fbpx
אפריל 25, 2020

מתי לקחת את המשכנתא

שיתוף ב facebook
שיתוף ב twitter
שיתוף ב whatsapp
שיתוף ב email
שתפו!
שיתוף ב facebook
שיתוף ב twitter
שיתוף ב whatsapp
שיתוף ב email
שתפו!

דיברנו עד עכשיו על השיקולים בקביעת ההון העצמי, דנו גם באיזונים הנדרשים בעת קביעת ההחזר החודשי וכעת הגיע הזמן לדבר על התזמון – מהי העת הנכונה לקחת את המשכנתא. הרי ידוע: בחיים, התזמון הוא הדבר הכי חשוב. גם התזמון לכתיבת הטור, במהלך מגפת הקורונה שפרצה, נותן משנה תוקף לטעונתינו .אז, מתי לקחת את המשכנתא?

נצטרך להחליט מתי בפועל לקחת את המשכנתא. כלומר, האם להתחיל את התהליך כבר מחר, או לדחות אותו ככל הניתן. יכול להיות שההחלטה הזו לא רלוונטית אליכם.ן – אם למשל צריך להעביר את כל הכסף עוד שבועיים (ואז כדאי לטוס לבנק!). אבל, אם התשלום הבא, שאינו מההון העצמי מתוכנן בעתיד הרחוק – נצטרך להחליט מתי להתחיל את התהליך.

לתפיסתינו, יש סיבות טובות ורעות לדחות את תהליך נטילת המשכנתא. ובמאמר הזה נבקש לדון בהם ולנסות לשרש דפוסי התנהגות שבעינינו הם שגויים.

הסיבות הטובות להתעכב בנטילת המשכנתא

סיבה ראשונה: לעלות למדרגת המימון הבאה

סיבה טובה להתעכב בתהליך הוא אם אנחנו בקצה גבול מדרגת המימון שלנו וקצב החיסכון שלנו יאפשר לכם לרדת למדרגת המימון הבאה בחודשים הקרובים.

(הערה: זו פסקת העשרה, ניתן לדלג עליה) מהן מדרגות המימון? כחלק מתקנות “באזל 4” העוסקות בדרישות ההון להתמודדות עם סיכוני אשראי, הפיקוח על הבנקים מחייב את הבנקים לרתק כספים כאשר הם מעניקים  הלוואה לדיור (משכנתא). כלומר, עבור כל שקל שהבנקים מעניקים, הם חייבים להניח בצד סכום קטן יותר ולא לגעת בו. גודלו של הסכום המרותק תלוי באחוז המימון שניתן. אם יש צורך ל60-75% מימון (משכנתא במימון גבוה), הבנק ידרש לרתק סכום גבוה יותר מאשר אם תלקח משכנתא של 45% מימון ומטה (שזו משכנתא במימון נמוך). כלומר, מיליון שקל של הבנק יכולים להיות מרותקים להלוואה אחת במימון גבוה, או יותר הלוואות במימון נמוך. לבנק עדיף להקצות את הכסף המרותק בין מספר הלוואות, כי כך הוא מקטין את הסיכון שלו.

השורה התחתונה: לתמהילים של משכנתאות במימון גבוה יש ריביות גבוהות יותר מתמהילים של משכנתאות במימון נמוך. לכן, אם נרד במדרגת המימון, נקבל ריביות נמוכות יותר. ניתןלראות זאת בדף הריביות העדכניות, שמשווה ריביות במסלולים כפונקציה של אחוז המימון

לכן, אם אנחנו בקצה מדרגת המימון, ובחיסכון של חודש או חודשיים נצליח לרדת למדרגה הבאה – זה כדאי! מומ לץ להמשיך לחסוך!. נמחיש זאת בדוגמה: הדירה שלנו שווה מיליון שקל. חסכנו 390 אש”ח, כלומר אנחנו במדרגת המימון הנמוכה ביותר (בין 60-75% מימון). אם נוכל לחסוך את עשרת אלפים השקלים הנותרים הנדרשים כדי לרדת ל60% מימון בחודשיים הקרובים, מומלץ ללכת על זה! המשך חיסכון – יאפשר חיסכון שלעשרות אלפי שקלים בריביות.

סיבה שניה: ההכנסות המשפחתיות עומדות לזנק

אם המצב הכלכלי שלנו עומד להשתפר דרמטית בקרוב, כדאי לנו להמתין כדי לחזק את היכולות שלנו כלווים.ות בפני הבנק. למשל, אם אנחנו נסיים לימודים ונתחיל לעבוד. אם נסיים התמחות ועומדים בפני גידול במשכורת. אם נשנה את המשרה והשכר יקפוץ – כדאי להמתין.

יש הבדל בתמחור הריביות בין משק בית שבו זוג עובדים לבין משק בית עם לווה יחיד.ה. בנוסף על כך, גידול בהכנסה החודשית שלנו תוריד את שיעור ההחזר (שיעור ההחזר הוא היחס בין ההחזר החודשי, להכנסה החודשית הפנויה) ולכן תביא לשיפור הריביות בתיק.

סיבה שלישית: עומדים לסיים שלוש שנים מארוע שלילי מהותי

חזר צ’ק? בהליכי פשיטת רגל? בוטלו הוראות קבע? זהו מידע שלילי מהותי שיהיה לו השפעות על המשכנתא שלנו. הבנקים יתחשבו במידע הזה כשיחליטו האם להעניק לנו משכנתא. מידע שלילי מהותי שכזה נשמר במאגר נתוני האשראי במשך שלוש שנים החל מתום האירוע האירוע השלילי. לכן, אם מאורע כזה קרה לכם.ן – נסו להמתין שלוש שנים – ואז אף בנק לא צריך לדעת על הפאשלה הקטנה הזו.

