מחזור משכנתא עוד שנתיים? טעות שצריך למנוע

כאשר אנחנו מבצעים מחזור משכנתא, הבקשה שלנו מהבנק שלנו, או מבנק אחר שלא לקחנו דרכו את המשכנתא, לשנות את המבנה והתנאים של המשכנתא שלנו. אנחנו יכולים לשנות את כל התמהיל מא' עד ת'. או במקרה הפשוט, לבקש לעדכן את הריביות בתמהיל בהתאם למצב הריביות בשוק. זו דרך מצוינת להוזיל את עלויות המשכנתא והיא מאפשרת לנו להתאים אותה לצרכי המשפחה המשתנים.

תזכורת על ריביות

בשלבים מוקדמים יותר, סיפרנו לכם שיש קשר בין אחוז המימון לבין גובה הריביות שיקבלו. אחוז המימון הוא כמה כסף לווינו מהבנק. אם אנחנו רכשנו דירה במיליון שקל, ויש לנו צורך ב-300 אש"ח משכנתא, אז אנחנו ב30% מימון. אם אנחנו רכשנו וילה בשני מיליון שקל ויש לנו צורך למיליון וחצי שקלים במשכנתא, אז אנחנו ב75% מימון.

מתחת ל45% מימון בנק, תקבלו את הריביות הטובות ביותר. מעל 60% מימון תקבלו ריביות הכי פחות טובות ובין 45% ל60% מימון – זה ריביות האמצע. כלומר, יש לנו שלוש מדרגות מימון – מדרגת 45%, מדרגת 60% ומדרגת מימון גבוה – מעל 60%.

כל ירידה במדרגת מימון מתורגמת לירידה של 0.10%-0.3% במרווח השוק וכיוצ"ב לשיפור של ריביות המשכנתא. כלומר, אם תרדו במדרגת מימון מ60% ל45% מימון, תוכלו לצפות לשיפור של כ 0.15% בריביות שתקבלו בתמהיל שלכם.

תשומת לב ליתרון של מערכת הריביות הזו במצב של רכישת דירה מקבלן:

רכשתם דירה מקבלן, למשל דרך מחיר למשתכן. קיבלתם הנחה מפליגה על שווי הדירה (ביחס לדירות אחרות בנויות באזור) כי הדירה איננה בנויה, ובמקום שבו היא תעמוד יש כרגע תלולית עפר. למעשה, אתם זוכים להנחה מהקבלן שמבטאת את הנכונות שלכם לקבל דירה בעתיד ולא עכשיו. אתם גם לא יודעים מה תקבלו (תוכניות אדריכליות לחוד ומציאות לחוד) ומכאן גם נובעת ההנחה.

ככל שהזמן מתקדם, וקומה חדשה נוספת לבניין, מחיר הדירה שרכשתם יעלה בשוק החופשי. כלומר מי שירצה לרכוש את הדירה שלכן יצטרך לשלם יותר מכם. מכיוון שהבניה התקדמה – המתנה קצרה יותר לאכלוס ראויה לתשלום גבוה יותר. זמן שווה לכסף.

נמחיש בדוגמה. נניח שרכשנו דירה במיליון שקל ונדרשנו ל-700 אש"ח משכנתא. אנחנו ב70% מימון – מדרגת המימון הגבוהה ביותר. כעבור שנתיים, בגמר הבניה, שווי הדירה הוא 1.3 מש"ח והחוב שלנו הוא 670 אש"ח. עכשיו אנחנו ב51.5% אחוז מימון. כלומר ירדנו במדרגת המימון! לפיכך הדבר החכם לעשות הוא למחזר את המשכנתא שלנו ולקבל ריביות נמוכות יותר. בהתאם לדוגמה זו, נוכל לגשת אל הבנקים למשכנתאות, לומר להם שיש לנו חוב של 51.5%, ושאנחנו במדרגת מימון הבינונית. ואז לקבל ריביות נמוכות בשיעור של 0.15% מהריביות שהיו לנו לפני שנתיים – אז היינו במדרגת המימון הגבוהה ביותר.

אוקי.

עד עכשיו תיארנו איך כדאי להשתמש במבנה מערכת הריביות הזו לטובתנו. כעת הגיע העת לתאר איך נעשה שימוש, לא נכון לדעתינו, במערכת הזו בצורה שעלולה לגרום ללקוחות להפסדים או למשכנתא לא נכונה להם. נדגיש שהשגיאה הזו נפוצה בעיקר אצל מי שרוכש דירה בבנייה. נאמר שפלוני רוכש את דירתו ומצפה שבנייתה תושלם בעוד שנתיים.  הוא יודעת שערכה יעלה עוד שנתיים וכתוצאה מכך, הוא ירד במדרגת המימון. לפיכך, הוא מבצע את השגיאה הבאה:

שגיאה מימונית: פלוני לוקח היום משכנתא מהבנק בידיעה שהוא הולך לבצע מחזור משכנתא כאשר בניית הדירה תושלם.

תמהיל משכנתא עם תאריך תפוגה ידוע וקרוב שונה לחלוטין מתמהיל משכנתא לשנים ארוכות. אם ידועה הכוונה למחזר את המשכנתא שלכם בטווח זמן הקרוב אז הדבר הנכון הוא לקדש את הריביות ולא את גידור הסיכונים. בתמהיל כזה נקח מקסימום הלוואות משתנות (כי הן מוזילות את הריביות בכלל התמהיל) וכדאי גם לקצר את הקבועות כדי לצמצם את הריביות. בקיצור – זה פשוט התמהיל הסטנדרטי של הבנק. השאלה היא האם אתם מבינים את הסיכון שאתם לוקחים.

