fbpx
יולי 27, 2019

שינויים בהחזר החודשי של המשכנתא

שיתוף ב facebook
שיתוף ב twitter
שיתוף ב whatsapp
שיתוף ב email
שתפו!
שיתוף ב facebook
שיתוף ב twitter
שיתוף ב whatsapp
שיתוף ב email
שתפו!

שינויים בהחזר החודשי: האם אתם מוכנים לכך?

אוקי, אז למדנו על כל ההלוואות החשובות, וכעת נעמיק את הידע ונבין את המורכבות המלאה של השילוב של כל הלוואה.

כאמור, למעט הלוואה אחת, הלוואת הקל”צ, כל שאר ההלוואות שלנו תלויות בפרמטר חיצוני. כלומר הקבועה צמודה צמודה למדד המחירים לצרכן, המל”צ צמוד לעוגן אג”ח לא צמודה של ממשלת ישראל לחמש שנים ועוד. אם פיספסתם את הדקויות הללו, חזרו ללמוד שוב על ההלוואות השונות.

הדבר החשוב ביותר בבניית תמהיל הוא לא מה יהיה התשלום בחודש הראשון אלא מה יהיו התשלומים בעתיד. אתם כנראה תצליחו לעמוד בתשלומים בחודש הראשון של המשכנתא, אחרת הבנק לא היה מאשר אותה ואתם לא הייתם לוקחים אותה. אבל האם תצליחו לעמוד בתשלומים אחרי עשר שנים? ועשרים שנים?

אבל למה בכלל שמשהו ישתנה? למה שהתשלום בשנה העשירית (כלומר התשלום המאה ועשרים) יהיה שונה מהתשלום בחודש הראשון? כי כפי שאמרתי מקודם, ההלוואות צמודות למשתנים כלכליים. אנחנו מתכננים היום תמהיל שיש בו אלמנטים של אי-ודאות. ואנחנו צריכים להחליט איך להתמודד עם אי הודאות הזו.

יש שלוש גישות שאפשר לנקוט בבואנו להתמודד עם שינויי המדדים. כל אחד מאלפי האנשים שדיברתי איתם עד היום, מתאים לאחת מהגישות הבאות. בואו נלמד עליהן מעט יותר.

“אל תבלבלו אותי עם עובדות” – ה”אבו עלי”

ה”אבו עלי” משוכנע שכל הסיפורים הללו על שינויי מדד ופריים זה שטויות. הוא אפילו טוען ובמידה מסוימת של צדק, שאין שום סיכוי לנבא מה יקרה למשתנים הללו עוד שלוש שנים אז עוד שלושים שנה? פחח, הצחקתם אותו. לאף אחד אין כדור בדולח, אף אחד אינו נביא ולכן עזבו אותכם משטויות. שינויים בהחזר החודשי? מכיוון שאף אחד לא מסוגל לנבא את זה – בואו נתעלם מזה.

לכזה “אבו עלי” יש תמהיל פשוט מאוד שהוא צריך לקחת: שליש פריים, שליש קבועה צמודה ושליש משתנה צמודה כל חמש שנים. זה התמהיל הכי זול, כלומר ההחזר החודשי הוא הכי נמוך ביחס לגובה המשכנתא שהוא יזדקק לה.

אבל, זה גם ההחזר הכי מסוכן, כי אם בכל זאת יהיו שינויים באינפלציה, בפריים ובעוגני המשתנות, ההחזר שלו הולך לטוס למעלה. צריך לקרוא לזה פשוט הימור. “אבו-עלי” מהמר על המשכנתא שלו, על הדירה שלו ועל המשפחה שלו.

 

הנה דוגמה אחת ברשותכם. הביטו מה קרה לאינפלציה, בעשרים שנים האחרונות. יציב וסטטי – זה לא. יתרה מזאת, לבנק ישראל יש יעדי אינפלציה שבהם הוא צריך לעמוד. הוא רוצה שהאינפלציה השנתית תנוע ברצועה בין 1% ל3% אינפלציה שנתית.

“סוף העולם מגיע” – הפסימיסט

הפסימיסט מאמין שדווקא במשמרת שלו יתרחשו הדברים החמורים ביותר. הוא משוכנע שדקה אחרי שהוא חותם על משכנתא, האינפלציה עולה ל5% שנתי והפריים מזנק ל17%. הוא קרא את כל הניתוחים, וממסגר כתבות מעיתונות הכלכלית שמזהירות אותנו שאוטוטו ארצות הברית מגיעה לפשיטת רגל, ונחזור לעשות עסקים עם תרנגולים ומטילי כסף.

הפסימיסט יחפש חשיפה מינימלית, עד לא קיימת לסיכונים. מאה אחוז קבועה לא צמודה היא לא מילה גסה עבורו. הוא מוכן לשלם את המחיר כדי לקנות ביטחון. הוא חושב רק על המשכנתא שלו ואיך הוא מצמצם סיכונים.
וזו טעות חמורה. למשכנתא בטוחה יש מחיר – היא משכנתא יקרה וארוכה יותר. רוב הפסימיסטים ישלמו מאות אלפי שקלים יותר על פוליסת הביטחון הזו.

לא לחינם קרנות הפנסיה שלנו משקיעות במניות בשוק ההון (על סמך מודל השקעה מבוסס גיל). מי שלא לוקח סיכונים כשהוא צעיר – מסכן את עצמו העתידי. אנחנו לא נחיה או נעבוד לנצח ולכן אנחנו חייבים לחסוך ולבנות נכסים ליום סגריר ולעת פרישה.

משכנתא זו ההזדמנות שלכם לעשות תכנון הוליסטי למשק הבית שלכם ולהגדיר מטרות ויעדים כלכליים. אם אתם לא תבנו תוכנית כלכלית – אתם תגיעו לגיל פרישה ללא נכסים שיבטיחו את רמת החיים שמגיעה לכם.

החכם והמחושב

אז האמת נמצאת איפה שהוא באמצע. בואו לא ננהג כבנות יענה, ומצד שני, לא נתחיל לבנות מקלט אטומי. אנחנו מבינים שהסבירות שכל אחת מההנחות שנניח תתקיים היא כנראה אפס. אבל אנחנו מתייחסים למודלים הללו כאמצעי לניהול סיכונים. אנחנו נניח שינויים באינפלציה, בפריים ובעוגני אג”ח, כי לא להניח עליהם שום הנחות, זו גם הנחה – וזו הנחה סופר אופטימית שעלולה לעלות לנו ביוקר.

אז מה תהיה האינפלציה בשלושים השנים הבאות?

הדרך לבניית תמהיל עוברת בהגדרת הציפיות וההנחות שלנו למשתנים הכלכליים ולכן כעת צריך ממש להחליט מה הם יהיו. אנחנו צריכים לענות על ארבעת השאלות הבאות, והן יגדירו למעשה את ה-שינויים בהחזר החודשי:

  • מה אנחנו צופים שתהיה האינפלציה בכל חודש?
  • מה אנחנו צופים שתהיה ריבית הפריים בכל חודש?
  • מה אנחנו צופים שיהיו עוגני האג”ח הריאליים והנומינליים בעוד חמש שנים, עשר שנים, חמש עשרה שנים וכו’…

אין לכם כוח לקרוא את כל זה? רוצים שאחפור לכם במקום?

אשמח לעזור!

שינוי גודל גופנים
ניגודיות