תפסיקו להשוות – הריביות לא חשובות

“הלוואה עם ריבית נמוכה היא הלוואה זולה”

אם נקלעתם לשיחת סלון משעממת במיוחד, שנושא השיחה בה נסוב על משכנתאות, טבעי שתתחילו להשוות למי יש יותר קטן, ומי קיבל תנאים טובים יותר. יש לנו סיבה טובה לשער שזה אכן המצב, כי משיחותינו עם אנשים, זו השאלה הנפוצה ביותר. כלומר הריביות הן מה שמייצג את המשכנתא שלנו.

כנראה שלא תשמעו את החבר שלכם מנתח: “הקל”צ שלך גבוה, אבל איזנת את זה עם משך שנים קצר”. זה פשוט ניתוח מורכב מדי, במיוחד לשיחת סלון.

למה אנחנו מתעניינים רק בריביות? בגלל "היוריסטיקות והטיות"

זוכה פרס נובל לכלכלה (1978) הרברט סימון הגדיר את המונח “רציונאליות מוגבלת“. בפשטות, סימון טען שקשה לנו לפתור בעיות מורכבות בגלל המגבלות שלנו כבני אנוש. בהינתן בעיה מאתגרת, יש לנו מעט זמן לעבד את כל המידע הנדרש לפתרונה. יתרה מזאת, היכולת המנטלית שלנו לעבד את אותו המידע– מוגבלת. למעשה, סימון היה הראשון שטען, בניגוד לדעה השולטת אז, שאנחנו לא מסוגלים לפתור בעיות בצורה אופטימלית כי זה פשוט קשה ומסובך מדי. בזכות התזה הזו, ריצארד ת’אלר מייחס לסימון, בספרו “ככה לא מתנהגים” את הנחת אבן הפינה לתחום הכלכלה ההתנהגותית.

דניאל כהנמן ועמוס טברסקי לקחו את התזה של סימון צעד קדימה ומצאו מה אנחנו עושים כאשר הבעיה קשה מדי. אנחנו משתמשים ב-”היוריסטיקות והטיות” (1974). העיקרון ברור – תכף תראו שתזהו אותו. כשאנחנו נתקלים בשאלה קשה, אנחנו מתמודדים איתה על ידי מענה של שאלה קלה יותר במקומה, בדרך כלל מבלי להבחין בהמרה שביצענו. נמחיש בעזרת דוגמה, הלקוחה ישירות מהמאמר של טברסקי וכהנמן:

“סטיב ביישן מאוד ומסוגר, הוא מוכן תמיד לסייע, אבל יש לו עניין מועט בבני אדם או בעולם המציאות. הוא טיפוס כנוע ומסודר, ויש לו צורך בסדר ובארגון ותשוקה לפרטים קטנים. האם יש סיכוי רב יותר שסטיב הוא ספרן או חקלאי?"

הדמיון בין דמותו של סטיב לספרן הטיפוסי ברורה ומתבקשת. מתבקש שסטיב הוא ספרן, לא? אם זו התשובה שלכם, אתם טועים. בארצות הברית יש יותר מעשרים חקלאים על כל ספרן. מאחר שיש כל כך הרבה יותר חקלאים, ההסתברות שסטיב הוא חקלאי גבוהה יותר. מה גם, שברור שיש גם טיפוסים “כנועים ומסודרים” שמגדלים כרגע את התירס שלנו.

זו הייתה דוגמה להיורסטיקה מפשטת. רובנו המוחלט לא ידע את התשובה לשאלת הספרן/חקלאי. יתרה מזאת, אין לנו מושג איך להתחיל לענות עליה. לא היינו מסוגלים לשקול את כל האספקטים של הבעיה. לכן, “המרנו” את הבעיה הזאת לבעיה קלה יותר – בחנו אילו מהמקצועות לעיל מתאימים יותר לאופיו של סטיב. יש רק פרט אחד קטן שפספסנו – לא שמנו לב שאנחנו עונים עכשיו על בעיה שונה לחלוטין מהבעיה המקורית. האם השאלה החדשה שאנחנו שואלים עונה על השאלה המקורית?

הקשר למשכנתא שלנו

יוני ומיכל הם זוג נשוי (ובדוי) שצריכים ללוות מהבנק מיליון שקלים כדי לרכוש את דירתם. הבנק הציע להם שתי הצעות שונות. הערה: אלו לא הצעות טובות, הן רק לשם הדגמה!. בשתיהן ההחזר החודשי הראשוני הוא 5102 שקלים (אנא התעלמו גם מהריביות, הן לא קיימות במציאות).

