fbpx
יולי 27, 2019

ההוצאות ברכישת דירה שלא חשבתם עליהם

שיתוף ב facebook
שיתוף ב twitter
שיתוף ב whatsapp
שיתוף ב email
שתפו!
שיתוף ב facebook
שיתוף ב twitter
שיתוף ב whatsapp
שיתוף ב email
שתפו!

מה הן ההוצאות ברכישת דירה?

רכישת בית, תהיה כנראה ההשקעה הגדולה ביותר נעשה בימי חיינו. המגבלה הבסיסית העומדת בינינו לבין דירתנו היא העמדת הון עצמי מספק. הדרישה להעמיד הון של מאות אלפי שקלים מחייבת משפחות רבות לקושש שקל לשקל, לפרוע חסכונות, להעזר במשפחה ובמקרים קשים ומסוכנים אף לגייס כסף באמצעות הלוואות חוץ בנקאיות. אבל אלו לא כל ההוצאות ברכישת דירה.

ההון העצמי, בשילוב עם החזרי המשכנתא, אינו מכסה את כל ההוצאות הצפויות בתהליך הרכישה. שלל ההוצאות הנוספות, שאתאר בהמשך, מסתכמות בקלות לעשרות ומאות אלפי שקלים. לכן, אחרי שמצאתם את בית החלומות שלכם ולפני שאתם מעבירים את כספי המקדמה על הבית, רשמו את כל ההוצאות הנוספות שתדרשו לשלם.

יש הוצאות נוספות, את חלקם אתם תהיו חייבים לשלם, ואת חלקם אתם תרצו לשלם. חלק מההוצאות אפשר לממן כחלק מהלוואת המשכנתא עצמה – אבל זה מצריך תכנון נכון ומקדים.

אלו ההוצאות ברכישת דירה שחובה לשלם

תשלום שהוא בגדר חובה מוחלטת, ולא ניתן לחמוק ממנו הוא תשלום מס רכישה. אתם נדרשים לשלם כסף לרשות המיסים בגין רכישת הדירה. השתמשו בסימולטור מס רכישה של רשות המיסים על מנת להבין מה יהיה גובה המס – הוא יכול לנוע בין פטור מלא לבין תשלום של מאות אלפי שקלים – תלוי במצבכם ובעלות הנכס.

הוצאה נוספת וממש לא נעימה היא התייקרות דירה חדשה בגין עלייה במדד תשומות הבניה. אם אתם רוכשים דירה מקבלן, אז ייתכן (תלוי בחוזה שלכם מולו) שהחוב שלכם צמוד למדד זה. מדד תשומות הבניה מתפרסם מדי חודש על ידי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה – ומתאר את השינויים בסך העלויות בבניית דירה חדשה. באתר של הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה תוכלו לקבל מידע עדכני על השתנות המדד.
הדרך המקובלת לצמצם את החשיפה למדד תשומות הבנייה הוא העברת הכסף לקבלן מוקדם ככל הניתן על ידי כך – יתרת החוב למוכר יורדת ולכן אם תהא עליה – היא תהיה על סכום נמוך יותר. בחנו כאן את הדרכים האפשריות העומדות בפניכם כדי להעביר את הכסף מוקדם יותר.

מדד תשומות הבניה מיולי 2011 ועד ינואר 2019

אלו הוצאות שבודאות גבוהה תצטרכו לשלם

נסקור ההוצאות ברכישת דירה , שבוודאות גבוהה נצטרך לשאת:

