fbpx
יולי 26, 2019

דירה להשקעה – חלק ראשון

שיתוף ב facebook
שיתוף ב twitter
שיתוף ב whatsapp
שיתוף ב email
שתפו!
שיתוף ב facebook
שיתוף ב twitter
שיתוף ב whatsapp
שיתוף ב email
שתפו!

הפוסט הזה מיועד לאלו שחושבים לרכוש דירה להשקעה. אני רוצה להציג לכם את התמונה המלאה של הכדאיות בהשקעה בנדל”ן, מנקודת מבט אנליטית. כלומר, אני רוצה לנסות להציג את הכדאיות בהשקעה כזו באמצעות כלים מתמטיים. יש הרבה קסם בבעלות על דירות להשקעה. כולנו רואים את העליות המרשימות במחירי הדיור בעשור האחרון, ובטוחים שזו דרך טובה להגדיל משמעותית את ההון שלנו או אולי אפילו לעשות “סיבוב”. בנוסף על כך, בהינתן קצב גידול האוכלוסייה הנוכחי, דירה נתפסת כמוצר עם ביקוש גבוה וקשיח, כלומר שתמיד יהיו אנשים שירצו לגור בה.

אבל לא כל הנוצץ, זהב הוא. יש עלויות נסתרות, שאסקור חלק מהן כאן, שיכולות לאפס את התשואה ואף להפוך אותה להשקעה הפסדית. כמו כן, בדומה לכל השקעה, גם השקעה בנדל”ן אינה חפה מסכנות ובעיות. בימינו, שבהם אפשרויות ההשקעה הן מגוונות כל כך –בהיבטי מיסוי, פיזור סיכונים, חשיפה לשווקים חדשים – חובה עלינו להצדיק בפני עצמינו למה כן להשקיע בנדל”ן ולא באפשרות השקעה אחרת.

היתרונות ברכישת דירה להשקעה

כאמור, להשקעה בדירה יתרונות רבים. מבחינת תזרים המזומנים, ההחזר החודשי מסודר ויציב. תשומת הלב הנדרשת לניהול ההשקעה היא בשאיפה נמוכה ומוגבלת למציאת שוכרים ואחזקת הנכס ברמה השוטפת. יחד עם זאת, לדעתי, היתרונות הללו אינם מהותיים. בעיני, היתרונות המהותיים ברכישת דירה להשקעה הם מיסוי מופחת ומינוף.

מיסוי מופחת: מכיוון שאתם מקבלים הכנסה מהדירה, טבעי שתתבקשו לשלם עליה מס. בהשקעה בנדל”ן מסלולי תשלום המס מגוונים ונוחים מאוד . חלק ממסלולי המיסוי האפשריים לבחירה הם:
מס מופחת: תשלום 10% מס מהשקל הראשון (סעיף 122 לפקודת מס הכנסה). פטור ממס: אם ההכנסה משכירות נמוכה מתקרת הפטור (בשנת 2019 עומד על 5090 ₪) – אין צורך לשלם מס בכלל .
פטור חלקי: אם ההכנסה משכירות גבוהה מתקרת הפטור אך נמוכה מכפליים תקרת הפטור – אפשר לשלם מס חלקי.

ארצה להתמקד ולהמחיש את היתרון במיסוי המופחת. החירות לבחור כיצד ימסו את ההכנסה שלכם מאפשרת לכם לבצע תכנוני מס חוקיים. יכול להיות שאתם בכלל לא צריכים לשלם מס. לעומת זאת, היזכרו בתשלומים שנגבים מכם בתלוש השכר החודשי מעבודתכם. גם אם אתם במדרגת מס הכנסה הנמוכה ביותר, אזי בשילוב מס בריאות ודמי ביטוח לאומי הנגבים מכם, המס הכולל שאתם משלמים גבוה יותר ביחס למיסוי נדל”ן. לכן, השקעה בדירה מאפשרת הנחות במס שכמעט ואינן קיימות במקורות הכנסה אחרים.

