fbpx
יולי 26, 2019

למה אסור לקחת הלוואת הצטרפות מהבנק

שיתוף ב facebook
שיתוף ב twitter
שיתוף ב whatsapp
שיתוף ב email
שתפו!
שיתוף ב facebook
שיתוף ב twitter
שיתוף ב whatsapp
שיתוף ב email
שתפו!

אנו נדרשים לסכום כסף מהבנק על מנת להשלים את רכישת הבית שלנו. אנחנו נעבור בין הבנקים, כדי לקבל את הריביות שהם נותנים לתמהיל שחשבנו עליו (ואם לא חשבתם על תמהיל לפני שהלכתם לבנק, מומלץ מאוד להסתובב ולחזור הביתה!). בתהליך הזה של סקר שוק, אנחנו “נקנה” משכנתא. יש מאפיינים דומים מאוד בין קניית משכנתא לקניית בננות בשוק. בשני המצבים, המוכר ממש רוצה שנקנה את הסחורה שלו בשוק, וינסו לפתות אותנו בהנחה מפתה, אולי אפילו ייתנו לנו לטעום משהו, כדי שנסכים לרכוש. כאן, הבנק ישתמש בכלים מורכבים הרבה יותר. הוא ייפתה אתכם לחתום בעזרת הלוואת הצטרפות בריבית אפסית או הטבה כספית אחרת. הנה מקצת מהדוגמאות הקיימות להטבות הללו, נכון לכתיבת שורות אלו:

  • חלק מהבנקים נוהגים לגייס לקוחות חדשים שיעבירו את פעילות העובר ושב שלהם בעזרת הלוואת הצטרפות. זו הלוואה בריבית פריים בסכומים הנעים בין 50-75 אש”ח בריבית כמעט אפסית לתקופה של חמש עשרה שנים.
  • יש בנקים שנוהגים לתת מענק של אלפי שקלים בודדים בעת חתימת משכנתא.

שילוב של ההלוואה הזו ברוב המקרים תגרום לפגיעה קשה במשכנתא שלכם, שתעלה יותר מאשר תוזיל. לכל הספקנים, נא להמשיך לקרוא, אנו נוכיח את זה באותות ובמופתים עוד רגע. נוסף על כך, ההסבר כאן רלוונטי מאוד לעוד שני מקרים שאנו נתקלנו בהם המון. זו אותה גברת בשינוי אדרת:

  • המחשבה לקחת חלק מהחוב שלנו בהלוואה מקרן השתלמות. כי זו הלוואה זולה מאוד וטעות לא לקחת אותה!
  • ההורים הציעו את עזרתם. ההצעה היא שנקח משכנתא קטנה יותר, והם ייתנו לנו הלוואה ללא ריבית והצמדה לתקופה קצרה.

מה המלכודת הפסיכולוגית שאנחנו נופלים כשלוקחים הלוואה זולה וקצרה מאוד?

“הלוואה בריבית אפס? כן בבקשה! הבנק ממש רוצה שאחתום, איזה תמהיל מצוין!”

נכון שמתחשק לכם לרוץ ולחתום? אנחנו לא מכירים שום מקום שנותן הלוואה בריבית אפס. הבעיה עם כל ההלוואות בתמהיל המשכנתא, שמספר אחד בודד, כמו הריבית, אינו מספיק כדי לתאר את המורכבות והסיכון שלהן. נבין בעזרת דוגמה, למה דווקא ההלוואה הזו מחרבת את התמהיל שלנו. נניח שנצטרך ללוות מיליון שקל. לשם הפשטות, נבחר בתמהיל סולידי אך יקר – שני שליש במסלול קבועה לא צמודה ושליש במסלול פריים. אנחנו נוכל לשלם רק 5010 שקלים בחודש.

נניח שאנחנו בהתלבטות בין זוג תמהילים אפשריים. אחד הכולל הטבת הצטרפות ושני שאינו כולל את ההטבה הזו. נבחן אותם.

הצעה ראשונה – ללא הטבת הצטרפות:

  1. סך של 333000 ש”ח במסלול פריים בריבית 1.25% למשך שלושים שנים. ההחזר החודשי, לפי לוח סילוקין שפיצר, עומד על 1110 שקלים חדשים.
  2. סך של 667000 ש”ח במסלול קבועה לא צמודה בריבית 4.2% למשך 21 שנים ו9 חודשים. ההחזר החודשי, לפי לוח סילוקין שפיצר, עומד על 3902 שקלים חדשים.

