יולי 26, 2019

לקיחת משכנתא – כל השלבים בדרך אל הבית שלכם

שיתוף ב facebook
שיתוף ב twitter
שיתוף ב whatsapp
שיתוף ב email
שתפו!
שיתוף ב facebook
שיתוף ב twitter
שיתוף ב whatsapp
שיתוף ב email
שתפו!

איך לקחת משכנתא? כל השלבים בתהליך לקיחת משכנתא

במאמר זה אני אנסה לתאר בצורה פשוטה את השלבים בתהליך הרכישה וביתר פירוט, גם את השלבים בתהליך לקיחת משכנתא. תהליך רכישת דירה הוא תהליך מורכב שתלוי במשתנים רבים. צריך להתחייב למקום מגורים ואולי גם לחוב כספי גדול. בנוסף, יש צורך בביצוע פעולות שונות מול גורמים רבים שכנראה לא עבדנו מולם אף פעם – שלטונות המס, מוסדות המדינה, בנקים, עורכי דין, ועוד. בגלל ריבוי המשימות ומורכבותן, טעויות שיעשו כעת עלולות לעלות בעתיד מאות אלפי שקלים, ולכן טבעי להרגיש מבולבל ואפילו להירתע מהרכישה. 

מטרתי לפוגג ולו במעט את החששות ואי הודאות. לא אצלול לפרטים, אלא אציג את תהליך הרכישה ממעוף הציפור. הנושאים שאסקור מתוארים בהרחבה באתר, ולכן מי שמבקש להרחיב ידיעותיו יוכל לפנות אל הקישורים הרבים. למען הבהירות, אני אתאר את תהליך הרכישה הפשוט ביותר – רכישת דירת מגורים בבניין. אם העסקה שאתם מתכננים מורכבת יותר, בין אם בגללכם (למשל דירוג אשראי נמוך, עצמאים בתחילת דרכם, רכישה בתוך המשפחה, רכישה בגיל מבוגר ועוד) או בגלל הנכס הנרכש (למשל יהודה ושומרון, בניה בקיבוצים, בנייה על קרקע עצמית, תושבי חוץ, נכס עם חריגות בניה ועוד) תהליך הרכישה יהיה מסובך יותר.

לפני רכישת הדירה

ראשית, אנחנו צריכים להחליט שאנחנו רוכשים דירה. אנחנו צריכים להחליט מדוע אנחנו רוכשים אותה. האם למגורים או להשקעה? אם אנחנו רוכשים למגורים, אנחנו צריכים להבין מהו המקום שבו נרצה לגור בו ולוודא שהוא מתאים לצרכינו – האם יש נגישות לאזורי התעסוקה שלנו? מה רמת מוסדות החינוך לילדים? מה התכנון העתידי באזור? מה מאפייני השכנים והאוכלוסייה? שנית, אם אנחנו מחליטים לרכוש דירה להשקעה – אנחנו צריכים להבין למה דווקא רכישת דירה היא ההשקעה הכי נכונה עבורנו. למה לא שוק ההון? הלוואות עמיתים (p2p)? קופות גמל להשקעה? האם השקעה בדירה עונה על הדרישות שלנו לנזילות, סיכון, פיזור השקעות?

אחרי שההחלטה לרכוש אכן התקבלה, אנחנו צריכים להבין מה התקציב שלנו לרכישה. תקציב הרכישה יורכב מהכסף שנצליח לגייס מבנקים וחברות אשראי, מהסובבים והקרובים אלינו ומההון שאנחנו צברנו בעצמנו במהלך השנים. אנחנו נצטרך להחזיר במשך תקופה ארוכה את ההלוואות שניקח, ולכן יש קשר ישיר בין יכולת ההחזר לבין גובה המשכנתא. בצורה גסה, יש כלל אצבע לגבי איך לקחת משכנתא – האומר שעל כל מאה אלף ₪ הלוואה שלוקחים, צריך להחזיר לפחות 500 שקלים בחודש. כלומר, כדאי לשלם 5000 שקל בחודש עבור משכנתא של מיליון שקלים.

לאחר שהגדרנו את תקציב הרכישה – נותר למצוא את הדירה הנבחרת. מצאו אזורי מגורים שעונים על הצרכים שלכם וסקרו את המחירים בלוחות המודעות. לאחר מכן, גשו לרשות המיסים ובחנו את מחירי העסקאות של נכסים באזור זה – כדי שתבינו כמה באמת שילמו בעסקאות על הדירות באזור שלכם בעבר הלא רחוק.

ברגע שמצאתם דירה שתואמת את הצרכים שלכם ואת המחיר, הגיע העת להיות רציניים. כדאי שבשלב הזה כבר יהיה לכם עורך דין שינהל את הרכישה למענכם. לידיעתכם, בעסקאות רגילות, שכר הטרחה של עורך הדין יהיה בערך 0.5% – 1% משווי הדירה + מע”מ. כלומר, אם הדירה שאתם מתכננים לרכוש עולה מיליון שקלים, אז שכר הטירחה של עורך הדין יהיה באזור של 5850 עד 11700 ש”ח. אם אתם זקוקים להפניות לעורך דין – דברו איתי.

