תהליך ייעוץ משכנתא עם Finwiz

המאמר הזה מתאר את תהליך הייעוץ למתעניינים בשירותי ייעוץ המשכנתאות של Finwiz. אנחנו נתאר את התהליך בפרוטרוט ונצרף דוגמאות וקבצים, כדי לאפשר לכם, לקוחותינו הפוטנציאליים, להבין איך התהליך נראה.

תהליך ייעוץ משכנתא בחברתנו מורכב מחמישה שלבים:

1. שלב ראשון – בדיקת שפיות
2. שלב שני – שיחת זיהוי צרכים ותוצריה
3. שלב שלישי – איסוף מסמכים והמשך בניית תוכנית המימון
4. שלב רביעי – ניהול המשא ומתן
5. שלב חמישי – שלב הבטחונות

שלב ראשון: האם יש בינינו התאמה?

התהליך איתנו מתחיל בדרך כלל בשיחת טלפון ראשונית שמטרתה החלפת מידע הדדית – מהצד שלכם, בקשת מידע ונתונים על השירותים שלנו ומהצד שלנו- ביצוע בדיקת "שפיות" – נסביר עליה עוד רגע.

בתחילה, אנו נשאל מספר שאלות "שפיות" שמטרתן לברר האם ביכולתנו לעזור לכם במצב שבו אתם נמצאים. השאלות יהיו:

• מה המטרות שלכם בתהליך? תהליך מקצועי מלא? משא ומתן ריביות? ייעוץ לקראת רכישה?
• מה שווי הנכס לו ניתנה היום הערכת שמאות?
• מה מחיר הנכס בהתבסס על חוזה הרכישה?
• כמה הון עצמי קיים בעסקה, או במקרה של מיחזור – מה יתרת החוב לסילוק?
• מה ההחזר החודשי שחשבתם עליו? בוודאי שהמספר והנתונים הללו עלולים להשתנות, אבל נרצה להבין את כיוון המחשבה הכללי.

אחר כך נספר לכם עלינו, על התהליך (שאתם קוראים אותו כאן) ועל מסלולי השירות של החברה הם: פלוס, היברידי ופרימיום. למעט העלות, ההבדל בין המסלולים נובע ממי ינהל בפועל את המשא ומתן מול הבנקים (אתם – במסלול פלוס והיברידי אל מולנו במסלולי היברידי ופרימיום).  אנא הביטו בעמוד המחירים כדי ללמוד על המחירים וההבדלים בין המסלולים. הערה חשובה בנוגע למחירים: עסקאות שהן מורכבות מבחינה תפעולית, כמו  ריבוי משכנתאות (בהפרש זמנים), תושבי חוץ, לקוחות עם בעיות אשראי – מתומחרים במסלול היברידי ופרימיום בצורה שונה ויקרה יותר. התמחור במסלול פלוס הוא ללא שינוי.

לאחר קבלת הנתונים והחלטה משותפת לצאת לדרך, נקבע את השיחה הראשונה בתהליך – זו שיחת זיהוי צרכים

שלב שני: שיחת זיהוי צרכים

שיחת זיהוי צרכים היא השיחה הראשונה והמשמעותית בתהליך. משך השיחה נע בין שעה ורבע לשעה וחצי ועלותה 1000 שקלים (המחיר כולל מע"מ והוא מקוזז ממחיר השירות). מטרת השיחה היא לבנות תוכנית כלכלית ברת קיימא, ולגזור ממנה תוכנית מימון ברת קיימא. מה זה בעצם?