מינוף: מינוף מאפשר לכם, בעזרת מימון, לרכוש נכס בסכום שגדול מההון העצמי שלכם. לצורך המחשה, אם יש לכם מיליון שקלים כהון עצמי, תוכלו בעזרת מינוף לרכוש נכס בשווי שתי מיליון שקלים. כלומר תוכלו לכוון לנכסים שהם טובים יותר מאשר יכולתם לממן לעצמכם.

יתרה מזאת, משקיעי נדל”ן שהם כבר בעלי נכסים יכולים לשעבד את הנכס שלהם ולקבל הלוואה גדולה יותר. כלומר, אתם יכולים בתמורה לשעבוד הנכס שלכם לקבל 50% משווי הנכס שלכם ובנוסף לקבל 50% משווי הנכס אותו אתם רוצים לרכוש. לדוגמה, נניח שאת בעלים של דירה (שאיננה משועבדת) ששוויה 1.3 מיליון שקלים, ואתם רוצים לרכוש דירה נוספת שעולה 1.5 מיליון שקלים. אז אתם יכולים לקבל הלוואה של 650 אש”ח, המהווים 50% משווי הדירה הראשונה, בגין השעבוד שלה. כמו כן, אתם יכולים לקבל 750 אש”ח, המהווים 50% משווי הדירה החדשה שנרכשת. סה”כ אתם יכולים לגייס מהבנק מיליון וארבע מאות אלף שקלים. כלומר לרכוש את הדירה בעזרת 100 אש”ח הון עצמי שתביאו מביתכם בלבד.

חסרונות בקניית דירה למטרת השקעה

החסרונות הם מרובים. ראשית זו השקעה לא נזילה. המשמעות של לא נזילה, היא שאם אתם הבעלים של הדירה הנוכחית, וזקוקים לכסף מיידית כדי להשלים את העסקה, לא תוכלו לקבל אותו. מכירת הדירה היא הליך ארוך ועתיר בירוקרטיה, כי בדרך כלל היא מחייבת את הרוכש לגייס את הכסף בעזרת משכנתא. בלקוחות שאני מלווה בתור יועץ משכנתא, העברת הכסף למוכר מבוצעת בדרך כלל כ45 יום אחרי חתימה על חוזה, על מנת לאפשר לרוכש לארגן את המשכנתא שלו.

בניגוד להשקעות אחרות, רכישת דירה היא השקעה לא מפוזרת. כלומר, חלק עיקרי מההון שלכם, אולי אף כולו, מרוכז בנכס אחד בלבד. זאת אומרת שאם הנכס שלכם נהרס, הדייר לא משלם, או שערך הדירה ירד – סך הנטו של ההשקעות שלכם נפגע ויורד משמעותית, כי כנראה שאין לכם, השקעות אחרות שיחפו ויספגו את הפגיעה בתשואה.

עלויות האחזקה של דירה עלולות להיות גבוהות מהשקעות אחרות. במקרה שהדייר שלכם יתקשר בגין פיצוץ בדוד המים, סתימת ביוב מתחת לבלטות, נזילה מהאסלה, הרס בריהוט ותקלה במוצרי החשמל – תצטרכו לתקן את המפגע במהירות ועל חשבונכם. כלומר, עליכם להשאיר כסף זמין לתיקונים. יתרה מזאת, המענה לתקלה כזו צריך להיות בפרק זמן קצר מאוד.

חיסרון נוסף הוא חוסר יציבות רגולטורי. אנחנו קונים נכס לשנים ארוכות, אך ייתכן שבמרוצת הדרך, המחוקק ישנה את החוקים ויפגע בכדאיות ההשקעה. שלל החוקים שהועלו לחקיקה בשנים האחרונות היו עלולים לפגוע פגיעה ביכולת לנהל ולהנות מפירות ההשקעה. לדוגמה, שינוי של שיטת המיסוי על דירה היה עלול לפגוע בכדאיות ההשקעה. חוק שכירות הוגנת היה יכול להקשות על ניהול ההשקעה וחוק דירה שלישית היה עלול להטיל מס כבד שמבטל את כדאיות ההשקעה.

האם כדאי לרכוש דירה?