תנאים לקבלת משכנתא

בדיקות חיוניות לפני הרכישה

לפני שאתם חותמים על חוזה הרכישה, כדאי לאמת שאכן תקבלו משכנתא מהבנקים. כדי לאמת זאת, נדרש לבצע שתי בדיקות – הבדיקה הראשונה תבדוק שהבנק מאשר לתת לכם משכנתא כלווים, והבדיקה השנייה תבדוק שהבנק מאשר את הנכס שאתם רוכשים.

כדי לאמת שהבנק מוכן עקרונית לתת לכם משכנתא – נדרש אישור עקרוני. באישור זה, הבנק עובר על נתוניכם הכלכליים ובודק את תקינותם. הבנק בוחן את ההכנסות שלכם, ההוצאות החודשיות שלכם, גובה המשכנתא שאתם מבקשים, הותק שלכם במקום העבודה וכו’. אם הנתונים שלכם מקובלים על הבנק – אז הוא ינפיק לכם אישור עקרוני – כלומר הוא מוכן עקרונית להעניק לכם משכנתא. לידיעה: הריביות של האישור העקרוני הן תמיד גבוהות מאוד ובדרך כלל לא ישקפו את הריביות שתקבלו במהלך תהליך המשכנתא. אם בכוונתכם לשכור שירותיו של יועץ משכנתאות, לכו לקבל אישור עקרוני מבנק אחד בלבד (בשאיפה מלאומי בדיגיטל ו/או מוקד המשכנתאות של מזרחי). אני מסביר מדוע כאן.

הבדיקה השנייה, היא אישור הנכס ברמה התכנונית והמשפטית. בדיקה זו מבוצעת על ידי שמאי מקרקעין. כחלק מתהליך קבלת המשכנתא (זה ייקרא שלב הבטחונות), הבנק מבקש משמאי להעריך את הנכס – לדוגמה לבדוק שאין חריגות בניה, פלישה לשטח ציבורי וכו’ . בעזרת דו”ח השמאות הבנק יחליט מה שווי הנכס בפועל והאם ניתן, ובאלו תנאים לאשר את המשכנתא.

כלומר, יכול להיות שהנכס שאת רוכשים יוערך על ידי הבנק כשווה הרבה פחות מאשר המחיר שסיכמתם ואז במצב זה לא תוכלו לרכוש אותו. כיום, כל בנק צריך לתת לכם הפניה לשמאות מוקדמת כבר בשלב האישור העקרוני. אם אכן תשתמשו בהפניה זו ותשכרו את השמאי, אז תוכלו להשתמש בשמאות הזו בכל בנק אחר– בכפוף לסייגים המפורטים בסעיף 9ה’ בנוהל של בנק ישראל. אתם לא חייבים להזמין שמאות בשלב זה (ודעו שבשלב זה העלות היא יקרה יותר משלב הבטחונות), אבל אם בשלב הבטחונות, השמאי יעריך את הדירה בפחות כסף ממחיר הרכישה – אתם יכולים לעמוד בפני בעיה (למשל, תצטרכו להביא עוד כסף מהבית).

רכישת הדירה

אחרי שהצטיידתם באישור עקרוני, עורך דין ודו”ח שמאי – רוב המגבלות הוסרו ואתם יכולים להתקדם בתהליך רכישת הדירה. מזל טוב! חתמו על החוזה וגשו לשלם את מס הרכישה. הטופס שתקבלו מרשות המיסים, שנקרא גם טופס מש”ח – דרוש על ידי הבנקים כדי להעניק לכם את המשכנתא.

כעת הגיע העת לחשוב ולתכנן את המשכנתא. ראשית עליכם להחליט האם אתם מעוניינים לשכור את שירותיו של יועץ משכנתאות או שבכוונתכם לבנות את תמהיל המשכנתא לבד. תוכלו לקרוא כאן את דעתי. אם החלטתם לבנות את התמהיל לבד – אז יש לכם הרבה מאוד עבודת קריאה ולימוד – עברו ללמוד על הכל במרכז הידע. בשני המצבים, אתם צריכים להגיע עם תמהיל שלכם למשא ומתן אל הבנקים. אל תשתמשו בתמהיל הבנק, הוא עלול לעלות לכם מאות אלפי שקלים יותר.

השלב הבא הוא שלב מכרז הריביות. כל בנק ייתן לנו “ציטוט” ריביות עבור התמהיל שלנו. למען הסר ספק, אתם הולכים לנהל משא ומתן על סחורה – שהיא המשכנתא שלכם. בדיוק כמו בזאר תורכי, התכוננו לעשות כל שיידרש על מנת להשיג את הריביות הטובות ביותר – אתם תדרשו להתמקח, להשתמש בתחבולות ולהפעיל מניפולציות על מנת להשיג את היעד שלכם. שלא תתבלבלו, גם פקיד הבנק יעשה בדיוק אותו דבר – כדי שתחתום דווקא אצלו ובמחיר שהוא רוצה.