למה זו תהיה טעות לתכנן מחזור משכנתא עתידי

נתאר כעת שלוש סיבות שיסבירו לכם למה זה טעות לתכנן מחזור עתידי

סיבה ראשונה למה אסור לבנות על מחזור עתידי –  הימור על תנאי השוק בביצוע מחזור משכנתא עתידי

כדי שהתרגיל הזה (מחזור ודאי בעתיד הקרוב מאוד) יהיה רווחי וגם כדאי, רמת הריביות בעת המחזור צריכה להיות זהה או נמוכה מרמת הריביות בעת לקיחת המשכנתא. רמת הריביות משתנה על בסיס יומ-יומי וצמודה לשינויים בשוק ההון (וליתר פירוט, בשינויים באגרות החוב של ממשלת ישראל הנסחרות בבורסה לניירות ערך) וזו הבעיה כאן. אם בעת סיום הבניה, כאשר תגיע נקודת הזמן למחזר את המשכנתא, רמת הריביות תעלה בלפחות 0.2%, אזי כל ההוזלה והרווח הפוטנציאלי מתאיידים. זאת מכיוון שהריביות במדרגת המימון הנמוכה יותר יהיו זהות לריביות שאתם נטלתם היום.

כלומר: ביצוע התוכנית הזו, משמעותה הימור על רמת הריביות בעתיד הקרוב, כאשר בניית הדירה תסתיים.

נסתכל על עמוד הריביות. תשומת לבכם לנתונים ההיסטוריים של עוגני אג"ח ריאליים ונומינליים לחמש שנים- כמה הם תנודתיים ותזזיתיים. יש לא מעט חודשים בהם הריבית גבוהה ב0.2% מהריבית בחודש העוקב. נזכיר שהמספרים בגרפים הללו הם הבסיס לתמחור של עלויות ההלוואות שלכם – קריאה נוספת על כך בתיאור של מרווח שוק

אם לא תוכלו למחזר, כי לא יהיה טעם לעשות זאת בהיבט תנאי השוק, אז המשמעות תיהיה הישארות עם משכנתא שלא מתאימה לכם ולצרכים שלכם.
אגב, יש לקחת בחשבון שבעת מחזור עתידי, יכול להיות שתדרשו בהוצאות נוספות (מי מבטיח שתמחזרו באותו הבנק?): שמאות נוספת, דמי פתיחת תיק, ייפוי כוח נוטריוני, עמלות פרעון מוקדם וכו.

סיבה שניה למה אסור לבנות על מחזור עתידי –  הבנק שלכם לא בהכרח יכיר בגידול בשווי הנכס

כן, אתם הבנתם נכון. הדירה שלכם שווה כיום מיליון שקל יותר? את הבנק שלכם, שבו נמצאת המשכנתא כרגע, זה לא בהכרח מעניין. אסור לבנקים לחשב את שיעור ההחזר מההכנסה אלא אם ביצעתם פרעון מוקדם מהותי (מעל 10% משווי החוב – לפי סעיף 14.13 בנוהל 876 – דוח חודשי להלוואות לדיור) או שהגדלתם את ההחזר החודשי שלכם (שאלות 7.5 + 7.6 בקובץ שאלות ותשובות של בנק ישראל מגבלות למתן הלוואות לדיור). בנק ישראל אפילו מגדיר זאת באופן מפורש – גם אם הבנק יחליט על דעת עצמו כן לחשב מחדש את שיעור ההחזר מההכנסה, והוא ירד – אסור לו, לתת הקלות הון.

אז חלקכם אומרים בוודאי עכשיו: "אין בעיה, נבצע מחזור חיצוני" – ובכן, תכף תראו שגם הדלת הזו אינה פתוחה באמת.

סיבה שלישית למה אסור לבנות על מחזור עתידי –  הריביות במחזור גבוהות יותר

היכונו לקטע מבאס. הבנקים נותנים ריביות גבוהות יותר כשמדובר על מיחזור. הביטו לדוגמה בטבלת הריביות הבאה של בנק הפועלים. תוכלו לראות את רמת הרווחיות שהבנקים יכולים לאשר, כפונקציה של אחוז המימון, המטרה והגורם המאשר. הביטו בשתי ההדגשות – תראו שהמרווח במחזור גבוה יותר ב0.4% מהמרווח בהלוואה רגילה:

למה הן גבוהות יותר? כי הן מבטאות את העלות התפעולת הנוספת הכרוכה במחזור. צריך לבצע סידרה נוספת של שיעבודים, לבקש מכתב כוונות מהבנק, להתמודד עם תחבולות של הבנק הממשכן להשאיר את המשכנתא אצלו (ויש כאלו לא מעט) ולכן לא תמיד יש רצון למחזר – וזה מתבטא בריביות.

מה כן לעשות

לא לבנות על מחזור משכנתא עתידי. את המשכנתא עכשיו יש לקחת כך שתתאים לצרכים העתידיים שלכם. אם עוד שנתיים תנאי המימון יאפשרו לבצע מיחזור – הרווחתם. תוכלו לבצע אז משא ומתן, למחזר ולהרוויח מעליית שווי הבית. אם תנאי המימון ישתנו לרעה – טפחו לעצמכם על השכם – הצלחתם לנעול ריביות זולות ולבנות לעצמכם משכנתא שמתאימה לצרכים שלכם שנים קדימה. יישר כוח!

בהצלחה!