ספטמבר 14, 2019

מחזור משכנתא עוד שנתיים? טעות שצריך למנוע

שיתוף ב facebook
שיתוף ב twitter
שיתוף ב whatsapp
שיתוף ב email
שתפו!
שיתוף ב facebook
שיתוף ב twitter
שיתוף ב whatsapp
שיתוף ב email
שתפו!

כאשר אנחנו מבצעים מחזור משכנתא, אנחנו מבקשים מהבנק שלנו, או מבנק אחר שלא לקחנו דרכו את המשכנתא, לשנות את המבנה והתנאים של המשכנתא שלנו. אנחנו יכולים לשנות את כל התמהיל מא’ עד ת’. או במקרה הפשוט, לבקש לעדכן את הריביות בתמהיל בהתאם למצב הריביות בשוק. זו דרך מצוינת להוזיל את עלויות המשכנתא והיא מאפשרת לנו להתאים אותה לצרכי המשפחה המשתנים.

תזכורת על ריביות

בשלבים מוקדמים יותר, סיפרתי לכם שיש קשר בין אחוז המימון לבין הריביות שתקבלו. אחוז המימון הוא כמה כסף אתם לווים מהבנק. אם אתם רוכשים דירה במיליון שקל, וזקוקים ל300 אש”ח משכנתא, אז אתם ב30% מימון. אם אתם רוכשים וילה בשתי מיליון שקל וזקוקים למיליון וחצי שקלים במשכנתא, אז אתם ב75% מימון.

מתחת ל45% מימון בנק תקבלו את הריביות הטובות ביותר. מעל 60% מימון תקבלו ריביות הכי פחות טובות ובין 45% ל60% מימון – זה ריביות האמצע. כלומר, יש לנו שלוש מדרגות מימון – מדרגת 45%, מדרגת 60% ומדרגת מימון גבוה – מעל 60%.

כל ירידה במדרגת מימון מתורגמת לירידה של 0.15%-0.3% בריביות המשכנתא, תלוי באיכות הלקוח. כלומר, אם תרדו במדרגת מימון מ60% ל45% מימון, תוכלו לצפות לשיפור של 0.2% בריביות שתקבלו  בתמהיל שלכם.

מהירי התפיסה מביניכם (וזה בטח לא אני, לקח לי שבוע עד שנפל לי האסימון) ישימו לב ליתרון של מערכת הריביות הזו במצב של רכישת דירה מקבלן. מי שלא תפס, הנה ההסבר.

רכשתם דירה מקבלן, למשל דרך מחיר למשתכן. קיבלתם הנחה מפליגה על שווי הדירה (ביחס לדירות אחרות בנויות באזור) כי הדירה איננה בנויה, ובמקום שבו היא תעמוד יש כרגע תלולית עפר. למעשה, אתם זוכים להנחה מהקבלן שמבטאת את הנכונות שלכם לקבל דירה בעתיד ולא עכשיו. אתם גם לא יודעים מה תקבלו (תוכניות אדריכליות לחוד ומציאות לחוד) ומכאן גם נובעת ההנחה.

ככל שהזמן מתקדם, וקומה חדשה נוספת לבניין, מחיר הדירה שרכשתם יעלה בשוק החופשי. כלומר מי שירצה לרכוש את הדירה שלכם יצטרך לשלם יותר מאשר אתם רכשתם. מכיוון שהבניה התקדמה, הרוכש העתידי יצטרך להמתין פחות זמן לאכלוס ממכם ולכן ראוי שישלם על כך יותר. זמן שווה לכסף.

אמחיש בדוגמה. נניח שאתם רכשתם דירה במיליון שקל ונדרשתם ל700 אש”ח משכנתא. אתם ב70% מימון – מדרגת המימון הגבוה ביותר. כעבור שנתיים, בגמר הבניה, שווי הדירה הוא 1.3 מש”ח והחוב שלכם הוא 670 אש”ח. עכשיו אתם ב51.5% אחוז מימון. כלומר ירדתם במדרגת המימון! לפיכך הדבר החכם לעשות הוא למחזר את המשכנתא שלכם ולקבל ריביות נמוכות יותר. בהתאם לדוגמה זו, תוכלו לגשת אל הבנקים למשכנתאות, לומר להם שיש לכם חוב של 51.5%, ושאתם במדרגת מימון הבינונית. ואז לקבל ריביות נמוכות בשיעור של 0.2% מהריביות שהיו לכם לפני שנתיים – אז הייתם במדרגת המימון הגבוהה ביותר.

