fbpx
יולי 27, 2019

מושגי ייסוד במשכנתאות

שיתוף ב facebook
שיתוף ב twitter
שיתוף ב whatsapp
שיתוף ב email
שתפו!
שיתוף ב facebook
שיתוף ב twitter
שיתוף ב whatsapp
שיתוף ב email
שתפו!

מושגי יסוד בהלוואות

המשימה שלנו היא לבנות את תמהיל המשכנתא הרצוי שלנו. כלומר, צריך לבחור מספר הלוואות שונות, בדרך כלל בין שתיים לחמש (אבל יכול להיות כל מספר), שירכיבו את התמהיל. עבור כל הלוואה שבחרנו, יש צורך לקבוע מאיזה סוג היא, מה יהיה האורך שלה וכמה כסף נקצה עבור אותה הלוואה ועוד. יש מעט הגבלות, שנציין בהמשך, על הרכב תמהיל המשכנתא, אבל בגדול – אפשר לעשות כמעט הכל.

מצד אחד, זה מצוין. יש לנו יכולת אמיתית להשיג הלוואה זולה, שמתאימה לנו כמו כפפה ליד. מצד שני, זה פתח להפסד ענקי – אם אין לנו את הידע הנדרש כדי לדעת מה לעשות. לכל הלוואה יש יתרונות אבל גם חסרונות. לפני שנסקור בצורה פרטנית כל אחת מהן, נרצה לבסס שפה משותפת כדי שנוכל לשדר על אותו גל. נדבר על מושגי ייסוד בהלוואות – ובעיקר על שני מושגים עיקריים: המרווח הבנקאי והצמדה. הצמדה תסביר לנו איך התשלום העתידי שלנו ישתנה כתוצאה מהשפעות חיצוניות. המרווח הבנקאי מסביר כמה הבנק מצפה להרוויח על ההלוואות שהוא מעניק לנו.

הצמדה למדד / לפריים / לעוגני האג”ח

למעט סוג הלוואה אחד – קבועה לא צמודה למדד (בשמה העממי– קל”צ), כל שאר ההלוואות צמודות למשתנה או פרמטר כלכלי חיצוני. זאת אומרת שבכל פעם שהפרמטר הזה עולה, אז גם הריבית על ההלוואה הזו עולה.

נמחיש זאת בדוגמה. נניח שנלווה מהבנק כסף בהלוואה צמודה לפריים. ונניח, לצורך הדוגמה, שהריבית שקיבלנו מהבנק עבור הלוואה זו היא 2%. ההלוואה הזו (וזו בלבד!) צמודה לריבית בנק ישראל. כלומר, כשריבית בנק ישראל תעלה ב0.25%, גם הריבית על ההלוואה שלנו תעלה ב0.25%, והריבית העדכנית שלה תעלה ל – 2.25%.

זה סיכון. עוד פרק זמן לא ידוע, ההחזר יכול, וכנראה יעלה מעבר למה שתכננו וחתמנו מול הבנק. אז למה דחפו את ההצמדות הללו? למה סתם לסבך?

הבנק לא נגדינו. אין חובה לקחת את ההלוואות הצמודות הללו. ניתן לקחת את כל סכום המשכנתא שלנו בהלוואה קבועה לא צמודה. ואז תהיה לנו משכנתא ללא שום הפתעות וללא שום שינויים. נשמע פגז, לא?

לא ממש. זו משכנתא יקרה וארוכה מאוד, ולתפיסתינו המשמעות היא עדיין לקיחת סיכון – פשוט סיכון אחר. אבל זה לא מהות ההסבר כאן. כמו שאנחנו נבקש כסף מהבנק, הבנק ילווה כסף ממקורות אחרים כדי להעניק לנו את ההלוואה הזו. גם הבנק חשוף לכל הפרמטרים הללו, ולכן שם המשחק הוא מי ישלם את החשבון כשהחגיגה תגמר והמשתנים הללו יעלו.

כשנלווה כסף במסלול קבועה לא צמודה אנחנו נעביר את כל הסיכונים (וליתר דיוק – את סיכוני האינפלציה) אל הבנק. כלומר כאשר האינפלציה תעלה, הרווח של הבנק יישחק. לכן, הוא דורש ריבית גבוה יותר, כדי להבטיח את ההשקעה שלו.

