fbpx
יולי 27, 2019

הלוואת זכאות

שיתוף ב facebook
שיתוף ב twitter
שיתוף ב whatsapp
שיתוף ב email
שתפו!
שיתוף ב facebook
שיתוף ב twitter
שיתוף ב whatsapp
שיתוף ב email
שתפו!

הלוואת זכאות (הלוואה מוכוונת)

קיצור עממי: הלוואת זכאות, זכאות

מגבלות רגולטוריות בבניית התמהיל: בסעיף 7 במסמך מגבלות למתן הלוואות לדיור שמפרסם המפקח על הבנקים, אתם חייבים שסך הכספים במסלול ק”צ ו/או קל”צ ו/או זכאות יהיה מעל 33% משווי המשכנתא שלכם. לדוגמה, אם אתם זקוקים למשכנתא של מיליון שקלים, אז לפחות שלוש-מאות שלושים ושלוש אלף שקל מתוכם חייבים להיות מורכבים מהמסלולים שציינתי לעיל.

מה משפיע על הריבית של הלוואת הזכאות:

אוקי, אז נעיף מבט בגרף שמציג את הפיזור של ריביות במסלול זכאות שאנשים קיבלו. הערה קטנה: הגרף הזה לא עדכני ולא רלוונטי. אני כן שם אותו כדי להדגים ולתת תוקף לטענותיי. אתם יכולים פשוט לקפוץ לדף הריביות, שם אני מפרסם את הגרפים הללו כל הזמן כדי להתעדכן במה הריביות הנכונות במסלול זה לעת הנוכחית. כמו כן – תוכלו לראות את התמהילים העדכניים ביותר בפורום המשכנתאות של Finwiz

ריביות של הלוואת זכאות

אוקיי, אז אני מציג את הפיזור של הריביות כפונקציה של שנים ושל אחוז המימון. ציר ה-X מייצג את השנים בהלוואה וציר הY מייצג את הריביות שהתקבלו. כמו כן יש גם צבעים שונים – ירוק/אדום/כחול. הצבעים הללו מציינים את אחוז המימון.
מגרף הפיזור אנחנו מסיקים את התובנות הבאות:

    • הגורם בעל ההשפעה הגבוהה ביותר על הריביות במסלול זה הוא משך חיי ההלוואה. אם אתם רוצים להוריד את הריבית, פשוט תקצרו את משך השנים. שימו לב, שבגלל התנאים של ההלוואה, הריביות לא יכולות לעבור את ה 3% לשנה.
    • זו ההלוואה היחידה שאינה תלויה באחוז המימון שלכם. גם גברת כהן מחדרה וגם גברת אריסון ממושב היוקרה שבשרון מקבלות אותה ריבית על ההלוואה הזו. אנחנו תכף נבין למה זה בעייתי.

האם יש עמלת פרעות מוקדם כשפורעים את הלוואת הזכאות:

לא. סעיף 2 בצו הבנקאות מציין באופן מפורש שאין תשלום על פרעון ההלוואה הזו. גם לא עמלה תפעולית, גם לא עמלת אי הודעה. כלום!

מה היתרונות של הלוואת הזכאות:

 יש להלוואה הזו כמה יתרונות, שלא קשורים בהכרח למבנה שלה אלא לכך שהיא בעצם הטבה מהמדינה.

יתרון ראשון: הנחה בעמלת פרעון מוקדם של הלוואות אחרות. כלומר, אם יש לכם הלוואת זכאות בתמהיל, אתם יכולים לקבל הנחה בעמלת פרעון מוקדם בעת פרעון של ההלוואות האחרות בתמהיל שלכם, אם יהיו כאלה. זה קצת מסובך, אבל ההנחה הולכת ככה (המקור – בסעיף 8 בצו הבנקאות, התשס”ב. אפשר לקרוא את זה בצורה יותר נוחה וברורה בחלק י’ סעיף 3 לתדריך למשכנתא של בנק מזרחי :

