fbpx
אוגוסט 14, 2019

תמהיל לא מאוזן – סיכונים לא מאוזנים

שיתוף ב facebook
שיתוף ב twitter
שיתוף ב whatsapp
שיתוף ב email
שתפו!
שיתוף ב facebook
שיתוף ב twitter
שיתוף ב whatsapp
שיתוף ב email
שתפו!

הקדמה

תמהיל לא מאוזן הוא התמהיל הנפוץ ביותר שקיים היום. זהו תמהיל ברירת המחדל של הבנקים שאף זוכה לפופולריות בקרב חלק מיועצי המשכנתאות וגם אצל חלק מחובבי תכנון המשכנתא בפורומים השונים.

מילים מסובכות, ולכן ננסה להסביר בפשטות. אפשר לחלק את ההלוואות שהבנקים מציעים בצורה גסה לשני סוגים – הלוואות ששיעור הריבית שלהן מושפעות מהמשך שלהן (בשנים), והלוואות ששיעור הריבית שלהן אינו מושפע מהמשך שלהן. בסוג ההלוואות הראשון – ככל שמשך שנות ההלוואה ארוך יותר כך שיעור הריבית שהבנק ייתן גבוה יותר, ולהפך. בסוג ההלוואות השני, זה לא משנה.

הלוואות בריבית קבועה צמודה, קבועה לא צמודה והלוואת זכאות נופלות בסוג ההלוואות הראשון. כלומר, ככל שנאריך את משך השנים שלהן, כך הריבית בהן תעלה. ומנגד, הריבית בהלוואות במסלול צמוד לפריים, צמוד ליורו, משתנה צמודה כל חמש ומשתנה לא צמודה כל חמש אינן מושפעות ממשך שנות ההלוואה.

לכולנו ברור הקשר בין הריבית לעלות ההלוואה. ככל שהריבית נמוכה יותר, ההלוואה זולה יותר. וזה ההיגיון שעומד מאחורי תמהיל לא מאוזן. בתמהיל זה, אנחנו מאריכים ככל הניתן את משך השנים בהלוואות מהסוג השני, שהריבית בהן אינה תלויה במשך השנים. אנחנו עושים זאת כדי להוריד בהן את ההחזר החודשי, ובכסף שהתפנה נקצר את משך השנים, ונוריד את הריבית, של ההלוואות מהסוג הראשון. הביטו בדוגמה לתמהיל כזה. הפריים והמשתנות נמתחו ל30 שנה, ומשך השנים בהלוואה הקבועה ירד למינימום האפשרי (בהתאם להחזר החודשי).

תמהיל לא מאוזן - הלוואות ארוכות מאוד וקצרות מאוד
הלוואת הפריים וההלוואה המשתנה נמתחו למקסימום, ההלוואה הקבועה הלא צמודה נלקחה למינימום

הקסם בתמהיל זה ברור. אנחנו מצליחים באותו החזר לקבל ריביות נמוכות יותר. בנוסף, ההלוואה הקצרה מציבה “אבן דרך” פסיכולוגית בטווח הזמן הקרוב – אנחנו נחוש שעברנו כברת דרך בהחזר המשכנתא כאשר הלוואה זו תסתיים. ולסיום, אנחנו מאמינים שכאשר ההלוואה הקצרה תסתיים, אנחנו נגדיל את ההחזר בהלוואות הארוכות יותר ונקצר אותן.

לא כל הנוצץ זהב הוא. חשוב לי להציג גם את הצד השני של המטבע. לכן, אני אציג למה זה תמהיל יקר ומסוכן ואתם צריכים לחשוב פעמיים לפני שאתם לוקחים אותו. זה לא אומר שהתמהיל הזה אף פעם לא נכון. אם המשכנתה שלכם היא לתקופה קצרה, שלאחריה תמחזרו אותה בודאות, ובנוסף אתם מעריכים שבתקופה זו סביבת האינפלציה, הפריים ואגרות החוב של ממשלת ישראל תישאר ברמתן הנמוכה הנוכחית – זה יכול תמהיל נכון עבורכם.

הערה חשובה: ייתכן שבסוף המאמר תשאלו “אם לא לקחת תמהיל לא מאוזן, אז מה כן לקחת”? אל תחשבו שתמהיל שמשך השנים שלו זהה (למשל 15 שנה) – הוא התמהיל הנכון. הוא לא – הוא יקר שלא לצורך. התמהיל האופטימלי מתקבל על ידי אופטימיזציה של העלות לשקל. בתמהיל האופטימלי – משך השנים לרוב לא יהיה זהה – אבל הפער בשנים גם לא יהיה כל כך גדול. אני מרחיב כל כך עוד בסיבה מספר 7 שבהמשך המאמר הזה.

