הפוסט הזה מיועד לאלו שחושבים לרכוש דירה להשקעה. נרצה להציג את התמונה המלאה של הכדאיות בהשקעה בנדל”ן, מנקודת מבט אנליטית. כלומר, ננסה להציג את הכדאיות בהשקעה כזו באמצעות כלים מתמטיים. יש הרבה קסם בבעלות על דירות להשקעה. כולנו רואים את העליות המרשימות במחירי הדיור בעשור האחרון, ובטוחים שזו דרך טובה להגדיל משמעותית את ההון שלנו או אולי אפילו לעשות “סיבוב”. בנוסף על כך, בהינתן קצב גידול האוכלוסייה הנוכחי, דירה נתפסת כמוצר עם ביקוש גבוה וקשיח, כלומר שתמיד יהיו אנשים שירצו לגור בה.
אבל לא כל הנוצץ, זהב הוא. יש עלויות נסתרות, שנסקור חלק מהן כאן, שיכולות לאפס את התשואה ואף להפוך אותה להשקעה הפסדית. כמו כן, בדומה לכל השקעה, גם השקעה בנדל”ן אינה חפה מסכנות ובעיות. בימינו, שבהם אפשרויות ההשקעה הן מגוונות כל כך –בהיבטי מיסוי, פיזור סיכונים, חשיפה לשווקים חדשים – חובה עלינו להצדיק בפני עצמינו למה כן להשקיע בנדל”ן ולא באפשרות השקעה אחרת.
היתרונות ברכישת דירה להשקעה
כאמור, להשקעה בדירה יתרונות רבים. מבחינת תזרים המזומנים, ההחזר החודשי הינו יחסית מסודר ויציב. תשומת הלב הנדרשת לניהול ההשקעה היא בשאיפה נמוכה ומוגבלת למציאת שוכרים ואחזקת הנכס ברמה השוטפת. יחד עם זאת, לדעתינו, היתרונות הללו אינם מהותיים. בעינינו, היתרונות המהותיים ברכישת דירה להשקעה הם מיסוי מופחת ומינוף.
מיסוי מופחת: מכיוון שנקבל הכנסה מהדירה, טבעי שנתבקש לשלם עליה מס. בהשקעה בנדל”ן מסלולי תשלום המס מגוונים ונוחים מאוד. חלק ממסלולי המיסוי האפשריים לבחירה הם:
מס מופחת: תשלום 10% מס מהשקל הראשון (סעיף 122 לפקודת מס הכנסה). פטור ממס: אם ההכנסה משכירות נמוכה מתקרת הפטור (בשנת 2019 עומד על 5090 ₪) – אין צורך לשלם מס בכלל .
פטור חלקי: אם ההכנסה משכירות גבוהה מתקרת הפטור אך נמוכה מכפליים תקרת הפטור – אפשר לשלם מס חלקי.
נרצה להתמקד ולהמחיש את היתרון במיסוי המופחת. החירות לבחור כיצד תמוסה ההכנסה שלנו מאפשרת לנו לבצע תכנוני מס חוקיים. יכול להיות שאנחנו בכלל לא נצטרך לשלם מס. לעומת זאת, היזכרו בתשלומים שנגבים בתלוש השכר החודשי מעבודתנו. גם אם אנחנו במדרגת מס הכנסה הנמוכה ביותר, אזי בשילוב מס בריאות ודמי ביטוח לאומי הנגבים מאיתנו, המס הכולל שנשלם גבוה יותר ביחס למיסוי נדל”ן. לכן, השקעה בדירה מאפשרת הנחות במס שכמעט ואינן קיימות במקורות הכנסה אחרים.
מינוף: מינוף מאפשר לנו, בעזרת מימון, לרכוש נכס בסכום שגדול מההון העצמי שלנו. לצורך המחשה, אם יש לנו מיליון שקלים כהון עצמי, נוכל בעזרת מינוף לרכוש נכס בשווי שתי מיליון שקלים. כלומר נוכל לכוון לנכסים שהם טובים יותר מאשר יכולנו לממן לעצמכם.
חסרונות בקניית דירה למטרת השקעה
החסרונות הם מרובים. ראשית זו השקעה לא נזילה. המשמעות של לא נזילה, היא שאם אנחנו בעלים של דירה, ויש לנו צורך בכסף מיידי כדי להשלים את עסקה, לא נוכל לקבל אותו. מכירת הדירה היא הליך ארוך ועתיר בירוקרטיה, כי בדרך כלל היא מחייבת את הרוכש לגייס את הכסף בעזרת משכנתא. בלקוחות שבליווי אצלינו בתהליך משכנתה, העברת הכסף למוכר מבוצעת בדרך כלל בין ארבעים וחמש לשישים ימים לאחר חתימה על חוזה, על מנת לאפשר לרוכש לארגן את המשכנתא שלו.
בניגוד להשקעות אחרות, רכישת דירה היא השקעה לא מפוזרת. כלומר, חלק עיקרי מההון שלנו, אולי אף כולו, מרוכז בנכס אחד בלבד. זאת אומרת שאם הנכס שלנו נהרס, השכירות לא משולמת, או שערך הדירה ירד – סך הנטו של ההשקעות שלנו נפגע ויורד משמעותית, כי כנראה שאין לנו, השקעות אחרות שיחפו ויספגו את הפגיעה בתשואה.
