למה לא כדאי שנקצר את משך השנים של הקבועות בתמהיל
תמהיל לא מאוזן הוא תמהיל משכנתא הנפוץ מאוד אצל אנשי המקצועי ונוטלי המשכנתאות. זהו תמהיל ברירת המחדל של הבנקאים שאף זוכה לפופולריות בקרב חלק מיועצי המשכנתאות וגם אצל חלק מחובבי תכנון המשכנתא בפורומים השונים.
ננסה להסביר מהו תמהיל לא מאוזן. אפשר לחלק את ההלוואות שהבנקים מציעים בצורה גסה לשני סוגים:
- סוג ראשון: הלוואות ששיעור הריבית שלהן מושפעות מהמשך שלהן (בשנים) – אלו הלוואות בריבית קבועה צמודה, קבועה לא צמודה והלוואת זכאות. ככל שמשך שנות ההלוואה ארוך יותר כך שיעור הריבית שהבנק ייתן גבוה יותר, ולהפך.
- סוג שני: הלוואות ששיעור הריבית שלהן אינו מושפע מהמשך שלהן. הריבית בהלוואות במסלול צמוד לפריים, צמוד ליורו, משתנה צמודה/לא צמודה כל שנה/שנתיים/שלוש חמש אינן מושפעות ממשך שנות ההלוואה.
לכולנו ברור הקשר בין הריבית לעלות ההלוואה. ככל שהריבית נמוכה יותר, ההלוואה זולה יותר. וזה ההיגיון שעומד מאחורי תמהיל לא מאוזן:
- נאריך ככל הניתן את משך השנים בהלוואות מהסוג השני, שהריבית בהן אינה תלויה במשך השנים.
- נעשה זאת כדי להוריד בהן את ההחזר החודשי – ככל שהלוואה ארוכה יותר בשנים, כך ההחזר שלה נמוך יותר.
- בכסף שהתפנה נקצר את משך השנים של ההלוואות מהסוג הראשון וכך נוריד את הריבית שלהן.
הביטו בדוגמה לתמהיל כזה. הפריים והמשתנות נמתחו ל30 שנה, ומשך השנים בהלוואה הקבועה ירד למינימום האפשרי (בהתאם להחזר החודשי).
הקסם בתמהיל זה ברור. נצליח באותו החזר לקבל ריביות נמוכות יותר. בנוסף, ההלוואה הקצרה מציבה "אבן דרך" פסיכולוגית בטווח הזמן הקרוב – אנחנו נחוש שעברנו כברת דרך בהחזר המשכנתא כאשר הלוואה זו תסתיים. ולסיום, אנו משוכנעים שכאשר ההלוואה הקצרה תסתיים, אנו נגדיל בחזרה את ההחזר בהלוואות הארוכות יותר ונקצר אותן.
חשוב לנו להציג את החסרונות של התמהיל הזה. אנחנו נראה למה זה תמהיל יקר ומסוכן ואנו צריכים לחשוב פעמיים לפני שנבחר אותו . זה לא אומר שהתמהיל הזה אף פעם אינו מתאים. אם המשכנתה שלכם היא לתקופה קצרה, שלאחריה היא תמוחזר בודאות, ובנוסף ההערכה שלכם שבתקופה זו סביבת האינפלציה, הפריים ואגרות החוב של ממשלת ישראל תישאר ברמתן הנמוכה הנוכחית – זה יכול תמהיל נכון עבורכם.
הערה חשובה: ייתכן שבסוף המאמר תתעורר השאלה "אם לא לקחת תמהיל לא מאוזן, אז מה כן לקחת"? זו תיהיה טעות לחשוב שתמהיל שמשך השנים שלו זהה (למשל שכל ההלוואות הן לתקופה של חמש עשרה שנים) – הוא התמהיל הנכון. הוא לא – הוא יקר שלא לצורך. התמהיל האופטימלי מתקבל על ידי אופטימיזציה של העלות לשקל. בתמהיל האופטימלי – משך השנים לרוב לא יהיה זהה – אבל הפער בשנים גם לא יהיה כל כך גדול. נרחיב על כך עוד בסיבה מספר 7 שבהמשך המאמר הזה.
