איך לשפר את ריביות המשכנתא – על ידי שחרור כספי המשכנתא בחלקים

בחלק גדול של עסקאות המכר, כספי המשכנתא אינם מועברים בבת אחת אל המוכר, אלא בפעימות תשלום ולאורך זמן. כך הדבר ברכישה מקבלן ובניה עצמית, שבה התשלומים מבוצעים לעיתים לפי קצב התקדמות הבניה, וגם ברכישת בית יד שניה, לעיתים יועברו כספי המשכנתא בהתאם לאבני דרך שונות (למשל סילוק המשכנתא, או מסירת הבית בפועל לקונים).

כאשר פרק הזמן בין שחרור מנת כספים אחת לשניה הוא גדול – והוא עולה על תקופת שמירת הריבית (24 ימים מהאישור האחרון), עולה הסוגיה איך לשחרר את הכסף, כלומר איזה אחד ממסלולי המשכנתא ישוחרר כעת, ומה בשלבים הבאים.

המאמר הזה דן בסוגיה הזו, כלומר עוסק במה השיקולים שעלינו לקחת בחשבון בבואנו לבחור את מדיניות שחרור הכספים. כפי שנבהיר עוד רגע, זו סוגיה מסובכת, ויש בה מידה גדולה של הימור, אבל אם נהמר נכונה, נצליח בפועל לקבל ריביות טובות יותר מהריביות שסגרנו מול הבנק.

רגע, איך זה אפשרי? איך הגיוני שהריביות שחתמנו מול הבנק ניתנות בפועל לשינוי?

על מה בעצם ניהלנו משא ומתן מול הבנק?

אם ניהלתם משא ומתן מול הבנק (ואנחנו ממש מקווים שעשיתם את זה, כי רוב הלווים לא עושים את זה), והצלחתם להוריד בכל שלב את ריביות המשכנתא שלכם, אתם צריכים לדעת, שאתם לא התמקחתם על ריביות המשכנתא שלכם אלא על מרווח השוק. בקצרה: מרווח השוק הוא ההפרש בין עלות גיוס הכסף לבנק (בדרך כלל זוהי אגרות החוב של ממשלת ישראל, הנסחרות מדי יום בבורסה לניירות ערך, או ריבית בנק ישראל).

בכל פעם שהבנק נתן לכם אישור עקרוני טוב יותר, הוא בעצם הקטין את המרווח שלו, או באופן פשוט יותר, כמה הוא מרוויח על תיק המשכנתא שלכם.

החל מהרגע שהמשא ומתן הסתיים, הבנק נועל את ההצעה שלו, ומבטיח לכם את תוכנית המרווחים הזו. מה זה בעצם אומר?

זאת אומרת שהבנק מסכים להעמיד לכם "קו אשראי" בעל עלות דינמית .כלומר, שבכל עת שאתם תבחרו לשחרר כספים (לאחר תום תקופת האישור העקרוני), הריבית של הכסף שתעבירו תשתנה בהתאם לאינדיקטור כלכלי אובייקטיבי (שלבנק אין יכולת להשפיע עליו). האינדיקטור הזה נקרא עוגן.

הבנק יבחן, במועד השחרור, את העוגן הנוכחי יוסיף עליו את המרווח שהוסכם בינינו, וזו תהיה הריבית על ההלוואה.

נבהיר עכשיו: אם אתם הולכים לשחרר חלק מכספי המשכנתא בעוד מספר חודשים – אתם כנראה לא תקבלו את הריביות שהובטחו לכם באישור העקרוני. הן יכולות להיות גבוהות או נמוכות יותר

המחשה של מנגנון המרווחים והעוגנים

על מנת להמחיש את נושא שיחרור הכספים, אנא שימו לב בבקשה לדוגמה הראשונה, מטעם בנק מזרחי:

על ההלוואות הלא צמודות (הלוואה מספר 2), הבנק מצפה להרוויח כ1.35% מעל העוגן הנומינלי, ועל הלוואת הפריים (מסלול 3), הבנק מצפה להרוויח 0.5% מעל ריבית הפריים.

לגבי מסלול מספר 1, מדובר בהלוואה קבועה וצמודה, גם לה יש עוגן, שמפורט בהמשך האישור העקרוני של בנק מזרחי

והנה דוגמה שניה, מטעם בנק לאומי:

 

בדוגמה הזו, במסלולים 3,4,5 הבנק מגדיר את רמת הרווחייות שהוא מצפה לקבל עבור כל אחד מהמסלולים בתמהיל. על ההלוואות הלא צמודות (מסלולים 3,4) הוא דורש להרוויח 1% מעל העוגן הנומינאלי (זה בדרך כלל אגרות החוב הלא צמודות למדד של ממשלת ישראל), ועל ההלוואות הצמודות (מסלול 5) הוא דורש להרוויח 1.5% מעל העוגן הריאלי (זה בדרך כלל אגרות החוב הצמודות מדד של ממשלת ישראל).