אוקי.

עד עכשיו תיארתי איך כדאי להשתמש במערכת הריביות הזו לטובתנו. כעת הגיע העת לתאר איך אנשים עושים שימוש, לא נכון לדעתי, במערכת הזו בצורה שעלולה לגרום להם להפסדים או למשכנתא לא נכונה להם. אדגיש שהשגיאה הזו נפוצה אצל בעיקר אצל מי שרוכש דירה בבנייה. נאמר שפלוני רוכש את דירתו ומצפה שבנייתה תושלם בעוד שנתיים.  הוא יודע שערכה יעלה עוד שנתיים וכתוצאה מכך, הוא ירד במדרגת המימון. לפיכך, הוא מבצע את השגיאה הבאה:

שגיאה מימונית: פלוני לוקח היום משכנתא מהבנק בידיעה שהוא הולך לבצע מחזור משכנתא כאשר בניית דירתו תושלם.

תמהיל משכנתא עם תאריך תפוגה ידוע וקרוב שונה לחלוטין מתמהיל משכנתא לשנים ארוכות. אם אתם יודעים שאתם תמחזרו את המשכנתא שלכם בטווח זמן הקרוב אז אתם צריכים לקדש את הריביות ולא את גידור הסיכונים. בתמהיל כזה לוקחים מקסימום הלוואות משתנות (כי הן מוזילות את הריביות בכלל התמהיל) וכדאי גם לקצר את הקבועות כדי לצמצם את הריביות. בקיצור – זה פשוט התמהיל הסטנדרטי של הבנק. השאלה היא האם אתם מבינים את הסיכון שאתם לוקחים.

למה זו טעות? מהמרים על הריביות בביצוע מחזור משכנתא עתידי

כדי שהתרגיל הזה (מחזור ודאי בעתיד הקרוב מאוד) יהיה רווחי וגם כדאי, רמת הריביות בעת המחזור צריכה להיות זהה או נמוכה מרמת הריביות בעת לקיחת המשכנתא. וזו הבעיה כאן. אם בעת סיום הבניה, כאשר תרצו למחזר את המשכנתא, רמת הריביות תעלה בלפחות 0.2%, אזי כל ההוזלה והרווח הפוטנציאלי מתאיידים. זאת מכיוון שהריביות במדרגת המימון הנמוכה יותר יהיו זהות לריביות שאתם נטלתם היום.

כלומר: כאשר אתם מבצעים את התוכנית הזו, אתם מהמרים על רמת הריביות בעתיד הקרוב, כאשר בניית הדירה תסתיים.

תעשו רגע קפיצה לעמוד הריביות . הביטו שם בנתונים היסטוריים של עוגני אג”ח ריאליים ונומינליים לחמש שנים. הביטו עד כמה הם תנודתיים ותזזיתיים. יש לא מעט חודשים בהם הריבית גבוהה ב0.2% מהריבית בחודש העוקב. אני מזכיר שהמספרים בקבצים הללו הם הבסיס לתמחור של עלויות ההלוואות שלכם – תוכלו לקרוא על כך עוד בתיאור של מרווח שוק

אם אתם לא תוכלו למחזר , כי לא יהיה טעם, אתם תתקעו עם משכנתא שלא מתאימה לכם ולצרכים שלכם.

אגב, קחו בחשבון שבעת מחזור עתידי, יכול להיות שתדרשו בהוצאות נוספות (מי מבטיח שתמחזרו באותו הבנק?): שמאות נוספת, דמי פתיחת תיק, ייפוי כוח נוטריוני, עמלות פרעון מוקדם וכו.

מה כן לעשות

אל תבנו על מחזור משכנתא עתידי. תקחו משכנתא עכשיו שתתאים לצרכים העתידיים שלכם. אם עוד שנתיים תנאי המימון יאפשרו לבצע מיחזור – הרווחתם. תוכלו לבצע אז משא ומתן, למחזר ולהרוויח מעליית שווי הבית. אם תנאי המימון ישתנו לרעה – טפחו לעצמכם על השכם – הצלחתם לנעול ריביות זולות ולבנות לעצמכם משכנתא שמתאימה לצרכים שלכם שנים קדימה. יישר כוח!

בהצלחה!

אין לכם כוח לקרוא את כל זה? רוצים שאחפור לכם במקום?

אשמח לעזור!

שינוי גודל גופנים
ניגודיות

בואו נדבר

רוצים לשוחח עוד? מלאו את הטופס ואחזור אליכם בהקדם.