מה הן ההוצאות ברכישת דירה?

רכישת בית, תהיה כנראה ההשקעה הגדולה ביותר שנעשה בימי חיינו. המגבלה הבסיסית העומדת בינינו לבין דירתנו היא העמדת הון עצמי מספק. הדרישה להעמיד הון של מאות אלפי שקלים מחייבת משפחות רבות לקושש שקל לשקל, לפרוע חסכונות, להעזר במשפחה ובמקרים קשים ומסוכנים אף לגייס כסף באמצעות הלוואות חוץ בנקאיות. אבל אלו לא כל ההוצאות ברכישת דירה. ההון העצמי, בשילוב עם החזרי המשכנתא, אינו מכסה את כל ההוצאות הצפויות בתהליך הרכישה. שלל ההוצאות הנוספות, שנתאר בהמשך, מסתכמות בקלות לעשרות ומאות אלפי שקלים. לכן, אחרי שמצאתם את בית החלומות שלכם ולפני העברת כספי המקדמה על הבית, מומלץ לתכנן את כל ההוצאות הנוספות שתדרשו לשלם. יש הוצאות נוספות, שאת חלקם חובה לשלם, ואת חלקם כנראה שתרצו לשלם. חלק מההוצאות אפשר לממן כחלק מהלוואת המשכנתא עצמה – אבל הדבר מצריך תכנון מקדים.

אלו ההוצאות ברכישת דירה שחובה לשלם

תשלום שהוא בגדר חובה מוחלטת, ולא ניתן לחמוק ממנו הוא תשלום מס רכישה. נדרש לשלם כסף לרשות המיסים בגין רכישת הדירה. ניתן להשתמש בסימולטור מס רכישה של רשות המיסים על מנת להבין מה יהיה גובה המס – הוא יכול לנוע בין פטור מלא לבין תשלום של מאות אלפי שקלים – תלוי במצבכם ובעלות הנכס. הוצאה נוספת וממש לא נעימה היא התייקרות דירה חדשה בגין עלייה במדד תשומות הבניה. אם נרכוש דירה מקבלן, אז ייתכן (תלוי בחוזה שלנו מולו) שהחוב צמוד למדד זה. מדד תשומות הבניה מתפרסם מדי חודש על ידי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה – ומתאר את השינויים בסך העלויות בבניית דירה חדשה. באתר של הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה ניתן לקבל מידע עדכני על השתנות המדד. הדרך המקובלת לצמצם את החשיפה למדד תשומות הבנייה היא העברת הכסף לקבלן מוקדם ככל הניתן על ידי כך – יתרת החוב למוכר יורדת ולכן אם תהא עליה – היא תהיה על סכום נמוך יותר. ניתן לבחון כאן את הדרכים האפשריות העומדות בפניכם כדי להעביר את הכסף מוקדם יותר.

אלו הוצאות שבודאות גבוהה נצטרך לשלם

נסקור את ההוצאות ברכישת דירה, שבוודאות גבוהה נצטרך לשאת:

• שירותים משפטיים שונים בנטילת משכנתא. נידרש לחתום על ייפוי כוח נוטריוני המאפשר לבנק לבצע פעולות בשמנו, כמו למשל למכור את הנכס אם לא נצליח לעמוד בהחזרים החודשיים. מחיר השירות קבוע בחוק, מתעדכן מעת לעת ועומד כעת על פחות מ190 שקלים ליחיד וכמעט 270 שקלים לזוג. בנוסף, נצטרך לרשום הערות אזהרה על שם הבנק בלשכות רישום מקרקעין – כך שלא נוכל למכור את הנכס מבלי לקבל את אישורו. עלות התשלום היא כ160 שקלים לכל פעולת רישום. כמו כן, נצטרך לרשום רישום הודעת משכון ברשם המשכונות לטובת הבנק – העלות היא כ250 ש"ח.
• עמלה קטנה ומעצבנת בנטילת משכנתא היא עמלת פתיחת תיק. זו עמלה בגובה של 360 שקלים.
• לא סיימנו עם הבנק. הבנק יבקש ששמאי מקרקעין יבדוק ויאשר את הנכס מבחינה משפטית. עלות שירות כזה נעה בין מאות שקלים לאלפי שקלים בודדים – תלוי במחיר הדירה.
• בנטילת משכנתא, למעט סייגים מצומצמים, הבנק יחייב אתנו לבטח עצמנו בביטוח חיים ובביטוח מבנה. הבנק רוצה להגן על השקעתו במקרה שיקרה לנו או למבנה אירוע שלילי. ביטוח החיים תלוי בעיסוק שלנו, במצבנו הרפואי, בתמהיל הנבחר, בתאריך הלידה שלנו והאם אנחנו מעשנים או לא. אם יש לנו ביטוח חיים פרטי, שמשלם לנו סכום כסף במקרה של מוות, אפשר להסב אותו לטובת המשכנתא, וכך לא נדרש לביטוח נוסף, אבל במקרה מוות יקירנו לא יקבלו תשלום במזומן.
• נצטרך לרשום הערת אזהרה על שמנו בלשכת רישום המקרקעין כך שלא יהיה ניתן למכור את הנכס מבלי להשיג את אישורנו. העלות היא 160 ש"ח לכל פעולת רישום.
• ברכישת דירה מקבלן: השתתפות בהוצאות המשפטיות של המוכר, כלומר – תשלום לעו"ד של הקבלן. סעיף 6ג בחוק המכר (דירות) קובע שהרוכש, שזה אתם, ישלם למוכר, שזהו הקבלן, תשלום המהווה 0.5% מתמורת הדירה או 5000 שקלים, הנמוך מביניהם בתוספת מע"מ. הסכום מתעדכן משנה לשנה בהתאם למדד המחירים לצרכן. התשלום הזה הולך ישירות לעו"ד, ותתקבל קבלה על כך.

