fbpx
יולי 26, 2019

מסגור: למה אסור לקחת הלוואת הצטרפות מהבנק

שיתוף ב facebook
שיתוף ב twitter
שיתוף ב whatsapp
שיתוף ב email
שתפו!
שיתוף ב facebook
שיתוף ב twitter
שיתוף ב whatsapp
שיתוף ב email
שתפו!

סיפור המסגרת

אתם זקוקים לסכום כסף מהבנק על מנת להשלים את רכישת הבית שלכם. אתם עוברים בין הבנקים, כדי לקבל את הריביות שהם נותנים לתמהיל שאתם חשבתם עליו (ואם לא חשבתם על תמהיל לפני שהלכתם לבנק, תעשו אחורה פנה וחיזרו הביתה!). בתהליך הזה של סקר שוק, אתם “קונים” משכנתא. יש מאפיינים דומים מאוד בין קניית משכנתא לקניית בננות בשוק. בשני המצבים, המוכר ממש רוצה שתקנו את הסחורה שלו. בשוק, הירקן יפתה אתכם בהנחה מפתה, אולי אפילו ייתן לכם לטעום אחת, כדי שתסכימו לרכוש. כאן, פקיד הבנק ישתמש בכלים מורכבים הרבה יותר. הוא ייפתה אתכם לחתום בעזרת הלוואת הצטרפות בריבית אפסית או הטבה כספית אחרת. הנה מקצת מהדוגמאות הקיימות להטבות הללו, נכון לכתיבת שורות אלו:

  • חלק מהבנקים נוהגים לגייס לקוחות חדשים שמעבירים את פעילות העובר ושב שלהם בעזרת הלוואת הצטרפות. זו הלוואה בסכום שנע בין 50-75 אש”ח בריבית כמעט אפסית לתקופה של חמש עשרה שנים. הכספים בהלוואה הזו נחשבים לחלק מאילוץ עד שליש פריים של בנק ישראל.
  • יש בנקים שנוהגים לתת מענק של אלפי שקלים בודדים בעת חתימת משכנתא.

שילוב של ההלוואה הזו ברוב המקרים תגרום לפגיעה קשה במשכנתא שלכם, שתעלה יותר מאשר תוזיל. לכל הספקנים, תמשיכו לקרוא, אני הולך להוכיח את זה באותות ובמופתים עוד רגע. נוסף על כך, ההסבר כאן רלוונטי מאוד לעוד שני מקרים שאני נתקל בהם המון. זו אותה גברת בשינוי אדרת:

  • אתם חושבים לקחת חלק מהחוב שלכם בהלוואה מקרן השתלמות. כי זו הלוואה זולה מאוד וטעות לא לקחת אותה!
  • ההורים הציעו לעזור לכם. הם מציעים שתקחו משכנתא קטנה יותר, והם ייתנו לכם הלוואה ללא ריבית והצמדה לתקופה קצרה.

המלכודת הפסיכולוגית

“הלוואה בריבית אפס? כן בבקשה! הבנק ממש רוצה שאחתום, איזה תמהיל מצוין!”

נכון שמתחשק לכם לרוץ ולחתום? אני לא מכיר שום מקום שנותן הלוואה בריבית אפס. הבעיה עם כל ההלוואות בתמהיל המשכנתא, שמספר אחד בודד, כמו הריבית, אינו מספיק כדי לתאר את המורכבות והסיכון שלהן. בואו נבין, בעזרת דוגמה, למה דווקא ההלוואה הזו מחרבת את התמהיל שלנו. נניח שאנחנו צריכים ללוות מיליון שקל. לשם הפשטות, נבחר בתמהיל סולידי, יקר מאוד ולא מומלץ- שני שליש במסלול קבועה לא צמודה ושליש במסלול פריים. אנחנו יכולים לשלם רק 5010 שקלים בחודש.

נניח שאנחנו מתלבטים בין זוג תמהילים אפשריים. אחד הכולל הטבת הצטרפות ושני שאינו כולל את ההטבה הזו. בואו נבחן אותם.

הצעה ראשונה – ללא הטבת הצטרפות:

  1. סך של 333000 ש”ח במסלול פריים בריבית 1.25% למשך שלושים שנים. ההחזר החודשי, לפי לוח סילוקין שפיצר, עומד על 1110 שקלים חדשים.
  2. סך של 667000 ש”ח במסלול קבועה לא צמודה בריבית 4.2% למשך 21 שנים ו9 חודשים. ההחזר החודשי, לפי לוח סילוקין שפיצר, עומד על 3902 שקלים חדשים.