תוכנית כלכלית היא תוכנית המגדירה את אופן ניצול המשאבים הפיננסיים שלכם (ההון העצמי שלכם, וקצב ההכנסות שלכם) על מנת להשיג מטרות כלכליות (למשל: חיסול מוקדם של ההתחייבויות, פרישה מוקדמת, הקמת עסק או חברה חדשה, הקטנת חובות והגדלת הרווחה, הגדלת ההון המשפחתי)  תוך התייחסות לאילוצים כלכליים קיימים (למשל כמה אתם משלמים על מחיה, מה ההוצאות העתידיות שלכם, כיצד יישתנו ההוצאות המימוניות והוצאות הדיור וכו'). התוכנית המימונית היא שילוב של תמהילי משכנתאות והלוואות למימון שמאפשרים לקיים את התוכנית הכלכלית. בפועל, מטרת השיחה: למצוא דרך להשתמש במשכנתא כמכשיר פיננסי להגשים את המטרות הכלכליות שלכם מבלי שתסכנו את משק הבית שלכם.

הכנות לקראת הפגישה: 

1. לענות על שאלון טכני – זהו שאלון מקדים לשיחה, בו נאסוף מידע טכני ו"ייבש" (תאריכי לידה, מצב משפחתי, מספר מקומות עבודה וכו') כדי שנוכל להתמקד בשאלות החשובות בפגישה.
2. לבצע Checkup פיננסי- ממקצת המשימות: נבקש לנתח את תזרים המזומנים שלכם, לדעת איפה קרנות ההשתלמות שלכם ובאיזה מסלול הן, האם יש לכם זכאות להלוואות מטעם מקום העבודה שלכם, מה ההכנסות שלכם אם אתם עצמאים וכו'.

   

3. להתכונן לפגישה– נבקש מכם לקרוא שלושה מאמרים, מתוך האתר שלנו, כדי לנסות ולטעת בכם את התחושה שמשכנתא היא לא דבר רע, אלא מכשיר פיננסי שיכול לאפשר לנו צמיחה כלכלית.

מהלך הפגישה:

אנו נשאל אתכם שאלות שונות כדי להסיק על סדרי העדיפויות וההתנהלות כלכלית שלכם. השיחה מאפשרת לנו להכיר אתכם, הכרות בסיסית אך מספקת (לעת עתה) כדי לבנות תוכנית מימונית שתהיה נכונה למשפחה. בין השאלות:

• מימון העסקה: מה הרכב הכספים שישמש אתכם לרכישה, כמה כסף תרצו להעביר ובאיזו פעימה וכו'
• מהם הרכבים בשימוש? מה הבעלות עליהם? מתי התוכנית להחליף אותם? מה תהיה עלות ורמת הרכב הבאה שיירכש? – אנו שואלים את השאלות הללו מכיוון שאחזקת רכב, שהיא הוצאה כבדה, מאפשרת לנו ללמוד על התחייבויות קשיחות בעתיד, וגם על ציפיות לשינוי או שימור רמת החיים שלכם.
• היכן נמצאות קרנות ההשתלמות? באיזה מסלול הן? לאיזו מטרה מיועדים כספי הקרן? – בעזרת השאלות הללו אנו ננסה לקבל מושג למידת השליטה שלכם בענייניכם הפיננסיים.
• מה תזרים המזומנים הנוכחי? האם הוא חיובי או שלילי? – אנו שואלים זאת כדי להבין מה ההחזר הנכון, שלא יכניס אתכם לבעיות תזרים.
• מה תזרים המזומנים העתידי? אנחנו בד"כ נבחן את התזרים בפרק זמן של שנתיים עד ארבע שנים מהיום. ההסתכלות היא בדרך כלל לאחר התממשותו של אירוע מהותי– כמו למשל כניסה לדירה ו/או הגדלת התא המשפחתי ו/או שינוי מקצועי. אנו שואלים זאת כדי לראות מה הצרכים והיכולות הכלכליות של התא הכלכלי בעתיד הקרוב.
• כיצד מושקעים עודפי הכספים (אם הם קיימים) הנצברים מדי חודש בחודשו בחשבון העובר ושב? – אנו שואלים שאלה זו כדי להבין מהי התשואה האלטרנטיבית שאתם יכולים ויודעים להשיג על הכסף שלכם.

