fbpx
יולי 27, 2019

מושגי ייסוד בהלוואות

שיתוף ב facebook
שיתוף ב twitter
שיתוף ב whatsapp
שיתוף ב email
שתפו!
שיתוף ב facebook
שיתוף ב twitter
שיתוף ב whatsapp
שיתוף ב email
שתפו!

ההלוואות השונות בתמהיל המשכנתא

אז אנחנו צריכים לבנות את תמהיל המשכנתא הרצוי שלנו. כלומר, צריך לבחור מספר הלוואות שונות, בדרך כלל בין שתיים לחמש (אבל יכול להיות כל מספר), שירכיבו את התמהיל. עבור כל הלוואה שבחרנו, יש צורך לקבוע מאיזה סוג היא, מה יהיה האורך שלה וכמה כסף נקצה עבור אותה הלוואה ועוד. יש מעט הגבלות, שאציין אותם בהמשך, על הרכב תמהיל המשכנתא, אבל בגדול – אפשר לעשות כמעט הכל. מצד אחד, זה מצוין. יש לכם יכולת אמיתית להשיג הלוואה זולה, שמתאימה לכם כמו כפפה ליד. מצד שני, זה פתח להפסדי ענק – אם אתם לא יודעים מה אתם עושים. לכל הלוואה יש יתרונות אבל גם חסרונות. לפני שאני אסקור בצורה פרטנית כל אחת מהן, אני הולך לבסס שפה משותפת כדי שנוכל לשדר על אותו גל. אני הולך לדבר כאן על מושגי ייסוד בהלוואות – ובעיקר על שני מושגים עיקריים: המרווח הבנקאי והצמדה. הצמדה תסביר לנו איך התשלום העתידי שלנו ישתנה כתוצאה מהשפעות חיצוניות. המרווח הבנקאי מסביר כמה הבנק מצפה להרוויח על ההלוואות שהוא מעניק לנו.

הצמדה למדד / לפריים / לעוגני האג”ח

למעט סוג הלוואה אחד – קבועה לא צמודה למדד (בשמה העממי– קל”צ), כל שאר ההלוואות צמודות למשתנה או פרמטר כלכלי חיצוני. זאת אומרת שבכל פעם שהפרמטר הזה עולה, אז גם הריבית על ההלוואה הזו עולה.

נמחיש זאת בדוגמה. נניח שאתם לווים מהבנק כסף בהלוואה צמודה לפריים (אסביר בהמשך מה זה). ונניח, לצורך הדוגמה, שהריבית שקיבלתם מהבנק עבור הלוואה זו היא 2%. ההלוואה הזו (וזו בלבד!) צמודה לריבית בנק ישראל. כלומר, כשריבית בנק ישראל תעלה ב0.25%, גם הריבית על ההלוואה שלנו תעלה ב0.25%, והריבית העדכנית שלה תעלה ל – 2.25%.

זה סיכון. עוד פרק זמן לא ידוע, ההחזר יכול, וכנראה יעלה מעבר למה שתכננתם וחתמתם מול הבנק. אז למה דחפו את ההצמדות הללו? למה סתם לסבך?

אז אף אחד לא נגדכם. אתם לא חייבים לקחת את ההלוואות הצמודות הללו. אתם יכולים לקחת את כל סכום המשכנתא שלכם בקבועה לא צמודה. ואז תהיה לכם משכנתא ללא שום הפתעות וללא שום שינויים. נשמע פגז, לא?

לא ממש. זו משכנתא יקרה וארוכה מאוד, אני חושב שאתם מסכנים את העתיד שלכם ואני אסביר לכם בהמשך למה. אבל זה לא מהות ההסבר כאן. כמו שאתם לווים כסף מהבנק, הבנק לווה כסף ממקורות אחרים כדי להעניק לכם את ההלוואה הזו. גם הבנק חשוף לכל הפרמטרים הללו, ולכן שם המשחק הוא מי הולך לשלם את החשבון כשהחגיגה תגמר והמשתנים הללו יעלו.

כשאתם לוקחים כסף במסלול קבועה לא צמודה אתם מעבירים את כל הסיכונים שתיארתי אל הבנק. כלומר כאשר המשתנים הללו יעלו, הרווח של הבנק יישחק. לכן, הוא דורש ריבית גבוה יותר, כדי לכסות עצמו במקרה של עליות ריבית.