סך ההחזר החודשי עומד על 5012 שקלים מדי חודש.

השתמשתי בפונקציית PMT באקסל כדי לחשב את ההחזרים החודשיים.
בנוסף, אני משתמש בפונקציה CUMIPMT של אקסל על מנת לחשב את סך תשלומי הריבית התאורטיים על המשכנתא הזו. סך תשלומי הריבית על המשכנתא מסתכם ל 418 אשח.
הערה: השימוש בפונקציה CUMIPMT נעשה כאן למטרות המחשה בלבד ובאופן כללי אינו מומלץ כי הוא אינו מביא לידי ביטוי שינויים חיצוניים בהלוואות, כמו עלייה בריבית בנק ישראל, אינפלציה וכו’. אל תשתמשו בפונקציה הזו כדי לתכנן את המשכנתא שלכם!

הצעה שניה – בשילוב עם הטבת הצטרפות:

  1. סך של 258000 ש”ח במסלול פריים בריבית של 1.25% למשך שלושים שנים. ההחזר החודשי, לפי לוח סילוקין שפיצר, עומד על 860 שקלים חדשים.
  2. סך של 667000 ש”ח במסלול קבועה לא צמודה בריבית של 4.3% למשך עשרים וארבע שנים. ההחזר החודשי, לפי לוח סילוקין שפיצר, עומד על 3716 שקלים חדשים.
  3. וההטבה המדהימה שלנו: סך של 75000 ש”ח במסלול פריים למשך חמש עשרה שנים. ההחזר החודשי, לפי לוח סילוקין שפיצר, עומד על 434 שקלים חדשים.

גם כאן, סך ההחזר החודשי עומד על 5010 שקלים מדי חודש.

מה השתנה פה?

ראשית, נאלצנו להאריך את ההלוואה הקבועה לא צמודה. אילו לא היינו מאריכים, היינו חורגים מההחזר החודשי שרצינו, שהוא 5010 ש”ח בחודש. אדגיש שכל הארכה בשנים של הלוואה קבועה גורמת לייקור ריביות. בדרך כלל בשיעור של 0.05-0.08% לשנה. הסיבה שהארכתי דווקא את הקבועה, כי את הפריים לא ניתן להאריך יותר, המשך שלו הוא כבר המקסימלי שבנק ישראל מאפשר – שלושים שנים.

כעת, נחשב את סך התשלומים התאורטיים לאורך התקופה בעזרת CUMIPMT. סך תשלומי הריבית על המשכנתא מסתכם ל 458.1 אש”ח.

נסכם ההבדלים בין שתי ההצעות בטבלה הבאה:

 

שימו לב מה אנחנו רואים. התמהיל עם הלוואת הצטרפות יקר יותר ב 40 אלף שקל, מהתמהיל הזול יותר.

למה הלוואות ההצטרפות הזו היא לא באמת הטבה ?

למה זה קורה? איך יצא שדווקא עם ההטבה, המשכנתא הזו יקרה יותר? נותנים לנו הנחה ובסוף אנו משלמים יותר?

במשכנתא, בכל עת שאנחנו מאריכים את שנות ההלוואה, אנחנו מייקרים אותה. כדי לקחת את הטבת ההצטרפות, נאלצנו להוריד 434 שקלים מההחזר שהקצנו להלוואת הקל”צ. ובגלל שההחזר החודשי שם נמוך יותר, היינו חייבים להאריך את משך השנים של ההלוואה הזו. הפעולה הזו הפכה את ההלוואה הקבועה ליקרה יותר.

אני הולך לתקוף את זה מכיוון נוסף – מתמטי. תרגישו נוח לדלג אם אתם מסתבכים. ברור לנו שההלוואה הכי זולה בהצעה עם ההטבה, היא הלוואת הפריים לתקופה של חמש עשרה שנים. ההלוואה הזו היא הכי קצרה וגם עם הריבית הכי נמוכה. ההחזר על ההלוואה הזו הוא 8.6% מסך ההחזר החודשי שלנו (434 שקלים מתוך החזר חודשי של 5010 הם 8.6%) אבל זה רק 7.5% מהחוב (75000 הם 7.5% מחוב של מיליון שקלים חדשים). אנחנו משלמים 8.6% אחוז מההחזר שלנו על 7.5% מהחוב שלנו, שהוא גם החוב הכי זול. כלומר, אנחנו משלמים על ההלוואה הזו החזר שגבוה יותר מהמשקל שלה בתיק. במילים אחרות, אנחנו מתעקשים להחזיר יותר כסף דווקא בהלוואות שהן יותר זולות לנו, וזה בא על חשבון ההלוואות היקרות יותר.