השיטה הכי אפקטיבית להוריד את הריביות היא להביא הצעה מתחרה מבנק אחר. הבנקאים יגידיו לכם את זה גם בעצמם – כדי להצדיק מדוע הם מורידים לכם ריביות – עליהם לראות הצעה נגדית. לכן, התכוננו לנהל משא ומתן מול כמה בנקים. בגישה זו טמונה “אליה וקוץ בה” כי כל בנק ינקוט בגישה אחרת לפתות אתכם. טריקים זולים יכולים לעלות ביוקר – ולכן אתם חייבים לראות את התמונה הגדולה ולבחור פרמטר אחד שביחס אליו תבחנו ותשוו את כלל הצעות המשכנתא – פרמטר כזה יכול להיות למשל עלות לשקל. פנו אליי בקבוצת הפייסבוק שלי “Finwiz – קבוצת המשכנתאות” על מנת לקבל ניתוח כזה של ההצעה שלכם.

התהליך הזה הוא מייגע, אבל יש לו סוף, ככל שהזמן יחלוף יהיו בנקים שייצאו מהמשחק – ויישאר בנק אחרון שאיתו אתם תתקדמו ומולו תחתמו על המשכנתא. מזל טוב, אתם עוברים לשלב הביטחונות.

שלב הבטחונות

לאחר שסוכמו התנאים למשכנתא, הבנק יבקש ממכם למלא סידרה של פעולות שיבטיחו את השקעתו בכם. כלומר, הבנק יקבל את כספי ההלוואה שהעניק לכם גם במידה ולא תוכלו להמשיך ולהחזיר אותה. בנוסף הוא רוצה לוודא שאתם לא מסבכים אותו בעברות כלכליות. שלב זה נקרא שלב הביטחונות. מה הוא כולל למעשה?

  • הבנק יבקש שתרכשו ביטוח חיים – כך שאם חלילה תעברו לעולם שכולו טוב לפני שסיימתם למלא את חובכם, חברת הביטוח תכסה את החוב. אם תזדקקו לעזרה, פנו אליי.
  • הוא גם יבקש שתרכשו ביטוח נכס – כך שאם הנכס שרכשתם יינזק, הוא יפוצה על השקעתו (להזכירכם הבנק “שותף” בדירה שלכם). לא צריך לרכוש ביטוח נכס אם אתם רוכשים דירה בבנייה, והבנייה עדיין לא הושלמה.
  • הוא יבקש ממכם לחתום על ייפוי כוח בלתי חוזר על ידי נוטריון, שאתם מאשרים לו (לבנק) למכור את הנכס בשמכם אם אתם לא עומדים בהחזרי המשכנתא כדי לכסות את יתרת החוב.
  • הבנק יבקש שתרשמו הערת אזהרה ברשות לרישום והסדר זכויות מקרקעין “טאבו” (או חברה משכנת – תלוי במצב המשפטי של הנכס) לטובתו – כך שלא יוכלו לבצע פעולות בנכס ללא אישורו.
  • הבנק יבקש שתרשמו משכנתא ברשם המשכונות

כעת, הבנק גם יבקש לקבל מסמכים נוספים כדי לאמת שאתם באמת זקוקים לכסף על מנת לרכוש את הנכס. הוא יבקש:

  • את חוזה הרכישה + נספחים על מנת לראות שאכן רכשתם נכס.
  • את טופס המש”ח שהזכרתי מקודם– כדי לוודא שאתם לא מלבינים כספים ודיווחתם על הרכישה לרשות המיסים.
  • את כל התשלומים שביצעתם עד עכשיו למוכר, ודיווח על יתרת החוב שנותרה לכם.
  • הוא יבקש שתרשמו הערת אזהרה על שמכם, כך שהמוכר לא יוכל למכור את הנכס לשני קונים בו זמנית.

אלו לא כל המסמכים, וייתכן ואתם תדרשו לבצע פעולות נוספות ולהמציא מסמכים נוספים על מנת לאשר את הבקשה.

לאחר שיסתיים התהליך הזה אתם תשלמו דמי פתיחת תיק, שהם 0.25% משווי ההלוואה. גם על דמי פתיחת התיק אפשר כדאי ואף נהוג לדרוש הנחה. בדרך כלל הבנקים מעניקים בין 30-50% הנחה על עמלה זו. לאחר ששילמתם אותה אתם רשמית הגעתם אל הסוף. ביצעתם את כל השלבים בתהליך לקיחת משכנתא. הבנק יעביר את הכסף אל המוכר, ועורך הדין שלכם יביא את העסקה אל סיומה.

מזל טוב!

אין לכם כוח לקרוא את כל זה? רוצים שאחפור לכם במקום?

אשמח לעזור!

שינוי גודל גופנים
ניגודיות

בואו נדבר

רוצים לשוחח עוד? מלאו את הטופס ואחזור אליכם בהקדם.