סיבה ראשונה: פרקטית, משך השנים כן משפיע על הריבית
בפועל, רוב ההלוואות כן מושפעות ממשך השנים. כלומר, כמעט כל ההלוואות מתייקרות כאשר נאריך את משך השנים שלהן. זה ידוע לנו משיחות עם בנקאים בסניפים ומטיפול בלקוחות שהם עובדי בנק. בעת לקיחת משכנתא, חלק מעובדי הבנקים מקבלים מהבנק שלהם מסמך המתאר את הריביות הצפויים להתקבל. המסמך הזה מתאר למעשה את תפיסת ניהול הסיכונים של הבנק. כלומר, התייקרות הריביות אינה נובעת בהכרח מסיבות מימוניות, אלא מסיבות של ניהול סיכונים של הבנקים. כך למשל, תשומת לב למסמך הבא, המתאר את הריביות של עובדי בנק לאומי. ניתן לראות שהריבית בהלוואה במסלול פריים מושפעת ממשך השנים.
בראי הבנקים ובצדק, הלוואה ארוכה יותר היא מסוכנת יותר ולכן צריכה לקבל "פרמיה" או "פיצוי" גדול יותר. כך למשל, אחד הבנקים מייקר את המרווח הבנקאי של כל התמהיל, כאשר הלוואת הפריים ארוכה מ20 שנה. בבנקים אחרים, יש טווח ריביות מינימום לריבית פריים עבור משך שנים אחד וטווח ריביות מינימום למשך שנים אחר – ארוך יותר.
סיבה שניה: קושי רגולטורי – אי אפשר להגדיל החזר בקלות
אלו המצדדים בתמהיל לא מאוזן טוענים שבתום ההלוואה הקצרה, הם יעלו את ההחזר מחדש כדי לקצר את משך השנים של ההלוואות הארוכות. בפועל, עקב נהלי הפרעון של הבנקים יותר קל לתכנן זאת מאשר לבצע. סעיף 13 בפקודת הבנקאות אומר שסכום הפרעון המינימלי שיוחזר יהיה 10% מסכום ההלוואה המקורי, או 10% מסכום הקרן הנוכחי בצירוף ריביות והפרשי הצמדה לפי הגבוה מבין השניים!
הדרך הוודאית להגדיל את ההחזר מדי חודש היא על ידי מחזור פנימי של המשכנתא באותו בנק – כלומר שאנחנו נסכם עם הבנק שלנו על תנאים חדשים למשכנתא. במצב כזה אנו נתונים להסכמתו ולתנאיו של הבנק באותה העת ולא פחות חשוב, לתנאי הריביות שיהיו תקפים בעת המחזור, כי תנאי ההלוואה החדשה יקבעו בהתאם לריביות הללו.
כדי לוודא שהבנתם, הנה דוגמה. לאחר סיום ההלוואה הקצרה, ההחזר שלכם ירד באלפיים שקלים בחודש ויתרת הקרן שלכם בהלוואה שאותה הכוונה לפרוע הוא 100 אש"ח. זאת אומרת, שיש צורך לחסוך לפחות 10 אש"ח על מנת לבצע פרעון מוקדם. יש צורך בחמישה חודשי חיסכון על מנת לבצע פרעון – זהו זמן רב שבו אתם משלמים ריבית לחינם. כלומר, לא באמת ניתן להעלות את ההחזר.
סיבה שלישית: חושבים שתוכלו למחזר? תחשבו שוב
אם האסטרטגיה שלכם מבוססת על קיצור תקופות בעזרת מחזור של החלקים שנותרו, כדאי לחשוב שוב. חשוב לדעת- הבנק שבו קיימת ההלוואה שלכם לא מחויב לאשר את המחזור, כלומר הוא לא חייב להענות לבקשתכם. ואם הוא כן יענה לבקשתכם, הוא יכול לתת איזה ריביות שירצה. ידוע לנו מנתונים סטטיסטיים, שבמחזור פנימי (כלומר שממחזרים את המשכנתא בתוך הבנק) הריביות יותר גבוהות ממחזור חיצוני. הבנק יודע שמדובר בלקוחות שבויים.
אבל יש משהו יותר חשוב מכך. אין לכם שום וודאות מה יהיו הריביות בעת המחזור. כלומר, איך ניתן לדעת מה יהיו הריביות שישררו כשתרצו למחזר את המשכנתא? להזכירכם, אנחנו בשפל של ריביות. אם הריביות יעלו למעלה, ומפת הריביות תשתנה, בכלל לא ישתלם לכם למחזר.
סיבה רביעית: בהסתכלות התנהגותית, קשה להתחייב על הגדלת ההחזר בעתיד
אתם הולכים להתחייב לעשות משהו עוד שנים רבות מהיום. Seriously?! זה לא קצת יומרני? האם קיימתם וביצעתם את כל מה שהבטחתם לעצמכם בעבר? מאיפה הביטחון שכאשר ההלוואה הקצרה תסתיים אתם אכן תעדיפו לקצר את המשכנתא? לא תרצו לטוס לחו"ל? להחליף רכב? לשפץ את הבית? לחסוך לחגיגת בר/בת מצווה לילדים? בדרך כלל אנחנו לא נבצע את מה שהבטחנו לעצמנו שנעשה. יש סיכוי סביר שאתם העתידי יפר את החוזה שייכרת עם עצמכם הנוכחי. בשפה המקצועית הדבר הזה נקרא הפחתה היפרבולית – ההחלטות שלנו משתנות ככל שהזמן חולף, כי המשקל שאנחנו נותנים להן – משתנה.