    • עברה פחות משנה מאז שלקחתם ההלוואה, וכעת רוצים לבצע פרעון? אין הנחה!
    • עברה יותר משנה ופחות משנתיים מאז שלקחתם ההלוואה, וכעת רוצים לבצע פרעון? קבלו 10% הנחה (אם אכן קיימת עמלה)
    • עברו יותר משנתיים ופחות משלוש שנים מאז שלקחתם ההלוואה, וכעת רוצים לבצע פרעון? קבלו 20% הנחה (אם אכן קיימת עמלה)
    • עברו יותר שלוש שנים ופחות ארבע שנים מאז שלקחתם ההלוואה, וכעת רוצים לבצע פרעון? קבלו 30% הנחה (אם אכן קיימת עמלה)
    • עברו יותר מארבע שנים מאז שלקחתם ההלוואה, וכעת רוצים לבצע פרעון? קבלו 40% הנחה (אם אכן קיימת עמלה)

אגב, רק לציין, שאם אין לכם הלוואת זכאות בתמהיל, אתם עדיין זכאים להנחה בעמלת פרעון מוקדם, במקרים הבאים:

      • עברו יותר משלוש שנים ופחות מחמש שנים מאז שלקחתם את ההלוואה, וכעת רוצים לבצע פרעון? קבלו 20% הנחה (אם אכן קיימת עמלה)
      • עברו מעל חמש שנים מאז שלקחתם את ההלוואה, וכעת רוצים לבצע פרעון? קבלו 30% הנחה! (אם אכן קיימת עמלה)

היתרון השני של ההלוואה הזו: הנחה בשמאות. קיום של הלוואת זכאות מעניק לכם הנחה בתשלום לשמאי (כחלק משלב הבטחונות). לצערי, חלק מהשמאים “לא מכירים” את ההנחה הזו. האמת, לא הצלחתי, למעט בפירוט ללווה של בנק אגוד למצוא איזכור שלה.

מה החסרונות של הלוואת הזכאות:

מתוקף היותה צמודה למדד המחירים לצרכן, ההחזר עליה משתנה מדי חודש בחודשו (בהתאם לדיווח של הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה – הלמ”ס). אם הלמ”ס מדווח שמדד המחירים לצרכן עלה ב0.1% אז ההחזר של המשכנתא יעלה ב0.1%. החיסרון המהותי כאן הוא שאפקט העלייה הוא בריבית דריבית. כלומר, אם גם בחודש לאחר מכן, המדד יעלה ב0.1% אז ההחזר יעלה שוב פעם ויתבסס על ההחזר שעלה כבר בחודש הקודם!

מה הטעויות שאנשים עושים בשילוב הלוואה זו:

משלבים אותה שלא לצורך, סתם כי מגיע להם. הביטו, זו הייתה כוונה מאוד יפה של המדינה לנסות לעזור כך, אבל בפועל זה התפספס לחלוטין. מהסיבות הבאות:

  • להוציא את התעודה שתאפשר לכם לקבל את ההלוואה זה סיוט. הפקידים יעשו לכם את המוות כדי לקבל את התעודה, ואחרי שתתחילו את הפרוצדורה, זה יכול לקחת בין שבועיים לחודש עד שהיא תתקבל בפועל – כי משרד השיכון מעורב. אם אתם זקוקים למשכנתא במהירות – ותרו על התענוג.
  • אנשים לא מודעים לכך שזו הלוואה צמודה! יכל להיות שהם בכלל לא התכוונו או רצו לקחת הלוואה צמודה, אבל האפשרות לקבל “הטבה” מהמדינה פשוט עיוורה אותם.
  • יש לי יותר מדי הוכחות, וזה גם לא חדש, שהבנקים מעלים את הריביות כאשר משלבים את ההלוואה הזו. אני לא היחיד שיודע את זה. למעשה הדבר הבשיל לידי תביעה ייצוגית כנגד הבנקים.אני יודע שזה קצת מבאס מה שאני כותב כאן. המצב לא מיטבי, יש המון חסרונות בהלוואה הזו, ולכן באמת צריך לשקול בכובד ראש האם לשלב אותה.

אין לכם כוח לקרוא את הכל? רוצים פשוט לשכור את מי ששורק את זה מתוך שינה??

נשמח לעזור!