הלוואת גרייס – כל מה שצריך לדעת

הלוואת גרייס – מהי תקופת גרייס למשכנתא?

 

הלוואת גרייס היא הלוואה מיוחדת המאפשרת לנו, בתחילת המשכנתא, להקטין את ההחזר החודשי לפרק זמן קצר. לתקופת גרייס למשכנתא יש חסרונות, אך מנגד גם יתרונות – שאינם מודגשים דיו. לפיכך, מטרת המאמר הזה לספר לכם כל מה שצריך לדעת על הגרייס (חסד ?) של הבנקים.

תקופת גרייס – למי היא מתאימה?

אם תזרים המזומנים שלכם עומד להשתפר בזמן הקרוב (עד שלוש שנים מהיום) –הלוואת גרייס מתאימה לכם וכדאי לכן לשלב אותה בתמהיל שלכם. השיפור בתזרים יכול לנבוע מגידול בהכנסות החודשיות (לדוגמה – מעבר למשרה מלאה, סיום התמחות, שינוי תפקיד), או מקיטון בהתחייבויות הכספיות (לדוגמה – הפסקת תשלומי שכירות במקביל למשכנתא, סיום תשלום הלוואות רכב/ויזה, הילדים יצאו ממעון פרטי וכו') .

הנה סיפור לדוגמה. משפחה גרה בשכירות ורוכשת דירה מקבלן. הדירה לא תהיה מוכנה בזמן הקרוב. איתרע מזלה, ובתקופה הקרובה, תאלץ לשלם גם שכירות וגם את תשלומי המשכנתא – עד אשר דירתה תהיה מוכנה. המשפחה מתקשה לשלם את תשלומי המשכנתא ותשלומי השכירות יחדיו. מה אפשר לעשות? לפני שתחזור לגור אצל ההורים, תעבור לדירת פח או תשכיר את המיטה שלה ב AirBnB – הבנק יכול לעזור לה.

אני אומר זאת בלי טיפה של ציניות.

מהי הלוואת גרייס?

הלוואת גרייס מאפשרת לנו לשלם בהתחלה החזר כספי מופחת. בתקופת הגרייס, נשלם רק את הריבית של ההלוואה. הקרן, שהיא הסכום שלווינו מהבנק ואותו נצטרך להחזיר, לא יורדת. מתום תקופת הגרייס ועד סיום ההלוואה נשלם, באמצעות תשלומים מוגדלים, גם את הקרן וגם את הריבית.

נעזר בדוגמה שתלווה אותנו לכל אורך המאמר. אנחנו נרצה להלוות 500 אש"ח מהבנק בהלוואה קבועה לא צמודה ל15 שנים. לצורך הדוגמה, הבנק נקב בריבית שנתית של 3% על הלוואה זו. ניתן לחשב את ההחזר החודשי שהבנק ידרוש בעזרת פונקצית PMT באקסל (לא להשתמש בפונקציה הזו לתכנון תמהיל משכנתה, היא לא מתאימה למטרה זו!). ההחזר החודשי על הלוואה זו, על פי לוח סילוקין שפיצר, יעמוד על 3452 שקלים. לכל מי שהפונקציה אינה ברורה, יש להזין לתא שרירותי באקסל את השורה הבאה

=pmt(3/1200,15*12,500000)

אם נשלב גרייס לשלוש שנים, אז במשך 36 חודשים נשלם רק ריבית. ריבית שנתית של 3%, היא ריבית חודשית של 0.25% (שהם 1/12 מ3%). כלומר, כל חודש נשלם 0.25% מסך הקרן. במקרה שלנו:

500,000*0.25%  הם 1250 שקל בחודש.

התשלומים החודשיים יעמדו על 1250 שקלים, שהם 15000 שקלים בשנה שהם 3% משווי הקרן (500 אש"ח) – שזו ריבית ההלוואה. כלומר, נשלם סכום נמוך יותר מדי חודש ולא את התשלום המלא (3452 שקלים).

כאמור, בהלוואה עם גרייס, הקרן לא יורדת. לאחר שיבוצע התשלום החודשי, יתרת הקרן עדיין תעמוד על 500 אש"ח.

תזכורת – בהלוואה רגילה, יתרת הקרן יורדת כבר החל מהתשלום הראשון. בהלוואה זו, ההחזר החודשי הוא 3452 שקלים. לפיכך, 1250 שקלים ינוצלו לטובת תשלומי ריבית. והיתרה, 2202 שקלים, שהם ההפרש בין התשלום החודשי (3452) לבין תשלום הריבית (1250) ישמש להקטין את הקרן. לכן, בחודש הבא – יתרת הקרן תעמוד על 497,798 ש"ח.

מה קורה כשתקופת הגרייס נגמרת

 

"לפעמים החגיגה נגמרת, כיבוי אורות". עד עתה לא צמצמנו בכלל את הקרן, ולכן היתרה שלה נותרה ללא שינוי. אבל חובות צריך להחזיר, ואת החוב שלנו נתחיל להחזיר בתום תקופת הגרייס.

בתום תקופת הגרייס, (בדוגמה שלנו, אחרי שלוש שנים), ההחזר החודשי שלנו יחושב מחדש. אנחנו נצטרך להחזיר חוב של 500 אש"ח ב12 שנים (שהם 144 חודשים, שלוש שנים פחות מתקופת ההלוואה המקורית) ובריבית של 3% שנתי. על פי פונקצית PMT ההחזר החודשי יעמוד על  4138 שקלים. זו המשוואה להזין בקובץ האקסל:

=pmt(3/1200,12*12,500000)

כלומר, לאחר תקופת הגרייס, ההחזר (4138) יהיה גבוה מההחזר של הלוואה ללא גרייס (3452). זה הגיוני מאוד –יש לנו פחות שנים (12 שנים) להחזיר את הקרן (ביחס להלוואה מקורית שמשכה היה 15 שנים).