גם ההלואות בריבית קבועה (מסלולים 1,2) הן בעלות ריבית שעלולה להשתנות (למרות שאינה מפורטת בצורה כה ברורה כמו מזרחי), כפי שמופיע במסמכי בנק לאומי:

פסקת העשרה והפוגה: זה לא הוגן, חתמנו מול הבנק על ריביות מוגדרות, למה הוא פתאום משנה אותן?

כשהבנק מתחייב לתת לנו משכנתא, הוא צריך להשיג ולשריין את הסכום שהבטיח לנו. הוא משיג זאת מהרווחים שלו / מהפקדונות של לקוחותיו או בכל צורה אחרת. אבל חשוב להבהיר: על הכסף הזה, שמשוריין כעת אליכם – הוא צריך לשלם (מהרגע הראשון שהוא משתמש בו): הוא צריך לשלם ריבית למי שהעניק לו את הכסף, או שהוא פשוט לא מרוויח עליו כי הוא לא מקצה אותו לפעילויות רווחיות אחרות.

אם הבנק יקצה בצד כספים ללא שימוש (המשוריינים אלינו, אך טרם נמשכו) הוא הולך להפסיד כסף. לכן, הבנק מתחייב להעמיד את אותו קו האשראי שדיברנו עליו. בכל פעם שאנו נבקש פעימה נוספת, הוא ילך ויגייס את הכסף באותו הרגע ממקורותיו, ויעניק לנו אותו בהתאם לתנאים שחתמנו.

מה לעשות כדי ולקבל ריביות טובות יותר

כעת, אחרי שהבנו את הדינמיות בקביעת ריביות המשכנתא, אנחנו צריכים לתכנן את העברת הכספים בצורה נכונה – כלומר להחליט איזה סכום נעביר ומתי.

ראשית, נרצה לציין זוג דגשים:

1. מדיניות בנק ישראל: בכל שלב עלינו לעמוד במדיניות ומגבלות בנק הישראל. הדגש המרכזי הוא שבכל רגע נתון, לפחות 33% מהסכום שנמשך ממסגרת המשכנתא עד עתה יהיה בהלוואות בריביות קבועות (הלוואה קבועה לא צמודה, קבועה צמודה, או הלוואת זכאות).
2. יש הלוואות שלא ניתן לקבע: הלוואת הפריים, הלוואה צמודה ליורו או לדולר הן הלוואות שאין משמעות למועד המשיכה שלהן. כלומר, בין אם נמשוך את הכספים בעוד חודש, חודשיים, שנה או אפילו לפני שנה- לא ניתן להשפיע על הריבית בכלל. אם משכנו את הכסף כשריבית הפריים הייתה נמוכה, וכעת ריבית הפריים השתנתה, אזי ההחזר החודשי שלנו הולך להשתנות בהתאם. בשל כך, המלצתנו היא להשאיר סכומים אלו למשיכות האחרונות.

כעת, נעבור לטיפים מעשיים: תשואת ומחיר אגרות החוב של ממשלת ישראל הן שישיפיעו על הריבית במסלולי המשכנתא (ההלוואות המשתנות, והלוואות הקבועות). מכיוון שניסיונות לחזות את המחיר העתידי של אגרות החוב של ממשלת ישראל היא משימה קשה מאוד – וכנראה שגם אין לנו שום ניסיון בה, אנחנו ננסה לחזות משהו שאנחנו מבינים בו אולי יותר (לפחות על בסיס שיחות הסלון של יום שישי)– המצב המאקרו כלכלי של מדינת ישראל. זוכרים שאמרנו לכם שמדובר בהימור?

אגרות החוב של ממשלת ישראל, מבטאות את המצב הפוליטי-כלכלי של מדינת ישראל. כלומר איך השוק רואה את הסיכויים והסיכונים שמדינת ישראל צריכה להתמודד איתם. אם מדינת ישראל מפגינה חוסן והתנהגות כלכלית נכונה, אזי המחיר של אגרות החוב הללו יעלה, וכתוצאה מכך – ריביות המשכנתא ירדו. לעומת זאת, אם מדינת ישראל עומדת בפני אתגרים כלכליים ו/או מתנהלת בצורה לא טובה – אז מחיר של אגרות החוב ירד, וכתוצאה מכך, ריביות המשכנתא יעלו.

