fbpx
יולי 26, 2019

תמהיל המשכנתא האופטימלי

שיתוף ב facebook
שיתוף ב twitter
שיתוף ב whatsapp
שיתוף ב email
שתפו!
שיתוף ב facebook
שיתוף ב twitter
שיתוף ב whatsapp
שיתוף ב email
שתפו!

?בניית תמהיל משכנתא – איך אבנה את התמהיל האופטימלי עבורי

 

אתם זקוקים לכסף מהבנק כדי לרכוש את הבית שלכם. כשתגיעו לבנק, הוא ישאל אתכם באיזה צורה אתם רוצים לקבל את הכסף? הוא בעצם שואל אתכם מה התמהיל שלכם. עוד רגע נסביר איך בוחרים אותו. מעניין לציין שיש מעל מאה מיליארד אפשרויות לבנות תמהיל משכנתא (באמת!). בתוך ים האפשרויות האינסופי הזה, איך אנחנו יודעים מה התמהיל הכי נכון (או אופטימלי) עבורנו? מה זה בכלל תמהיל אופטימלי? האם תמהיל אופטימלי הוא גם תמהיל שהכי מתאים לנו?

רגע, מה זה בכלל תמהיל?

בבואנו לבחור את המשכנתא שלנו, באפשרותנו להרכיב יחדיו מספר הלוואות בתנאים שונים. השילוב של ההלוואות הללו יחדיו נקרא “תמהיל משכנתא”. מספר ההלוואות יכול לנוע מהלוואה אחת ועד כתריסר הלוואות (למקרה שהשתגעתם). למעשה, ההגבלה על מספר ההלוואות שמרכיבות את התמהיל אינו טכני, אלא מבוסס על הנכונות וההסכמה של הפקיד בבנק לשתף פעולה עם הבקשות שלכם.

במה ההלוואות הללו שונות אחת מהשניה? בתנאי התשלום, בריביות הנקובות, בסוג ההצמדה ועוד. אנחנו נדבר על כך בהרחבה בהמשך. האופן שבו אנחנו משלבים את ההלוואות יחדיו מגדיר את ההתנהגות של המשכנתא שלנו. בצורה הבולטת ביותר, התמהיל מגדיר את ההחזר הראשוני שלנו, אבל לא פחות חשוב הוא גם משפיע על רמת הסיכון של התמהיל, על התנודתיות שלו ועל העלות הכוללת שלו.

יש משהו חיובי וגם שלילי בכך שאנחנו צריכים לבנות תמהיל משכנתא, ולא רק לבחור הלוואה אחת ויחידה. הפן החיובי הוא, שהיכולת לבנות תמהיל משוכלל יותר מוזילה את המשכנתא עצמה, כי ניתן לשלב הלוואות בצורה שבה מנצלים את היתרונות של כל הלוואה. נוסף על כך, שילוב של מספר הלוואות מאפשר לבצע התאמה (Customization) פרטנית וטובה יותר של ההלוואה לצרכים שלכם.

לעומת זאת, החיסרון המשמעותי הוא שתהליך בניית תמהיל משכנתא נהיה מורכב ומבלבל יותר. זה נובע משתי סיבות: ראשית, מספר האפשרויות לבנות תמהיל גדל משמעותית ושנית, בגלל שרמת הידע והבקיאות הנדרשת על מנת לבנות תמהיל מותאם גבוהות מאוד.

הערה אחת לפני שנתחיל, אם יורשה לי. לאחר שסקרתי קצת את הנעשה במקומות אחרים בעולם, יש לי דווקא מילה טובה לומר (בהיבט הספציפי הזה) על מערכת הבנקאות בישראל. להבנתי, היכולת לבנות תיק משכנתא ממספר הלוואות שונות קיים במספר מועט של מדינות. כלומר, שוק הדיור בישראל מתוחכם יותר. אם לדוגמה תסתכלו מערבה, לארצות הברית, אזי הסטנדרט הוא הלוואה אחת, שאפשר לבחור למשך שנים מוגדר מראש (חמש עשרה/שלושים שנה) או הלוואה בריבית משתנה. תחי מדינת ישראל!

אנחנו בעסקי שבירת מיתוסים וכללי אצבע, ולכן המיתוס שאני רוצה לשבור הוא שיש הלוואות שהן טובות יותר משאר ההלוואות. זה לא נכון. לכל הלוואה יש יתרונות וחסרונות, שאני הולך לתאר. ולכן, כאשר בונים תמהיל שמותאם אישית, צריך לשלב בצורה נכונה (לקבוע גם את משך השנים, וגם את כמות הכסף בכל מסלול) את ההלוואות בתמהיל על מנת לצמצם את החסרונות של כל הלוואה ולמקסם את היתרונות שלהן.