אנחנו "נתרגם" את המידע שלמדנו בשיחה לשורה של אילוצים מתמטיים והנדסיים. בין האילוצים הללו :

• מה משך השנים המקסימלי למתן משכנתא
• מה רמת הרווחיות (מרווח השוק) של המשכנתא
• מה ההחזר ההתחלתי והמקסימלי הרצוי
• האם יש צורך בהלוואת גרייס/בוליט
• האם יש כוונה לפרוע את כספי המשכנתא
• האם יש רצון לירידת ההחזר בX שקלים בעוד Y חודשים?
• האם יש זכאות להלוואות חיצוניות?
• האם אפשר לשלב מסלול פיתוי?

זה הזמן של האלגוריתם של Finwiz לעבוד. המערכת תיצור את התמהילים הכי זולים, שמקיימים את האילוצים שלעיל. על מנת לבאר את המידע כהלכה ללקוח, Finwiz מייצרת זוג מסמכים. שני המסמכים מתארים את אותן ההצעות – אבל מנקודת מבט שונה.

המסמך הראשון הוא קובץ בפורמט PDF המתאר את תמהילי המשכנתא שנבנו ואת הצעדים הבאים בתהליך. המטרה של הקובץ הזה – לאפשר יותר בהירות בתהליך בחירת התמהיל ולהציג את השיקולים המהותיים בבחירתו. אפשר לקרוא לזה "מיני קורס- מבוא להערכת סיכונים". לחצו כדי לראות את הצעת המחיר למשכנתא עם Finwiz בתצורת PDF.

 

המסמך השני הוא קובץ Excel המציג את הנתונים בצורה טכנית ותמציתית יותר.  במסמך זה אין תיאור של המושגים, או של התהליך, אלא רק מידע גולמי. לנו זה מזכיר תקציר מנהלים. ניתן ללחוץ כדי לראות איך נראית הצעת המשכנתה באקסל.

 

הגענו לסוף השיחה ולסיום השלב השני. כעת התור שלכם לבצע את הפעולות הבאות:

1. לחתום על חוזה העסקה של פינוויז למתן שירותי ייעוץ משכנתא. החוזים נמצאים בעמוד החוזים שלנו. אמנם חובה לחתום על אחד המסלולים, אבל אפשר לעבור מסלול אחר כך (לפני תחילת המשא ומתן).
2. נבקש להעביר את הפעימה הבאה של שכר טירחה. במסלול פלוס ופרימיום, התשלום יעמוד על סך של 2500 שקלים המשלים את סך התשלומים עד כה ל3500 שקלים. במסלול ההיברידי, התשלום יעמוד על 4000 שקלים המשלים את סך התשלומים ל5000 שקלים.

מזל טוב, אנחנו מתחילים את השלב השלישי בתהליך.

שלב שלישי: הכנת תמהיל המשכנתא והמסמכים

השלב השלישי מורכב משני תתי תהליכים מקביליים, חלק טכני וחלק אומנותי.

החלק הטכני: הכנת מסמכי המשכנתא להגשה לבנקים

על מנת שהבנק יוכל לדון בבקשה – בנקאי המשכנתאות נדרש להיכרות של העסקה לפרטי פרטים. הבנקאי לומד את העסקה על ידי בחינת מסמכים, הוכחות ואסמכתות המבססות את סיפור העסקה שנציג לו. אנו נרצה להגיש את המסמכים והמידע בצורה הברורה והמסודרת ביותר. זו התפיסה המנחה אותנו– לעזור לבנק לעזור לכם. כאשר לבנקאי המשכנתאות נוח וקל לעבוד על התיק– הדבר יבוא לידי ביטוי גם בריביות נמוכות יותר.