סיבה חמישית: מבחינת גידור סיכונים ככל שנאריך את ההלוואות – הן יהיו יותר מסוכנות
בתמהיל לא מאוזן, ההלוואות שנהוג להאריך הן דווקא הלוואות שמושפעות מגורמים חיצוניים. נזכיר שוב, שככל שנאריך הלוואה, כך נקטין את ההחזר החודשי שלה. מכיוון שאת הריבית של ההלוואה חובה לשלם, אז סכום הכסף שמוקצה להחזר הקרן (החוב לבנק) הולך ויורד. כלומר הלוואה ארוכה = הלוואה שבה הקרן יורדת לאט יותר.
המשמעות היא שכאשר תשתנה הריבית בהלוואה, אז חלק גדול יותר מהקרן יספוג את השינוי הזה. זאת אומרת שחלק משמעותי מההלוואה יתייקר – וכך גם תתייקר המשכנתא באופן משמעותי. תמהיל לא מאוזן שם משקל עודף על הלוואות בטוחות שלא נובע מהן סיכון, ולכן מעניק משקל חסר להלוואות לא יציבות ובכך מגדיל את הסיכון של תיק המשכנתא עוד יותר.
הדרך להוריד את הסיכון בתיק המשכנתא עוברת דרך קיצור משך השנים של ההלוואות המסוכנות ולא הארכתן.
סיבה שישית: שינוי בתמהיל המשכנתא יצריך עדכון ריביות
נניח שאחרי עשר שנים, תצטרכו להוריד את ההחזר החודשי. יכול להיות שתרצו קצת להוריד הילוך, או שחס וחלילה בגלל נסיבות שלא תלויות ברצונותיכם (מחלה, פיטורין וכו'). אילו התמהיל שלכם היה קצת יותר מאוזן, היה ניתן להאריך את ההלוואות שאינן תלויות במשך השנים (כי הן לא נלקחו למקסימום השנים) ובכך לצמצם את ההחזר. יכול להיות שהריבית לא הייתה משתנית (כי שוב, אלו הלוואות שהריבית בהן אינה תלויה במשך השנים).
מנגד, בתמהיל שאינו מאוזן, על מנת להוריד את ההחזר – ניתן להאריך רק את ההלוואות הקבועות (כי אלו ההלוואות היחידות שלכם שאינן תלויות במשך השנים). הארכה כזאת בהכרח מחייבת שינוי והגדלת הריבית על ההלוואה.
סיבה שביעית: מבחינה מתמטית, זה פשוט תמהיל יקר יותר
כעת נעבור לקצת (הרבה!) מתמטיקה, סליחה! טענת המצודדים בתמהיל לא מאוזן היא כי "על ידי קיצור משך השנים בהלוואה הקצרה, נוזיל את המשכנתא!". אבל יש עלות לקיצור ההלוואה הקצרה – אנחנו נייקר על הדרך את ההלוואות הארוכות!.
יש לנו החזר חודשי מוגדר ומוגבל, שבעזרתו אנו צריכים לשרת את כלל ההלוואות שנטלנו בתמהיל. אם בחרנו להקצות חלק ניכר מההחזר החודשי כדי לקצר את משך השנים של הלוואה מסויימת, זה מגיע בהכרח על חשבון ההלוואות האחרות, שאותן נצטרך להאריך בשנים, ולייקר. כלומר, קיצור והוזלת הלוואה אחת מאריכה ומייקרת הלוואה אחרת.
נמחיש זאת כעת באמצעות דוגמה. אלו הנתונים:
-
-
-
- ברצוננו ללוות 600 אש"ח
- אנחנו מעוניינים ההחזר חודשי של 4000 שקל בחודש
- לשם הפשטות, נבחן תמהיל משכנתא המורכב משני מסלולים בלבד – הלוואה קבועה לא צמודה והלוואה בריבית פריים. נצטרך להחליט מה יהיה משך השנים של כל הלוואה.
- אנחנו ניטול 400 אש"ח בהלוואה קבועה לא צמודה
- עוד 200 אש"ח בהלוואת פריים.