  • שירותים משפטיים שונים בנטילת משכנתא. נידרש לחתום על ייפוי כוח נוטריוני המאפשר לבנק לבצע פעולות בשמנו, כמו למשל למכור את הנכס אם לא נצליח לעמוד בהחזרים החודשיים.
    מחיר השירות קבוע בחוק, מתעדכן מעת לעת ועומד כעת על פחות מ200 שקלים ליחיד וכמעט 300 שקלים לזוג.בנוסף, נצטרך לרשום הערות אזהרה על שם הבנק בלשכות רישום מקרקעין – כך שלא יוכלו למכור את הנכס מבלי לקבל את אישורו. עלות התשלום היא כ160 שקלים לכל פעולת רישום. כמו כן, נצטרך לרשום רישום הודעת משכון ברשם המשכונות לטובת הבנק – העלות היא כ250 ש”ח.
  • עמלה קטנה ומעצבנת בנטילת משכנתא היא עמלת פתיחת תיק. זו עמלה בגובה של 0.25% משווי המשכנתא. הבנקים נותנים הנחות על עמלה זו- צריך פשוט לדרוש אותן.
  • לא סיימנו עם הבנק. הבנק יבקש ששמאי מקרקעין יבדוק ויאשר את הנכס מבחינה משפטית. עלות שירות כזה נעה בין מאות שקלים לאלפי שקלים בודדים – תלוי במחיר הדירה.
  • בנטילת משכנתא, למעט סייגים מצומצמים, הבנק יחייב אתכם לבטח עצמכם בביטוח חיים ובביטוח מבנה. הבנק רוצה להגן על השקעתו במקרה שיקרה לכם או למבנה אירוע שלילי. ביטוח החיים תלוי בתמהיל שתקחו, בתאריך הלידה שלכם והאם אתם מעשנים או לא. אם יש לכם ביטוח חיים פרטי, שמשלם לכם סכום כסף במקרה של מוות, תוכלו להסב אותו לטובת המשכנתא, וכך לא תידרשו לביטוח נוסף, אבל במקרה מוות יקירכם לא יקבלו תשלום במזומן.
  • תצטרכו לרשום הערת אזהרה על שמכם בלשכת רישום המקרקעין כך שאף אדם לא יוכל למכור את הנכס מבלי להשיג את אישורכם. העלות היא 160 ש”ח לכל פעולת רישום.
  • ברכישת דירה מקבלן: השתתפות בהוצאות המשפטיות של המוכר, כלומר – תשלום לעורך הדין של הקבלן. סעיף 6ג בחוק המכר (דירות) קובע שהרוכש, שזה אתם, ישלם למוכר, שזהו הקבלן, תשלום המהווה 0.5% מתמורת הדירה או 5000 שקלים, הנמוך מביניהם בתוספת מע”מ. הסכום מתעדכן משנה לשנה בהתאם למדד המחירים לצרכן. התשלום הזה הולך ישירות לעורך הדין, והוא יוציא לכם קבלה על כך.

הוצאות שבודאות גבוהה נצטרך לשלם

נסקור ההוצאות ברכישת דירה , שבוודאות גבוהה נצטרך לשאת:

  • שירותים משפטיים שונים בנטילת משכנתא. נידרש לחתום על ייפוי כוח נוטריוני המאפשר לבנק לבצע פעולות בשמנו, כמו למשל למכור את הנכס אם לא נצליח לעמוד בהחזרים החודשיים.
    מחיר השירות קבוע בחוק, מתעדכן מעת לעת ועומד כעת על פחות מ200 שקלים ליחיד וכמעט 300 שקלים לזוג.

    בנוסף, נצטרך לרשום הערות אזהרה על שם הבנק בלשכות רישום מקרקעין – כך שלא יוכלו למכור את הנכס מבלי לקבל את אישורו. עלות התשלום היא כ160 שקלים לכל פעולת רישום. כמו כן, נצטרך לרשום רישום הודעת משכון ברשם המשכונות לטובת הבנק – העלות היא כ250 ש”ח.

  • עמלה קטנה ומעצבנת בנטילת משכנתא היא עמלת פתיחת תיק. זו עמלה בגובה של 0.25% משווי המשכנתא. הבנקים נותנים הנחות על עמלה זו- צריך פשוט לדרוש אותן.
  • לא סיימנו עם הבנק. הבנק יבקש ששמאי מקרקעין יבדוק ויאשר את הנכס מבחינה משפטית. עלות שירות כזה נעה בין מאות שקלים לאלפי שקלים בודדים – תלוי במחיר הדירה.
  • בנטילת משכנתא, למעט סייגים מצומצמים, הבנק יחייב אתכם לבטח עצמכם בביטוח חיים ובביטוח מבנה. הבנק רוצה להגן על השקעתו במקרה שיקרה לכם או למבנה אירוע שלילי. ביטוח החיים תלוי בתמהיל שתקחו, בתאריך הלידה שלכם והאם אתם מעשנים או לא. אם יש לכם ביטוח חיים פרטי, שמשלם לכם סכום כסף במקרה של מוות, תוכלו להסב אותו לטובת המשכנתא, וכך לא תידרשו לביטוח נוסף, אבל במקרה מוות יקירכם לא יקבלו תשלום במזומן.
  • תצטרכו לרשום הערת אזהרה על שמכם בלשכת רישום המקרקעין כך שאף אדם לא יוכל למכור את הנכס מבלי להשיג את אישורכם. העלות היא 160 ש”ח לכל פעולת רישום.
  • ברכישת דירה מקבלן: השתתפות בהוצאות המשפטיות של המוכר, כלומר – תשלום לעורך הדין של הקבלן. סעיף 6ג בחוק המכר (דירות) קובע שהרוכש, שזה אתם, ישלם למוכר, שזהו הקבלן, תשלום המהווה 0.5% מתמורת הדירה או 5000 שקלים, הנמוך מביניהם בתוספת מע”מ. הסכום מתעדכן משנה לשנה בהתאם למדד המחירים לצרכן. התשלום הזה הולך ישירות לעורך הדין, והוא יוציא לכם קבלה על כך.