אנחנו נצטרך להחליט האם אנחנו אופטימיים או פסימיים לגבי מדינת ישראל, בפרק הזמן שבו נצטרך לשחרר את הכסף למוכר. וכעת נסביר מה עושים בכל אחד מהתרחישים.

איך לשחרר את הכסף אם אנחנו חושבים שהמצב המאקרו-כלכלי של מדינת ישראל יורע בתקופה הקרובה:

אם אנו חושבים שהמצב המאקרו כלכלי של מדינת ישראל הולך להתדרדר בתקופה הקרובה, זאת אומרת שהריביות לתפיסתנו, הולכות לעלות ביחס לרמה שלהן כעת. במצב הזה, עלינו לנקוט בפעולות הבאות:

1. אנחנו נרצה למשוך כמה שיותר כספים מהמשכנתא כעת, מכיוון שזו הדרך שלנו לנעול ריביות לפני שהן עולות. כספים שלא נמשוך כעת מהבנק, יהיו חשופים לעליות של אגרות החוב של ממשלת ישראל, וכתוצאה מכך להתייקרות. חשוב להדגיש, שפעולה כזו יכולה ליצור לכם סיכון משפטי (שאין לנו הגנה על העברת הכסף העודף למוכר) ו/או סיכון תזרימי (כלומר, שמשיכת יותר כסף ממה שתכננו כעת יגרום לנו להיכנס למינוס).
2. על מנת למזער עמלת פרעון מוקדם עתידית: אנחנו נרצה למשוך בראש ובראשונה את ההלוואות הקבועות ולא את המשתנות. מכיוון שלהלוואות קבועות יש עמלת פרעון גדולה יותר מהלוואות משתנות, אזי באמצעות משיכת ההלוואות הקבועות קודם, אנחנו נקבל עליהן ריביות טובות יותר- דבר המקטין את עמלת הפרעון המוקדם בעתיד.
3. אם יש לנו בתמהיל מסלול פיתוי /מסלולים המיועדים לפרעון עתידי/ הלוואות בלון: נרצה למשוך אותם אחרונים (ככל שיתאפשר). אלו הלוואות שאיננו נשארים איתן לאורך זמן, ולכן קביעת שיעור הריבית שלהן פחות חשובה מאשר קיבוע ההלוואות שאיתן נישאר לאורך זמן. כך גם הלוואות שלא ניתן לקבע, כמו למשל הלוואת פריים או צמודות לשערי מט"ח.

איך לשחרר את הכסף אם אנחנו חושבים שהמצב המאקרו-כלכלי של מדינת ישראל ישתפר בתקופה הקרובה:

אם אנו חושבים שהמצב המאקרו כלכלי של מדינת ישראל הולך להשתפר בתקופה הקרובה, זאת אומרת שהריביות, הולכות לרדת ביחס לרמה שלהן כעת. במצב הזה, עלינו לנקוט בפעולות הבאות – שהן בדיוק ההפך ממה שתיארנו לעיל:

1. אנחנו נרצה למשוך כמה שפחות כספים כעת. כספים שלא נמשוך כעת, יהיו חשופים לירידת אגרות החוב של ממשלת ישראל, וכתוצאה מכך להוזלה בריבית שלהן. בדירה מקבלן יש לאסטרטגיה הזו חיסרון – חשיפה מוגדלת למדד תשומות הבניה.
2. על מנת למזער עמלת פרעון מוקדם עתידית: אנחנו נרצה למשוך בראש ובראשונה את ההלוואות המשתנות ולא את הקבועות (אך עדיין, כדי לעמוד בדרישת בנק ישראל, אנחנו חייבים שלפחות שליש מהסכום שנעביר יהיה בהלוואות בריבית קבועה). מכיוון שלהלוואות קבועות יש עמלת פרעון גדולה יותר מהלוואות משתנות, אזי באמצעות משיכת ההלוואות המשתנות קודם, אנחנו נקבל על ההלוואות הקבועות (בעתיד, בהתאם להנחה שלנו) ריביות טובות יותר- דבר יקטין את עמלת הפרעון המוקדם בעתיד.
3. אם יש לנו בתמהיל מסלול פיתוי /מסלולים המיועדים לפרעון עתידי/ הלוואות בלון/ הלוואות שלא ניתן לקבע את הריבית עליהן (פריים או הלוואות צמודות מט"ח): נרצה למשוך אותם ראשונים (ככל שיתאפשר). אלו הלוואות שאיננו נשארים איתן לאורך זמן, ואנחנו רוצים לקנות "זמן" כדי לתת למחיר אגרות החוב לרדת, וכתוצאה מכך לקבל ריביות טובות יותר בהלוואות שאנחנו נשארים איתן.

בהצלחה!