בחירת תמהיל חסר סיכון וללא הימורים? ההימור על עצמכם

מבין לוקחי משכנתה, הפוסט הזה מכוון למכנים עצמם "שונאי סיכון". כן, כן. אתם יודעים מי אתם. אתם לא מתביישים בזה (ובאמת אין במה להתבייש). אתם מכריזים זאת קבל עם ועדה– "אני שונא סיכון", " ביקשתי בבנק תמהיל של שונא סיכון". ובכן, המטרה שלנו בפוסט זה – להבהיר לכם לאיזה סיכונים אתם כן חושפים עצמכם כשאתם בוחרים "תמהיל חסר סיכון".

בדומה להשקעות, גם במשכנתא, יש Trade-off בין פיצוי וסיכון. ככל שהסיכון גבוה יותר, כך ניתן לקבל פיצוי גבוה יותר. בשונה מהפוסטים הקודמים בחלק זה של כלכלה התנהגותית, לא נציג בפוסט זה טעות התנהגותית שיוצרת טעות מימונית. כי בבחירת תמהיל חסר סיכון, אין בהכרח טעות. אבל יש מחיר לביטחון שאתם מחפשים.

מהו בעצם הסיכון במשכנתא שלנו, שאנחנו נחפש להגן על עצמנו מפניו? ישנם זוג סיכונים עיקריים. הראשון הוא עלייה לא מבוקרת בהחזר החודשי והשני הוא ירידה חדה בהכנסה שאינה מאפשרת לנו להמשיך ולשלם את התשלומים החודשיים.

סיכון ראשון: ההחזר שמתנפח מדי חודש

הסיכון הראשון הוא עלייה לא מבוקרת בהחזר החודשי לאורך חיי המשכנתא. כלומר, שההחזר החודשי עולה יותר ממה שתכננו בעת נטילת המשכנתה. השינוי בהחזר יחייב אותנו בשינוי לא רצוי של אורחות חייכם, כדי לפנות כספים להחזר החודשי. העלייה הזו תדיר את שנתנו, ובמקרה החמור, אולי אף תגרום לנו להיכנס לגרעון.
תמהיל לשונאי סיכון הוא תמהיל שנותן מענה לסיכון הזה בדיוק. בימינו, זה הוא תמהיל שבו שני שליש מהכסף נמצא בהלוואה קבועה לא צמודה והשליש הנותר במסלול ריבית צמודה לפריים. בתמהיל זה, חלק מההלוואה שחשוף לשינויים חיצוניים קטן, והסיכון בגידול עתידי של ההחזר – מרוסן ונמוך יותר.

נמחיש זאת בדוגמה. נניח שנבקש ללוות 900 אש"ח מהבנק. נחלק את המשכנתא לשתיים. שני שליש מהסכום בהלוואה קבועה לא צמודה והשליש האחרון בהלוואה במסלול פריים. תשומת לב: זו לא המלצה לתמהיל וזה לא תמהיל מומלץ.

לשם הדוגמה, הלוואת הקל"צ נלקחת ל20 שנה בריבית של 3%. בעזרת פונקצית האקסל PMT, ניתן לחשב את ההחזר החודשי. ההחזר החודשי על חלק זה יהיה 3327 ש"ח בחודש. השליש הנותר במסלול פריים נלקח לשלושים שנה בריבית 1.5%. ההחזר החודשי יהיה 1035 שקלים בחודש. כלומר החזר המשכנתה הכללי הוא 4362 שקלים חדשים.

הדרך היחידה שההחזר החודשי בתמהיל זה יעלה – אם יהיה שינוי בריבית הפריים. אם למשל, בעוד עשר שנים, ריבית בנק ישראל תעלה ב3%, אז ההחזר החודשי במסלול זה יהיה מעתה 1520 שקלים מדי חודש. כלומר, ההחזר הכולל יעלה ל4847 שקלים. זוהי עלייה של 11%. זה לא נעים, אבל זה לא בהכרח יגרום לנו לפשיטת רגל, וזה סוג הדברים שאנחנו חייבים.ות להתכונן אליו בעידן שלנו – שהריביות כל כך נמוכות.

לכאורה נשמע כמו דרך מצוינת לגדר סיכונים. איפה חותמים? רגע. Hold your pen down. עכשיו נדבר על הסיכון השני.

סיכון שני: שינוי חד ופתאומי ביכולת הכלכלית

הסיכון השני הוא אינו קשור למשכנתה עצמה, אלא אלינו. עקב שינוי במצב המשפחתי, האישי, הבריאותי או התעסוקתי, לא מתאפשר לנו יותר לשלם את המשכנתא. יש לנו שינוי מיידי וחד ביכולת ההכנסה שלנו, ולא תיהיה לנו מסוגלות לעמוד בהחזרים החודשיים.

