fbpx מושגי ייסוד במשכנתאות | Finwiz
יולי 27, 2019

מושגי ייסוד במשכנתאות

שיתוף ב facebook
שיתוף ב twitter
שיתוף ב whatsapp
שיתוף ב email
שתפו!
שיתוף ב facebook
שיתוף ב twitter
שיתוף ב whatsapp
שיתוף ב email
שתפו!

מושגי יסוד בהלוואות

אז אנחנו צריכים לבנות את תמהיל המשכנתא הרצוי שלנו. כלומר, צריך לבחור מספר הלוואות שונות, בדרך כלל בין שתיים לחמש (אבל יכול להיות כל מספר), שירכיבו את התמהיל. עבור כל הלוואה שבחרנו, יש צורך לקבוע מאיזה סוג היא, מה יהיה האורך שלה וכמה כסף נקצה עבור אותה הלוואה ועוד. יש מעט הגבלות, שנציין בהמשך, על הרכב תמהיל המשכנתא, אבל בגדול – אפשר לעשות כמעט הכל.

מצד אחד, זה מצוין. יש לכם יכולת אמיתית להשיג הלוואה זולה, שמתאימה לכם כמו כפפה ליד. מצד שני, זה פתח להפסד ענקי – אם אתם לא יודעים מה אתם עושים. לכל הלוואה יש יתרונות אבל גם חסרונות. לפני שנסקור בצורה פרטנית כל אחת מהן, נרצה לבסס שפה משותפת כדי שנוכל לשדר על אותו גל. נדבר על מושגי ייסוד בהלוואות – ובעיקר על שני מושגים עיקריים: המרווח הבנקאי והצמדה. הצמדה תסביר לנו איך התשלום העתידי שלנו ישתנה כתוצאה מהשפעות חיצוניות. המרווח הבנקאי מסביר כמה הבנק מצפה להרוויח על ההלוואות שהוא מעניק לנו.

הצמדה למדד / לפריים / לעוגני האג”ח

למעט סוג הלוואה אחד – קבועה לא צמודה למדד (בשמה העממי– קל”צ), כל שאר ההלוואות צמודות למשתנה או פרמטר כלכלי חיצוני. זאת אומרת שבכל פעם שהפרמטר הזה עולה, אז גם הריבית על ההלוואה הזו עולה.

נמחיש זאת בדוגמה. נניח שאתם לווים מהבנק כסף בהלוואה צמודה לפריים. ונניח, לצורך הדוגמה, שהריבית שקיבלתם מהבנק עבור הלוואה זו היא 2%. ההלוואה הזו (וזו בלבד!) צמודה לריבית בנק ישראל. כלומר, כשריבית בנק ישראל תעלה ב0.25%, גם הריבית על ההלוואה שלנו תעלה ב0.25%, והריבית העדכנית שלה תעלה ל – 2.25%.

זה סיכון. עוד פרק זמן לא ידוע, ההחזר יכול, וכנראה יעלה מעבר למה שתכננתם וחתמתם מול הבנק. אז למה דחפו את ההצמדות הללו? למה סתם לסבך?

אז אף אחד לא נגדכם. אתם לא חייבים לקחת את ההלוואות הצמודות הללו. אתם יכולים לקחת את כל סכום המשכנתא שלכם בהלוואה קבועה לא צמודה. ואז תהיה לכם משכנתא ללא שום הפתעות וללא שום שינויים. נשמע פגז, לא?

לא ממש. זו משכנתא יקרה וארוכה מאוד, ואנחנו מאמינים שאתם עדיין לוקחים סיכון – פשוט סיכון אחר. אבל זה לא מהות ההסבר כאן. כמו שאתם לווים כסף מהבנק, הבנק לווה כסף ממקורות אחרים כדי להעניק לכם את ההלוואה הזו. גם הבנק חשוף לכל הפרמטרים הללו, ולכן שם המשחק הוא מי הולך לשלם את החשבון כשהחגיגה תגמר והמשתנים הללו יעלו.

כשאתם לוקחים כסף במסלול קבועה לא צמודה אתם מעבירים את כל הסיכונים (וליתר דיוק – את סיכוני האינפלציה) אל הבנק. כלומר כאשר האינפלציה תעלה, הרווח של הבנק יישחק. לכן, הוא דורש ריבית גבוה יותר, כדי להבטיח את ההשקעה שלו.