לטובת משימה זו, אנו נפתח תיקייה משותפת בענן – ב Google drive. בתיקייה הזו ירוכזו השאלום שלכם וכלל ההצעות שנבנה עבורכם. בנוסף, בתיקייה זו יהיו תתי תיקיות הנחוצות על מנת להכין את התיק להגשה לבנק. ברגע שהמסמכים הנחוצים יעלו אל הענן – נפעיל תוכנות מחשב שיאגדו, יקבצו ויכווצו את את כלל המסמכים השונים לכדי שניים או שלושה מסמכים מסודרים ומתומצתים. תתי התיקיות שאליהן יועלו המסמכים הן:

• ניירת אשראית – כל המסמכים הנחוצים כדי שהבנק יכיר את הלווה: תעודות זהות, תדפיסי עובר ושב משלושת החודשים האחרונים, תלושי שכר, אישורי רואה חשבון (אם צריך), טפסי 106 (אם צריך), אישור ניהול חשבון של המוכר ועוד.
• בטחונות – כל המסמכים הנחוצים כדי שהבנק יכיר את הנכס שהוא משעבד: חוזה הרכישה, נסח טאבו עדכני, שובר ריק (ברכישה מקבלן), יתרת חוב מהמוכר.ת, צילום של השוברים ששולמו וכו'.

הנה הקישור לתיקייה לדוגמה שבה הלקוחות מעלים את המסמכים הנדרשים ליצור את בקשת המשכנתא.

כמו כן, אנו ננסח מכתב מלווה, או בשמו האחר – סיפור עסקה. המטרה כשמה היא – להציג לבנק את העסקה הקיימת בצורה ברורה.

לאחר שיועלו  כלל המסמכים הנחוצים ע"י הלקוחות, Finwiz תייצר קבצי PDF מתאימים להגשה – כלומר בגודל של עד 5 מגה בייט, עם תוכן עניינים נגיש. תוכלו לראות בקישור הבא דוגמה מצומצמת לקבצים שנוצרו.

החלק האומנותי: בחירת תמהיל המשכנתא המתאים ביותר

כפי שמתואר במאמר העוסק בקביעת שיעור ההון העצמי, משכנתא טובה היא כזו שמאפשרת להשיג את המטרות הכלכליות של המשפחה. מטרת הפגישות הבאות לזקק את התוכנית הזו. מספר הפגישות לרוב הוא בין שתיים לשלוש פגישות. עם זאת, אנחנו נקיים פגישות נוספות כל עוד יש בהן ערך עבורכם.

המטרה בפגישות אלו – להעמיק ולדון באופן בו הכסף מוקצה (בין התנהלות שוטפת, השקעות והתחייבויות של משק הבית) עד אשר יתקבל תמהיל משכנתא שהוא הנכון ביותר.

כמה זמן נגור בדירה הנוכחית? האם וכיצד אנחנו משקיעים את כספנו? האם אנחנו תאבי סיכון או שונאי סיכון? האם יש לנו קושי לעמוד בתשלומי המשכנתא בהתחלה? איך נתאים את המשכנתה שלנו לשינוי קריירה?

אלו חלק מהשאלות שננסה ללבן. בהתבסס על התובנות נבחר מבין כלל התמהילים שנבנו (ועוד ייבנו בתהליך) את התמהיל היחיד שמממש בצורה הטובה ביותר את התוכנית הכלכלית.

שלב רביעי: משא ומתן על ריביות המשכנתא

אחרי שבחרנו את התמהיל הנכון עבורנו וגם הכנו את כל המסמכים, הגיע השלב הרביעי – משא ומתן ריביות. הגיע העת למצוא את הבנק שיאשר את התוכנית המימונית שבנינו בהחזר החודשי הנמוך ביותר ובתנאים הטובים ביותר.

השלב הזה לוקח בין חודש לחודשיים בתלות בעומס הקיים בבנקים/חגים/חופשות וכו'. בהינתן לחץ זמנים, הוא יכול לקחת פחות זמן, אבל הדבר עלול לבוא על חשבון כמות סבבי הריבית שמבצעים מול הבנקים. השלב הזה הוא הכי ארוך בתהליך, אבל לא בגלל שהמשא ומתן כל כך קדחתני, אלא פשוט בגלל שהבנקים עובדים לאט.