לעומת זאת, בכל מסלול צמוד אחר, אתם חולקים חלק מהסיכון עם הבנק. כלומר, אם אותם משתנים ייעלו אתם תשלמו יותר, והבנק ירוויח לפחות אותו דבר. ומכיוון שהבנק חולק אתכם את הסיכון, הוא ייתן לכם את הכסף בריביות נמוכות יותר.

נחזור להלוואת הפריים. אנחנו לא יודעים בכמה ומתי ריבית בנק ישראל תעלה. קשה לחזות את העתיד, וזה גם מופרך לנסות לעשות זאת לשלושים שנים קדימה. לכן, יש כאן אלמנט של אי-ודאות. אם בתקופת המשכנתא שלכם, עליות הריבית יהיו גבוהות מאשר אתם תכננתם – זו תהיה הלוואה יקרה ופחות כדאית. אחרת – זו תהיה הלוואה זולה ומתאימה.

אנחנו לא יודעים מה יקרה, ולכן צריך לנקוט בגישה של חיסכון תוך כדי ניהול וגידור הסיכונים, שעוד ארחיב עליה רבות. כעת, בואו נעבור לדבר על המושג השני שלנו – שמדבר על כמה בפועל הבנק רוצה להרוויח.

המרווח הבנקאי – מספר אחד שאומר הכל

התפקיד של הבנק הוא לספק נזילות פיננסית. כלומר, לאפשר לכם לממש את המטרות הכלכליות שלכם, גם אם אין לכם את מלוא המשאבים הנדרשים לכך. הבנק הוא גוף עסקי, והוא רוצה וצריך להרוויח. אם הוא לא ירוויח, הוא לא יהיה קיים, ואז לא יהיה מי שיעניק לכם את הכסף הנדרש על מנת לרכוש את דירתכם. הבנק הולך להרוויח מהלוואת המשכנתא שלכם. כמה הוא ירוויח? השאלה הזו כבר לגמרי תלויה בכם.

כפי שציינתי מקודם, את הכסף שהבנק מעניק לכם, הוא לווה ממקורות אחרים. זה יכול, בין היתר, להגיע מפיקדונות מלקוחות, הנפקת אגרות חוב בשוק ההון ועד מסחר במניות. אבל מה שבטוח, גם הבנק צריך לשלם על הכסף שהוא לווה.

פרסומת של בנק מזרחי לרכישת פיקדון בנקאי
פרסומת לרכישת פיקדון של בנק מזרחי טפחות ( התמונה להמחשה בלבד. אין המלצה לרכישת המוצר)

אז איך הבנק מרוויח מהמשכנתא שלכם? הוא צריך לוודא שתשלומי הריבית שלכם יהיו גבוהים מתשלומי הריבית שהוא צריך לשלם למי שהלווה לו את הכסף. כלומר, אם הבנק השתמש בפיקדון ליצ’י כדי לגייס כסף ולהעניק לכם משכנתא – אז הוא צריך לוודא שתשלומי הריבית שמתקבלים מכם גבוהים מתשלומי הריבית שעליו להעביר לבעל הפיקדון.

ההפרש באחוזים, בין סך ההכנסות מכם לסך ההוצאות על ההלוואה, בניכוי עלויות התפעול הוא המרווח הבנקאי.

אמחיש זאת בדוגמה. נניח שהבנק מלווה לאפרת סכום כסף בריבית שנתית של 5%. על מנת להעניק לאפרת את ההלוואה, הבנק לווה את הכסף מיובל, והבטיח לשלם לו ריבית שנתית של 3%. זאת אומרת שהבנק מרוויח 2% על ההלוואה הזו. אבל רגע, חכו – זה לא המרווח עדיין.כדי למכור לאפרת את ההלוואה, וללוות את הכסף מיובל, הבנק היה צריך להשקיע בפרסום, בשירותי עריכת דין, בפקידים שימכרו את ההלוואה, בתשתיות אינטרנט ומיחשוב וכו’. את כל העלויות הללו, שנכנה אותם עלויות תפעוליות יש צורך להוריד מהרווח מלמעלה (2%, זוכרים). נגיד שהעלויות הללו מתומחרות ב0.8% מסך ההלוואה. אזי המרווח הבנקאי בהלוואה זו הוא 1.2%.

זאת אומרת שאם אפרת לוותה מאה אלף ש”ח, אז הבנק מרוויח 1200 שקלים על ההלוואה הזו.

למה חשוב לנו לדעת מה המרווח הבנקאי?