סך ההחזר החודשי עומד על 5012 שקלים מדי חודש.

השתמשנו בפונקציית PMT באקסל כדי לחשב את ההחזרים החודשיים.
בנוסף, השתמשנו בפונקציה CUMIPMT של אקסל על מנת לחשב את סך תשלומי הריבית התאורטיים על המשכנתא הזו. סך תשלומי הריבית על הצעת המשכנתא הזו מסתכמים ל 418 אשח.
הערה: השימוש בפונקציה CUMIPMT נעשה כאן למטרות המחשה בלבד ובאופן כללי אינו מומלץ כי הוא אינו מביא לידי ביטוי שינויים חיצוניים בהלוואות, כמו עלייה בריבית בנק ישראל, אינפלציה וכו’. אל תשתמשו בפונקציה הזו כדי לתכנן את המשכנתא שלכם!

הצעה שניה – בשילוב עם הטבת הצטרפות:

  1. סך של 258000 ש”ח במסלול פריים בריבית של 1.25% למשך שלושים שנים. ההחזר החודשי, לפי לוח סילוקין שפיצר, עומד על 860 שקלים חדשים.
  2. סך של 667000 ש”ח במסלול קבועה לא צמודה בריבית של 4.3% למשך עשרים וארבע שנים. ההחזר החודשי, לפי לוח סילוקין שפיצר, עומד על 3716 שקלים חדשים.
  3. וההטבה המדהימה שלנו: סך של 75000 ש”ח במסלול פריים בריבית של 0% (החישוב הוא 1.6%- פריים, בהינתן שנכון לעת כתיבת שורות אלו ריבית הפריים היא 1.6%)למשך חמש עשרה שנים. ההחזר החודשי, לפי לוח סילוקין שפיצר, עומד על 434 שקלים חדשים.

גם כאן, סך ההחזר החודשי עומד על 5010 שקלים מדי חודש.

מה השתנה פה?

ראשית, נאלצנו להאריך את ההלוואה הקבועה לא צמודה. אחרת, היינו בחריגה מההחזר החודשי שרצינו, שהוא 5010 ש”ח בחודש. נדגיש שכל הארכה בשנים של הלוואה קבועה גורמת לייקור ריביות. בדרך כלל בשיעור של 0.05-0.08% לשנה. הסיבה שהארכנו דווקא את הקבועה, כי את הפריים לא ניתן להאריך יותר, המשך שלו הוא כבר המקסימלי שבנק ישראל מאפשר – שלושים שנים.

כעת, נחשב את סך התשלומים התאורטיים לאורך התקופה בעזרת CUMIPMT. סך תשלומי הריבית על הצעת המשכנתא השנייה מסתכמים ל 458.1 אש”ח.

נסכם ההבדלים בין שתי ההצעות בטבלה הבאה:

 

נבקש את תשומת לבכם לבחון את התוצאה – התמהיל עם הלוואת הצטרפות יקר יותר ב 40 אלף שקל, מהתמהיל ללא הלוואת ההצטרפות .

למה הלוואות ההצטרפות הזו היא לא באמת הטבה ?

למה זה קורה? איך יצא שדווקא עם ההטבה, המשכנתא הזו יקרה יותר? ניתנת לנו הנחה ובסוף אנו נשלם יותר?

במשכנתא, בכל עת שאנחנו נאריך את שנות ההלוואה, אנחנו נייקר אותה. כדי לקחת את הטבת ההצטרפות, נאלצנו להוריד 434 שקלים מההחזר שהקצנו להלוואת הקל”צ. ובגלל שההחזר החודשי שם נמוך יותר, היינו חייבים להאריך את משך השנים של ההלוואה הזו. הפעולה הזו הפכה את ההלוואה הקבועה ליקרה יותר.

אנו נתקוף את זה מכיוון נוסף – מתמטי. ניתן לדלג אם מסובך מדי. ברור לנו שההלוואה הכי זולה בהצעה עם ההטבה, היא הלוואת הפריים לתקופה של חמש עשרה שנים. ההלוואה הזו היא הכי קצרה וגם עם הריבית הכי נמוכה. ההחזר על ההלוואה הזו הוא 8.6% מסך ההחזר החודשי שלנו (434 שקלים מתוך החזר חודשי של 5010 הם 8.6%) אבל זה רק 7.5% מהחוב (75000 הם 7.5% מחוב של מיליון שקלים חדשים). אנחנו נשלם 8.6% אחוז מההחזר שלנו על 7.5% מהחוב שלנו, שהוא גם החוב הכי זול. כלומר, אנחנו נשלם על ההלוואה הזו החזר שגבוה יותר מהמשקל שלה בתיק. במילים אחרות, אנחנו נתעקש להחזיר יותר כסף דווקא בהלוואות שהן יותר זולות לנו, וזה בא על חשבון ההלוואות היקרות יותר.