עלויות האחזקה של דירה עלולות להיות גבוהות מהשקעות אחרות. במקרה שהדייר שלנו יתקשר בגין פיצוץ בדוד המים, סתימת ביוב מתחת לבלטות, נזילה מהאסלה, הרס בריהוט ותקלה במוצרי החשמל – נצטרך לתקן את המפגע במהירות ועל חשבונינו. כלומר, עלינו להשאיר כסף זמין לתיקונים. יתרה מזאת, המענה לתקלה כזו צריך להיות בפרק זמן קצר מאוד.
חיסרון נוסף הוא חוסר יציבות רגולטורי. אנחנו נקנה נכס לשנים ארוכות, אך ייתכן שבמרוצת הדרך, הרשות המחוקקת תשנה את החוקים ותפגע בכדאיות ההשקעה. שלל החוקים שהועלו לחקיקה בשנים האחרונות היו עלולים לפגוע פגיעה ביכולת לנהל ולהנות מפירות ההשקעה. לדוגמה, שינוי של שיטת המיסוי על דירה עלול לפגוע בכדאיות ההשקעה. חוק שכירות הוגנת יכול להקשות על ניהול ההשקעה וחוק דירה שלישית היה עלול להטיל מס כבד המבטל את כדאיות ההשקעה.
האם כדאי לרכוש דירה?
הגענו לשאלת השאלות. נניח ואנחנו נעזוב את מקום עבודתנו, ונקבל ממקום העבודה סכום כספי גדול. לחלופין, קיבלנו ירושה לא מבוטלת ונרצה לוודא ש”המתנה” הזו לא תתבזבז לשווא או שפשוט חסכנו שקל לשקל במשך שנים ארוכות והגענו לסכום ראשוני מרשים שיכול לאפשר לנו לרכוש נכס.
בכל הדוגמאות הללו, אנחנו נצטרך לבחון את ההשקעה מנקודת מבט כלכלית. מה תהיה ההשקעה הכי משתלמת והכי מתאימה לנו. כלומר, אנחנו נצטרך להחליט למה כן להשקיע בדירה ולא למשל להשקיע במכשירי השקעה אחרים. נתאר חלק ממכשירי ההשקעה האחרים הנפוצים ביותר:
- השקעה בשוק ההון: היא השקעה נזילה, מפוזרת, ברת מינוף, פשוטה הרבה יותר לתחזוקה.
- השקעה בקופות גמל להשקעה: היא השקעה נזילה, מפוזרת, פשוטה לתחזוקה, בעלת הטבות מס מפליגות.
- השקעה בהלוואות עמיתים: היא השקעה נזילה, מפוזרת, ובדרך כלל בעלת הטבת מס טובה יותר מהשקעה בשוק ההון.
- ייזום והקמת עסק: השקעה בעלת פוטנציאל תשואה גבוה משמעותית מהשקעה בנדל”ן.
כדי להחליט מה ההשקעה הכי מתאימה, לא מספיק לבחון רק את התשואה על ההשקעה. נצטרך לוודא שהפרמטרים האחרים, שנתאר כעת, מתאימים לנו גם כן. לדוגמה:
- מורכבות תפעולית: נצטרך להיות מסוגלים לנהל את ההשקעה ולטפל בתקלות. לדוגמה, התעניינות בהשקעה אקזוטית, אך קשה לתפעול – למשל קנייה של נדל”ן ביוון. אין לנו את היכולת לתחזק השקעה זו במקרה של תקלה. לפיכך, אנחנו נחפש השקעה פשוטה שתדרוש מאיתנו מאמץ סביר לתפעול.
- ידע מקדים נדרש: אנחנו חייבים.ות להבין במה אנחנו משקיעים.ות, אחרת נהיה טרף לתרמיות ומקרי עוקץ. לכן נחפש השקעות שאנחנו מבינים.ות אותן.
- סבילות לסיכון: חובה להיות במודעות לסיכונים שבהשקעה, ולהיות במסוגלות לשאת אותם. אם הסיכון בהשקעה מדיר שינה מעינינו, זו לא השקעה טובה.
- פיזור סיכונים: חובה לבחור השקעות בהתאם לאסטרטגיית פיזור, על מנת לצמצם את הסיכונים בכישלון של השקעה בודדת.
- נזילות: אם יש לנו צורך בכסף המושקע בעוד פרק זמן מוגדר מראש – אז צריך לבחור השקעה שתהיה נזילה בעת שנדרש לה – נצטרך להביא בחשבון את עמלות הפרעון, ארועי המס שיווצרו לנו, שינויים אפשריים בשווי ההשקעה וכו’.
אוקיי. עד עכשיו הנחנו את התשתית שרצינו. נזכיר מה מטרת העל: בהינתן המחשבה לרכוש דירה להשקעה, צריך להחליט למה דווקא להשקיע בדירה ולא באפיק השקעה אחר. אם לא נעשה זאת, ייתכן ונשלם מחיר כבד: הן בהטבות מיסוי שיאבדו והן באובדן תשואה אלטרנטיבית מהשקעה במכשירי השקעה שמתאימים לנו יותר.