הגענו לשאלת השאלות. אתם עוזבים את מקום עבודתכם, וקיבלתם ממקום העבודה סכום כספי גדול. לחלופין, קיבלתם ירושה לא מבוטלת ואתם רוצים לוודא ש”המתנה” הזו לא תתבזבז לשווא או שפשוט חסכתם שקל לשקל במשך שנים ארוכות והגעתם לסכום ראשוני מרשים שיכול לאפשר לכם לרכוש נכס.

בכל הדוגמאות הללו, אנחנו צריכים לבחון את ההשקעה מנקודת מבט כלכלית. מה תהיה ההשקעה הכי משתלמת והכי מתאימה לנו. כלומר, אנחנו צריכים להחליט למה כן להשקיע בדירה ולא למשל להשקיע במכשירי השקעה אחרים. אתאר חלק ממכשירי ההשקעה האחרים הנפוצים ביותר:

  • השקעה בשוק ההון: היא השקעה נזילה, מפוזרת, ברת מינוף, פשוטה הרבה יותר לתחזוקה.
  • השקעה בקופות גמל להשקעה: היא השקעה נזילה, מפוזרת, פשוטה לתחזוקה, בעלת הטבות מס מפליגות.
  • השקעה בהלוואות עמיתים: היא השקעה נזילה, מפוזרת, ובדרך כלל בעלת הטבת מס טובה יותר מהשקעה בשוק ההון.
  • ייזום והקמת עסק: השקעה בעלת פוטנציאל תשואה גבוה משמעותית מהשקעה בנדל”ן.

כדי להחליט מה ההשקעה הכי מתאימה, לא מספיק לבחון רק את התשואה על ההשקעה. אנחנו צריכים לוודא שהפרמטרים האחרים, שאתאר כעת, מתאימים לנו גם כן. לדוגמה:

  • מורכבות תפעולית: אנחנו צריכים להיות מסוגלים לנהל את ההשקעה ולטפל בתקלות. לדוגמה, אנחנו מתעניינים בהשקעה אקזוטית, אך קשה לתפעול – למשל קנייה של נדל”ן ביוון. אין לנו את היכולת לתחזק השקעה זו במקרה של תקלה. לפיכך, אנחנו נחפש השקעה פשוטה שתדרוש מאיתנו מאמץ סביר לתפעול.
  • ידע מקדים נדרש: אנחנו חייבים להבין במה אנחנו משקיעים, אחרת נהיה טרף לתרמיות ומקרי עוקץ. לכן נחפש השקעות שאנחנו מבינים אותם.
  • סבילות לסיכון: אנחנו חייבים להיות מודעים לסיכונים שבהשקעה, ולהיות מסוגלים לשאת אותם. אם הסיכון בהשקעה מדיר שינה מעיניכם, זו לא השקעה טובה.
  • פיזור סיכונים: אנחנו חייבים לבחור השקעות בהתאם לאסטרטגיית פיזור, על מנת לצמצם את הסיכונים בכישלון של השקעה בודדת.
  • נזילות: אם אתם זקוקים לכסף המושקע בעוד פרק זמן מוגדר מראש – אז אתם צריכים לבחור השקעה שתהיה נזילה בעת שתדרשו – תצטרכו להביא בחשבון את עמלות הפרעון, ארועי המס שיווצרו לכם, שינויים אפשריים בשווי ההשקעה וכו’.

אוקיי. עד עכשיו הנחתי את התשתית שרציתי. אני מזכיר מה מטרת העל: בהינתן שאתם שוקלים לרכוש דירה להשקעה, אתם צריכים להחליט למה דווקא להשקיע בדירה ולא באפיק השקעה אחר. אם לא תעשו זאת, אתם עלולים לשלם מחיר כבד: הן בהטבות מיסוי שיאבדו והן באובדן תשואה אלטרנטיבית מהשקעה במכשירי השקעה שמתאימים לכם יותר.

בפוסט הבא, אני הולך לעזור לכם לכמת את איכות ההשקעה בדירה למספר אחד ויחיד, שיאפשר לכם להבין את הכדאיות של ההשקעה. אני מתכוון לשיעור תשואה פנימית (שת”פ).
IRR- Internal rate of return

אין לכם כוח לקרוא את כל זה? רוצים שאחפור לכם במקום?

אשמח לעזור!

שינוי גודל גופנים
ניגודיות