הוצאות ותשלומי רשות

ההוצאות הבאות, בניגוד להוצאות לעיל, אינן חובה. אף על פי כן, מומלץ לרכוש את השירותים הבאים – הם תעודת ביטוח והגנה מבעיות עתידיות. בניגוד למקודם, שהמחוקק קבע באופן מפורש את העלויות, השירותים הבאים נרכשים מאנשי מקצוע בשוק החופשי ולכן המחירים משתנים בהתאם להיצע, לאיכות השירות, למוניטין של איש המקצוע ולניסיון שלו:

  • יועץ פיננסי/ יועץ משכנתא: איש מקצוע שייעבור על ההכנסות וההוצאות שלכם, יבצע איחוד, פריסה ותכנון מחדש של הלוואות שלכם, אם יש כאלו. יבצע תכנון של תמהיל המשכנתא שלכם בהתאם לצרכי המשפחה ושינויים עתידיים בהכנסות. הוא בקיא ברמת הריביות בבנקים השונים, יודע איזה בנקים הכי מתאימים עבורכם לקחת את ההלוואה. הוא מכיר את הבנקאים בסניפים ומסוגל לבצע את העסקה במהירות ובאיכות גבוהה. העלות לתיק שגרתי, ללא בעיות אשראי, נעה בין חמשת אלפים לשמונת אלפים שקלים. קראו כאן על ייעוץ משכנתאות עם Finwiz
  • עורך דין מקרקעין. תרצו לשכור עורך דין מטעמכם שייצג אתכם בעסקה. עורך הדין יישא וייתן מול המוכר, יעבור על החוזה וייבדוק שאין שם עיזים או סכנות, ייתאם את תאריכי התשלום כך שיהיו נוחים לכם ויינסח סעיפי סעד והגנה במקרה שהמוכר ייפר את ההתחייבויות שלו אליכם. העלות נתונה למשא ומתן ביניכם לבין עורך הדין שלכם. נהוג לשלם 0.5% + מע”מ. אם תרצו הפניה לעורכי דין מעולים – פנוי אלינו
  • ברכישת דירה מקבלן: בדיקת הבית על ידי חברה מקצועית לגילוי ליקויי בנייה. אמנם מכון התקנים קבע שורת תקנות המנחות כיצד לבנות את הבית שלנו, אך בהעדר פיקוח ואכיפה מספקת שלהם, חובת האיתור שלהם מוטלת עלינו. ישנם חברות מקצועיות שבוחנות את השיפועים במרפסת, את גובה הדלת, את מיקום שקעי החשמל, את תקינות הרובה בשירותים, את ספיקת האוויר בתעלות האוורור – ומשוות אל מול המפרט שנקבע במכון התקנים. הדו”ח שתקבלו מחברת הבדיקה יאפשר לכם לפנות אל הקבלן ולבקש שייתקן את הליקויים הללו, במסגרת חבותו כפי שמתוארת בחוק המכר. מחיר השירות נע בין אלפי שקלים בודדים ועד עשרות אלפי שקלים, כתלות בגודל הבית שרכשתם.

האם ההוצאות שתוארו לעיל מכסות את כל ההוצאות הצפויות? ממש לא. חלק מהשתלומים שתוארו שאינם בגדר חובה הם רק הבסיס. לא דיברנו עדיין על ריהוט והכנת הדירה למגורים. למשל, הדירות של מחיר למשתכן מגיעות ללא מזגן. אתם מסוגלים לראות עצמכם מעבירים את יולי – אוגוסט ללא מיזוג אוויר?

הוצאות נוספות שכדאי לשקול הם הובלת דירה, שידרוג סניטריה, התקנות של סורגים, צביעה לפני כניסה לדירה ועוד ועוד ועוד. אם הדבר אפשרי, כדאי לשמור בצד לפחות שלושים אלף שקל בשביל שיפורים, שיפוצים ושינויים נחוצים.

בהצלחה!

 

אין לכם כוח לקרוא את הכל? רוצים פשוט לשכור את מי ששורק את זה מתוך שינה??

נשמח לעזור!