שינויים בהחזר החודשי של המשכנתא

שינויים בהחזר החודשי: האם אתם מוכנים לכך?

אוקי, אז למדנו על כל ההלוואות החשובות, וכעת נעמיק את הידע ונבין את המורכבות המלאה של השילוב של כל הלוואה.

כאמור, למעט הלוואה אחת, הלוואת הקל”צ, כל שאר ההלוואות שלנו תלויות בפרמטר חיצוני. כלומר הקבועה צמודה צמודה למדד המחירים לצרכן, הריבית של הלוואה המל”צ צמוד לעוגן אג”ח לא צמודה של ממשלת ישראל לתקופות שונות ועוד. אם פיספסתם את הדקויות הללו, ניתן לקרוא על ההלוואות השונות.

הדבר החשוב ביותר בבניית תמהיל הוא לא מה יהיה התשלום בחודש הראשון אלא מה יהיו התשלומים בעתיד.  כנראה תצליחו לעמוד בתשלומים בחודש הראשון של המשכנתא, אחרת הבנק לא היה מאשר אותה ולא הייתם לוקחים אותה. אבל האם תצליחו לעמוד בתשלומים אחרי עשר שנים? ועשרים שנים?

אבל למה בכלל שמשהו ישתנה? למה שהתשלום בשנה העשירית (כלומר התשלום המאה ועשרים) יהיה שונה מהתשלום בחודש הראשון? כי כפי שאמרנו מקודם, ההלוואות צמודות למשתנים כלכליים. אנחנו בתכנון היום של תמהיל שיש בו אלמנטים של אי-ודאות. ונצטרך להחליט איך להתמודד עם אי הוודאות הזו.

יש שלוש גישות שאפשר לנקוט בבואנו להתמודד עם שינויי המדדים. כל אחד מאלפי האנשים שדיברנו איתם עד היום, פועל לפי  אחת מהגישות הבאות. נלמד עליהן מעט יותר.

"אל תבלבלו אותי עם עובדות" – ה"אבו עלי"

ה"אבו עלי" משוכנע שכל הסיפורים הללו על שינויי מדד ופריים זה שטויות. הוא אפילו טוען ובמידה מסוימת של צדק, שאין שום סיכוי לנבא מה יקרה למשתנים הללו עוד שלוש שנים אז עוד שלושים שנה? פחח, הצחקתם אותו. לאף אחד אין כדור בדולח, אף אחד אינו נביא ולכן עזבו אתכם משטויות. שינויים בהחזר החודשי? מכיוון שאף אחד לא מסוגל לנבא את זה – בואו נתעלם מזה.

לכזה "אבו עלי" יש תמהיל פשוט מאוד שהוא צריך לקחת: שליש פריים, שליש קבועה צמודה ושליש משתנה צמודה כל חמש שנים. זה התמהיל הכי זול, כלומר ההחזר החודשי הוא הכי נמוך ביחס לגובה המשכנתא שהוא יזדקק לה.

אבל, זה גם ההחזר הכי מסוכן, כי אם בכל זאת יהיו שינויים באינפלציה, בפריים ובעוגני המשתנות, ההחזר שלו הולך לטוס למעלה. צריך לקרוא לזה פשוט הימור. "אבו-עלי" מהמר על המשכנתא שלו, על הדירה שלו ועל המשפחה שלו.

הנה דוגמה אחת ברשותכם. הביטו מה קרה לאינפלציה, בעשרים שנים האחרונות. יציב וסטטי – זה לא. יתרה מזאת, לבנק ישראל יש יעדי אינפלציה שבהם הוא צריך לעמוד. הוא רוצה שהאינפלציה השנתית תנוע ברצועה בין 1% ל3% אינפלציה שנתית.

"סוף העולם מגיע" – הפסימיסט

הפסימיסט מאמין שדווקא במשמרת שלו יתרחשו הדברים החמורים ביותר. התחושה היא וודאית שדקה אחרי חתימה על המשכנתא, האינפלציה עולה ל5% שנתי והפריים מזנק ל17%. יש אובססיה לקריאת כל הניתוחים, ומיסגור כתבות מעיתונות הכלכלית שמזהירות אותנו שאוטוטו ארצות הברית מגיעה לפשיטת רגל, ונחזור לעשות עסקים עם תרנגולים ומטילי כסף.

הנוקט בגישה זו יחפש חשיפה מינימלית, עד לא קיימת לסיכונים. מאה אחוז קבועה לא צמודה היא לא מילה גסה עבורו. יש מוכנות לשלם את המחיר כדי לקנות ביטחון. המחשבה היא רק על המשכנתא ואיך אפשר לצמצם סיכונים.

וזו טעות חמורה. למשכנתא בטוחה יש מחיר – היא משכנתא יקרה וארוכה יותר. רוב הפסימיסטים ישלמו מאות אלפי שקלים יותר על פוליסת הביטחון הזו.

לא לחינם קרנות הפנסיה שלנו משקיעות במניות בשוק ההון (על סמך מודל השקעה מבוסס גיל). מי שלא לוקח סיכונים בגיל צעיר – מסכן את עצמו העתידי. אנחנו לא נחיה או נעבוד לנצח ולכן חובה עלינו לחסוך ולבנות נכסים ליום סגריר ולעת פרישה.

משכנתא זו ההזדמנות שלנו לעשות תכנון הוליסטי למשק הבית שלנו ולהגדיר מטרות ויעדים כלכליים. אם לא נבנה תוכנית כלכלית – נגיע לגיל פרישה ללא נכסים שיבטיחו את רמת החיים שמגיעה לנו.

החכם והמחושב

אז האמת נמצאת איפה שהוא באמצע. כדאי לא לנהוג כבנות יענה, ומצד שני, לא נתחיל לבנות מקלט אטומי. ברור שהסבירות שכל אחת מההנחות שנניח תתקיים היא כנראה אפס. אבל אנחנו נתייחס למודלים הללו כאמצעי לניהול סיכונים. אנחנו נניח שינויים באינפלציה, בפריים ובעוגני אג"ח, כי לא להניח עליהם שום הנחות, זו גם הנחה – וזו הנחה סופר אופטימית שעלולה לעלות לנו ביוקר.

אז מה תהיה האינפלציה בשלושים השנים הבאות?

הדרך לבניית תמהיל עוברת בהגדרת הציפיות וההנחות שלנו למשתנים הכלכליים ולכן כעת צריך ממש להחליט מה הם יהיו. אנחנו נצטרך לענות על ארבעת השאלות הבאות, והן יגדירו למעשה את ה-שינויים בהחזר החודשי:

• מה הצפי שלנו שתהיה האינפלציה בכל חודש?
• מה הצפי שלנו שתהיה ריבית הפריים בכל חודש?
• מה הצפי שלנו שיהיו עוגני האג”ח הריאליים והנומינליים בעוד חמש שנים, עשר שנים, חמש עשרה שנים וכו’…