לעומת זאת, אם אתם לוקחים הלוואה קבועה שכן צמודה למדד, אתם חולקים חלק מהסיכון עם הבנק. כלומר, אם אותם משתנים ייעלו אתם תשלמו יותר, והבנק ירוויח לפחות אותו דבר. ומכיוון שהבנק חולק אתכם את הסיכון, הוא ייתן לכם את הכסף בריביות נמוכות יותר.

נחזור להלוואת הפריים. אנחנו לא יודעים בכמה ומתי ריבית בנק ישראל תעלה. “קשה לחזות – במיוחד את העתיד” אמר נילס בוהר. יתרה מזאת – מופרך לנסות לצפות העתיד שלושים שנים קדימה. לכן, יש כאן אלמנט של אי-ודאות. אם בתקופת המשכנתא שלכם, עליות הריבית יהיו גבוהות מאשר תכננתם – זו תהיה הלוואה יקרה ופחות כדאית. אחרת – זו תהיה הלוואה זולה ומתאימה.

מכיוון שאנחנו לא יודעים מה יקרה, נצטרך לנקוט בגישה של חיסכון תוך כדי ניהול וגידור הסיכונים, שעוד נרחיב עליה רבות. כעת, נכיר את המושג השני שלנו – המתאר עד כמה הבנק ירוויח ממתן המשכנתא.

המרווח הבנקאי – מספר אחד שאומר הכל

התפקיד של הבנק הוא לספק נזילות פיננסית. כלומר, לאפשר לכם לממש את המטרות הכלכליות שלכם, גם אם אין לכם את מלוא המשאבים הנדרשים לכך. הבנק הוא גוף עסקי, והוא רוצה וצריך להרוויח. אם הוא לא ירוויח, הוא לא יהיה קיים, ואז לא יהיה מי שיעניק לכם את הכסף הנדרש על מנת לרכוש את דירתכם. הבנק הולך להרוויח מהלוואת המשכנתא שלכם. כמה הוא ירוויח? השאלה הזו כבר לגמרי תלויה בכם.

כפי שציינתי מקודם, את הכסף שהבנק מעניק לכם, הוא לווה ממקורות אחרים. זה יכול, בין היתר, להגיע מפיקדונות מלקוחות, הנפקת אגרות חוב בשוק ההון ועד מסחר במניות. אבל מה שבטוח, גם הבנק צריך לשלם על הכסף שהוא לווה.

פרסומת של בנק מזרחי לרכישת פיקדון בנקאי
פרסומת לרכישת פיקדון של בנק מזרחי טפחות ( התמונה להמחשה בלבד. אין המלצה לרכישת המוצר)

אז איך הבנק מרוויח מהמשכנתא שלכם? הוא צריך לוודא שתשלומי הריבית שלכם יהיו גבוהים מתשלומי הריבית שהוא צריך לשלם למי שהלווה לו את הכסף. כלומר, אם הבנק השתמש בפיקדון ליצ’י כדי לגייס כסף ולהעניק לכם משכנתא – אז הוא צריך לוודא שתשלומי הריבית המתקבלים מכם גבוהים מתשלומי הריבית שעליו להעביר לבעל הפיקדון.

ההפרש באחוזים, בין סך ההכנסות מכם לסך ההוצאות על ההלוואה, בניכוי עלויות התפעול הוא המרווח הבנקאי.

אמחיש זאת בדוגמה. נניח שהבנק מלווה לאפרת סכום כסף בריבית שנתית של 5%. על מנת להעניק לאפרת את ההלוואה, הבנק לווה את הכסף מיובל, והבטיח לשלם לו ריבית שנתית של 3%. זאת אומרת שהבנק מרוויח 2% על ההלוואה הזו. אבל רגע, חכו – זה לא המרווח עדיין.כדי למכור לאפרת את ההלוואה, וללוות את הכסף מיובל, הבנק היה צריך להשקיע בפרסום, בשירותי עריכת דין, בבנקאים שימכרו את ההלוואה, בתשתיות אינטרנט ומיחשוב וכו’. את כל העלויות הללו, שנכנה אותם עלויות תפעוליות יש צורך להוריד מהרווח מלמעלה (2%, זוכרים?). אם נניח שהעלויות הללו מתומחרות ב0.8% מסך ההלוואה, אזי המרווח הבנקאי בהלוואה זו הוא 1.2%.

זאת אומרת שאם אפרת לוותה מאה אלף ש”ח, אז הבנק מרוויח 1200 שקלים על ההלוואה הזו.