זה יכול להתרחש אם פוטרנו מהעבודה ויש לנו קושי למצוא עבודה אחרת. אולי אין לנו כלל מסוגלות לעבוד עקב נסיבות בריאותיות. או שחס וחלילה איבדנו בן/בת זוג והכנסתנו נחתכה. הסיטואציות הללו קשות ומפחידות. אנו ברי מזל, ולא נאלצנו להתמודד עם הבעיות הללו מעולם. ייתכן וחלקכם נאלצתם להתמודד במצבים אלו– ואנו מתנצלים אם העלנו זכרונות עצובים וקשים.

רובם המכריע של אלפי האנשים ששוחחו איתנו על המשכנתה שלהם נפלו בחתך סוציו-אקונומי צר מאוד. הם היו צעירים (בדרך כלל מתחת לגיל 40),  במצב בריאותי מצויין, במצב תעסוקתי מצויין, לרוב ללא חובות ולעיתים גם בעלי הון.

ה"נעורים מתבזבזים על הצעירים", טען גורג' ברנרד שו. ואכן, יכולת ההערכה שלנו את מתת הנעורים רק כשהיא חולפת לבלי שוב. אנחנו לוקים בהטייה קוגניטיבית קסומה – הטיית האופטימיות. אנחנו ממעיטים בסיכוי שיקרו לנו ארועים רעים. אנחנו משוכנעים שנהיה צעירים לנצח, בריאים לנצח ומועסקים לנצח. אבל זה לא בהכרח המצב. אנחנו בביטחון ש"לי זה לא יקרה" – אבל זה דווקא כן יכול לקרות.

היכונו לרצף נתונים מדכא:

• התחתנתם? מזל טוב, בביטחון שתישארו יחד לנצח, אבל אחד מכל שלושה זוגות בישראל יתגרש
• הקמתם עסק? ההצלחה בטוחה, אבל הסיכוי של העסק לשרוד את השנה העשירית הוא 30% – למרות ש84% מבעלי.ות העסקים דווקא הצהירו שהם אופטימיים לגבי עתיד העסק שלהם.
• ומה בנוגע לבריאות? לצערנו, על פי איגוד הסרטן האמריקאי, הסיכוי שלנו לפתח סרטן במהלך ימי חיינו עומד על כ 37.6 אחוז. הגיל החציוני לגילוי סרטן הוא 66. 91% ממקרי הסרטן יתגלו אחרי גיל 45.
• ולשכירים.ות מבינינו – אם נדבר לרגע על תעסוקה, במחקר ישראלי, בחנו את נתוני שוק העבודה הישראלי והראו שהסיכוי של עובדים בגילאים 30-44 למצוא עבודה אחרי פיטורין גבוהים משמעותית מעובדים בגיל 45-59. בנוסף, מחקרים מראים שהסיכוי של עובד צעיר לקבל זימון לראיון עבודה גבוה ב40% מעובד מבוגר.
• ומה לגבי יציאה לפנסיה? מחקר מאוניברסיטת בן גוריון (שרית מנחם כרמי ואביה ספיבק – בחינת יחס התחלופה והתנהלות המבוטחים) בחן את נתוני הפנסיה ממשרד האוצר ומצאו שעל כל 10000 ש"ח שאנו משתכרים כעת, נקבל רק… 3900 שקל. מוכנים להתמודד עם הצלילה הזו בהכנסה?

הדבר האחרון שאנחנו נצטרך, אם חס וחלילה ייפלו עלינו האסונות הללו – הוא לאבד את ביתנו בגלל שלא נוכל לעמוד בתשלומי המשכנתה. לכן אם נרצה לגדר עצמנו מהסיכון הזה – כדאי לפעול שהמשכנתה תהיה קצרה ככל הניתן.

מה לזה ולמשכנתה שלכם

הפסקה מהבעסה, נעבור למימון כדי להסביר למה כל זה רלוונטי. כפי שציינו לעיל, בתמהיל חסר סיכון יש חשיפה נמוכה, אם בכלל, לאינפלציה, לפריים ולריביות משתנות. אם נבחר הלוואה קבועה לא צמודה, אנחנו "נגלגל" את סיכוני האינפלציה אל הבנק. כספו של הבנק יישחק כתוצאה מאינפלציה, ולכן הוא ידרוש פרמיה על כך. רצון ביותר ביטחון והגנה, עולה כסף וצריך לשלם על זה – וזה יהיה אנחנו.

זו הסיבה מדוע הריבית בהלוואה קבועה לא צמודה גבוהה יותר מהלוואה קבועה צמודה. הבנק מבקש לפצות עצמו על שחיקת הכסף שתשלמו לו כתוצאה מאינפלציה.
לבחירה בהלוואות לא צמודות יש משמעות נסתרת – כשנעדיף הלוואות לא צמודות– "נקבע" את האינפלציה שתהיה. נניח לדוגמה שנבחן הלוואה לעשרים שנים. מציעים לנו קל"צ בריבית 3.5% וק"צ בריבית 2%. אם נבחר בקל"צ – אנחנו למעשה מהמרים שהאינפלציה השנתית תהיה 1.5% (ההפרש בין הריביות על פי נוסחת פישר).
בגלל שהריבית בקל"צ גבוהה יותר, ההחזר גבוה יותר וכדי לעמוד באילוצי ההחזר יש להאריך את ההלוואה.

