fbpx
אוקטובר 18, 2019

תמהיל חסר סיכון: לא חף מסיכונים

שיתוף ב facebook
שיתוף ב twitter
שיתוף ב whatsapp
שיתוף ב email
שתפו!
שיתוף ב facebook
שיתוף ב twitter
שיתוף ב whatsapp
שיתוף ב email
שתפו!

בוחרים תמהיל חסר סיכון וללא הימורים? אתם מהמרים על עצמכם

מבין האנשים שיזדקקו למשכנתה, הפוסט הזה מכוון לאלו שמכנים עצמם “שונאי סיכון”. כן, כן. אתם יודעים מי אתם. אתם לא מתביישים בזה (ובאמת אין במה להתבייש). אתם מכריזים זאת קבל עם ועדה– “אני שונא סיכון”, ” ביקשתי מפקיד הבנק תמהיל של שונא סיכון”. ובכן, המטרה שלי בפוסט זה – להבהיר לכם לאיזה סיכונים אתם כן חושפים עצמכם כשאתם בוחרים “תמהיל חסר סיכון”.

בדומה להשקעות, גם במשכנתא, יש Trade-off בין פיצוי וסיכון. ככל שמסתכנים יותר, כך ניתן לקבל פיצוי גבוה יותר. בשונה מהפוסטים הקודמים בחלק זה של כלכלה התנהגותית, לא אציג בפוסט זה טעות התנהגותית שיוצרת טעות מימונית. כי בבחירת תמהיל חסר סיכון, אין בהכרח טעות. אבל יש מחיר לביטחון שאתם מחפשים.

מהו בעצם הסיכון במשכנתא שלנו, שאנחנו מחפשים להגן על עצמנו מפניו? ישנם זוג סיכונים עיקריים. עלייה לא מבוקרת בהחזר החודשי ושינוי חד ופתאומי בהכנסה שאינה מאפשרת לנו לשלם את התשלומים החודשיים.

סיכון ראשון: ההחזר שמתנפח מדי חודש

הסיכון הראשון הוא עלייה לא מבוקרת בהחזר החודשי לאורך חיי המשכנתא. כלומר, שההחזר החודשי עולה יותר ממה שתכננתם בעת שנטלתם את המשכנתה. כתוצאה מכך, היא תחייב אתכם בשינוי לא רצוי של אורחות חייכם, כדי לפנות כספים להחזר החודשי. העלייה הזו תדיר את שנתכם, ובמקרה החמור, אולי אף תגרום לכם להיכנס לגרעון.
תמהיל לאנשים שונאי סיכון הוא תמהיל שנותן מענה לסיכון הזה בדיוק. בימינו, זה הוא תמהיל שבו שני שליש מהכסף נמצא בהלוואה קבועה לא צמודה והשליש הנותר במסלול ריבית צמודה לפריים. בתמהיל זה, חלק מההלוואה שחשוף לשינויים חיצוניים קטן, והסיכון בגידול עתידי של ההחזר – מרוסן.

אמחיש זאת בדוגמה. נניח שפלוני מבקש להלוות 900 אש”ח מהבנק. הוא מחלק את המשכנתא לשתיים. שני שליש מהסכום בהלוואה קבועה לא צמודה והשליש האחרון בהלוואה במסלול פריים. שימו לב: זו לא המלצה לתמהיל וזה לא תמהיל מומלץ.

לשם הדוגמה, הלוואת הקל”צ נלקחת ל20 שנה בריבית של 3%. בעזרת פונקצית האקסל PMT, ניתן לחשב את ההחזר החודשי. ההחזר החודשי על חלק זה יהיה 3327 ש”ח בחודש. השליש הנותר במסלול פריים נלקח לשלושים שנה בריבית 1.5%. ההחזר החודשי יהיה 1035 שקלים בחודש. כלומר החזר המשכנתה הכללי הוא 4362 שקלים חדשים.