-
-
כדי להשאיר את הדיון קל, נאמר שבהלוואת הפריים הריבית היא 1.25% ללא תלות במשך חיי ההלוואה. בהלוואת הקל"צ הריבית מתחילה ב2.5% עבור ארבע שנים ועולה ב 0.07% עבור כל שנה שנאריך את ההלוואה.
אנחנו מצרפים את הגרף הראשון, גרף ההחזר החודשי להלוואה. בגרף זה יש שלושה עקומים. העקום הראשון (כתום) מתאר את ההחזר החודשי בנטילת 400 אש"ח בקבועה לא צמודה כפונקציה של משך שנות ההלוואה. בדומה לכך, העקום השני (כחול) מתאר את ההחזר החודשי בנטילת 200 אש"ח במסלול פריים כפונקציה של משך שנות ההלוואה.
הקו האופקי הלבן מתאר את ההחזר החודשי (4000 שקלים) שתכננו למשכנתא ואותו לא ניתן לעבור. כלומר ניתן לבנות את התמהיל במספר צורות. אפשר למשל:
- לקחת את הפריים לשלושים שנה (החזר חודשי של 666 שקלים), ולקחת את הקל"צ לתקופה של 12 שנה (3322 ש"ח בחודש).
- דוגמה נוספת: היא שאפשר לקחת את הפריים ל22 שנה (החזר חודשי של 866 שקלים) ואת הקבועה הלא צמודה לקחת ל14 שנה גם כן (החזר חודשי של 2957) שקלים.
תשומת לב לנקודה חשובה – השיפוע של הגרפים. ההחזר בלוח סילוקין שפיצר איננו ליניארי אלא מעריכי. כלומר, לקצר הלוואה מ30 שנה ל27 שנים לא שקול לקיצור הלוואה מ17 שנים ל14 שנים. על מנת לעשות זאת, נדרש להרבה יותר כספים ומשאבים.
עכשיו, נעבור לתאר את הגרף הנוסף ובו עקום העלות של המשכנתא. העקום הזה מתאר מה העלות לשקל של ההלוואה כתלות במשך השנים שלה. ניתן לראות שככל שההלוואה ארוכה יותר, כך היא יקרה יותר. יתרה מזאת, גם העקום הזה הוא אקספוננציאלי, אבל בכיוון ההפוך – כלומר קיצור של משך השנים מ30 ל27 שנה הוא בעל השפעה גדולה יותר על העלות לשקל מאשר קיצור משך השנים מ17 ל14 שנים.
אם נאחד את המידע הזה יחדיו, אנו רוצים למצוא שתי נקודות (כל נקודה מייצגת משך שונה של ההלוואה בחודשים) על עקום העלות וההחזר, אחת לפריים, ואחת לקל"צ שעומדות באילוצי ההחזר החודשי ומביאות את העלות לשקל למינימום. בשפה הנדסית מדובר על פתרון בעיית אופטימיזציה תחת אילוצים.
מבלי להגזים עוד יותר במשוואות מתמטית, על סמך העקומים הללו, ניתן להגיע לפתרון שממזער את העלות לשקל בצורה הבאה: אם נאריך את הקל"צ (הקצר) במשך שנים בודדות אז משתחרר סכום כסף מהותי בהחזר החודשי והשפעה נמוכה על העלות לשקל. את הכסף שהתפנה בהחזר החודשי ננצל כדי לקצר בצורה מהותית את משך השנים במסלול הפריים (כי בתקופות שנים ארוכות – קיצור של מספר שנים אינו דורש גידול מהותי בהחזר). קיצור כזה, של מספר שנים, מוריד מהותית את העלות לשקל במסלול זה והעלות לשקל, כממוצע משוקלל של כל המסלולים כפונקציה של המשקל שלהם בתמהיל- יורדת.
כהערת אגב, מלאכת בניית תמהיל אמיתי עוסקת במציאת התמהיל על פני עשרות אילוצים ואלפי עקומים כאלו בו זמנית. לבעיה הזו יש פתרונות סגורים באמצעות אלגוריתמים מעולמות של מדעי המחשב. יש נקודת מינימום – וזו הנקודה שנציג לכם כשננתח את המשכנתא שלכם בפורום המשכנתאות. אנו תקווה כי ככל שהייתה מחשבה עד עתה שייעוץ משכנתאות הוא לא תחום מתמטי – הצלחנו להראות אחרת. ולכן, אם בייעוץ משכנתאות מבוסס מתמטיקה ולא כללי אצבע חפצה נפשכם – זו אג'נדת הייעוץ שלנו. צרו איתנו קשר וניתן לקרוא כאן על ייעוץ המשכנתאות של Finwiz
בהצלחה!