הלוואה משתנה צמודה כל חמש שנים
קיצור עממי: מ”צ
מגבלות רגולטוריות בבניית התמהיל:
על פי סעיף 7 במסמך מגבלות למתן הלוואות לדיור שמפרסם המפקח על הבנקים, חובה שסך הכספים במסלול זה (בשילוב עם הכספים במסלול פריים, יורו ומשתנה לא צמודה כל חמש) יהוו עד 66.66% מהתמהיל.
למה הפיקוח על הבנקים שם את האילוץ הזה? כי זו הלוואה סופר מסוכנת. ההחזר משתנה מדי חודש בהתאם לשינויים במדד המחירים לצרכן, ובנוסף על כך – תנאי הריבית שלה יכולים להשתנות כל חמש שנים. כלומר יום בהיר אחד, עוד חמש שנים/ עשר שנים/ חמש עשרה שנים וכו’, תתקבל מהבנק הודעה שהריבית שלכם.ן התעדכנה, וכעת צריך לשלם עוד מאות שקלים בחודש. זה לא אומר שהקרן תרד מהר יותר, זה רק אומר שתשלמו סתם (!) עוד כסף לבנק.
מה משפיע על הריבית:
אוקי, אז נעיף מבט בגרף שמציג את הפיזור של ריביות במסלול משתנה צמודה שאנשים קיבלו. הערה חשובה- הנתונים בגרף הזה לא עדכניים. הם פה כדי להדגים ולתת תוקף לטענותינו. ניתן פשוט לקפוץ לעמוד של הריביות משכנתא להתעדכן במה הריביות הנכונות במסלול זה לעת הנוכחית או להביט בתמהילי המשכנתא העדכניים בפורום המשכנתאות
אוקיי, אז מוצג הפיזור של הריביות כפונקציה של שנים ושל אחוז המימון. ציר ה-X מייצג את השנים בהלוואה וציר הY מייצג את הריביות שהתקבלו. כמו כן יש גם צבעים שונים – ירוק/אדום/כחול. הצבעים הללו מציינים את אחוז המימון.
אין קשר, או יש קשר קטן מאוד בין השנים לבין הריביות שהבנק יתן לכם.תרצו לקחת את הלוואה הזו לעשרים וחמש שנים, או לשלושים שנה? זו תהיה בערך אותה ריבית. הפקטור המשמעותי ביותר שמשפיע על הריבית הוא אחוז המימון של ההלוואה. כמו כן, יכול להיות שאנחנו עיוורי צבעים, או בפראנויה, אבל יש בגרף הזה הרבה יותר נקודות אדומות מאשר כחולות או ירוקות. נתייחס לזה בהמשך.
האם קיימת עמלת פרעון מוקדם:
כן. אבל אפשר ללמוד מצו הבנקאות (התשס”ב) שהעמלה היא מופחתת. סעיף 4.1 לצו זה מלמד אותנו שלצורך חישוב העמלה, יניחו שכל הקרן נפרעת בנקודת עדכון הריביות (כלומר בתום כל חמש שנים עגולות מיום לקיחתה). זה מקטין משמעותית את גובה העמלה.
היתרונות של ההלוואה:
ההלוואה הזו, ביחד עם ההלוואה המשתנה הלא צמודה, היא ההלוואה הכי רווחית לבנק. זה לא בהכרח דבר רע, כי ככל ששמים יותר כסף בהלוואה זו, כך המרווח של התמהיל עולה, ואז אפשר להוריד ריביות מהלוואות בשאר המסלולים. קראו איך ניתן להשתמש בהלוואה זו כדי להשיג הפחתת ריביות באמצעות מסלול פיתוי.
החסרונות של ההלוואה:
אז נכון שהזינו שזו שיש הכי הרבה נקודות אדומות בגרף, שזה ציבור הלווים עם אחוז מימון הכי גבוה? כי זו ההלוואה הכי רווחית והכי מסוכנת. יש שלוש סיבות לקחת את ההלוואה הזו, אחת טובה, אחת סתמית ואחת גרועה:
- הסיבה הסתמית: אין הבנה במשכנתא בכלל, הבנקאי שילב את ההלוואה הזו בתמהיל. בתקווה שאחרי קריאת הפוסט הזה, השכיחות של הסיבה הזו תרד משמעותית.
- הסיבה הטובה: כשיש תכנון לפרוע את ההלוואה הזו לפני הזמן, ואז בזכות ההלוואה, אפשר להוריד ריביות בהלוואות האחרות.
- הסיבה הגרועה: פשוט כשאין ברירה, כלומר ההחזר שלכם נמוך מדי ביחס לכמות הכסף של ההלוואה הנדרשת ואחרת תיהיה חריגה מכמות הכסף שיהיה במסוגלות להחזיר, או שהבנק אוסר עליכם להחזיר יותר כסף.
בהלוואה הזו, ההחזר עולה כל חודש, כתלות במדד המחירים לצרכן וגם מתעדכן כל חמש שנים. נזכיר שוב, זו הלוואה שמשתנה! היא משתנה! פעם היא הייתה בתחתית, ויכול להיות שכאשר אתם קוראים זאת כעת, היא במקום שונה לחלוטין. ניתן להסתכל פה על העוגנים של הלוואה הזו (תקופה לפדיון של חמש שנים, סוג ממוצע קלנדרי) .
מה הטעויות שנעשות בשילוב הלוואה זו: היעדר הבנה שזו הלוואה משתנה. כלומר הריבית עלולה ויכולה להשתנות! התעלמות מהאופי של ההלוואה, ושילוב לא מושכל שלה יכול להפוך אותה בקלות, ובפער ניכר, להלוואה הכי יקרה והכי מסוכנת בתמהיל.