הערה: אם היה לכם מאורע שלילי בבנק א’, אז תהיה לו בדרך כלל רשימה “שחורה” פנימית, עצמאית ובלתי תלויה– ולא תתאפשר קבלת אשראי אצלו, ללא קשר לפרק הזמן שחלף.

 

הסיבות הלא טובות לדחיית נטילת המשכנתא

למה בכלל לא להתחיל ישר בתהליך? ובכן, משיחותי עם א.נשים, הסיבות לדחייה נובעות מהרצון לטייב את נקודת המוצא שבה ייקחו את המשכנתא. כלומר, חלק מהסיבות שבגללן נדחית לקיחת המשכנתא – זה הרצון לחסוך כסף או לצמצם עלויות ריבית או לצמצם את המשכנתא. ובכן, לעניות דעתנו, שיהוי בתהליך לקיחת המשכנתא משמעו לקחת הימור מסוכן ולא מבוקר. הימור על עצמנו על שוק הדיור, על שוק התעסוקה ועל שוק ההון. זה הימור שהוא פשוט מיותר, ואסור לכם.ן לקחת אותו.

סיבה שגויה ראשונה: הכסף שלכם “עובד” בשבילכם.ן ו”עושה” עבורכם.ן יותר בשוק ההון.

אם אפיקי ההשקעות שלכם.ן מניבים לכם תשואה גבוה יותר מריבית המשכנתא, זה כנראה אומר שאתם.ן משקיעים.ות באפיקים מסוכנים יותר. זהו ה Risk/reward tradeoff. כלומר, כדי להשיג תשואה עודפת על ריבית המשכנתא, צריך להגדיל את הסיכון – למשל, בהשקעה בשוק ההון. בפני עצמו, תפיסתינו שזה מצוין, אבל – לא כאשר יש צורך בכסף הזה בקרוב. נכסים מסוכנים יכולים לאבד משווים בכל רגע – מבלי שהדבר יהיה תלוי בנו. ניתן לראות בהשתנות החודשית של מדד S&P 500. בגרף ניתן לראות את התשואה של חודש אחד ביחס לחודש הקודם. תשומת לב כמה פעמים הייתה תשואה שלילית מהותית שמחקה עליות של חודשים קודמים.

תשואת מדד S&P 500 חודשית מתחילת שנות ה2000
תשואת מדד S&P500 מתחילת שנות ה2000. ראו כמה הגרף תנודתי

אם הכסף שלנו עושה 7% תשואה שנתית, אבל עלול בכל רגע גם לאבד 10% – זה פשוט לא שווה את זה. לא להמר על כסף שיש בו צורך בקרוב. צריך לבחור את הסיכון בהשקעות שלנו בהתאם למשך הזמן שלא נזדקק להן. והמשוואה היא פשוטה, קשה מאוד להשיג תשואה חסרת סיכון שהריבית שלה עדיפה על ריבית המשכנתא.

סיבה שגויה שניה: למה להתחיל לשלם? העלייה במדד תשומות הבניה נמוכה מריבית המשכנתא

הטענה: אם מדד תשומות הבנייה עולה למשל ב1% בשנה, וריבית המשכנתא היא למשל 3%, למה להתחיל לשלם? נמתין ככל הניתן ונחסוך. הבעיה: ראשית, זה הימור על מדד תשומות הבנייה. הוא יכול בכל רגע לעלות ולהפתיע לרעה. נכון, הוא היה נמוך בשנים האחרונות. אבל, האם הוא תמיד היה ככה? לא. למעשה, הסתכלות על המדד על פני תקופה של עשרים שנה – החל מ 1/2000 (מדד 87.45 לפי בסיס של ינואר 2004) ועד המדד ב03/2020 (מדד של 152.01 לפי בסיס של ינואר 2004), נראה שהוא עלה בשיעור שנתי של 2.8%. ניתן להבטיח שהוא לא יהיה 6% בשנה הקרובה? אנחנו בסדר שהחוב לקבלן יגדל בעשרות אלפי שקלים סתם? ולמה? בשביל להשקיע את הכסף בהשקעות מסוכנות? קראתם.ן בפסקה הקודמת לגבי השקעה של כסף שתצטרכו בקרוב.

מדד תשומות הבניה מייקר לכם את הדירה
השתנות מדד תשומות הבניה מינואר 2011 ועד ינואר 2019

סיבה שגויה שלישית: למה להתחיל את הכאב ראש הזה עכשיו? עוד מעט יהיה עדיף

הזמן הכי טוב לקחת משכנתא הוא עכשיו. עכשיו הודאות היא הכי גבוהה. עוד חודשיים האם נעבוד? האם ניהיה בקו הבריאות? אולי עכשיו אנחנו נוכל לקבל משכנתא, אבל אם עוד חודשיים נפוטר, ניהיה בחופשה ללא תשלום, בריאותנו תיפגע – לא נוכל לקבל משכנתא.

כל חודש שנתעכב בלקיחת המשכנתא – משמעותו חודש מאוחר יותר שנסיים את המשכנתא. המשמעות של שיהוי –הקלה על עצמנו כעת, ולקיחת הימור על עצמנו העתידי עוד 25 שנה. האם ברור לנו שעוד 25 שנה נוכל לעמוד בתשלומים? ניהיה בקו הבריאות עם עבודה?

לסיכום: המשכנתא היא כמו טיפול רפואי שחוששים.ות ממנו. אין שום טעם לדחות אותה. ככל שנתחיל אותה מוקדם יותר כך נשאיר אותה מהר יותר מאחורינו.

בהצלחה!

 

 

 

 

 

 

 

אין לכם כוח לקרוא את הכל? רוצים פשוט לשכור את מי ששורק את זה מתוך שינה??

נשמח לעזור!