מה זה תמהיל שלישים – ומה הבעיות שלו?

אתם הולכים אל הבנק לקבל את הצעתו עבור משכנתא לבית שלכם. נניח לרגע שלא עשיתם עבודת הכנה, ואתם לא יודעים איזה תמהיל לדרוש, שזו כבר טעות בפני עצמה. במצב הזה, הפקיד יפיק לכם אישור עקרוני המופק משלושה תמהילי משכנתא סטנדרטיים (נתעלם מהתמהילים הללו כרגע) ועוד תמהיל מוצע. תכף נסביר לעומק מה הוא בעצם התמהיל הזה – אבל זהו תמהיל הבנק הסטנדרטי – כלומר בסבירות גבוהה תקבלו אותו מהבנקאי. המטרה של הפוסט הזה להציג מה הבעיה בתמהיל של הבנק.

השאלה העיקרית (וייתכן שתהיה גם היחידה) שהבנקאי ישאל אתכם בנוגע לבניית המשכנתא שלכם תהיה קשורה להחזר החודשי. הוא ישאל מה תרצו שיהיה הגובה שלו, כלומר כמה תרצו להחזיר לבנק בכל חודש על הלוואת המשכנתא. אנא, אם לא חשבתם על התמהיל, אז לפחות הגיעו מוכנים עם תשובה לשאלה הזו, ואל תתחילו לחשוב על זה במהלך הפגישה!

לאחר שתענו על השאלה הזו, הוא יבנה את תמהיל הבנק הסטנדרטי, תמהיל שאנו כבר יודע לומר מהו– גם כשיעירו אותנו בשתיים בלילה. ומה הוא אותו תמהיל אתם שואלים?

נא להכיר: תמהיל הבנק הסטנדרטי

תמהיל הבנק הרגיל והסטנדרטי נראה כך:

• שליש מהמשכנתא במסלול צמוד לפריים, לתקופה של שלושים שנה.
• שליש מהמשכנתא במסלול משתנה צמודה כל חמש, לתקופה של שלושים שנה.
• השליש האחרון של המשכנתא במסלול קבועה לא צמודה, כאשר משך השנים שנותר הוא ההפרש בין ההחזר שרציתם להחזר שנותר אחרי ההחזר של המסלולים הקודמים.

הערה חשובה: כחלק מרפורמת המשכנתאות של בנק ישראל, שנכנסה לתוקף בשנת 2022, הבנקים מחויבים, בכל אישור עקרוני, לתת גם הצעה עם תמהיל שלישים (זהו למעשה סל אחיד מספר 2). . סל זה שונה מהתמהיל שנתאר במאמר זה, כי בסל האחיד משך השנים של כלל ההלוואות בתמהיל זהה, ובעוד בתמהיל שיתואר במאמר זה  – משך השנים של הלוואת הקל"צ הוא הקצר ביותר

נמחיש את התמהיל הסטנדרטי בעזרת דוגמה. נניח שאתם רוצים ללוות מיליון שקל. ההחזר שחשבתם עליו בבית לפני הגעתכם אל הפקיד הוא 5300 שקלים כל חודש.

אז מה שהפקיד יתכנן כנראה הוא כזה (שימו לב הריביות הן להמחשבה בלבד. תוכלו להתרשם מריביות המשכנתא האמיתיות):

• 333 אש”ח במסלול צמוד לפריים, בריבית 1.25%  לתקופה של שלושים שנים, ובהחזר חודשי של 1100 ₪.
• 333 אש”ח במסלול משתנה צמודה כל חמש, בריבית של 2.9% לתקופה של שלושים שנים, ובהחזר חודשי של 1385 ₪.
• 333 אש”ח במסלול קבועה לא צמודה, בריבית 3.4% לשתיים עשרה שנים, ובהחזר חודשי של 2819 ₪. שימו לב ש- 2819 ₪ זה בערך מה שנשאר אחרי שמורידים את ההחזר של המסלולים האחרים מההחזר שתכננו. כלומר, 5300 פחות 1100 ₪ פחות 1385 ₪ שהם 2815 ₪.

לפני שנסביר מה הבעיה בתמהיל של הבנק, נסביר במילה, למה הפקיד בנה אותו ככה.

למה הבנקאי בחר דווקא את התמהיל הזה? מה הרציונאל מאחוריו (תמהיל שלישים):

