קביעת החזר המשכנתא

מהו החזר משכנתא המומלץ

החזר משכנתא (או התשלום החודשי) הוא הגורם בעל ההשפעה הגדולה ביותר על המשכנתא שלנו. ככל שההחזר החודשי יגדל, המשכנתא תהיה זולה, קצרה ויציבה יותר. ולהפך, אם נבקש להחזיר פחות כסף מדי חודש, נשאר יותר שנים עם המשכנתא, ההחזר המקסימלי יהיה (כנראה) גבוה יותר ותשלומי הריבית לבנק יטפחו.

דא עקא, קביעת החזר חודשי למשכנתא היא המשימה הכי מורכבת בתכנון. היא דורשת להבין את החסכונות וההוצאות שלנו, מחייבת לצפות את ההוצאות העתידיות הצפויות ולאזן בין אילוצים וחסכונות. נוסף על כך, ההחזרים החודשיים של רוב ההלוואות תלויים במשתנים חיצוניים שאין לנו שליטה עליהם. לפיכך, נדרש גם לגידור סיכונים – כדי להבטיח שההחזר החודשי המאמיר לא יכניס אותנו לבעיה כלכלית במרוצת השנים.

ואם לא די בכך, עבור רובנו, המשכנתא היא החוב המשמעותי הראשון שניקח בחיינו. מעבר לעול הכספי, יש גם עול נפשי. כלומר, אנחנו נאלץ להתמודד עם מחשבה מטרידה על חוב לגורם חיצוני. זהו חוזה לכל דבר, שאנחנו חייבים לעמוד בו – בין אם נרצה או לא. לכן, טבעי שנרצה להשתחרר מהחוב הזה מהר ככל הניתן.

לאור האמור לעיל, תחת ההבנה שהחזר חודשי גבוה יותר יתורגם למשכנתא טובה יותר – אז יכול פלוני להיעזר בכלל האצבע (השגוי, לדעתינו) הבא על מנת לקבוע את ההחזר החודשי.

האופן השגוי לקביעת ההחזר החודשי למשכנתא: החזר המשכנתא צריך להיות הגבוה ביותר שאנו מסוגלים לעמוד בו כעת ובעתיד

לעניות דעתינו, הגישה הזו אינה נכונה. היא מקריבה על מזבח החוב הזול את חשיבות החיסכון ומתעלמת מהצרכים המשתנים של התא המשפחתי. היא שמה משקל יתר על ניהול החובות ומשקל חסר על תכנון נכסים והתנהלות שוטפת. הישארו איתנו, נסביר כעת מדוע.

קביעת החזר משכנתא – משימה של איזון אילוצים

התא המשפחתי שלנו נדרש לניהול כלכלי מדוקדק. אנחנו זקוקים להון לטובת התנהלות שוטפת (ארנונה, שכר לימוד, אוכל, תחבורה, טיולים וכו'). אנחנו זקוקים לכסף לטובת תשלום ההתחייבויות שלנו (משכנתא והלוואות נוספות) ואנחנו זקוקים לכסף לטובת צבירת נכסים והשקעות.

אבל לצערנו – ההכנסה החודשית שלנו מוגבלת והשמיכה קצרה. רובנו לא מרוויחים 50 אש"ח בחודש ולכן – ההכנסה שלנו לא גבוהה דיו כדי להצליח כל שנה גם לטוס לתאילנד, גם לחסוך 100 אש"ח וגם לסיים את המשכנתא תוך עשר שנים מהיום.

לפיכך, בהינתן האילוצים, נדרשות פשרות. נצטרך להחליט מה נזניח ואת מה נתעדף.

