?איך לבנות את תמהיל משכנתא אופטימלי

יש לנו צורך בכסף מהבנק כדי לרכוש את הבית שלנו. כשנגיע לבנק, הבנקאי ישאל אותנו באיזה צורה נרצה לקבל את הכסף? באופן פרקטי יותר – הוא שואל אותנו מה התמהיל שלנו. עוד רגע נסביר איך נבחר אותו. מעניין לציין שיש מעל מאה מיליארד אפשרויות לבנות תמהיל משכנתא (באמת!). בתוך ים האפשרויות האינסופי הזה, איך נדע מה התמהיל הכי נכון עבורנו? מה זה בכלל תמהיל אופטימלי?

רגע, מה זה בכלל תמהיל משכנתא?

בבואנו לבחור את המשכנתא שלנו, באפשרותנו להרכיב יחדיו מספר הלוואות בתנאים שונים. השילוב של ההלוואות הללו יחדיו נקרא “תמהיל משכנתא”. מספר ההלוואות יכול לנוע מהלוואה אחת ועד כתריסר הלוואות (למקרה שהשתגעתם). למעשה, ההגבלה על מספר ההלוואות שמרכיבות את התמהיל (כמעט ואינה) טכנית, אלא מבוססת על הנכונות וההסכמה של הבנקאי לשתף פעולה עם הבקשות שלנו.

במה ההלוואות הללו שונות אחת מהשניה? בתנאי התשלום, בריביות הנקובות, בסוג ההצמדה ועוד. אנחנו נדבר על כך בהרחבה בהמשך. האופן שבו אנחנו נשלב את ההלוואות יחדיו ישפיע על ההתנהגות המשכנתא. בצורה הבולטת ביותר, התמהיל מגדיר את ההחזר הראשוני שלנו, אבל לא פחות חשוב הוא גם משפיע על רמת הסיכון של התמהיל, על התנודתיות שלו ועל העלות הכוללת שלו.

יש משהו חיובי וגם שלילי בכך שצריך לבנות תמהיל משכנתא, ולא רק לבחור הלוואה אחת ויחידה. הפן החיובי הוא, שהיכולת לבנות תמהיל משוכלל יותר מוזילה את המשכנתא עצמה, כי ניתן לשלב הלוואות בצורה שבה ננצל את היתרונות של כל הלוואה. נוסף על כך, שילוב של מספר הלוואות מאפשר לבצע התאמה (Customization) פרטנית וטובה יותר של ההלוואה לצרכים שלנו.

לעומת זאת, החיסרון המשמעותי הוא שתהליך בניית תמהיל משכנתא נהיה מורכב ומבלבל . יש קושי להבין איך להתאים את התמהיל וסוגי ההלוואות לצרכים שלנו.

אנחנו בעסקי שבירת מיתוסים וכללי אצבע, ולכן המיתוס שנרצה לשבור הוא שיש הלוואות שהן טובות יותר משאר ההלוואות. זה לא נכון. לכל הלוואה יש יתרונות וחסרונות. ולכן, כאשר נבנה תמהיל שמותאם אישית, צריך לשלב בצורה נכונה את ההלוואות בתמהיל על מנת לצמצם את החסרונות של כל הלוואה ולמקסם את יתרונותיה.

איך נדע שיש לנו תמהיל משכנתא איכותי?

כדי לבחור את התמהיל הנכון מבין שלל התמהילים האחרים – נצטרך למצוא דרך מדידה שתאפשר לנו להבין האם תמהיל א’ עדיף על תמהיל ב'.

כאשר אנו ננתח את הצעת המשכנתא שלכם  ונפרסם אותה בפורום המשכנתאות, אנחנו נשתמש (בין היתר) בעלות לשקל כדי להשוות בין התמהילים.

בהינתן זוג תמהילים להשוואה- אם בתמהיל הראשון סך תשלומי הריבית יהיה 300 אלף שקל ובתמהיל השני סך תשלומי הריבית יהיה 500 אלף שקל בריביות, אז התמהיל הראשון הוא טוב וראוי יותר.

נשמע קצת פשטני מדי, לא?

אתם צודקים. זו לא תשובה מספיק מקיפה. נסביר מדוע. נבחן את אותם שני התמהילים. בראשון, ההחזר הראשוני שלנו הוא 5500 שקלים חדשים לחודש, ובתמהיל השני, ההחזר הראשוני הוא 4500 שקלים חדשים לחודש. אז ברור כעת למה התמהיל הראשוני הוא יקר יותר, כי ההחזר החודשי בו נמוך יותר ולכן הקרן (החוב של ההלוואה) יורדת לאט יותר ולכן תשלומי הריבית גדולים יותר.

אם נקח את התמהיל הראשון ונוסיף לו את אותם 1000 שקלים שמשולמים בתמהיל השני, יכול להיות שהוא היה טוב יותר? יש מצב כזה.

ניתן דוגמה נוספת: נגיד ששני התמהילים זהים לחלוטין, וקיבלנו הצעת ריביות משני בנקים. בנק אחד הוא הרבה יותר מתקדם, זו כבר הצעה שלישית שהוא נותן, הריביות טובות מאוד, וההחזר הראשוני נמוך יותר מהבנק השני, שם קיבלנו עד עתה רק הצעה אחת. האם זה אומר שהבנק הראשון טוב יותר? לא בהכרח. ההשוואה בין שני הבנקים ראויה רק אם שניהם נמצאים באותו מצב של משא ומתן.