• רגולציה של בנק ישראל: הפקיד מחויב להקצות לפחות שליש מהמשכנתא בהלוואה במסלול קבועה (יכול להיות קל”צ/ זכאות/ ק”צ) , שאר השני שליש יכולים להיות כל דבר אחר. בדרך כלל שמים שליש פריים מכיוון שזו ההלוואה הכי נפוצה שיש (כלומר קיימת ברוב המוחלט של התמהילים).
• רגישות גבוהה ושגויה של הלווים לריביות בתמהיל. תוכלו לקרוא למה זה לא בסדר לעשות את זה פה, אבל ריבית היא הפרמטר המרכזי שאנחנו משווים. עושים את זה כי זה הפרמטר הכי קל להשוואה. מהסיבה הזו, הפקיד רוצה להשיג את הריביות הכי טובות שהוא יכול לתת לכם. הוא עושה את זה על ידי “הקרבת” מסלול הפריים והמשתנה (כלומר הוא מאריך וכתוצאה מכך מייקר אותן) במטרה להוזיל את המסלול של הקבועה: באמירה כוללנית, ניתן לומר שהריביות במסלול צמוד לפריים ובמסלולי ההלוואות המשתנות אינן תלויות במשך השנים. לכן, אפשר להאריך את משך השנים שלהם מבלי לשנות את הריבית. לעומת זאת, ההלוואות במסלולים הקבועים כן תלויים במשך השנים. לכן, ככל שההלוואה הקבועה תהיה קצרה יותר, כך היא תהיה עם ריבית טובה יותר.
• מורכבות חישובית: במקרה הפשוט ביותר, יש מעל מאה מיליארד אפשרויות לבנות תמהיל משכנתא. לפקיד אין את מערכות המחשוב ו/או הטכנולוגיה לבנות את התמהיל האופטימלי עבורכם. יתרה מזו, אין לו גם את הזמן להבין מה בדיוק אתם צריכים. במהלך הפגישה אתכם, הוא צריך לאסוף ולבחון את המסמכים שלכם, לפתוח תיק במערכת המחשוב שלו, לשאול אתכם שאלות על מצבכם הסוציו-אקונומי, לשווק את הבנק (להסביר למה הכי כדאי שתחתמו דווקא אצלו), ולהבין מה אתם רוצים וצריכים. הוא מאוד רוצה, אבל לא מסוגל לתת לכם תמהיל שבאמת מותאם לצרכים שלכם. לכן, הוא מפשט את הבעיה, על ידי כך שהוא מקבע שני מסלולים ומשחק רק עם מסלול אחד.

מה המלכודת הפסיכולוגית בתמהיל הזה?

או: “אל תדאגו, המשכנתא שלכם תסתיים הרבה לפני שלושים שנה”

כדי לשווק את התמהיל הנדון, הפקיד מנמק לכם שמעבר ליתרון שאנחנו מורידים את הריביות במסלול הקבועה הלא צמודה, ומקצרים אותה מאוד, יש לנו את האפשרות, כאשר ההלוואה הקבועה תסתיים – להעלות בחזרה את ההחזר ולקצר את ההלוואות האחרות.

אנו נחזור לדוגמה מקודם, כדי לוודא שהבנתם אותנו. אחרי 12 שנים, ההחזר החודשי שלנו ירד מ5300 שקלים ל2485 שקלים. זה קורה כי האורך של ההלוואה הקבועה הלא צמודה היא 12 שנים. לכן, הפקיד ממליץ לכם במצב הזה להעלות את ההחזר בחזרה ל5300 שקלים, ולהשתמש בכסף, שעד עתה היה מיועד להחזר של הלוואת הקל”צ שתמה, לטובת קיצור הזמן של הלוואת הפריים וההלוואה המשתנה.

לכאורה, נשמע שזו תוכנית טובה. אנחנו גם נהנים מריבית נמוכה יותר, ואנחנו גם מגינים על עצמנו מהמחיר של המסלולים הארוכים על ידי מחזור שלהם בתום הקל”צ. אבל זה רק נשמע טוב. כי התוכנית הזאת כנראה ולא תתממש. יש כאן בעיה יסודית. הבעיה בתמהיל של הבנק היא שהיא מתעלמת מהיותנו בני אנוש עם בעיות שליטה.

מה האבחנה? "הפחתה היפרבולית"

“הפחתה היפרבולית” היא הדרך של כלכלה התנהגותית להסביר מדוע אנחנו לא עומדים בתוכניות שקבענו לעצמנו.

אנחנו יודעים שיש לנו בעיות שליטה עצמית. הבטחתם לעצמכם פעם שאחרי החגים תתחילו דיאטה? או שאולי אחרי החגים תתחילו לחזור לכושר, ולרוץ פעמיים בשבוע? או שאולי אחרי שתסיימו את התואר/ את השירות הצבאי/ את הסטאז’ וכו’ אתם תפסיקו לעשן?

אנו יודעים שאנחנו כן. אנו כבר שנים מנסים לחזור לכושר, וכל פעם יש לנו תרוץ אחר למה לא לעשות את זה.

הפורמט הזה קבוע. אנחנו קובעים מטרה שאפתנית שנתחייב אליה בעתיד. עדיף כמובן העתיד הרחוק. שאלתם את עצמכם למה אנחנו לא מתחייבים להתחיל להתאמן כבר היום בערב? ולמה אנחנו לא מפסיקים לעשן מיד? כי המאמץ הוא גדול מדי, אז קל לנו להכניס את “עצמנו” העתידיים להתחייבות. כי “עצמנו” העתידי (של אחרי החגים) לא יכול להתנגד לעסקה שחתמתם היום. את “עצמכם” העתידי של היום בערב אתם פוגשים אוטוטו, ואתם לא רוצים לעצבן אותו.