אנחנו לא אוהבים לצאת פרייארים. כנראה שתרצו, כבר ברגע הראשון שתקבלו את הצעת המשכנתא מהבנק, להבין האם קיבלתם ריביות טובות (או לא) על ההלוואות שמרכיבות את תמהיל המשכנתא שלכם. יש הרבה מקומות לעשות את זה, כמובן שאני ממליץ על דף הפייסבוק שלי – “Finwiz – קבוצת המשכנתאות”. המרווח הוא מספר אחד ויחיד שיכול לומר לכם עד כמה, בהיבט הריביות בלבד, ההצעה שלכם טובה.

המרווח עוזר לכם להתמקד. נניח לדוגמה שהבנק מפתה אתכם לחתום אצלו על ידי מתן הלוואה זולה מאוד בסכום כסף נמוך, אבל נותן לכם ריביות גבוהות מאוד בשאר המסלולים. בגלל שרוב הכסף בתמהיל בהלוואות יקרות, המרווח הבנקאי יגלה לכם את זה, וימחיש את חוסר האטרקטיביות של התמהיל כולו.

הביטו למשל בתמונה הבאה, הלקוחה מתור מערכת המשכנתאות של בנק הפועלים. תוכלו לראות שם את המרווח הבנקאי בכל מסלול. ככל שהמרווח גבוה יותר, כך ההלוואה הזו רווחיות יותר לבנק. נוכל ללמוד שהלוואת הפריים (הלוואה מספר 1) היא ההלוואה הכי פחות רווחית לבנק ואילו ההלוואה המשתנה היא ההלוואה הכי רווחית לבנק. לכן, אם תרצו להוציא את ההלוואה המשתנה מהתמהיל, אתם תצטרכו להסכים לריביות גבוהות יותר במסלולים האחרים על מנת שהבנק יוכל לעמוד ביעדי הרווח שלו.

המרווח הבנקאי
הצעה למשכנתה של בנק.

איך מחשבים את המרווח הבנקאי?

אלא אם אנחנו עובדים בבנק, אין לנו יכולת לחשב את המרווח הבנקאי. התמונה שהראתי לעיל איננה נגישה לנו. אנחנו לא יודעים את עלויות התפעול של הבנק – שבעצמן משתנות מבנק לבנק. אנחנו לא יודעים מאיפה הוא גייס את הכספים להלוואה הספציפית שלנו – יכול להיות מלקוחות, משוק ההון, מאג”ח וכו’. אל תכעסו, לא בזבזתי לכם את הזמן.

אז מה בכל זאת אפשר לעשות? כמה דברים. ראשית, בחלק מההלוואות, הבנק מפרט מה המרווח שוק. המרווח שוק הוא המרווח של ההלוואה (בדרך כלל) ביחס לעלות הגיוס של ההלוואה בשוק ההון. העוגן של ההלוואה, הוא התשואה של הנכס, שביחס אליו מגייסים את הכסף. לדוגמה, העוגן של ריבית הפריים היא ריבית בנק ישראל. אני ארחיב על זה עוד ביחידות הבאות לדוגמה, שימו לב להצעת המשכנתא הבאה מבנק לאומי. נתעלם כרגע מכל שאר המידע שקיים בהצעה ונתמקד במה שהודגש בריבוע סגול:

המרווח הבנקאי – דוגמה מהצעת משכנתא של בנק לאומי

בהלוואה ראשונה, הלוואה מבוקשת א’, המרווח שוק הוא מינוס 0.6% ביחס לעוגן ההלוואה – שהיא ריבית הפריים. כמו כן, אנחנו רואים שההלוואה השניה, הלוואה מבוקשת ב’, שהיא הלוואה צמודה לעוגן אג”ח, היא הלוואה שהמרווח שוק עליה הוא 3.3%. אני מסביר כאן כיצד לחשב את המרווח ביחס לעוגן האג”ח. שימו לב! מרווח שוק אינו מרווח בנקאי!.

בשתי ההלוואות הנותרות – אין פירוט מה המרווח. וצריך לנסות לקרב אותו בשיטות שונות. אני אפרט בפוסטים הבאים איך אני עושה את זה.

עכשיו שהבנו מהו ההצמדה והמרווח, נוכל לדבר ביתר פירוט על הכדאיות של כל הלוואה. רק אזכיר שוב, שבעת קבלת תמהיל המשכנתא מהבנק, אל תשכחו לקפוץ אליי, ל“Finwiz – קבוצת המשכנתאות” בפייסבוק כדי לקבל ניתוח מלא ולהבין מה המרווח שלכם.

אין לכם כוח לקרוא את כל זה? רוצים שאחפור לכם במקום?

אשמח לעזור!

שינוי גודל גופנים
ניגודיות