יש כאן שיעור נוסף שלמדנו בחינם, שהוא כל כך חשוב, שאני אייחס לו פוסט משלו: התמהיל חשוב הרבה יותר מהריביות! גם אם עכשיו אני אוריד את הריביות בהצעה מספר שתיים בכל המסלולים ב0.1% ואקצר את הקבועה בחצי שנה, ההצעה הראשונה עדיין תהיה זולה יותר בעשרים אלף שקל.

מה האבחנה? “מסגור”

הטיית המסגור מהווה חלק מרכזי בתאורית הערך, שפיתחו עמוס טברסקי ז”ל ודניאל כהנמן, ואשר בגינה זכה כהנמן בפרס נובל לכלכלה.

הטיית ה”מסגור” גורמת לנו להתעלם מהתמונה המלאה, ולהתמקד רק במשהו צר ממנה. זה קורה כי מישהו דאג “למסגר” את המידע בצורה מסוימת. במילים פשוטות, אנחנו מושפעים מהאופן שבו הדברים מוצגים לנו.

הביטו בסרטון הנחמד והקצרצר הבא. כששאלו אנשים אם יצליחו לפרוש לפנסיה עם 70% מהכנסתם הנוכחית, רובם ענו בחיוב. לעומת זאת, כששאלו אחרים האם יצליחו לפרוש לפנסיה עם הפחתה של 30% בשכר, רובם ענו בשלילה. זו בדיוק אותה שאלה, אבל הניסוח השונה שלה גורם לתוצאות שונות לחלוטין.

הקשר למשכנתא שלנו – תוותרו על הלוואת הצטרפות

במקרה הנדון, הטיית המסגור עלולה לגרום לנו לתת משקל כבד להחלטה שלנו על בסיס פרמטר שולי – באיזה תמהיל משכנתא יש הטבה ובאיזה תמהיל אין.

זה קורה לנו כי אנו נוטים לחשוב שתמהיל עם הנחה כל כך גדולה הוא בהכרח זול ונכון יותר. כי הרי לא יכול להיות שההנחה שנקבל היא בעצם יקרה נכון?

באותו האופן, הבנקים גם נותנים הנחה משמעותית בפתיחת תיק או אפילו מענק חתימה על המשכנתא. ההטבות הללו מהונדסות כדי לגרום לנו לנגוס בפיתיון ולחתום על משכנתא שהיא לא נכונה עבורנו.

מה אפשר לעשות?

לייעץ לכם להיות מודע ולהתעלם מהטיית המסגור זו אמירה לא כל כך פרקטית. אבל אני כן חייב לעזור לכם לראות את התמונה המלאה.

ראשית, אל תחתמו על שום הצעה לפני שנעזרתם במחשבון מקצועי (ומחשבון מקצועי הוא בדרך כלל לא מחשבון חינמי) שיאפשר לכם להשוות עלויות אמיתיות של ההצעות השונות. אני מזכיר לכם, שאתם תמיד יכולים לשלוח לי את ההצעה שלכם, ואני אנתח ואשווה ביניהן.

שנית, אנחנו חייבים להפנים. הריביות הן הפרמטר זניח בקביעת עלות המשכנתא. התמהיל חשוב עשרות מונים. לכן, אסור לכם להסתנוור אם מציעים לכם הלוואה בריבית אפסית.

הכלל הבא יעזור לכם להבין בצורה גסה האם נכון לקחת את ההלוואה. זה כלל אצבע, והוא לא תקף תמיד! הלוואה זולה (ואני מתייחס כאן גם להלוואות מקרן השתלמות והלוואות מהמשפחה) היא כדאית רק אם היא ההלוואה הכי ארוכה בתמהיל. כלומר, נניח שכל התמהיל שלכם הוא לעשרים שנה, ומתפתים לקחת הלוואה מקרן השתלמות שמשכה 8 שנים? רוב הסיכויים שזו טעות ענקית לעשות את זה. אל תתפתו לריבית נמוכה!

 

אין לכם כוח לקרוא את כל זה? רוצים שאחפור לכם במקום?

אשמח לעזור!

שינוי גודל גופנים
ניגודיות