סיבה ראשונה: פרקטית, משך השנים כן משפיע על הריבית

בפועל, רוב ההלוואות כן מושפעות ממשך השנים. כלומר, כמעט כל ההלוואות מתייקרות כאשר מאריכים את משך השנים שלהן. אני יודע לומר זאת משיחות עם בנקאים בסניפים ומטיפול בלקוחות שהם עובדי בנק. בעת לקיחת משכנתא, עובדי בנק מקבלים באופן מסודר מהבנק שלהם מסמך המתאר את הריביות שהם צפויים לקבל. המסמך הזה מתאר למעשה את תפיסת ניהול הסיכונים של הבנק. כלומר, התייקרות הריביות אינה נובעת בהכרח מסיבות מימוניות, אלא מסיבות של ניהול סיכונים של הבנקים. כך למשל, שימו לב למסמך הבא, המתאר את הריביות של עובדי בנק לאומי. תוכלו לראות שלפריים ריבית שמושפעת ממשך השנים.

ריביות עובדי בנק של בנק לאומי - לא עדכני

בראי הבנקים ובצדק, הלוואה ארוכה יותר היא מסוכנת יותר ולכן צריכה לקבל “פרמיה” או “פיצוי” גדול יותר. כך למשל, אחד הבנקים מייקר את המרווח הבנקאי של כל התמהיל, כאשר הלוואת הפריים ארוכה מ20 שנה. בבנקים אחרים, יש טווח ריביות מינימום לריבית פריים עבור משך שנים אחד וטווח ריביות מינימום למשך שנים אחר – ארוך יותר.

סיבה שניה: קושי רגולטורי – אי אפשר להגדיל החזר בקלות

המצדדים בגישה זו מתכננים בתום ההלוואה הקצרה, להעלות את ההחזר מחדש כדי לקצר את את ההלוואות הארוכות. בפועל, עקב נהלי הפרעון של הבנקים יותר קל לתכנן זאת מאשר לבצע. סעיף 13 בפקודת הבנקאות אומר שסכום הפרעון המינימלי שיוחזר יהיה 10% מסכום ההלוואה המקורי, או 10% מסכום הקרן הנוכחי בצירוף ריביות והפרשי הצמדה לפי הגבוה מבין השניים!

הדרך הוודאית להגדיל את ההחזר מדי חודש היא על ידי מחזור פנימי של המשכנתא באותו בנק – כלומר שאנחנו נסכם עם הבנק שלנו על תנאים חדשים למשכנתא. במצב כזה אנו נתונים להסכמתו ולתנאיו של הבנק באותה העת ולא פחות חשוב, לתנאי הריביות שיהיו תקפים בעת המחזור, כי תנאי ההלוואה החדשה יקבעו בהתאם לריביות הללו.

כדי לוודא שהבנתם, הנה דוגמה. תארו לעצמכם שלאחר סיום ההלוואה הקצרה, ההחזר שלכם ירד באלפיים שקלים בחודש ושיתרת הקרן שלכם בהלוואה שאותה תרצו לפרוע הוא 100 אש”ח. זאת אומרת, שתזדקקו לחסוך לפחות 10 אש”ח על מנת לבצע פרעון מוקדם. אנחנו מדברים על חמישה חודשי חיסכון הנחוצים על מנת לבצע פרעון – זהו זמן רב שבו אתם משלמים ריבית לחינם.  כלומר, אתם לא באמת יכולים להעלות את ההחזר.

סיבה שלישית: חושבים שתוכלו למחזר? תחשבו שוב

אם האסטרטגיה שלכם מבוססת על קיצור תקופות בעזרת מחזור של החלקים שנותרו, אתם צריכים לחשוב שוב. אתם צריכים לדעת שהבנק שבו קיימת ההלוואה שלכם לא מחויב לאשר את המחזור, כלומר הוא לא חייב להענות לבקשתכם. ואם הוא כן יענה לבקשתכם, הוא יכול לתת איזה ריביות שירצה ואיזה תמהיל שיבחור. אנחנו יודעים מנתונים סטטיסטיים, שבמחזור פנימי (כלומר שממחזרים את המשכנתא בתוך הבנק) הריביות יותר גבוהות ממחזור חיצוני. הבנק יודע שאתם לקוח שבוי.

אבל יש משהו יותר חשוב מכך. אין לכם שום וודאות מה יהיו הריביות בעת המחזור. כלומר, איך אתם יודעים מה יהיו הריביות שישררו כשתרצו למחזר את המשכנתא? להזכירם, אנחנו בשפל של ריביות. אם הריביות יעלו למעלה, ומפת הריביות תשתנה, בכלל לא ישתלם לכם למחזר.