אבל, “עצמנו” העתידי לא רוצה להתחייב למטרות הללו. זה הסיבה למה הדיאטות הללו נכשלות, ושהכרס שלנו גדלה עם השנים. ההעדפות שלנו משתנות עם השנים ועם הזמן.

הבעיה בתמהיל הבנק – לא נבצע את מה שהתחייבנו אליו

אם גם אתם נוהגים לקבוע לעצמכם תוכניות עתידיות, ולא לעמוד בהם, זה אנושי לחלוטין. אבל זה אומר שבעוד שתיים עשרה שנים, אתם לא תעלו את ההחזר בחזרה. כי אתם תרצו לעשות משהו אחר עם הכסף שלכם. אתם תרצו לטוס עם המשפחה לתאילנד, לשדרג את הרכב, לשפץ את המטבח, להשקיע את הכסף בשוק ההון וכו’. זה הגיוני וזה אנושי.

כתוצאה מכך, ישארו לכם שתי הלוואות, שנלקחו לשלושים שנה ובגלל שהן כל כך ארוכות, הן מייקרות משמעותית את עלות המשכנתא המקורית, וגורמות לבזבוז של כסף מיותר.

תופעה של הפחתה היפרבולית רלוונטית מאוד באספקטים נוספים של התנהלותנו הכלכלית. עצמאיים לא חוסכים לפנסיה היום כי הם משוכנעים שיחסכו אליה בעתיד, ובכך הם מסכנים מאוד את “עצמם” העתידי. דוגמה נוספת היא אי-ההתעסקות שלנו בדוחות הפנסיה השנתיים שלנו, כי אנחנו יודעים שיהיה בעתיד זמן טוב יותר לעסוק בכך.

מה אפשר לעשות?

כנראה שהאזכור הראשון לאדם שנאלץ להתמודד עם בעיות של שליטה עצמית היה אודיסאוס מהמיתולוגיה היוונית. במסעותיו הימיים, רצה אודיסאוס לשמוע את שירת הסירנות. יחד עם זאת, הוא ידע כבר מקודם, שכל מי ששומע את שירתן השמימית, מתמכר אליה, וכתוצאה מכך מאבד את שליטתו ומשיט את ספינתו אל הסלעים ואל מותו הבלתי נמנע.

מכיוון שאודיסאוס לא היה מוכן לוותר על התענוג, הוא נקט ב-“אסטרטגיה של מחויבות” – כלומר הגבלת הבחירות שלו כדי למנוע פגיעה עצמית. הוא עשה זאת על ידי הרחקת פיתויים. או מה שנקרא אצלנו בפשטות: “רחוק מהעין – רחוק מהלב”. הוא הכריח את צוות המלחים שלו לקשור אותו אל תורן האונייה, וציווה עליהם לשים דונג באוזניהם – כך שלא ישמעו את שירת הסירנות. אודיסאוס לא יכל לעשות דבר פרט להנות, בעודו כפות ומרותק, לשירת הסירנות. לא תאמינו כמה זה רלוונטי אלינו.

הפתרון: להכניס את "עצמנו" העתידי להתחייבות שנקיים

בחזרה אל המשכנתא שלנו. אנחנו צריכים למנוע מעצמנו העתידי לעשות שטויות ולהפר את התוכניות שעשינו. כלומר, אם אתם באמת רוצים בעוד שתיים-עשר שנים להעלות את ההחזר כדי לקצר את ההלוואות האחרות, אנחנו צריכים לוודא שעצמנו העתידי לא יסטה מהתוכנית שלנו, ויתעל את הכסף שהתפנה למקום הנכון.

לכן, גם כאן – נדרשת אסטרטגיה של מחויבות. אם הבנקאי ממליץ לכם לקצר הלוואות, כדי שבתום ההלוואה הקצרה תעלו בחזרה את ההחזר, דחו באדיבות את ההצעה שלו. פשוט בנו תמהיל נכון יותר שיחייב אתכם, הלכה למעשה, לשלם את אותו ההחזר, למשך שנים ארוך יותר, בתמורה לקיצור ההלוואות הארוכות.

איך עושים את זה? קצרו את ההלוואות הארוכות, במחיר של הארכת ההלוואה הקצרה . אמנם הארכת ההלוואה הקבועה גורמת לריבית לעלות, וזה אף פעם לא נעים, אבל היא מורידה את ההחזר החודשי. ובהחזר החודשי שייתפנה לנו נוכל להוריד את משך השנים של ההלוואות האחרות. כך אתם תתחייבו להחזר גבוה יותר במשך שנים ארוכות יותר, אבל המשכנתא שלכם באמת תסתיים לפני שלושים שנה!

ועוד משהו קטן, צידי ומעניין. הפסיכולוג וולטר מישל הוכיח בניסוי מרשמלו המפורסם שיכולת דחיית הסיפוקים שלנו קשורה לתוצאות חיים חשובות. כך למשל, מי שהפגין שליטה עצמית גבוהה יותר היה בעל ציוני פסיכומטרי גבוהים יותר! מה שנכון למשכנתא שלכם נכון לעוד הרבה תחומים אחרים!

בהצלחה