לעומת זאת, אם נקח הלוואה קבועה שכן צמודה למדד, נחלוק חלק מהסיכון עם הבנק. כלומר, אם אותם משתנים ייעלו אתם תשלמו יותר, והבנק ירוויח לפחות אותו דבר. ומכיוון שהבנק חולק אתנו את הסיכון, הוא ייתן לנו את הכסף בריביות נמוכות יותר.

נחזור להלוואת הפריים. לא ניתן לדעת בכמה ומתי ריבית בנק ישראל תעלה. “קשה לחזות – במיוחד את העתיד” אמר נילס בוהר. יתרה מזאת – מופרך לנסות לצפות העתיד שלושים שנים קדימה. לכן, יש כאן אלמנט של אי-ודאות. אם בתקופת המשכנתא שלנו, עליות הריבית יהיו גבוהות מאשר תכננו – זו תהיה הלוואה יקרה ופחות כדאית. אחרת – זו תהיה הלוואה זולה ומתאימה.

מכיוון שלא ניתן לדעת מה יקרה, נצטרך לנקוט בגישה של חיסכון תוך כדי ניהול וגידור הסיכונים, שעוד נרחיב עליה רבות. כעת, נכיר את המושג השני שלנו – המתאר עד כמה הבנק ירוויח ממתן המשכנתא.

המרווח הבנקאי – מספר אחד שאומר הכל

התפקיד של הבנק הוא לספק נזילות פיננסית. כלומר, לאפשר לנו לממש את המטרות הכלכליות שלנו, גם אם אין לנו את מלוא המשאבים הנדרשים לכך. הבנק הוא גוף עסקי, והוא רוצה וצריך להרוויח. אם הוא לא ירוויח, הוא לא יהיה קיים, ואז לא יהיה מי שיעניק לכם את הכסף הנדרש על מנת לרכוש את דירתנו. הבנק הולך להרוויח מהלוואת המשכנתא שלנו. כמה הוא ירוויח? השאלה הזו כבר לגמרי תלויה בנו.

כפי שצויין מקודם, את הכסף שהבנק מעניק לנו, הוא לווה ממקורות אחרים. זה יכול, בין היתר, להגיע מפיקדונות מלקוחות, הנפקת אגרות חוב בשוק ההון ועד מסחר במניות. אבל מה שבטוח, גם הבנק צריך לשלם על הכסף שהוא לווה.

פרסומת של בנק מזרחי לרכישת פיקדון בנקאי
פרסומת לרכישת פיקדון של בנק מזרחי טפחות ( התמונה להמחשה בלבד. אין המלצה לרכישת המוצר)

אז איך הבנק מרוויח מהמשכנתא שלנו? הוא צריך לוודא שתשלומי הריבית שלכם יהיו גבוהים מתשלומי הריבית שהוא צריך לשלם למי שהלווה לו את הכסף. כלומר, אם הבנק השתמש בפיקדון ליצ’י כדי לגייס כסף ולהעניק לנו משכנתא – אז הוא צריך לוודא שתשלומי הריבית המתקבלים מאיתנו גבוהים מתשלומי הריבית שעליו להעביר לבעל הפיקדון.

ההפרש באחוזים, בין סך ההכנסות מאיתנו לסך ההוצאות על ההלוואה, בניכוי עלויות התפעול הוא המרווח הבנקאי.

נמחיש זאת בדוגמה. נניח שהבנק מלווה לאפרת סכום כסף בריבית שנתית של 5%. על מנת להעניק לאפרת את ההלוואה, הבנק לווה את הכסף מיובל, והבטיח לשלם לו ריבית שנתית של 3%. זאת אומרת שהבנק מרוויח 2% על ההלוואה הזו. אבל רגע, חכו – זה לא המרווח עדיין. כדי למכור לאפרת את ההלוואה, וללוות את הכסף מיובל, הבנק היה צריך להשקיע בפרסום, בשירותי עריכת דין, בבנקאים שימכרו את ההלוואה, בתשתיות אינטרנט ומיחשוב וכו’. את כל העלויות הללו, שנכנה אותם עלויות תפעוליות יש צורך להוריד מהרווח מלמעלה (2%, זוכרים.ות?). אם נניח שהעלויות הללו מתומחרות ב0.8% מסך ההלוואה, אזי המרווח הבנקאי בהלוואה זו הוא 1.2%.

זאת אומרת שאם אפרת לוותה מאה אלף ש”ח, אז הבנק מרוויח 1200 שקלים על ההלוואה הזו.