הדרך היחידה שההחזר החודשי בתמהיל זה יעלה – אם יהיה שינוי בריבית הפריים. אם למשל, בעוד עשר שנים, ריבית בנק ישראל תעלה ב3%, אז ההחזר החודשי במסלול זה יהיה מעתה 1520 שקלים מדי חודש. כלומר, ההחזר הכולל יעלה ל4847 שקלים. זוהי עלייה של 11%. זה לא נעים, אבל זה לא בהכרח יגרום לכם לפשיטת רגל, וזה סוג הדברים שאתם חייבים להיות מוכנים אליו בעידן בו אנו נמצאים – שהריביות כל כך נמוכות.

לכאורה נשמע כמו דרך מצוינת לגדר סיכונים. איפה חותמים? רגע. Hold your pen down. עכשיו נדבר על הסיכון השני.

סיכון שני: שינוי חד ופתאומי ביכולת הכלכלית

הסיכון השני הוא אינו קשור למשכנתה עצמה, אלא לכם. עקב שינוי במצבכם המשפחתי, האישי, הבריאותי או התעסוקתי, אתם פשוט לא יכולים יותר לשלם את המשכנתא. יש לכם שינוי מיידי וחד ביכולת ההכנסה שלכם, ואתם לא מסוגלים לעמוד בהחזרים החודשיים.

זה יכול להתרחש אם פוטרתם מהעבודה ואתם מתקשים למצוא עבודה אחרת. אולי אתם לא מסוגלים כלל לעבוד עקב נסיבות בריאותיות. או שחס וחלילה איבדתם בן/בת זוג והכנסתכם נחתכה. הסיטואציות הללו קשות ומפחידות. אני בר מזל, לא נאלצתי להתמודד עם הבעיות הללו מעולם. ייתכן וחלקכם נאלצתם להתמודד במצבים אלו– ואני מתנצל אם אני מעלה זכרונות עצובים וקשים.

רובם המכריע של אלפי האנשים ששוחחו עימי על המשכנתה שלהם נפלו בחתך סוציו-אקונומי צר מאוד. הם היו צעירים (בדרך כלל מתחת לגיל 40), יפים (כך למדתי מתמונותיהם בפייסבוק), בריאים, מועסקים ומחוזרים על ידי מעסיקים פוטנציאליים, לרוב נטולי חובות ולעיתים גם בעלי הון.

ה”נעורים מתבזבזים על הצעירים”, אמר גורג’ ברנרד שו. ואכן, אנחנו מעריכים את מתת הנעורים רק כשהיא חולפת לבלי שוב. אנחנו לוקים בהטייה קוגניטיבית קסומה – הטיית האופטימיות. אנחנו ממעיטים בסיכוי שיקרו לנו ארועים רעים. אנחנו משוכנעים שנהיה צעירים לנצח, בריאים לנצח ומועסקים לנצח. אבל זה לא בהכרח המצב. אתם משוכנעים ש “לי זה לא יקרה” – אבל זה דווקא כן יכול לקרות.

היכונו לרצף נתונים מדכא

  • התחתנתם? מזל טוב, אתם משוכנעים שזה עד הסוף, אבל אחד מכל שלוש זוגות יחזור אל הרבנות כדי להתגרש.
  • הקמתם עסק? אתם משוכנעים שתצליחו, אבל הסיכוי שלכם לשרוד את השנה העשירית הוא 30% – למרות ש84% מבעלי העסקים דווקא יצהירו שהם אופטימיים לגבי עתיד העסק שלהם.
  • ומה בנוגע לבריאות? לצערי, על פי איגוד הסרטן האמריקאי, הסיכוי שלנו לפתח סרטן במהלך ימי חיינו עומד על כ 37.6 אחוז. הגיל החציוני לגילוי סרטן הוא 66. 91% ממקרי הסרטן יתגלו אחרי גיל 45.
  • ולשכירים מבינינו – אם נדבר לרגע על תעסוקה, חוקרים ישראלים, בחנו את נתוני שוק העבודה הישראלי והראו שהסיכוי של עובדים בגילאים 30-44 למצוא עבודה אחרי פיטורין גבוהים משמעותית מעובדים בגיל 45-59. בנוסף, מחקרים מראים שהסיכוי של עובד צעיר להיות מזומן לראיון עבודה גבוה ב40% מעובד מבוגר.
  • ומה לגבי יציאתכם לפנסיה? חוקרים מאוניברסיטת בן גוריון בחנו את נתוני הפנסיה ממשרד האוצר ומצאו שעל כל 10000 ש”ח שאנו משתכרים כעת, נקבל רק… 3900 שקל. האם אתם מוכנים להתמודד עם הצלילה הזו בהכנסה שלכם?

