fbpx
אפריל 25, 2020

מתי לקחת את המשכנתא

שיתוף ב facebook
שיתוף ב twitter
שיתוף ב whatsapp
שיתוף ב email
שתפו!
שיתוף ב facebook
שיתוף ב twitter
שיתוף ב whatsapp
שיתוף ב email
שתפו!

דיברנו עד עכשיו על השיקולים בקביעת ההון העצמי, דנו גם באיזונים הנדרשים בעת קביעת ההחזר החודשי וכעת הגיע הזמן לדבר על התזמון – מהי העת הנכונה לקחת את המשכנתא. אתם הרי יודעים: בחיים, התזמון הוא הדבר הכי חשוב. גם התזמון לכתיבת הטור, במהלך מגפת הקורונה שפרצה, נותן משנה תוקף לטעונתיי.אז, מתי לקחת את המשכנתא?

אתם תצטרכו להחליט מתי בפועל לקחת את המשכנתא. כלומר, האם להתחיל את התהליך כבר מחר, או לדחות אותו ככל הניתן. יכול להיות שההחלטה הזו לא רלוונטית אליכם – אם למשל אתם צריכים להעביר את כל הכסף עוד שבועיים (ואז כדאי שתטוסו לבנק!). אבל, אם התשלום הבא, שאינו מההון העצמי שלכם מתוכנן בעתיד הרחוק – תצטרכו להחליט מתי להתחיל את התהליך.

לעניות דעתי, יש סיבות טובות ורעות לדחות את תהליך נטילת המשכנתא. ובטור הזה אבקש לדון בהם ולנסות לשרש דפוסי התנהגות שבעיני הם שגויים.

הסיבות הטובות להתעכב בנטילת המשכנתא

סיבה ראשונה: לעלות למדרגת המימון הבאה

סיבה טובה להתעכב בתהליך הוא אם אתם בקצה גבול מדרגת המימון שלכם וקצב החיסכון שלכם יאפשר לכם לרדת למדרגת המימון הבאה בחודשים הקרובים.

(הערה: זו פסקת העשרה, אתם יכולים לדלג עליה) מהן מדרגות המימון? כחלק מתקנות “באזל 4” העוסקות בדרישות ההון להתמודדות עם סיכוני אשראי, המפקח על הבנקים מחייב את הבנקים לרתק כספים כאשר הם מעניקים לכם הלוואה לדיור (משכנתא). כלומר, עבור כל שקל שהבנקים מעניקים לכם, הם חייבים להניח בצד סכום קטן יותר ולא לגעת בו. גודלו של הסכום המרותק תלוי באחוז המימון שלכם. אם אתם זקוקים ל60-75% מימון (משכנתא במימון גבוה), הבנק ידרש לרתק סכום גבוה יותר מאשר אם תקחו משכנתא של 45% מימון ומטה (שזו משכנתא במימון נמוך). כלומר, מיליון שקל של הבנק יכולים להיות מרותקים להלוואה אחת במימון גבוה, או יותר הלוואות במימון נמוך. לבנק עדיף להקצות את הכסף המרותק בין מספר הלוואות, כי כך הוא מקטין את הסיכון שלו.

השורה התחתונה: לתמהילים של משכנתאות במימון גבוה יש ריביות גבוהות יותר מתמהילים של משכנתאות במימון נמוך. לכן, אם אתם תרדו במדרגת המימון, אתם תקבלו ריביות נמוכות יותר. תוכלו לראות זאת בדף הריביות העדכניות, שמשווה ריביות במסלולים כפונקציה של אחוז המימון

לכן, אם אתם בקצה מדרגת המימון, ובחיסכון של חודש או חודשיים תצליחו לרדת למדרגה הבאה – זה כדאי! המשיכו לחסוך!. אמחיש זאת בדוגמה: הדירה שלכם שווה מיליון שקל. וחסכתם 390 אש”ח, כלומר אתם במדרגת המימון הנמוכה ביותר (בין 60-75% מימון). אם אתם יכולים לחסוך את עשרת אלפים השקלים הנותרים הנדרשים כדי לרדת ל60% מימון בחודשיים הקרובים, לכו על זה! המשיכו לחסוך – אתם תחסכו עשרות אלפי שקלים בריביות.