למה חשוב לנו לדעת מה המרווח הבנקאי?

אנחנו לא אוהבות.ים לצאת פרייארים.ות. לכן, כנראה שנרצה, כבר ברגע הראשון שנקבל את הצעת המשכנתא מהבנק, להבין האם קיבלנו ריביות טובות (או לא) על ההלוואות שמרכיבות את תמהיל המשכנתא שלנו. תוכלו.נה לקבל מאיתנו ניתוח של הצעת המשכנתא שלכם.ן שתפורסם בפורום המשכנתאות שלנו.
המרווח הוא מספר אחד ויחיד שיכול לומר לנו עד כמה, בהיבט הריביות בלבד, ההצעה שלנו טובה.

המרווח עוזר לנו להתמקד. נניח לדוגמה שהבנק מפתה אתנו לחתום אצלו על ידי מתן הלוואה זולה מאוד בסכום כסף נמוך, אבל נותן לנו ריביות גבוהות מאוד בשאר המסלולים. בגלל שרוב הכסף בתמהיל בהלוואות יקרות, המרווח הבנקאי יגלה לנו את זה, וימחיש את חוסר האטרקטיביות של התמהיל כולו.

ניתן לראות למשל בתמונה הבאה, הלקוחה מתוך מערכת המשכנתאות של בנק הפועלים. ניתן לראות לראות שם את המרווח הבנקאי בכל מסלול. ככל שהמרווח גבוה יותר, כך ההלוואה הזו רווחיות יותר לבנק. נוכל ללמוד שהלוואת הפריים (הלוואה מספר 1) היא ההלוואה הכי פחות רווחית לבנק ואילו ההלוואה המשתנה היא ההלוואה הכי רווחית לבנק. לכן, אם נרצה להוציא את ההלוואה המשתנה מהתמהיל, נצטרך להסכים לריביות גבוהות יותר במסלולים האחרים על מנת שהבנק יוכל לעמוד ביעדי הרווח שלו.

המרווח הבנקאי
הצעה למשכנתה של בנק.

איך נחשב את המרווח הבנקאי?

אלא אם אנחנו עובדים.ות בבנק, אין לנו יכולת לחשב את המרווח הבנקאי. התמונה שהראנו לעיל איננה נגישה לנו. לא ניתן לדעת את עלויות התפעול של הבנק – שבעצמן משתנות מבנק לבנק. לא ידוע לנו מאיפה הוא גייס את הכספים להלוואה הספציפית שלנו – יכול להיות מלקוחות, משוק ההון, מאג”ח וכו’. אין מה לכעוס, לא בזבזנו לכם.ן את הזמן.

אז מה בכל זאת אפשר לעשות? כמה דברים. ראשית, בחלק מההלוואות, הבנק מפרט מה המרווח שוק. המרווח שוק הוא המרווח של ההלוואה ביחס לעלות הגיוס של ההלוואה בשוק ההון. העוגן של ההלוואה, הוא התשואה של הנכס, שביחס אליו מגוייס הכסף. לדוגמה, העוגן של ריבית הפריים היא ריבית בנק ישראל. נרחיב על זה עוד ביחידות הבאות לדוגמה, תשומת לב להצעת המשכנתא הבאה מבנק לאומי. נתעלם כרגע מכל שאר המידע שקיים בהצעה ונתמקד במה שהודגש בריבוע סגול:

המרווח הבנקאי – דוגמה מהצעת משכנתא של בנק לאומי

בהלוואה ראשונה, הלוואה מבוקשת א’, המרווח שוק הוא מינוס 0.6% ביחס לעוגן ההלוואה – שהיא ריבית הפריים. כמו כן, ניתן לראות שההלוואה השניה, הלוואה מבוקשת ב’, שהיא הלוואה צמודה לעוגן אג”ח, היא הלוואה שהמרווח שוק עליה הוא 3.3%. מוסבר כאן כיצד לחשב את המרווח ביחס לעוגן האג”ח. שימו לב! מרווח שוק אינו מרווח בנקאי!.

בשתי ההלוואות הנותרות – אין פירוט מה המרווח. וצריך לנסות לקרב אותו בשיטות שונות. נפרט על כך בפוסטים הבאים.

בהצלחה!

אין לכם כוח לקרוא את הכל? רוצים פשוט לשכור את מי ששורק את זה מתוך שינה??

נשמח לעזור!