 

סיבה רביעית: מבחינה התנהגותית, קשה להתחייב על הגדלת ההחזר בעתיד

אתם הולכים להתחייב לעשות משהו עוד שנים רבות מהיום. Seriously?! אתם לא חושבים שזה קצת יומרני? האם קיימתם וביצעתם את כל מה שהבטחתם לעצמכם בעבר? אתם בטוחים שכאשר ההלוואה הקצרה תסתיים אתם אכן תעדיפו לקצר את המשכנתא? לא ייתחשק לכם לטוס לחו”ל? להחליף רכב? לשפץ את הבית? לחסוך לחגיגת בר/בת מצווה לילדים? יש לנו בעיות שליטה עצמית, בשפה המקצועית זה נקרא הפחתה היפרבולית.

סיבה חמישית: מבחינת גידור סיכונים ככל שנאריך את ההלוואות – הן יהיו יותר מסוכנות

בתמהיל לא מאוזן, ההלוואות שנהוג להאריך הן דווקא הלוואות שמושפעות מגורמים חיצוניים. אזכיר שוב, שככל שמאריכים הלוואה, כך מקטינים את ההחזר החודשי שלה. מכיוון שאת הריבית של ההלוואה חייבים לשלם, אז סכום הכסף שמוקצה להחזר הקרן (החוב) הולך ויורד. כלומר הלוואה ארוכה = הלוואה שבה הקרן יורדת לאט יותר.

המשמעות היא שכאשר תשתנה הריבית בהלוואה, אז חלק גדול יותר מהקרן יספוג את השינוי הזה. זאת אומרת שחלק משמעותי מההלוואה יתייקר – וכך גם תתייקר המשכנתא באופן משמעותי. תמהיל לא מאוזן שם משקל עודף על הלוואות בטוחות שלא נובע מהן סיכון, ולכן מעניק משקל חסר להלוואות לא יציבות ובכך מגדיל את הסיכון של תיק המשכנתא עוד יותר.

הדרך להוריד את הסיכון בתיק המשכנתא עוברת דרך קיצור משך השנים של ההלוואות המסוכנות ולא הארכתן.

סיבה שישית: שינוי בתמהיל המשכנתא יצריך עדכון ריביות

נניח שאחרי עשר שנים, תצטרכו להוריד את ההחזר החודשי. יכול להיות שתרצו קצת להוריד הילוך, או שחס וחלילה בגלל נסיבות שלא תלויות ברצונותיכם (מחלה, פיטורין וכו’). אילו התמהיל שלכם היה קצת יותר מאוזן, הייתם יכולים להאריך את ההלוואות שאינן תלויות במשך השנים (כי הן לא נלקחו למקסימום השנים) ובכך לצמצם את ההחזר. יכול להיות שהריבית לא הייתה משתנית (כי שוב, אלו הלוואות שהריבית בהן אינה תלויה במשך השנים).

מנגד, בתמהיל שאינו מאוזן, על מנת להוריד את ההחזר – אתם יכולים להאריך רק את ההלוואות הקבועות (כי אלו ההלוואות היחידות שלכם שאינן תלויות במשך השנים). הארכה כזאת בהכרח מחייבת שינוי והגדלת הריבית על ההלוואה.

סיבה שביעית: מבחינה מתמטית, זה פשוט תמהיל יקר יותר

כעת נעבור לקצת (הרבה!) מתמטיקה, תסלחו לי. המצודדים בתמהיל לא מאוזן טוענים בלהט “על ידי קיצור משך השנים בהלוואה הקצרה, אנחנו מוזילים את המשכנתא!”. אבל יש עלות לקיצור ההלוואה הקצרה – אנחנו מייקרים על הדרך את ההלוואות הארוכות!.

בואו נבין למה זה קורה. אמחיש באמצעות דוגמה. ברצוננו להלוות 600 אש”ח בהחזר חודשי של 4000 שקל בחודש. לשם הפשטות, אנחנו בוחנים תמהיל משכנתא המורכב משני מסלולים בלבד – הלוואה קבועה לא צמודה והלוואה בריבית פריים. אנחנו צריכים להחליט מה יהיה משך השנים של כל הלוואה.

אנחנו נלווה 400 אש”ח בהלוואה קבועה לא צמודה ועוד 200 אש”ח בהלוואת פריים. כדי להשאיר את הדיון קל, נאמר שבהלוואת הפריים הריבית היא 1.25% ללא תלות במשך חיי ההלוואה. בהלוואת הקל”צ הריבית מתחילה ב2.5% עבור ארבע שנים ועולה ב 0.07% עבור כל שנה שנאריך את ההלוואה.