סיבה שניה: ההכנסות המשפחתיות עומדות לזנק

אם המצב הכלכלי שלכם עומד להשתפר דרמטית בקרוב, כדאי לכם להמתין כדי לחזק את היכולות שלכם כלווים בפני הבנק. למשל, אם אתם הולכים לסיים לימודיכם ולהתחיל לעבוד. אם אתם מסיימים התמחות ועומדים בפני גידול במשכורת. אם שיניתם את המשרה שלכם והשכר שלכם יקפוץ – כדאי להמתין.

יש הבדל בתמחור הריביות בין משק בית שבו זוג עובדים לבין משק בית עם לווה יחיד. בנוסף על כך, גידול בהכנסה החודשית שלכם תוריד את שיעור ההחזר (שיעור ההחזר הוא היחס בין ההחזר החודשי, להכנסה החודשית הפנויה שלכם) ולכן תביא לשיפור הריביות בתיק.

סיבה שלישית: עומדים לסיים שלוש שנים מארוע שלילי מהותי

חזר לכם צ’ק? הייתם בהליכי פשיטת רגל? בוטלו לכם הוראות קבע? זהו מידע שלילי מהותי שיהיה לו השפעות על המשכנתא שלכם. הבנקים יתחשבו במידע הזה כשיחליטו האם להעניק לכם משכנתא. מידע שלילי מהותי שכזה נשמר במאגר נתוני האשראי במשך שלוש שנים החל מתום האירוע האירוע השלילי. לכן, אם מאורע כזה קרה לכם – נסו להמתין שלוש שנים – ואז אף בנק לא צריך לדעת על הפאשלה הקטנה הזו.

הערה: אם היה לכם מאורע שלילי בבנק א’, אז תהיה לו בדרך כלל רשימה “שחורה” פנימית, עצמאית ובלתי תלויה– ולא תוכלו לקבל אצלו אשראי, ללא קשר לפרק הזמן שחלף.

 

הסיבות הלא טובות לדחיית נטילת המשכנתא

למה בכלל לא להתחיל ישר בתהליך? ובכן, משיחותי עם אנשים, הסיבות לדחייה נובעות מהרצון לטייב את נקודת המוצא שבה ייקחו את המשכנתא. כלומר, חלק מהסיבות שבגללן אנשים דוחים את לקיחת המשכנתא – כי הם רוצים לחסוך כסף או לצמצם עלויות ריבית או לצמצם את המשכנתא. ובכן, לעניות דעתי, שיהוי בתהליך לקיחת המשכנתא משמעו לקחת הימור מסוכן ולא מבוקר. אתם מהמרים על עצמכם, על שוק הדיור, על שוק התעסוקה ועל שוק ההון. זה הימור שהוא פשוט מיותר, ואסור לכם לקחת אותו.

סיבה שגויה ראשונה: הכסף שלכם “עובד” בשבילכם ו”עושה” עבורכם יותר בשוק ההון.

אם אפיקי ההשקעות שלכם מניבים לכם תשואה גבוה יותר מריבית המשכנתא, זה כנראה אומר שאתם משקיעים באפיקים מסוכנים יותר. זהו ה Risk/reward tradeoff. כלומר, כדי להשיג תשואה עודפת על ריבית המשכנתא, אתם צריכים להגדיל את הסיכון – למשל, בהשקעה בשוק ההון. בפני עצמו, אני חושב שזה מצוין, אבל – לא כאשר אתם זקוקים לכסף הזה בקרוב. נכסים מסוכנים יכולים לאבד משווים בכל רגע – מבלי שהדבר יהיה תלוי בכם. הביטו בהשתנות החודשית של מדד S&P 500. אתם רואים בגרף את התשואה של חודש אחד ביחס לחודש הקודם. ראו בכמה פעמים הייתה תשואה שלילית מהותית שמחקה עליות של חודשים קודמים.