הוצאות ותשלומי רשות

ההוצאות הבאות, בניגוד להוצאות לעיל, אינן חובה. אף על פי כן, מומלץ לרכוש את השירותים הבאים – הם תעודת ביטוח והגנה מבעיות עתידיות. בניגוד למקודם, שהרשות המחוקקת קבעה באופן מפורש את העלויות, השירותים הבאים נרכשים מאנשי מקצוע בשוק החופשי ולכן המחירים משתנים בהתאם להיצע, לאיכות השירות, למוניטין של איש המקצוע ולניסיון שלו:

• ייעוץ פיננסי/ ייעוץ משכנתא: שירות מקצועי שיעבור על ההכנסות וההוצאות שלכם, יבצע איחוד, פריסה ותכנון מחדש של הלוואות שלכן, אם יש כאלו. יבצע תכנון של תמהיל המשכנתא שלכם בהתאם לצרכי המשפחה ושינויים עתידיים בהכנסות. שירות מקצועי מתבסס על בקיאות ברמת הריביות בבנקים השונים, ידע איזה בנקים הכי מתאימים עבורכם לקחת את ההלוואה, היכרות עם הבנקאים בסניפים ומסוגלות לבצע את העסקה במהירות ובאיכות גבוהה. העלות לתיק שגרתי, ללא בעיות אשראי, נעה בין חמשת אלפים לשמונת אלפים שקלים. ניתן לקרוא כאן על ייעוץ משכנתאות עם Finwiz
• עו"ד מקרקעין. מומלץ לשכור עו"ד מטעמכם שייצג אתכם בעסקה. באחריות ה עו"ד לשאת ולתת מול המוכר, מעבר על החוזה ובדיקה שאין שם עיזים או סכנות, תיאום תאריכי התשלום כך שיהיו נוחים לכם וניסוח סעיפי סעד והגנה במקרה שהמוכר יפר את ההתחייבויות שלו אליכם. העלות נתונה למשא ומתן ביניכם לבין העו"ד. נהוג לשלם 0.5% + מע"מ. נשמח לתת הפניה לעו"ד ברמה גבוהה – פנו אלינו
• ברכישת דירה מקבלן: בדיקת הבית על ידי חברה מקצועית לגילוי ליקויי בנייה. אמנם מכון התקנים קבע שורת תקנות המנחות כיצד לבנות את הבית שלנו, אך בהעדר פיקוח ואכיפה מספקת שלהם, חובת האיתור שלהם מוטלת עלינו. ישנם חברות מקצועיות שבוחנות את השיפועים במרפסת, את גובה הדלת, את מיקום שקעי החשמל, את תקינות הרובה בשירותים, את ספיקת האוויר בתעלות האוורור – ומשוות אל מול המפרט שנקבע במכון התקנים. הדו"ח שתקבלו מחברת הבדיקה יאפשר לכם לפנות אל הקבלן ולבקש שייתקן את הליקויים הללו, במסגרת חבותו כפי שמתוארת בחוק המכר. מחיר השירות נע בין אלפי שקלים בודדים ועד עשרות אלפי שקלים, כתלות בגודל הבית הנרכש.

האם ההוצאות שתוארו לעיל מכסות את כל ההוצאות הצפויות? ממש לא. חלק מהתשלומים שתוארו שאינם בגדר חובה הם רק הבסיס. לא דיברנו עדיין על ריהוט והכנת הדירה למגורים. למשל, הדירות של מחיר למשתכן מגיעות ללא מזגן. אתם מסוגלים לראות עצמכם מעבירים את יולי – אוגוסט ללא מיזוג אוויר? הוצאות נוספות שכדאי לשקול הם הובלת דירה, שידרוג סניטריה, התקנות של סורגים, צביעה לפני כניסה לדירה ועוד ועוד ועוד. אם הדבר אפשרי, כדאי לשמור בצד לפחות שלושים אלף שקל בשביל שיפורים, שיפוצים ושינויים נחוצים. בהצלחה!