fbpx
ספטמבר 3, 2020

ייעוץ משכנתא עם Finwiz

שיתוף ב facebook
שיתוף ב twitter
שיתוף ב whatsapp
שיתוף ב email
שתפו!
שיתוף ב facebook
שיתוף ב twitter
שיתוף ב whatsapp
שיתוף ב email
שתפו!

תהליך ייעוץ משכנתא עם Finwiz

המאמר הזה מתאר את תהליך הייעוץ למתעניינים בשירותי ייעוץ המשכנתאות של Finwiz. אנחנו נתאר את התהליך בפרוטרוט ונצרף דוגמאות וקבצים, כדי לאפשר לכם, לקוחותינו הפוטנציאליים, להבין איך התהליך נראה.

מעבר לסיבה הברורה (מתן מידע על שירותינו) ישנן סיבות נוספות מדוע בחרנו לתאר את התהליך:

ראשית, אנו מבקשים לקבוע רף איכות לתהליך ייעוץ משכנתא. בהעדר רגולציה קיימת, השאיפה שלנו לאפשר לכם לגבש מדדי טיב להשוואה בין התוצרים, התהליכים והרמה התפעולית בין יועצי ויועצות המשכנתה.

שנית, עבור אלו שאין בכוונתם להעזר בייעוץ משכנתאות, ומבקשים ללמוד איך להשיג התוצאה הטובה ביותר בעבודה עצמית –נציג את האופן שבו אצלינו מתופעל תיק משכנתא. לתפיסתינו, יישום השיטות שלנו (אופן הכנת המסמכים, ניהול המשא ומתן וכו’) – יטייב את איכות המשכנתא שתתקבל.

שלב ראשון: האם יש בינינו התאמה?

התהליך איתנו מתחיל בדרך כלל בשיחת טלפון ראשונית שמטרתה החלפת מידע הדדית – מהצד שלכם, בקשת מידע ונתונים על השירותים שלנו ומהצד שלנו- ביצוע בדיקת “שפיות” – נסביר עליה עוד רגע.

מסלולי השירות של החברה הם: מסלול ליווי דיגיטלי, היברידי ופרימיום. למעט העלות, שתתואר עוד רגע, ההבדל בין המסלולים הוא יחיד: מי ינהל בפועל את המשא ומתן מול הבנקים (נחזור אל נושא זה בשלב הרביעי). האם זה יהיה אתם (במסלול הדיגיטלי), או הצוות של Finwiz ( במסלול ההיברידי והפרימיום).

לפני הכל – מה המחיר?:

מחירו של המסלול הדיגיטלי הוא 3500 שקלים (המחיר כולל מע”מ).

מחירו של מסלול היברידי הוא  5000 שקלים (המחיר כולל מע”מ).

מחירו של מסלול פרימיום הוא  7000 שקלים (המחיר כולל מע”מ).

הערה חשובה: עסקאות שהן מורכבות מבחינה תפעולית, כמו בנייה פרטית, ריבוי משכנתאות, תושבי חוץ, לקוחות עם בעיות אשראי – מתומחרים במסלול היברידי ופרימיום בצורה שונה ויקרה יותר. התמחור במסלול הדיגיטלי הוא ללא שינוי. כמו כן, כל תיק משכנתא מתומחר בנפרד. כלומר, אם תזדקקו גם למחזור על נכס אחד וגם להלוואה לדיור על נכס אחר – נתמחר זאת כשני תיקים נפרדים. כמובן שתהיה הנחה התלויה במורכבות התפעולית.

אז כאמור, אנחנו מצידנו נשאל מספר שאלות “שפיות” שמטרתן לברר האם ביכולתנו לעזור לכם במצב שבו אתם נמצאים. השאלות יהיו:

  • מה המטרות שלכם בתהליך? תהליך מקצועי מלא? משא ומתן ריביות? ייעוץ לקראת רכישה?
  • מה שווי הנכס לו ניתנה היום הערכת שמאות?
  • מה מחיר הנכס בהתבסס על חוזה הרכישה?
  • כמה הון עצמי קיים בעסקה, או במקרה של מיחזור – מה יתרת החוב לסילוק?
  • מה ההחזר החודשי שחשבתם עליו? בוודאי שהמספר והנתונים הללו עלולים להשתנות, אבל נרצה להבין את כיוון המחשבה הכללי.