איך נדע שיש לנו תמהיל הלוואה איכותי?

ברגע שסיימת לימודי הנדסה, המחשבה שלך תשתנה לנצח. בקטע טוב. זאת מכיוון שכשאתה בוחן חלופות שונות, אתה מחפש שיטה, כדי להבין האם חלופה א’ עדיפה על חלופה ב’. זה נכון כשאני בוחר צימרים לחופשה משפחתית על סמך איפה ארוחת הבוקר הכי טובה, זה מתקיים כשאני בוחר רכב חדש ומחשב למי מהם יהיה העלות החודשית הנמוכה ביותר, וזה גם בדיוק המצב כאן.

בקבוצת הפייסבוק שלי, “Finwiz – קבוצת המשכנתאות”, כאשר אני מנתח את המשכנתאות שלכם, המטריקה שבחרתי היא סך תשלומי הריבית הריאליים (כלומר לאחר שינוי של אינפלציה). במילים אחרות, אם אתם נותנים לי זוג תמהילים לנתח, ובתמהיל הראשון אתם תשלמו 300 אלף שקל בריביות ובתמהיל השני תשלמו 500 אלף שקל בריביות, אז התשובה הפשוטה היא שהתמהיל הראשון הוא טוב יותר ואותו כדאי לקחת.

נשמע קצת פשטני מדי, לא?

תכלס, אתם צודקים. זו לא תשובה מספיק מקיפה. אני אסביר מדוע. נבחן את אותם שתי התמהילים. בראשון, ההחזר הראשוני שלכם הוא 5500 שקלים חדשים לחודש, ובתמהיל השני, ההחזר הראשוני הוא 4500 שקלים חדשים לחודש. אז אנחנו מבינים כעת למה התמהיל הראשוני הוא יקר יותר, כי ההחזר החודשי בו נמוך יותר ולכן הקרן (החוב של ההלוואה) יורדת לאט יותר ולכן תשלומי הריבית גדולים יותר.

אם היינו לוקחים את התמהיל הראשון ומוספים לו את אותם 1000 שקלים שמשלמים בתמהיל השני, יכול להיות שהוא היה טוב יותר? יש מצב כזה.

אני אתן דוגמה נוספת, לפני שאגיע אל שורת המחץ. נגיד ששני התמהילים זהים לחלוטין, וקיבלנו הצעת ריביות משני בנקים. בנק אחד הוא הרבה יותר מתקדם, זו כבר הצעה שלישית שהוא נותן לנו, וקיבלנו שם ריביות טובות מאוד, ולכן ההחזר הראשוני נמוך יותר מהבנק השני, שם קיבלנו עד עתה רק הצעה אחת. האם זה אומר שהבנק הראשון טוב יותר? לא בהכרח. ההשוואה בין שני הבנקים ראויה רק אם שניהם נמצאים באותו מצב של משא ומתן.

אז איך אפשר לקיים השוואה נכונה בין התמהילים שתביא אותנו אל התמהיל האופטימלי? זה מוביל אותי אל משפט המפתח הבא.

התמהיל האופטימלי הוא תמהיל שטוב יותר מכלל התמהילים האחרים בעלי אותם האילוצים

התמהיל האופטימלי הוא תמהיל שטוב יותר מכלל התמהילים האחרים בעלי אותם המגבלות.

אתם רוצים לקנות רכב חדש. אתם מתלבטים בין מרצדס GLE לבין דאצ’יה דאסטר. ואתם לא יודעים במה לבחור. אולי המטריקה שנבחר תהיה מבוססת על מחיר הרכב? במצב הזה, דאצ’יה דאסטר מנצחת בענק.

רגע… הסיכוי שאתם באמת תעשו כזו השוואה הוא אפסי. אי אפשר להשוות בכלל בין שני הרכבים הללו. מה שמשותף להם זה ששניהם רכבים, עם מנוע, שצורכים דלק ויש להם עלות תפעול חודשית. אבל לכל אחד מאפיינים שונים בתכלית. הם לא פונים לאותו קהל, אין להם אותה חבילת איבזור, אין להם אותם ביצועים.

אז אולי נשווה את המרצדס GLE לאאודי A6? ול BMW סידרה 5? תסכימו איתי שאלו כבר השוואות יותר הגיונית. כלומר, כדי שההשוואה על סמך מחיר תהיה הגיונית, וזה, נשווה רק רכבי יוקרה. זה האילוץ שלי. וזה בדיוק מה שאני עושה גם בתמהילי המשכנתא.