תשואת מדד S&P 500 חודשית מתחילת שנות ה2000
תשואת מדד S&P500 מתחילת שנות ה2000. ראו כמה הגרף תנודתי

אם הכסף שלכם עושה 7% תשואה שנתית, אבל עלול בכל רגע גם לאבד 10% – זה פשוט לא שווה את זה. אל תהמרו על כסף שאתם זקוקים לו בקרוב. אתם צריכים לבחור את הסיכון בהשקעות שלכם בהתאם למשך הזמן שלא תזדקקו להם. והמשוואה היא פשוטה, קשה מאוד להשיג תשואה חסרת סיכון שהריבית שלה עדיפה על ריבית המשכנתא.

סיבה שגויה שניה: למה להתחיל לשלם? העלייה במדד תשומות הבניה נמוכה מריבית המשכנתא

הטענה: אם מדד תשומות הבנייה עולה למשל ב1% בשנה, וריבית המשכנתא היא למשל 3%, למה להתחיל לשלם? בואו נמתין ככל הניתן ונחסוך. הבעיה: ראשית, אתם מהמרים על מדד תשומות הבנייה. הוא יכול בכל רגע לעלות ולהפתיע אתכם לרעה. נכון, הוא היה נמוך בשנים האחרונות. אבל, האם הוא תמיד היה ככה? לא.  למעשה, אם נסתכל על המדד על פני תקופה של עשרים שנה – החל מ 1/2000 (מדד 87.45 לפי בסיס של ינואר 2004) ועד המדד ב03/2020 (מדד של 152.01 לפי בסיס של ינואר 2004) , נראה שהוא עלה בשיעור שנתי של 2.8%. אתם יכולים להבטיח שהוא לא יהיה 6% בשנה הקרובה? אתם מוכנים שהחוב שלכם לקבלן יגדל בעשרות אלפי שקלים סתם? ולמה? בשביל שתוכלו להשקיע את הכסף בהשקעות מסוכנות? קראתם בפסקה הקודמת את דעתי לגבי השקעה של כסף שתצטרכו בקרוב.

מדד תשומות הבניה מייקר לכם את הדירה
השתנות מדד תשומות הבניה מינואר 2011 ועד ינואר 2019

סיבה שגויה שלישית: למה להתחיל את הכאב ראש הזה עכשיו? עוד מעט יהיה עדיף

הזמן הכי טוב שלכם לקחת משכנתא הוא עכשיו. עכשיו הודאות היא הכי גבוהה. עוד חודשיים האם אתם תהיה לכם עבודה? האם אתם תהיו בריאים? אולי עכשיו אתם יכולים לקבל משכנתא, אבל אם עוד חודשיים תהיו מפוטרים, בחופשה ללא תשלום, בריאותכם תיפגע – לא תוכלו לקבל משכנתא.

כל חודש שאתם מתעכבים בלקיחת המשכנתא – משמעותו חודש מאוחר יותר שתסיימו את המשכנתא. המשמעות של שיהוי –אתם מקלים על עצמכם כעת, ואתם לוקחים הימור על עצמכם העתידי עוד 25 שנה. האתם אתם יודעים שעוד 25 שנה תוכלו לעמוד בתשלומים? תהיו בריאים ומועסקים?

לסיכום: המשכנתא היא כמו טיפול רפואי שאתם חוששים ממנו. אין שום טעם לדחות אותה. ככל שתתחילו אותה מוקדם יותר כך תשאירו אותה מהר יותר מאחוריכם.

בהצלחה!

 

 

 

 

 

 

 

אין לכם כוח לקרוא את כל זה? רוצים שאחפור לכם במקום?

אשמח לעזור!

שינוי גודל גופנים
ניגודיות