אם אנחנו נתעדף:

• נתעדף התחייבויות: המשכנתא שלנו תסתיים מוקדם יותר. היא תהיה זולה יותר ובטוחה יותר.
• נתעדף נכסים: אנחנו נצבור תיק נכסים גדול שישרת אותנו לעת זיקנה. יהיה לנו כסף רב לשעת חירום.
• נתעדף את ההתנהלות השוטפת: נוכל ליהנות מרמת חיים גבוהה יותר למשפחתנו – יותר טיסות, בילויים. נוכל לעבוד פחות ולהשקיע יותר פנאי וכסף בילדינו וכו'.

לכל מטבע יש שני צדדים. לתעדף חלק אחד משמעו להקריב חלק אחר. כעת, נרצה לספר לכם על דרכים עקומות (בעינינו) לחלק את הכסף.

דפוסי התנהגות שגויים בקביעת החזר המשכנתא

לאחר קילומטראז' ארוך בשיחות עם אנשים, הצלחנו לזהות דפוסים וכללי אצבע נפוצים שבהם אנשים נעזרים על מנת לקבוע את החזר המשכנתא החודשי. נתמקד בדפוסים שלתפיסתינו הם שגויים.

נטולי ילדים ובמגורים אצל ההורים : החזר חודשי גבוה מדי

כאמור, מפתה להתחייב להחזר חודשי גבוה. נעבוד קשה כעת, מדי חודש, כדי לסיים את המשכנתא מוקדם יותר. גם אייל, המייסד של פינוויז, שגה ונהג ככה. הוא רצה לסיים את המשכנתא לפני הגיעו לגיל חמישים, לכן התחייב על החזר גבוה ביחס לחוב שנטל. הוא הרגיש בנוח עם החזר כזה, כי התא המשפחתי שלו היה מגובש ושלם, והוא הבין את מבנה ההוצאות החודשי. הוא ידע שהוא לא צפוי להשתנות מהותית ולכן ידע שיוכל לאזן בין ההתחייבויות לנכסים ולהתנהלות השוטפת.

זה לא המצב אצל מי שגר אצל ההורים (ועל כך הביטוי האיטלקי bamboccioni) או למי שאין עדיין ילדים. בשני המקרים הללו, מבנה ההוצאות לא התגבש עדיין. זה שלב בו יש אופריה סביב כושר החיסכון הגבוה ואין ידיעה כמה תעלה ההתנהלות השוטפת. כאשר אין תשלום שכירות והוצאות ניהול הבית הן נמוכות מאוד קל מאוד לסגל אורחות חיים ולהגדיר כושר חסכון שאינו בר קיימא בהמשך.

עם ילדים בתמונה, המצב מסובך עוד יותר. הגעת ילדים לעולם מביאה לשינוי מערכת השיקולים וסדרי העדיפויות מן הקצה אל הקצה. החלטות מגורים, קריירה, ואורחות חיים יתקבלו כאשר טובת הילדים שלכם לנגד עיניכם. ייתכן ועכשיו הוצאותיכם נמוכות מאוד, אך אפשרי וטבעי שלאחר שני ילדים, ההוצאות החודשיות ישלשו או אף ירבעו עצמן (אנו אומרים זאת ממקור ראשון!)

זה לא קשור רק לילדים, ככל שנתבגר ונרוויח יותר – טבעי שנרצה להעלות את רמת החיים שלנו – וזה יתורגם למבנה הוצאות שונה מזה שיש לנו כרגע.

לכן, אם ידוע לנו מבנה ההוצאות שלנו הולך להשתנות בצורה דרמטית, ואין לנו יכולת לאמוד את השינוי בהחזר– עלינו לנהוג בזהירות כפולה ומכופלת. מומלץ לבחור החזר חודשי שבמודע יאפשר לנו להשאיר שולי כסף משמעותיים לבלת"מים שיבואו.

מחסלים את המשכנתא – בכל מחיר

אז הדפוס הזה דומה למה שנכתב לעיל, רק שהפעם אנשים באמת מודעים אל מבנה ההוצאות שלהם. אז למה הוא שונה? כי הפעם אנשים ביודעין מקריבים את החסכונות על מנת לסיים את חובותיהם. ההחזר החודשי המתוכנן יגרום לסיום החודש באיזון כלכלי / סכום כסף פעוט בצד.