הדבר האחרון שאתם צריכים, אם חס וחלילה ייפלו עליכם האסונות הללו –לאבד את ביתכם בגלל שלא תוכלו לעמוד בתשלומי המשכנתה. לכן אם אנחנו רוצים לגדר עצמנו מהסיכון הזה – כדאי לפעול שהמשכנתה תהיה קצרה ככל הניתן.

מה לזה ולמשכנתה שלכם

הפסקה מהבעסה, נעבור למימון כדי להסביר למה כל זה רלוונטי. כפי שציינתי לעיל, בתמהיל חסר סיכון יש חשיפה נמוכה, אם בכלל, לאינפלציה, לפריים ולריביות משתנות. אם אתם בוחרים הלוואה קבועה לא צמודה, אתם “מגלגלים” את סיכוני האינפלציה אל הבנק. כספו של הבנק יישחק כתוצאה מאינפלציה, ולכן הוא ידרוש פרמיה על כך. אתם רוצים יותר ביטחון והגנה ומישהו צריך לשלם על זה – וזה רק אתם.

זו הסיבה למה הריבית בהלוואה קבועה לא צמודה גבוהה יותר מהלוואה קבועה צמודה. הבנק רוצה לפצות את עצמו על שחיקת הכסף שתשלמו לו כתוצאה מאינפלציה.
לבחירה בהלוואות לא צמודות יש משמעות נסתרת – כשאתם מעדיפים הלוואות לא צמודות– אתם “מקבעים” את האינפלציה שתהיה. נניח לדוגמה שאתם בוחנים הלוואה לעשרים שנים. מציעים לכם קל”צ בריבית 3.5% וק”צ בריבית 2%. אם תבחרו בקל”צ – אתם למעשה מהמרים שהאינפלציה השנתית תהיה 1.5% (ההפרש בין הריביות על פי נוסחת פישר).
בגלל שהריבית בקל”צ גבוהה יותר, ההחזר גבוה יותר וכדי לעמוד באילוצי ההחזר יש להאריך את ההלוואה.

השפעה של הסיכון על האורך ועלות המשכנתא

כעת אני מגיע לנקודה שלי. הביטו בבקשה בגרפים הבאים, הלקוחים מתוך תכנון תמהיל משכנתה שביצעתי עבור לקוח שלי (רוצים גם? פנו אליי). הלקוח ביקש לקחת הלוואה של 1.86 מיליון שקל בהחזר חודשי של 8000 שקל. המערכת שלי בנתה ללקוח חמישה תמהילי משכנתה שונים. כל התמהילים עם אותם אילוצים – אותו החזר התחלתי, אותו מרווח בנקאי, אותן ציפיות אינפלציה/פריים וכו’.
אז מה ההבדל ביניהם? התמהילים נבדלים ברמת הסיכון וכיוצ”ב בהחזר המקסימלי (על סמך המודל הכלכלי).