אני מצרף את הגרף הראשון, גרף ההחזר החודשי להלוואה. בגרף זה יש שלוש עקומים. העקום הראשון מתאר את ההחזר החודשי בנטילת 400 אש”ח בקבועה לא צמודה כפונקציה של משך שנות ההלוואה. בדומה לכך, הגרף השני מתאר את ההחזר החודשי בנטילת 200 אש”ח במסלול פריים כפונקציה של משך שנות ההלוואה.

תשלום חודשי לפי משך שנות ההלוואה

הקו האופקי האדום מתאר את ההחזר החודשי (4000 שקלים) שתכננו  למשכנתא ואותו אנחנו לא יכולים לעבור. כלומר אנחנו יכולים לבנות את התמהיל במספר צורות. אפשר למשל לקחת את הפריים לשלושים שנה (החזר חודשי של 1333 שקלים), ולקחת את הקל”צ לתקופה של 16 שנה (2692 ש”ח בחודש). דוגמה נוספת היא שאפשר לקחת את הפריים ל22 שנה (החזר חודשי של 1733 שקלים) ואת הקבועה הלא צמודה לקחת ל22 שנה גם כן (החזר חודשי של 2229) שקלים.

אבקש שתשימו לב לנקודה חשובה – השיפוע של הגרפים. ההחזר בלוח סילוקין שפיצר איננו ליניארי אלא מעריכי. כלומר, לקצר הלוואה מ30 שנה ל27 שנים לא שקול לקיצור הלוואה מ17 שנים ל14 שנים. על מנת לעשות זאת, אנו נדרשים להרבה יותר כספים ומשאבים.

עכשיו, אני עובר לתאר את העקום השני, עקום העלות של המשכנתא. העקום הזה מתאר מה העלות לשקל של ההלוואה כתלות במשך השנים שלה. אתם יכולים לראות שככל שההלוואה שלכם ארוכה יותר, כך היא יקרה יותר. יתרה מזאת, גם העקום הזה הוא אקספוננציאלי, אבל בכיוון ההפוך – כלומר קיצור של משך השנים מ30 ל27 שנה הוא בעל השפעה גדולה יותר על העלות לשקל מאשר קיצור משך השנים מ17 ל14 שנים.

עלות לשקל לפי משך השנים

 

אם נאחד את המידע הזה יחדיו, אנו רוצים למצוא שתי נקודות (כל נקודה מייצגת משך שונה של ההלוואה בחודשים) על עקום העלות וההחזר, אחת לפריים, ואחת לקל”צ שעומדות באילוצי ההחזר החודשי ומביאות את העלות לשקל למינימום. בשפה הנדסית מדובר על פתרון בעיית אופטימיזציה תחת אילוצים. כהערת אגב, מלאכת בניית תמהיל אמיתי עוסקת במציאת התמהיל על פני עשרות אילוצים ואלפי עקומים כאלו בו זמנית. לבעיה הזו יש פתרונות סגורים באמצעות אלגוריתמים מעולמות של מדעי המחשב. יש נקודת מינימום – וזו הנקודה שאני מציג לכם כשאני מנתח את המשכנתא שלכם בקבוצת הפייסבוק שלי. אני מאוד מקווה שמי שחשב עד עתה שייעוץ משכנתאות הוא לא תחום מתמטי – ישנה את דעתו. ולכן, אם אתם מחפשים ייעוץ משכנתאות מבוסס מתמטיקה ולא כללי אצבע – אני האדם בשבילכם. צרו איתי קשר או קראו כאן על ייעוץ המשכנתאות של Finwiz

מבלי להגזים עוד יותר במשוואות מתמטית, על סמך העקומים הללו, מגיעים לפתרון שממזער את העלות לשקל בצורה הבאה: אם מאריכים את הקל”צ (הקצר) במשך שנים בודדות אז משתחרר סכום כסף מהותי בהחזר החודשי והשפעה נמוכה על העלות לשקל. את הכסף שהתפנה בהחזר החודשי מנצלים כדי לקצר בצורה מהותית את משך השנים במסלול הפריים (כי בתקופות שנים ארוכות – קיצור של מספר שנים אינו דורש גידול מהותי בהחזר). קיצור כזה, של מספר שנים,  מוריד מהותית את העלות לשקל במסלול זה והעלות לשקל, כממוצע משוקלל של כל המסלולים כפונקציה של המשקל שלהם בתמהיל- יורדת.

בהצלחה!

 

אין לכם כוח לקרוא את כל זה? רוצים שאחפור לכם במקום?

אשמח לעזור!

שינוי גודל גופנים
ניגודיות