השפעה של הסיכון על האורך ועלות המשכנתא

כעת אנו נגיע לנקודה. נא להביט בגרפים הבאים, הלקוחים מתוך תכנון משכנתא שביצענו עבור לקוחותינו. נתבקשנו ע"י הלקחות לבנות הלוואה של 1.86 מיליון שקל בהחזר חודשי של 8000 שקל. המערכת בנתה ללקוחות חמישה תמהילי משכנתה שונים. כל התמהילים עם אותם אילוצים – אותו החזר התחלתי, אותו מרווח שוק, אותן ציפיות אינפלציה/פריים וכו'.
אז מה ההבדל ביניהם? התמהילים נבדלים ברמת הסיכון וכיוצ"ב בהחזר המקסימלי (על סמך המודל הכלכלי).

בתמהיל בסיכון נמוך, אין אפשרות להרכיב תמהיל בעזרת הלוואות צמודות למדד המחירים לצרכן. לעומת זאת, בתמהיל בסיכון גבוה, המערכת יכולה להרכיב תמהיל שכולו צמוד למדד המחירים לצרכן. על הרצף הזה נמצאים שאר הסיכונים.
כעת, נסתכל על צד הסיכון. הביטו בהחזר החודשי הראשוני (בכחול), ובהחזר המקסימלי (כתום) שהמערכת שלנו צופה שנגיע – במהלך השנים:

על סמך הגרף הזה, למה בכלל להסתכן ולבחור בסיכון גבוה? נא להמתין. הגרף הזה לא מספר את כל הסיפור. תיארנו לעיל את צד הסיכון. כעת נתאר את צד הסיכוי – מה נרוויח מעצם נטילת הסיכון. נא להביט בגרף הבא, המתאר את העלות לשקל, ואורך המשכנתה בשנים לפי סיכון התמהיל.

 

משך השנים של תמהיל בסיכון נמוך הוא 29 שנים. לעומת זאת, משך השנים של תמהיל בסיכון גבוה הוא 23 שנים. העלות לשקל בסיכון נמוך היא 1.52 לכל שקל שיילקח. לעומת זאת, העלות לשקל בסיכון גבוה היא 1.39 לכל שקל שיילקח.

התמהיל בסיכון נמוך הוא ארוך יותר, יקר יותר ובטוח יותר. לעומת זאת, התמהיל בסיכון גבוה הוא קצר יותר, זול יותר אך מסוכן יותר. יש Trade-off בין סיכון לפיצוי. ככה זה במשכנתאות – בדיוק כמו השקעות וביטוחים.

תמהיל חסר סיכון: על מה אתם מהמרים

וסוף סוף הגענו אל שורת המפתח. אם בחרנו בתמהיל חסר סיכון, הנחנו במובלע שנוכל לעמוד בהתחייבויות שלנו במשך פרק זמן ארוך יותר. נא לחזור כעת אל הנתונים המדכאים מלמעלה. מה התכנון לגדר את עצמכם מהסיכונים הללו? זה המשמעות של תכנון תמהיל משכנתה. גידור סיכונים. צריך לחשוב על האתגרים והסכנות שהגיל והחיים טומנים עבורנו. אנו אוהבים לתמצת זאת במשפט יחיד:

היעדר הימור והימנעות מסיכון כעת – משמעותו נטילת סיכון והימור על עצמכם העתידי.

בחירה בתמהיל עם חשיפה למדד המחירים לצרכן, המשמעות היא הימור על האינפלציה. יהיו שנים שבהם ההימור הזה יצליח, ויהיו שנים שבהם ההימור הזה ייכשל. מה שבטוח תקבלו -ריביות נמוכות יותר שיאפשרו לכם לצמצם את משך השנים. מנגד, בחירה בתמהיל חסר סיכון, המשמעות היא הימור על התא המשפחתי שלכם. הלוואי שתוכלו לעמוד בהתחייבויות שלכם עד תום. עם זאת, הסטטיסטיקה מראה – שחלק לא מבוטל מאיתנו לא יוכל.

אם הבחירה היא בתמהיל בסיכון נמוך, ההימור שלכם עובר מהכלכלה של מדינת ישראל (כי האינפלציה, עוגני האג"ח וריבית בנק ישראל מושפעים מהתנהלות והתפתחות הכלכלית של מדינתנו) אל התא המשפחתי שלכם.

אין כזה דבר תמהיל חסר סיכון. כל בחירה שנבצע טומנת בחובה סיכון. צריך להשקיע ולחשוב לאיזה סוג של סיכון יש לנו עדיפות להחשף.

רק בריאות ובהצלחה!