איך בונים תמהיל אופטימלי

זקוקים לסיוע בעת בניית תמהיל משכנתא? התוכנה שכתבתי בונה תמהילים אופטימליים. אלו תמהילים שטובים יותר מכלל התמהילים האחרים תחת מגבלות שהגדרתי. במילים פשוטות יותר, אני מחפש את התמהיל, שיחזיר לבנק את סך תשלומי הריבית הנמוך ביותר מבין כלל התמהילים שמקיימים את המגבלות הבאות (זו רשימה חלקית):

  • שההחזר הראשוני הוא קבוע – לדוגמה כל התמהילים שההחזר הראשוני שלהם אינו עולה על 5000 שקלים לחודש.
  • שההחזר המקסימלי (במשכנתא, הסיכוי שההחזר לא יעלה נמוך מאוד) מוגדר – לדוגמה, אני רוצה לבחור תמהיל מבין כלל התמהילים שההחזר המקסימלי שלהם לא יעבור את 7000 שקלים לחודש.
  • גובה הריביות שהתקבל (מה שנקרא בעגה המקצועית “מרווח שוק”) זהה בין כל הבנקים. לדוגמה, אני רוצה לבחור את התמהיל הזול ביותר מבין כל התמהילים שמרווח השוק שלהם הוא 1.9% (אני יודע שפתחתי תיבת פנדורה, אני מדבר על המרווח כאן).
  • תנאים מיוחדים – אני רוצה לבחור את התמהיל האופטימלי מבין כל התמהילים שיש להם גרייס של 3000 שקלים ל30 חודשים ו/או פרעון של קרן השתלמות אחרי 60 חודשים ו/או כל דבר אחר שעולה על דעתם…

אלו רק מקצת האילוצים, יש יותר וצריך לגלות אותם בתהליך זיהוי צרכים. אבל, כדי לסכם מה שבעצם עשיתי פה, אני בעצם מגדיר לפרטי פרטים סט של מגבלות על איך אני רוצה שהמשכנתא שלי תהיה (החזר ראשוני, החזר מקסימלי, תנאי תשלום, משך שנים, חשיפה למשתנות, חשיפה לפריים, שימוש בהלוואות חוץ בנקאיות , שימוש בכספי זכאות וכו’) ומכל התמהילים שעומדים במגבלות הללו – בוחר את התמהיל עם תשלומי הריבית הנמוך ביותר. כל השיטה הזו לקוחה מתוך מודל מתמטי כלכלי שנקרא Efficient frontier שפיתח הארי מרקוביץ בשנת 1952 ועליה זכה בפרס נובל לכלכלה. הארי פיתח מודל שאיפשר להבין מה הדרך הנכונה לקבל את התשואה הכי גבוהה על תיק ההשקעות מבין כלל תיקי ההשקעות. בקצרה, השיטה אומרת שעבור כל סט של אילוצים (ובהשקעות מדובר על סיכונים), תמיד יש בחירה אחת שהיא הטובה ביותר (ובהשקעות, נותנת את התשואה הטובה ביותר).

גבול היעילות - איך להשיג את תיק ההשקעות הטוב ביותר
התמהיל האופטימלי (הארי מרקוביץ, 1952)- עבור כל רמת סיכון שנבחר יש תמהיל אחד שממקסם את התשואה

הביקורת שלי על התמהיל האופטימלי

אחרי שיחות עם אלפי אנשים, חשוב לי להסביר איך חלק מהאנשים מפספסים לגמרי את הנקודה של תכנון כלכלי ובגלל המרדף אחרי העלות לשקל בונים משכנתה גרועה ביותר. ככל שההחזר החודשי שלנו יגדל, המשכנתה שלנו תשתפר. היא תהיה זולה יותר וקצרה יותר. האם זה נכון להגדיל את ההחזר החודשי עוד ועוד ועוד? ממש לא. האם זה נכון להשיג משכנתה סופר זולה במחיר של חיים של לחץ ודוחק – כי כל שקל פנוי שיש לכם הולך להחזר החודשי ואין לכם כסף בכלל לחיות? לדעתי לא. אתם חייבים לבצע תכנון כלכלי מאוד מדויק, שיתאים למטרות הכלכליות שלכם. למשל, תצטרכו להחליט מה ההחזר החודשי שאתם רוצים וגם להחליט כמה הון עצמי תשימו על הדירה לפני שתיקחו משכנתה. אל תקבלו החלטות רק על בסיס העלות לשקל – זה ייתן לכם משכנתה זולה – אבל זו לא בהכרח המשכנתה, או אורח החיים שאתם צריכים ורוצים.

כעת נתפנה להסביר על אבני הבניין של התמהיל – אלו ההלוואות השונות.

אין לכם כוח לקרוא את כל זה? רוצים שאחפור לכם במקום?

אשמח לעזור!

שינוי גודל גופנים
ניגודיות