שלב המשא ומתן הוא השלב הראשון והאחרון בו יש התפצלות בין המסלולים: פלוס, היברידי ופרימיום. עד עכשיו התהליך היה זהה לחלוטין.

במסלול פלוס, הפנייה אל הבנקים וניהול המשא ומתן נעשה על ידכם תחת הדרכה והליווי שלנו (שלמעשה מתוארת במאמר הדן באופן לבצע משא ומתן). בכל פעם שתתקבל הצעה, אנו ננתח אותה. ההצעה תיבחן כנגד המצב הדרוש וכנגד הצעות עבר – על מנת להבין בכל עת מה ההצעה הכי טובה.

המשא ומתן מתנהל בצורה של סבב ארוך. פנייה אל הבנקים בבקשה להצעה על התמהיל. לאחר שקיבלנו הצעה מכולם, נמצא מי נתן את ההצעה הזולה ביותר וזו נשלחת שוב לכלל הבנקים. ממשיכים בתהליך הזה עד שתם הזמן (לפי לוח הזמנים של הלקוחות להעברת הכספים ובהתאם להחלטת הלקוחות) או שכל הבנקים נפלו.

לצערנו, איכות הצעות המשכנתא שתקבלו מבנק תלויה באופן קריטי בבנקאי המשרת אתכם. לפיכך, במסלול ההיברידי אנחנו נטיל אל המערכה את הבנקאי הכי טוב בבנק הכי טוב. בכך, אנחנו מאפשרים לכם להנות במקצת מהקשרים שלנו. הבנקאי שלנו ייתן הצעה תחרותית, שאותה תציגו לבנקים שאיתם אתם תדברו. הם ישפרו אותה, והצעתם תחזור בחזרה אל הבנקאי שלנו, שישפר אותה בעצמו. חישבו על התהליך הזה בצורה שאנחנו מתחרים אחד נגד השני (כלומר הבנקאי שלנו, אל מול הבנקאים שלכם) אך כמובן במטרה להשיג את אותה המטרה – הריביות הנמוכות ביותר עבורכם.

במסלול פרימיום, המשא ומתן מנוהל על ידי Finwiz. אנחנו נפנה לשלושת הבנקים הכי רלוונטיים בעסקה, וננהל איתם משא ומתן קשוח להורדת הריביות. המשא ומתן נמשך עד אשר פרק הזמן לניהול המשא ומתן הסתיים או כאשר אף בנק לא יכול להתחרות בהצעה הנוכחית של הבנק המוביל.

שלב אחרון – בטחונות

בשלב הזה, המשא ומתן הסתיים. ידוע לנו מיהו הבנק שיעניק לנו את המשכנתא ומהם תנאי העסקה. יחד עם זאת, על מנת לקבל את הכסף בפועל, אנחנו נדרש לבצע סידרת פעולות על מנת שהבנק יסכים להעביר את הכסף.

שלב זה יקח בין שבועיים לשלושה שבועות, כתלות בבנק.

הפעולות שידשו, הן פעולות בירוקרטיות, שאינן קשורות לייעוץ המשכנתא. בין היתר, רישום הערת אזהרה לטובת הבנק, רכישת ביטוח חיים, וגם ביטוח מבנה – אם הדירה כבר בנויה, חתימה על ייפוי כוח נוטריוני, החתמת המוכר להסרת הערת האזהרה לאחר העברת הכסף ועוד. השלב הזה מבוצע על ידיכם ו/או על ידי העו"ד שלכם ותחת הדרכתנו המלאה. אפילו כתבנו מדריך אינטרקטיבי שיעזור לך בשלב הזה

לאחר שכל המסמכים והמשימות הושלמו לשביעות הרצון של הבנק – הכסף יעבור, תתקבל אסמכתה והתהליך יגיע אל סיומו המבורך.

זה השלב בו נוודא כי לא נותרו מהצד שלכם שאלות פתוחות וניפרד לשלום, עד רכישת הנדל"ן הבאה.

בהצלחה!