fbpx
אוגוסט 30, 2020

מה התרומה של יועץ משכנתאות

שיתוף ב facebook
שיתוף ב twitter
שיתוף ב whatsapp
שיתוף ב email
שתפו!
שיתוף ב facebook
שיתוף ב twitter
שיתוף ב whatsapp
שיתוף ב email
שתפו!

מה התרומה של יועץ משכנתאות

אם אתם שוקלים לשכור יועץ משכנתא כחלק מתהליך רכישת הדירה, כנראה שתרצו לקבל מידע נוסף כדי להחליט האם התהליך נכון ונחוץ עבורכם. השאלה הנפוצה ביותר, היא מה התרומה של יועץ המשכנתאות? האם ניתן לכמת אותה בכסף? האם יש משימות שאני יכול להשלים במקום היועץ ובכך לחסוך כסף? מה התוצר הסופי? איך יודעים האם התהליך מוצלח?

אני חושב שאפשר לחלק את תרומתו של יועץ משכנתאות לשלושה רבדים שונים – ההתנהלות מול הבנקים, תכנון תמהיל המשכנתה ותכנון כלכלי הוליסטי – שמתייחס אל כלל הצרכים של התא הכלכלי (השקעות, התחייבויות והתנהלות שוטפת).

לכל רובד יש את פוטנציאל התרומה הכלכלי שלו – כלומר כמה כסף ניתן לחסוך אם מבצעים אותו כהלכה. מנגד, ככל שעולים ברבדים, כך היישום שלהם מורכב יותר אך פוטנציאל הרווח הוא גדול יותר. הדרישות מהיועץ של כל רובד שונות אחת מהשניה.

למי שמחפש תקציר מנהלים, ריכזתי את המידע באופן תמציתי בטבלה הבאה.

רובד תרומה היכולות הנדרשות מיועץ המשכנתא פוטנציאל החיסכון המוערך ברובד זה האם אפשר לעשות זאת לבד?
התנהלות מול הבנקים יכולות תפעול, יכולות משא ומתן וקשרים בין אישיים עשרות אלפי שקלים תלוי בהכנסה ובסיפור שלכם
תכנון תמהיל המשכנתה יכולות אנליטיות, בקיאות רגולטורית, ניסיון והכרת השוק עשרות אלפי שקלים עד מאה אלף שקל בהעדר תוכנות מקצועיות – קשה
תכנון כלכלי בקיאות בפסיכולוגיה, כלכלת המשפחה, השקעות פיננסית והתנהלות כלכלית מאות אלפי שקלים קשה מאוד

 

כעת, נצלול אל כל רובד ונעמיק בו.

הרובד הראשון: התנהלות מול הבנקים ומשא ומתן ריביות

בצד התפעולי של התהליך, יועץ המשכנתאות ינהל עבורכם את התקשורת מול הבנקים מן הקצה אל הקצה. התהליך מתחיל באיסוף המסמכים הנכונים ההנדרשים בתיק, הכנת התיק להגשה בצורה נכונה ומתאימה לבנקים, בחירת הסניפים הנכונים והרלוונטיים לעסקה, ניהול מכרז ריביות בין הבנקים השונים, ניהול המשא ומתן על תנאי התיק וכו’.

התרומה של רובד זה תלויה במאפייני הלקוח ומאפייני העסקה והנכס:

אם מדובר על תיק “קל” –  זאת אומרת שהלווים עם הכנסות ממוצעות ומעלה, בעלי עבודות מסודרות, ללא בעיות אשראי, ללא ערבים, עם נכס שרשום בלשכת רישום המקרקעין (טאבו) או בתוך הקו הירוק, עם יחס החזר משכנתא נמוך מ35% מההכנסה הפנויה: אז אעריך את התרומה ברמה של עשרות אלפי שקלים.

לדעתי, אם אתם שולטים במלאכת ניהול משא ומתן , יודעים לפנות אל הפקידים הנכונים, מתנסחים בצורה רהוטה וקוהרנטית ויש לכם אורך רוח, סבלנות ומשך זמן מספק – אתם מסוגלים להגיע לתוצאות שקרובות לתוצאות שלי. בדיוק בגלל זה, יש לי מסלול שירות דיגיטלי – שבו למעשה הלקוחות שלי מנהלים את המשא ומתן מול הבנקים בעצמם.

חשיבות היועץ בתיק “מסובך”: לעומת זאת, אם התנאים שתוארו לעיל לא מתקיימים, או שהלקוח לא מסוגל לנהל את המשא ומתן (הסיבות הנפוצות הן מגבלות שפה, מנטליות או נראות – כמו כל אדם אחר, גם הפקיד מולכם לוקה בהטיות שונות שעלולות להשפיע על ההחלטות שלו) אז שילוב של יועץ בתהליך יכול להיות ההבדל בין להיות או לחדול – כלומר בין לקבל את המשכנתה או לא.

