חודש. היתרון שלה, מצד שני, שהריבית שלה נמוכה מאוד והיא מאפשרת להוריד את הריביות של שאר התמהיל.

אזכיר שוב, מלאכת בניית התמהיל היא פעולת מתמטית – אופטימיזציה תחת אילוצים. קניה צריך לפזר משכנתא של 1.75 מיליון שקל בין מסלולים שונים בצורה שתמזער את הסיכון והעלות לשקל (זו האופטימיזציה). מצד שני יש לו תקציב החזר חודשי של 8000 שקלים שהוא לא יכול לחרוג ממנו (זהו האילוץ). אדגיש שיש עוד רשימה ארוכה של אילוצים שצריך לעמוד בהם.
הסיכון בתיק המשכנתא הוא ממוצע משוקלל של הסיכונים בכל ההלוואות. אם יש הלוואה אחת לא מסוכנת, ועוד הלוואה אחת מסוכנת – אז ההלוואה המסוכנת מושכת את הסיכון כלפי מעלה.

נחזור לתמהיל של קניה, ברגע שבחר להקצות סכום גדול מאוד מהמשכנתא שלו בקל”צ, הוא ניצל חלק ניכר מההחזר החודשי שלו על ההלוואה הזו. נשאר לו מעט כסף פנוי בהחזר החודשי ולכן נאלץ להקצות אותו למסלול ארוך ומסוכן מאוד – משתנה צמודה כל חמש לתקופה של עשרים וחמש שנים. סכום כסף גדול במסלול כל כך מסוכן, גורם להעלאה משמעותית של הסיכון בתיק. בכל תרחיש של עליית מדד או שינוי במתווה הריביות, ההחזר החודשי בתיק היה מזנק.

אז על מה כן לשים דגש כדי לבנות תמהיל בטוח ונכון

להבדיל, התמהיל שהמערכת שלי בנתה לו ביצע הקצאה נכונה של הכספים על מנת למזער את הסיכון. נכון, כמות הקל”צ ירדה מ40% ל17% אבל הקטנתי משמעותית את כמות הכסף הצמוד מדד בתיק וכמו כן קיצרתי את משך השנים שלו.
הדרך להקטין סיכון של הלוואות מסוכנות הוא לקצר את משך השנים שלהם או להפוך אותן ללא צמודות. ככל שמשך השנים של ההלוואה קצר יותר, יותר כסף מההחזר החודשי הולך להחזר הקרן ופחות להחזר הריבית. לכן, כל שינוי לרעה שיש (איפלציה או עדכון ריביות) יפעל על פחות קרן – וכך יבטיח תיק בטוח יותר.

בהצלחה.

אין לכם כוח לקרוא את כל זה? רוצים שאחפור לכם במקום?

אשמח לעזור!

שינוי גודל גופנים
ניגודיות

בואו נדבר

רוצים לשוחח עוד? מלאו את הטופס ואחזור אליכם בהקדם.