דניאל כהנמן ועמוס טברסקי הגדירו את תורת הערך (Prospect theory – עוד נפגוש אותה באתר שלנו). היא מראה לנו שחוב של מאה אלף שקל מסב לנו תחושה שלילית הגדולה פי שלוש מהתחושה החיובית שנקבל מחיסכון של מאה אלף ש"ח. מהסיבה הזאת, ובהעדר השכלה פיננסית קודמת – רובנו נטה לנקוט כל הפעולות האפשריות לחסל את חוב המשכנתא, לרבות שימוש בחסכונות שצברנו. פעולה כזו מראה על שנאת סיכון  Risk averse behavior.

כל שונאי הסיכון, שהחליטו לסיים את המשכנתא מהר ככל האפשר מתעלמים מההפתעות שהחיים מזמנים לנו. קל לשכוח שנזדקק במהלך הדרך לכסף כדי להחליף רכב (הוא לא יחזיק מעמד 20 שנה!), כדי לממן טיפול דנטלי לילדים, כדי לחגוג בר/בת מצווה, כדי להחליף את מכונת הכביסה וכדי להשאיר כסף לכל בעיה אחרת שלא חשבנו עליה כעת.

אין שום סיבה להרוג את עצמנו, בסוף המשכנתא לא תמתין לנו מדליה. נהפוך הוא. רוב האנשים לוקחים משכנתא כאשר התא המשפחתי מתגבש, והילדים עוד קטנים. תשלום המשכנתא מתבצע בתקופה הכי קריטית כמשפחה. הילדים שלכם קטנים וזקוקים לכם בצורה טוטאלית. זה הזמן שלכם ליצור את החוויות והזיכרונות שיילוו אתכם שנים ארוכות קדימה. כשתסתיים המשכנתא ותרצו להתחיל לחיות – האם הילדים שלכם יהיו שותפים לרצון הזה?

הדרך הנכונה לעשות את זה

ראשית, חובה עליכם להבין כמה כסף מוציאים מדי חודש. אתם צריכים להבין מה תזרים המזומנים של הבית שלכם. ניתן לקרוא במאמר אבל בקצרה: הדרך הנכונה לעשות זאת היא על ידי בחינת ההתנהלות השוטפת  על פני תקופה ארוכה – וזאת כדי להסיק מהי ההוצאה הממוצעת (עדיף חציונית) מדי חודש. אחר כך לנסות לצפות האם ההוצאה תגדל בהמשך – בגלל שינוי בהוצאות תחבורה, בריאות, גידול בתא המשפחתי וכו'.

אחר כך, לקבוע את החזר המשכנתא כך שהוא יאזן את שלושת קודקודיי המשולש:

• הקצאת כסף להתנהלות השוטפת: הכוללת את ההוצאות, חופשות, בילויים, כסף להפתעות.
• הקצאת כסף לחיסכון: כדי לאפשר רמת חיים נאותה גם בפרישה, להצליח לעזור לילדים בבגרותם וגם לשמור כסף לבן ליום שחור.
• וכמובן, הקצאת כסף עבור החזר חודשי למשכנתא והלוואות נוספות.

אם לא התחלתם לחסוך, עכשיו זה זמן מצוין להתחיל. אם אתם עצמאים ולא מפרישים לעצמכם מספיק לפנסיה, עכשיו זה הזמן. אם אין לכן כיסוי ביטוחי טוב במקרה בעיות בריאות – עכשיו זה הזמן לעשות זאת. אי אפשר להקריב את כל הדברים הללו בשביל משכנתא זולה. זה הימור גדול מדי. עכשיו הכל בסדר, אבל לא מובטח שזה יהיה כך בהמשך.

בהצלחה.