הצעה ראשונה – בהחזר חודשי של 5102 ש"ח

• הלוואה במסלול קבועה לא צמודה, ל20 שנים, בריבית שנתית של 3.8%. סכום ההלוואה הוא 334000 וההחזר החודשי עומד על 1988 ש"ח
• הלוואה במסלול צמוד לפריים, ל20 שנים, בריבית שנתית של 1.25%. סכום ההלוואה הוא 333000 וההחזר החודשי עומד על 1568 ש"ח
• הלוואה במסלול משתנה צמודה כל חמש, ל25 שנים, בריבית שנתית של 2.8%. סכום ההלוואה הוא 333000 וההחזר החודשי עומד על 1544 ש"ח

הצעה שניה- בהחזר חודשי של 5102 ש"ח גם כן:

• הלוואה במסלול קבועה לא צמודה, ל20 שנים, בריבית שנתית של 3.87%. סכום ההלוואה הוא 334000 וההחזר החודשי עומד על 2001 ש"ח
• הלוואה במסלול צמוד לפריים, ל23 שנים, בריבית שנתית של 1.325%. סכום ההלוואה הוא 333000 וההחזר החודשי עומד על 1400 ש"ח
• הלוואה במסלול משתנה צמודה כל חמש, ל22 שנים, בריבית שנתית של 2.86%. סכום ההלוואה הוא 333000 וההחזר החודשי עומד על 1700 ש"ח

הביטו בהצעות הללו וחשבו. מבין השתיים, איזו משכנתא זולה יותר? כלומר, באיזו משכנתא סך תשלומי הריבית נמוך יותר?.

עשינו כל שביכולתנו כדי לפשט למענכם את הבעיה. בחרנו את אותם המסלולים, הקצנו לכל מסלול את אותו סכום כסף. יחד עם זאת, שימו לב שהשנים והריביות בכל שונות. נבקש להדגיש, שאם תבחנו ברצינות את ההצעה השנייה, תראו שהריביות שם גבוהות יותר בכל המסלולים בלפחות 0.06%.

אז מה התשובה? מה צריכה להיות בחירתם של יוני ומיכל? נסו להגיע להחלטה מבלי להשתמש במחשבון. אם אתם לא יודעים, זה בסדר גמור – החומר הזה מעולם לא נלמד בתיכון, ואין ציפייה שתדעו לענות עליו.

אם אתם חושבים שההצעה הראשונה היא עדיפה, אתם טועים. תשלומי הריבית בהצעה השנייה נמוכים בכאלף וחמש מאות שקלים ביחס להצעה הראשונה (השתמשנו בפונקציית אקסל CUMIPMT – אל תשתמשו בה לתכנון משכנתא, היא לא טובה!). שימו לב שהיא גם קצרה בשנתיים, אם פספסתם.

למה רובנו חשב שהצעת המשכנתא הראשונה טובה יותר? כי הבעיה הזו מסובכת מדי, ולכן החלטנו לפשט אותה. אנחנו ממקדים את המאמץ שלנו בלנסות ולענות על שאלה קלה יותר במקום, וחושבים שהתשובה לשאלה הקשה תהיה זהה לתשובה לשאלה הקלה.

איך פותרים בעיה קשה? מנסים להפוך אותה לבעיה קלה

כדי להכין את ה”שטח” לשאלה הקלה, אנחנו נזכרים בכללי חשבון פשוטים – בהלוואות, ריבית נמוכה היא זולה יותר. לכן, אנחנו משתמשים בכלל האצבע השגוי הבא:

כלל אצבע שגוי: משכנתא עם ריביות נמוכות יותר היא משכנתא זולה יותר.

הכלל הזה נכון כשאנחנו לוקחים כל הלוואת, שיש בה מסלול אחד בלבד. הלוואה לרכישת רכב היא דוגמה טובה למצב שבו הכלל הזה מאוד שימושי. מנגד, הכלל הזה לא נכון כשמאגדים יחדיו מספר הלוואות לתמהיל משכנתא אחד.

איך יכול להיות שתמהיל עם ריביות גבוהות יותר הוא זול יותר? כי משך השנים של הלוואה משפיע הרבה יותר על העלות שלה מאשר הריביות שלה. התמהיל חשוב הרבה יותר מהריביות. נפריז קצת ונאמר בהקצנה – הריביות לא חשובות!. בהלוואה על פי לוח סילוקין שפיצר, אם משך השנים קצר יותר, קצב החזרת החוב מהיר יותר. לכן גם אם ריבית ההלוואה גבוהה יותר, היא “מופעלת” על הלוואה קטנה יותר.

מה אפשר לעשות? להבין – הריביות לא חשובות!

תפסיקו להשוות משכנתאות על פי הריביות שלהם. ריבית המשכנתא אינה מדד לאיכות שלה. הבנקאים מודעים לשיח בנושא, והם מסנוורים אתכם בריביות נמוכות, המחפות על תמהילים גרועים, כדי לפתות אתכם לסגור אצלם.  אם מציעים לכם הלוואה אחת בריבית אפסית – אל תסתנוורו ממנה. זו רק הלוואה אחת בתמהיל שלם (ולמען האמת היא יכולה גם לדפוק את התמהיל)! בחנו תמיד את כלל התמהיל.

אם אתם ממש מוכרחים לדבר על ריביות, כדאי שזה יהיה בשילוב משך השנים, כי רק אז התמונה של עלות ההלוואה  – שלמה. לדעתנו, הדרך הנכונה ביותר להשוות בין הצעות משכנתא שונות – על ידי השוואת מרווח השוק או על ידי השוואת IRR (בהתאם לרפורמה במשכנתאות).

לכן, תנו לנו לעזור לכם! תנו לנו לנתח את תמהיל המשכנתא שלכם- אנחנו נפרסם את כל הניתוחים בפורום המשכנתאות וכך תוכלו להשוות באמת בין התמהילים שלכם ולדעתך שבאמת בחרתם את המשכנתא הכי זולה.

בהצלחה.