איך מגדירים תמהיל משכנתא אופטימלי

אז איך אפשר לקיים השוואה נכונה בין התמהילים שתביא אותנו אל התמהיל האופטימלי? זוהי דעתנו:

התמהיל האופטימלי הוא תמהיל שטוב יותר מכלל התמהילים האחרים בעלי אותם האילוצים

נעזר בדוגמה מעולם תוכן אחר. נניח שנרצה לקנות רכב חדש. ההתלבטות היא בין רכב מסוג מרצדס לבין רכב מסוג דאצ’יה . קשה לדעת במה לבחור. אולי המטריקה שנבחר תהיה מבוססת על מחיר הרכב? במצב הזה, דאצ’יה דאסטר מנצחת בענק.

רגע… הסיכוי שנעשה באמת כזו השוואה הוא אפסי. אי אפשר להשוות בכלל בין שני הרכבים הללו. אמנם, שניהם רכבים ממונעים, הצורכים דלק ויש להם עלות תפעול חודשית. אבל לכל אחד מאפיינים שונים בתכלית. הם לא פונים לאותו קהל, אין להם אותה חבילת איבזור, אין להם אותם ביצועים.

אז אולי נשווה את המרצדס לאאודי ? ול BMW ? נסכים שאלו כבר השוואות יותר הגיונית. כלומר, כדי שההשוואה על סמך מחיר תהיה הגיונית, נשווה רק רכבים מאותה קטגוריית יוקרה. זה האילוץ לדוגמה. זה בדיוק האופן שבו צריך לנהוג כשנחפש את התמהיל הנכון מבין שלל תמהילי המשכנתא.

איך לבנות תמהיל אופטימלי?

כשנצור את תמהיל משכנתא במהלך תהליך ייעוץ המשכנתא, אנחנו נפעיל אלגוריתמים מתמטיים המחפשים את התמהיל הטוב ביותר העונה על מגבלות ואילוצים כלכליים מוגדרים. כלומר, אנחנו נחפש את התמהיל שישיג את סך תשלומי הריבית הנמוך ביותר מבין כלל התמהילים האפשריים המקיימים את המגבלות הבאות (וזו רשימה חלקית):

• החזר ראשוני קבוע – למשל נבחן את כלל התמהילים עם החזר ראשוני של 5000 שקלים.
• החזר מקסימלי קבוע – למשל נבחן את כלל התמהילים שההחזר המקסימלי שלהם אינו חוצה את ה 7000 שקלים לחודש במהלך השנים
• עם אותו מרווח שוק
• תנאים מיוחדים – כל התמהילים עם גרייס של 3000 שקלים ל30 חודשים ו/או פרעון של קרן השתלמות אחרי 60 חודשים ו/או שילוב של מסלול פיתוי ו/או שילוב של הלוואת בלון או כל דבר אחר העולה על דעתנו…

אלו רק מקצת האילוצים, יש יותר וצריך לגלות אותם בתהליך זיהוי צרכים. על מנת שנסכם את מה שנעשה פה, אנו נגדיר סט אילוצים על המשכנתא  – החזר ראשוני, החזר מקסימלי, תנאי תשלום, משך שנים, חשיפה למשתנות, חשיפה לפריים, שימוש בהלוואות חוץ בנקאיות , שימוש בכספי זכאות וכו’ – ומכל התמהילים העומדים באילוצים הללו – נבחר את התמהיל עם סך תשלומי הריבית הנמוך ביותר.

אגב, נבקש לציין השיטה הזו לקוחה מתוך מודל מתמטי כלכלי הנקרא Efficient frontier  שפיתח הארי מרקוביץ בשנת 1952 ועליה זכה בפרס נובל לכלכלה. מרקוביץ' ניסה להבין מה הדרך הנכונה לקבל את התשואה הכי גבוהה על תיק ההשקעות מבין כלל תיקי ההשקעות עם אותם המאפיינים (במקרה הנדון – אותה רמת סיכון)

הביקורת שלנו על התמהיל האופטימלי

האם דווקא התמהיל שלנו צריך להיות אופטימלי? אולי בכלל אורח החיים שלנו? ואולי צריך לשאוף לשפר דווקא את תזרים המזומנים שלנו?

לאחר אלפי שיחות עם לקוחות, תחושתינו שהמרדף אחרי המשכנתא הזולה ביותר עלולה לגרום לאנשים לדלג על השלב הראשון והחשוב ביותר – התכנון כלכלי.

נכון – ככל שההחזר החודשי שלנו גדל, המשכנתא שלנו תשתפר. היא תהיה זולה יותר וקצרה יותר. יחד עם זאת – האם זה נכון להגדיל את ההחזר החודשי עוד ועוד ועוד? לדעתנו – לא. האם זה נכון להשיג משכנתא זולה אך לשלם עליה בחיי לחץ ודוחק – כי כל שקל פנוי מופנה להחזר החודשי ואין לכם כסף בכלל לחיות? לדעתנו לא.

החובה היא לבצע תכנון כלכלי מאוד מדויק, שיתאים למטרות הכלכליות שלכם. למשל, להחליט מה ההחזר החודשי הרצוי וגם להחליט כמההון עצמי נכון לשים על הדירה לפני שתלקח משכנתא.

לא לקבל החלטות רק על בסיס העלות לשקל – זה ייתן לכם משכנתא זולה – אבל זו לא בהכרח המשכנתא, או אורח החיים שאתם צריכות ורוצים.

בהצלחה!