 הרובד השני: תכנון תמהיל משכנתה מותאם

בצד האנליטי של התהליך, יועץ המשכנתאות יבנה את תמהיל המשכנתה הנכון לכם. הוא יתאים את התמהיל, את משך השנים, את נקודות היציאה, את ההחזר החודשי ואת מאפייני ההלוואות לצרכים ולמאפיינים שלכם.

לאיכות התמהיל השפעה גדולה יותר על עלות המשכנתה מהריביות שתקבלו. אחת הסיבות לכך, היא שלמשך השנים השפעה גדולה יותר על עלות ההלוואה מאשר הריביות. ולכן, מבחינה כספית, ברוב הפעמים עדיף תמהיל טוב עם ריביות גבוהות מאשר ריביות נמוכות ותמהיל לא טוב. קראו עוד כאן כדי להשתכנע עד כמה הריביות לא חשובות.

לדעתי, משימת בניית התמהיל היא איננה משימה לבן אנוש. מספר האפשרויות (קומבינציות) לבנות תמהיל משכנתה, במקרה הפשוט, עולה על 100 מיליארד אפשרויות. בהעדר תוכנה מקצועיות, המאפשרות לנתח את התפתחות ההחזר, לבחון חלופות שונות, לבדוק התנהגות התמהיל בתרחישים שונים, לשלב הלוואות חיצוניות וכו’ – ההסתברות לבנות תמהיל שיתורגם לעלויות משכנתה נמוכות תחת סיכון מוסכם היא נמוכה.

יתרה מזאת, על מנת לבנות את התמהיל האופטימלי, צריך לשערך משתנים שאינם יידועים. אחד מהם הוא רמת הריביות האפשרית. אילו ריביות אפשר לקבל? כיצד הריביות מושפעות מבחירת התמהיל עצמו? התשובות לשאלות הללו ישפיעו על בניית התמהיל ולכן משפיעות באופן ישר על העלות שלו – אגב, אני מציג באתר שלי את ריביות המשכנתה העדכניות

לסיכום – ההבדל, של סך תשלומי הריביות וההצמדות, בין תמהיל חובבני לתמהיל מקצועי, יכול להגיע עד למאה אלף שקל.

הרובד השלישי: תכנון כלכלי

בצד הכלכלי של התהליך, יועץ המשכנתה יבחן את התוכניות המשפחתיות, המטרות הכלכליות, החלומות והיעדים המקצועיים ויבנה את תמהיל המשכנתה המתאים ביותר שיאפשר את השגת המטרות הללו.

יועץ משכנתא לא צריך לבנות את המשכנתה הזולה ביותר. הוא צריך לבנות את המשכנתה המתאימה ביותר ללקוחותיו.

המשכנתה הזולה ביותר איננה בהכרח המשכנתה המתאימה ביותר. אין טעם או כדאיות להתחייב להחזר חודשי גבוה מאוד, אם משמעותו שנים ארוכות של לחץ ודחק נפשי. אם המחיר של משכנתה קצרה בחמש שנים הוא התחייבות לכלוב זהב שאתם סובלים בו – זה פשוט לא שווה את זה.

מה העלות הכלכלית של פרעון של קרן ההשתלמות שלכם? מה המחיר של התפשרות על דירה שלא מתאימה לצרכים שלכם? כמה תשלמו על הקצאה לא נכונה של ההכנסה שלכם בין חסכונות להתחייבויות? אילו סיכונים אתם נוטלים אם אתם בונים משכנתה ללא איזונים ובלמים? רובם המוחלט של לקוחותיי הם אנשים משכילים ומלומדים ובעלי עבודות מכניסות. יחד עם זאת רובם ככולם זקוקים לעזרה וסיוע בתכנון כלכלי. המשגים הפסיכולוגיים רבים, והדרכים לטעות ולגרום לנזק – רבות.

עבור רוב האנשים, תהליך ייעוץ המשכנתה יכול להיות הפעם היחידה שבה יוכלו לקבל פידבק על ההתנהלות הפיננסית ועל התוכנית הכלכלית שהם מתכננים להוציא אל הפועל. קבלת עזרה מאיש מקצוע, שליווה מאות אנשים לפני כן, ויכול לזהות ולתקן משגים כלכליים – היא בעלת פוטנציאל ערך ותרומה של מאות אלפי שקלים

אני ממליץ לכם עכשיו לקרוא על תהליך ייעוץ המשכנתאות עם Finwiz

בהצלחה!

אין לכם כוח לקרוא את כל זה? רוצים שאחפור לכם במקום?

אשמח לעזור!

שינוי גודל גופנים
ניגודיות