כלומר, החיסרון הראשון של הלוואת גרייס הוא זינוק בהחזר החודשי כאשר היא תסתיים.

באילו הלוואות ניתן לשלב גרייס?

אפשר לשלב גרייס בכל ההלוואות למעט הלוואת זכאות. לכן, אם אנחנו חנוקים בהחזר, כדאי לנו לוותר על הזכאות חרף הריבית האטרקטיבית שלה.

מה המחיר של תקופת גרייס?

ראשית, נחשב את סך הריבית בהלוואה ללא גרייס. לטובת משימה זו, נעזר בפונקציית אקסל cumipmt (לא מומלץ להשתמש בה לתכנוני משכנתה, היא לא מתאימה למטרה זו!). הפונקציה מאפשרת לנו לחשב את עלויות הריבית על הלוואה לפי לוח סילוקין שפיצר.

=cumipmt(3/1200,15*12,500000,1,180,0)

סך תשלומי הריבית הם 121,523 ש"ח. כלומר, נחזיר 1.24 שקלים לכל שקל שנלווה.

כעת, נחשב את העלות להלוואת הגרייס. בשלוש השנים הראשונות (שהם 36 חודשים) אנחנו נשלם את תשלומי הריבית, והקרן לא יורדת. ב12 השנים שלאחר מכן, אנחנו נחשב את עלויות ההלוואה לפי לוח סילוקין שפיצר. הנוסחה שיש להזין באקסל היא:

=-(36*500000*0.25%)+cumipmt(3/1200,12*12,500000,1,144,0)

סך תשלומי הריבית הם 141,006 ש"ח. כלומר, העלות לשקל היא 1.28 שקלים לכל שקל שנלווה.

כלומר, במקרה הנדון, השימוש בגרייס יעלה לנו קצת פחות מ20 אש"ח.

כיצד ניתן להשתמש בהלוואת גרייס על מנת לשפר את המשכנתא?

ראינו שלשימוש בגרייס זוג מגרעות – החזר ראשוני גבוה יותר מהלוואה רגילה ועלות גדולה יותר בתשלומי הריבית. האם זו סיבה להימנע משימוש בגרייס בכל מחיר? חד משמעית לא!
למעשה, להלוואה הזו יצא שם כל כך גרוע – שיש סירוב להשתמש בה. אבל, אם אנחנו בידיעה שהתזרים שלנו עומד להשתפר בעתיד הקרוב, כדאי לנו להשתמש בה בכל זאת. היא תחסוך לנו שנים רבות ושקלים רבים בתשלומי ריבית.

ניקח דוגמה זוג שזקוק להלוואה של 500 אש"ח בריבית של 3% בשנה. יכולת ההחזר הנוכחית עומד על 3000 ש"ח מדי חודש. אבל, לאחר 36 חודשים, יכולת ההחזר החודשי תשתפר ל-5000 ש"ח בחודש.

אם הזוג יחליט שהוא לא לוקח גרייס, אז כדי לא לעבור את ההחזר המקסימלי שהגדיר (3000 שקלים) הוא יאלץ לפרוס את ההלוואה ל18 שנים. ההחזר יעמוד על 2998 שקלים לחודש. וסך תשלומי ההלוואה יעמוד על 147701 ש"ח.

לעומת זאת, אם הזוג כן ייקח את הגרייס, ויתחייב להחזר גבוה יותר בתום תקופת הגרייס, הוא יוכל לבנות הלוואה חכמה יותר שתוזיל לו מאוד את העלויות.

תשומת לב:

במקום לקחת הלוואה אחת, ניקח זוג הלוואות:

• הלוואה א': עם גרייס. נלווה 250 אש"ח ל12 שנים בריבית 3% עם גרייס ל36 חודשים. התשלום בתקופת הגרייס הוא 625 שקלים, ובתום תקופת הגרייס יעמוד על 2644 ש"ח.
• הלוואה ב': הלוואה רגילה ללא גרייס. נלווה 250 אש"ח ל10.5 שנים בריבית של 3%. לאורך כל התקופה, התשלום יעמוד על 2315 ש"ח.

בתקופת הגרייס, התשלום החודשי יהיה 625+2315 שקלים – כלומר 2940 שקלים. ובתום תקופת הגרייס, התשלום החודשי יעמוד על 2644+2315 שהם 4959 שקלים בחודש.

עלויות משכנתא כזו (שוב, בעזרת פונקצית cumipmt) יהיו 54,285 שקלים. זהו קיצור של שש שנים ביחס להלוואה הראשונה ושיפור של 92.8 אש"ח בריביות. שיפור ענקי!

לסיכום, הלוואת גרייס היא כלי אחד בארגז הכלים המימוניים שלנו (לקריאה על שאר הכלים שבאמתחתכן.ם) שנועד לעזור לנו לגשר על תקופה שבה יש לנו קשיים תזרימיים. אם יש צורך בעזרה בתחילת תקופת המשכנתא, זו תיהיה טעות לא לקחת אותה. שווה בהחלט לקחת תקופת גרייס למשכנתא אם אחר כך אפשר לשלם יותר!

הערה חשובה: ביצענו את החלוקה לשנים ולסכומים בצורה שרירותית לחלוטין – בתהליך ייעוץ מקצועי, האלגוריתמים שלנו עושים זאת על מנת להגיע לחלוקה אופטימלית של הכסף והשנים. מעניין לשמוע עוד? ניתן לקרוא כאן על תהליך ייעוץ המשכנתאות של Finwiz או ניתן לצור איתנו קשר.

בהצלחה!