יש כאן שיעור נוסף שלמדנו בחינם, שהוא כל כך חשוב, שאנו נייחס לו פוסט משלו: התמהיל חשוב הרבה יותר מהריביות! גם אם עכשיו אנו נוריד את הריביות בהצעה מספר שתיים בכל המסלולים ב0.1% ואקצר את ההלוואה הקבועה בחצי שנה, ההצעה הראשונה עדיין תהיה זולה יותר בעשרים אלף שקל.

מה האבחנה? “מסגור”

הטיית המסגור מהווה חלק מרכזי בתאורית הערך, שפיתחו עמוס טברסקי ז”ל ודניאל כהנמן, ואשר בגינה זכה כהנמן בפרס נובל לכלכלה.

הטיית ה”מסגור” גורמת לנו להתעלם מהתמונה המלאה, ולהתמקד רק במשהו צר ממנה. זה קורה כי מישהו דאג “למסגר” את המידע בצורה מסוימת. במילים פשוטות, אנחנו נושפע מהאופן שבו הדברים מוצגים לנו.

הביטו בסרטון הנחמד והקצרצר הבא. כששאלו אנשים אם ניתן יהיה לפרוש לפנסיה עם 70% מהכנסתם הנוכחית, תשובת הרוב הייתה בחיוב. לעומת זאת, כששאלו אחרים/ות האם ניתן יהיה לפרוש לפנסיה עם הפחתה של 30% בשכר, רובם ענו בשלילה. זו בדיוק אותה שאלה, אבל הניסוח השונה שלה גורם לתוצאות שונות לחלוטין.

הקשר למשכנתא שלנו – וותרו על הלוואת הצטרפות

במקרה הנדון, הטיית המסגור עלולה לגרום לנו לתת משקל כבד להחלטה שלנו על בסיס פרמטר שולי – באיזה תמהיל משכנתא יש הטבה ובאיזה תמהיל אין.

זה קורה לנו כי אנו בנטייה לחשוב שתמהיל עם הנחה כל כך גדולה הוא בהכרח זול ונכון יותר. כי הרי לא יכול להיות שההנחה שנקבל היא בעצם יקרה נכון?

באותו האופן, הבנקים גם נותנים הנחה משמעותית בפתיחת תיק או אפילו מענק חתימה על המשכנתא. ההטבות הללו מהונדסות כדי לגרום לנו לנגוס בפיתיון ולחתום על משכנתא שהיא לא נכונה עבורנו.

מה אפשר לעשות?

לייעץ לכם להיות מודע ולהתעלם מהטיית המסגור זו אמירה לא כל כך פרקטית. עם זאת, אנו כן בהשתדלות לעזור לכם לראות את התמונה המלאה.

ראשית, אל תחתמו על שום הצעה לפני שנעזרתם במחשבון מקצועי (ומחשבון מקצועי הוא בדרך כלל לא מחשבון חינמי) שיאפשר לכם להשוות עלויות אמיתיות של ההצעות השונות. נזכיר לכם, שאתם תמיד יכולים לשלוח לנו את ההצעות שלכם, ואנו ננתח ונשווה ביניהן.

שנית, חובה להפנים. הריביות הן הפרמטר זניח בקביעת עלות המשכנתא. התמהיל חשוב עשרות מונים. לכן, אסור לנו להסתנוור מהצעה של הלוואה בריבית אפסית.

הכלל הבא יעזור לכם להבין בצורה גסה האם נכון לקחת את ההלוואה. זה כלל אצבע, והוא לא תקף תמיד! הלוואה זולה (ואנו מתייחס כאן גם להלוואות מקרן השתלמות והלוואות מהמשפחה) היא כדאית רק אם היא ההלוואה הכי ארוכה בתמהיל. כלומר, נניח שכל התמהיל שלכם הוא לעשרים שנה, ויש פיתוי לקחת הלוואה מקרן השתלמות שמשכה 8 שנים? רוב הסיכויים שזו טעות ענקית לעשות את זה. לא להתפתות לריבית נמוכה!

בהצלחה

אין לכם כוח לקרוא את הכל? רוצים פשוט לשכור את מי ששורק את זה מתוך שינה??

נשמח לעזור!