בתמהיל בסיכון נמוך, אין אפשרות להרכיב תמהיל בעזרת הלוואות צמודות למדד המחירים לצרכן. לעומת זאת, בתמהיל בסיכון גבוה, המערכת יכולה להרכיב תמהיל שכולו צמוד למדד המחירים לצרכן. על הרצף הזה נמצאים שאר הסיכונים.
כעת, נסתכל על צד הסיכון. הביטו בהחזר החודשי הראשוני (בכחול), ובהחזר המקסימלי (כתום) שהמערכת שלי צופה שנגיע – במהלך השנים:

תמהיל משכנתא: החזר מקסימלי והחזר ראשוני לפי רמת הסיכון של התמהיל
ככל שרמת הסיכון עולה – ההחזר החודשי גבוה יותר

על סמך הגרף הזה, למה בכלל להסתכן ולבחור בסיכון גבוה? המתינו. הגרף הזה לא מספר את כל הסיפור. תיארתי לעיל את צד הסיכון. כעת אתאר את צד הסיכוי – מה אנחנו מרוויחים מעצם נטילת הסיכון. הביטו בגרף הבא, המתאר את העלות לשקל, ואורך המשכנתה בשנים לפי סיכון התמהיל.

 

תמהיל משכנתא: עלות לשקל ומשך חיי ההלוואה לפי רמת הסיכון בתמהיל
ככל שרמת הסיכון בתמהיל עולה: כך הוא קצר יותר וזול יותר

משך השנים של תמהיל בסיכון נמוך הוא 29 שנים. לעומת זאת, משך השנים של תמהיל בסיכון גבוה הוא 23 שנים. העלות לשקל בסיכון נמוך היא 1.52 לכל שקל שיילקח. לעומת זאת, העלות לשקל בסיכון גבוה היא 1.39 לכל שקל שיילקח.

התמהיל בסיכון נמוך הוא ארוך יותר, יקר יותר ובטוח יותר. לעומת זאת, התמהיל בסיכון גבוה הוא קצר יותר, זול יותר אך מסוכן יותר. יש Trade-off בין סיכון לפיצוי. ככה זה במשכנתאות – בדיוק כמו השקעות וביטוחים.

תמהיל חסר סיכון: על מה אתם מהמרים

וסוף סוף הגענו אל שורת המפתח. אם אתם בוחרים בתמהיל חסר סיכון, אתם מניחים במובלע שתוכלו לעמוד בהתחייבויות שלכם במשך פרק זמן ארוך יותר. אנא חיזרו כעת אל הנתונים המדכאים מלמעלה. איך אתם מתכננים לגדר את עצמכם מהסיכונים הללו? זה המשמעות של תכנון תמהיל משכנתה. גידור סיכונים. צריך לחשוב על האתגרים והסכנות שהגיל והחיים טומנים עבורנו. אני אוהב לתמצת את זה במשפט יחיד:

אם אתם לא מהמרים ונמנעים מסיכון כעת – אתם נוטלים סיכון ומהמרים על עצמכם העתידי.

אם אתם בוחרים תמהיל עם חשיפה למדד המחירים לצרכן, אתם מהמרים על האינפלציה. יהיו שנים שבהם ההימור שלכם יצליח, ויהיו שנים שבהם ההימור שלכם ייכשל. מה שבטוח תקבלו -ריביות נמוכות יותר שיאפשרו לכם לצמצם את משך השנים. מנגד, אם אתם בוחרים תמהיל חסר סיכון, אתם מהמרים על התא המשפחתי שלכם. הלוואי שתוכלו לעמוד בהתחייבויות שלכם עד תום, אבל הסטטיסטיקה מראה – שחלק לא מבוטל מאיתנו לא יוכל.

אם אתם בוחרים בתמהיל בסיכון נמוך, אתם מעבירים את ההימור שלכם מהכלכלה של מדינת ישראל (כי האינפלציה, עוגני האג”ח וריבית בנק ישראל מושפעים מהתנהלות והתפתחות הכלכלית של מדינתנו) ומתחילים להמר על עצמכם.

אין כזה דבר תמהיל חסר סיכון. כל בחירה שנבצע טומנת בחובה סיכון. אתם צריכים לחשוב לאיזה סוג של סיכון אתם מעדיפים להחשף.

רק בריאות!

בהצלחה.

אין לכם כוח לקרוא את כל זה? רוצים שאחפור לכם במקום?

אשמח לעזור!

שינוי גודל גופנים
ניגודיות