למה חשוב לנו לדעת מה המרווח הבנקאי?

אנחנו לא אוהבים לצאת פרייארים. לכן, כנראה שנרצה, כבר ברגע הראשון שנקבל את הצעת המשכנתא מהבנק, להבין האם קיבלנו ריביות טובות (או לא) על ההלוואות שמרכיבות את תמהיל המשכנתא שלכם. תוכלו לקבל מאיתנו ניתוח של הצעת המשכנתא שלכם שתפורסם בפורום המשכנתאות שלנו
המרווח הוא מספר אחד ויחיד שיכול לומר לכם עד כמה, בהיבט הריביות בלבד, ההצעה שלכם טובה.

המרווח עוזר לכם להתמקד. נניח לדוגמה שהבנק מפתה אתכם לחתום אצלו על ידי מתן הלוואה זולה מאוד בסכום כסף נמוך, אבל נותן לכם ריביות גבוהות מאוד בשאר המסלולים. בגלל שרוב הכסף בתמהיל בהלוואות יקרות, המרווח הבנקאי יגלה לכם את זה, וימחיש את חוסר האטרקטיביות של התמהיל כולו.

הביטו למשל בתמונה הבאה, הלקוחה מתור מערכת המשכנתאות של בנק הפועלים. תוכלו לראות שם את המרווח הבנקאי בכל מסלול. ככל שהמרווח גבוה יותר, כך ההלוואה הזו רווחיות יותר לבנק. נוכל ללמוד שהלוואת הפריים (הלוואה מספר 1) היא ההלוואה הכי פחות רווחית לבנק ואילו ההלוואה המשתנה היא ההלוואה הכי רווחית לבנק. לכן, אם תרצו להוציא את ההלוואה המשתנה מהתמהיל, אתם תצטרכו להסכים לריביות גבוהות יותר במסלולים האחרים על מנת שהבנק יוכל לעמוד ביעדי הרווח שלו.

המרווח הבנקאי
הצעה למשכנתה של בנק.

איך מחשבים את המרווח הבנקאי?

אלא אם אנחנו עובדים בבנק, אין לנו יכולת לחשב את המרווח הבנקאי. התמונה שהראתי לעיל איננה נגישה לנו. אנחנו לא יודעים את עלויות התפעול של הבנק – שבעצמן משתנות מבנק לבנק. אנחנו לא יודעים מאיפה הוא גייס את הכספים להלוואה הספציפית שלנו – יכול להיות מלקוחות, משוק ההון, מאג”ח וכו’. אל תכעסו, לא בזבזנו לכם את הזמן.

אז מה בכל זאת אפשר לעשות? כמה דברים. ראשית, בחלק מההלוואות, הבנק מפרט מה המרווח שוק. המרווח שוק הוא המרווח של ההלוואה ביחס לעלות הגיוס של ההלוואה בשוק ההון. העוגן של ההלוואה, הוא התשואה של הנכס, שביחס אליו מגייסים את הכסף. לדוגמה, העוגן של ריבית הפריים היא ריבית בנק ישראל. אני ארחיב על זה עוד ביחידות הבאות לדוגמה, שימו לב להצעת המשכנתא הבאה מבנק לאומי. נתעלם כרגע מכל שאר המידע שקיים בהצעה ונתמקד במה שהודגש בריבוע סגול:

המרווח הבנקאי – דוגמה מהצעת משכנתא של בנק לאומי

בהלוואה ראשונה, הלוואה מבוקשת א’, המרווח שוק הוא מינוס 0.6% ביחס לעוגן ההלוואה – שהיא ריבית הפריים. כמו כן, אנחנו רואים שההלוואה השניה, הלוואה מבוקשת ב’, שהיא הלוואה צמודה לעוגן אג”ח, היא הלוואה שהמרווח שוק עליה הוא 3.3%. אנו מסביר כאן כיצד לחשב את המרווח ביחס לעוגן האג”ח. שימו לב! מרווח שוק אינו מרווח בנקאי!.

בשתי ההלוואות הנותרות – אין פירוט מה המרווח. וצריך לנסות לקרב אותו בשיטות שונות. נפרט על כך בפוסטים הבאים.

בהצלחה!

אין לכם כוח לקרוא את הכל? רוצים פשוט לשכור את מי ששורק את זה מתוך שינה??

נשמח לעזור!

שינוי גודל גופנים
ניגודיות