לאחר בדיקות השפיות, אנחנו נבחן האם נכון לכם להתקדם איתנו. הסיבות הנפוצות שנציע לכם לוותר על שירותינו הן:

  • ההחזר החודשי הרצוי, נמוך מההחזר החודשי המינימלי: אם ההחזר החודשי האפשרי או הרצוי מצידכם הוא נמוך מדי, אז לא משתלם לכם לקחת ייעוץ. החישוב שלנו להחזר המינימלי לעסקה מבוצע באופן הבא: הכפלת גובה המשכנתא (או היתרה לסילוק, במקרה של מיחזור)  ב 0.004 (הערה: המקדם 0.004 משתנה כתלות ברמת הריביות הנהוגה בשוק). אם ההחזר החודשי הרצוי, שחשבתם עליו, נמוך מההחזר החודשי המינימלי- המלצתינו תיהיה לא לקחת שירותי ייעוץ. מנסיונינו, מדובר על החזר נמוך מדי שאינו מאפשר תכנון תמהיל נאות ולא יאפשר לנו לתת ערך מוסף. בנוסף על כך, החזר נמוך מייצר משכנתא ארוכה ומסוכנת מאוד.
  • רצון שנבצע מכרז ריביות בלבד:  אנו בדרך כלל לא נקח על עצמינו ללוות אתכם לשם הוזלת ריביות על תמהיל מטעמכם. זאת משתי סיבות: משא ומתן ריביות– הוא חלק עתיר תפעול ולא רווחי. יותר חשוב מכך: האמונה שלנו היא שלקיחת משכנתה היא תהליך הוליסטי. מצידינו, מבלי לקיים את התהליך בשלמותו ולתת ערך מוסף, אין סיבה לצאת לדרך משותפת.

לאחר קבלת הנתונים והחלטה משותפת לצאת לדרך, נקבע את השיחה הראשונה בתהליך- זוהי שיחת זיהוי צרכים.

שלב שני: שיחת זיהוי צרכים

שיחת זיהוי צרכים היא השיחה הראשונה והמשמעותית בתהליך. משך השיחה נע בין שעה ורבע לשעה וחצי ועלותה 800 שקלים (המחיר כולל מע”מ והוא מקוזז ממחיר השירות). המטרה – לאפיין את הצרכים, המטרות והיעדים של התא המשפחתי, ולהסיק מכך מה תוכנית המימון הרצויה.

לקראת הפגישה, נדרשת הכנה רבה שלכם. אנחנו נשלח לכם הודעה עם משימות (שפעם היינו נוהגים לצרף אותה לפה, אבל כבר אי אפשר כי היא ארוכה מדי 😊 ):

  1. מענה על שאלון טכני – זהו שאלון מקדים לשיחה, בו נאסוף מידע טכני ו”ייבש” (תאריכי לידה, מצב משפחתי, מספר מקומות עבודה וכו’) כדי שנוכל להתמקד בשאלות החשובות בפגישה.
  2. Checkup פיננסי- נבקש ממכם לעבור על ההוצאות וההכנסות שלכם, לדעת איפה קרנות ההשתלמות שלכם ובאיזה מסלול הן, האם יש לכם זכאות להלוואות מטעם מקום העבודה שלכם, מה ההכנסות שלכם אם אתם עצמאים וכו’.
  3. הכנה מנטלית לפגישה – נבקש מכם לקרוא שלושה מאמרים, מתוך האתר שלנו, כדי לנסות ולטעת בכם את התחושה שמשכנתא היא לא דבר רע, אלא מכשיר פיננסי שיכול לאפשר לנו צמיחה כלכלית.

לאחר ביצוע המשימות לעיל – נוכל לקיים את פגישתנו. אנו נשאל אתכם שאלות התנהגותיות כדי להסיק מהן על סדרי העדיפויות וההתנהלות כלכלית שלכם. השיחה מאפשרת לנו להכיר אתכם, הלקוחות, הכרות בסיסית אך מספקת (לעת עתה) כדי לבנות תוכנית מימונית שתהיה נכונה למשפחה. בין השאלות:

  • מהם הרכבים בשימוש? מה הבעלות עליהם? מתי התוכנית להחליף אותם? מה תהיה עלות ורמת הרכב הבאה שיירכש? – אנו שואלים את השאלות הללו מכיוון שאחזקת רכב, שהיא הוצאה כבדה, מאפשרת לנו ללמוד על התחייבויות קשיחות בעתיד, וגם על ציפיות לשינוי או שימור רמת החיים שלכם.
  • היכן נמצאות קרנות ההשתלמות? באיזה מסלול הן? לאיזו מטרה מיועדים כספי הקרן? – בעזרת השאלות הללו אנו ננסה לקבל מושג למידת השליטה שלכם בענייניכם הפיננסיים.
  • מה תזרים המזומנים הנוכחי? האם הוא חיובי או שלילי? – אנו שואלים זאת כדי להבין מה ההחזר הנכון, שלא יכניס אתכם לבעיות תזרים.
  • מה תזרים המזומנים העתידי? אנחנו בד”כ נבחן את התזרים בפרק זמן של שנתיים עד ארבע שנים מהיום. ההסתכלות היא בדרך כלל לאחר התממשותו של אירוע מהותי– כמו למשל כניסה לדירה ו/או הגדלת התא המשפחתי ו/או שינוי מקצועי. אנו שואלים זאת כדי לראות מה הצרכים והיכולות הכלכליות של התא הכלכלי בעתיד הקרוב.
  • כיצד מושקעים עודפי הכספים (אם הם קיימים) הנצברים מדי חודש בחודשו בחשבון העובר ושב? – אנו שואלים שאלה זו כדי להבין מהי התשואה האלטרנטיבית שאתם יכולים ויודעים להשיג על הכסף שלכם.

לקראת תום השיחה, אנחנו “נתרגם” את המידע שלמדנו עליכם (בשאלון הטכני ובשאלון ההתנהגותי) לשורה של אילוצים מתמטיים והנדסיים. בין האילוצים הללו :

  • מה משך השנים המקסימלי למתן משכנתא
  • מה רמת הרווחיות (מרווח השוק) של המשכנתא
  • מה ההחזר ההתחלתי והמקסימלי הרצוי
  • האם יש צורך בהלוואת גרייס/בוליט
  • האם יש כוונה לפרוע את כספי המשכנתא
  • האם יש רצון לירידת ההחזר בX שקלים בעוד Y חודשים?
  • האם יש זכאות להלוואות חיצוניות?
  • האם אפשר לשלב מסלול פיתוי?

זה הזמן של האלגוריתם של Finwiz לעבוד. המערכת תיצור את התמהילים הכי זולים, שמקיימים את האילוצים שלעיל. על מנת לבאר את המידע כהלכה ללקוח.ה, Finwiz מייצרת זוג מסמכים. שני המסמכים מתארים את אותן ההצעות – אבל מנקודת מבט שונה.

המסמך הראשון הוא קובץ בפורמט PDF המתאר את תמהילי המשכנתא שנבנו ואת הצעדים הבאים בתהליך. המטרה של הקובץ הזה – לאפשר יותר בהירות בתהליך בחירת התמהיל ולהציג את השיקולים המהותיים בבחירתו. אפשר לקרוא לזה “מיני קורס- מבוא להערכת סיכונים”. לחצו כדי לראות את הצעת המחיר למשכנתא עם Finwiz בתצורת PDF.

עמוד השער של הצעת המחיר של Finwiz
עמוד השער של הצעת המחיר שFinwiz בנתה עבור הלקוח

המסמך השני הוא קובץ Excel המציג את הנתונים בצורה טכנית ותמציתית יותר.  במסמך זה אין תיאור של המושגים, או של התהליך, אלא רק מידע גולמי. לנו זה מזכיר תקציר מנהלים. ניתן ללחוץ כדי לראות איך נראית הצעת המשכנתה באקסל.

הצעת מחיר למשכנתא בפורמט אקסל
צילום של לשונית “סיכום” בקובץ האקסל – כחלק מהצעת מחיר ללקוח

הגענו לסוף השיחה ולסיום השלב השני. כעת התור שלכם לבצע את הפעולות הבאות:

  1. לחתום על חוזה העסקת שירותים של ייעוץ משכנתא. אין הכרח בשלב זה להחליט על איזה מסלול, ולכן ניתן לחתום על חוזה דיגיטלי , היברידי או חוזה פרימיום.
  2. נבקש להעביר את הפעימה הבאה של שכר טירחה. במסלול הדיגיטלי והפרימיום, התשלום יעמוד על סך של 2700 שקלים המשלים את סך התשלומים עד כה ל3500 שקלים. במסלול ההיברידי, התשלום יעמוד על 4200 שקלים המשלים את סך התשלומים ל5000 שקלים.

כעת תתואם פגישה שניה שתתניע את השלב השלישי בתהליך.

שלב שלישי: הכנת תמהיל המשכנתא והמסמכים

השלב השלישי מורכב משני תתי תהליכים מקביליים, חלק טכני וחלק אומנותי.

החלק הטכני: הכנת מסמכי המשכנתא להגשה לבנקים

על מנת שהבנק יוכל לדון בבקשה – בנקאי המשכנתאות נדרש להיכרות של העסקה לפרטי פרטים. הבנקאי לומד את העסקה על ידי בחינת מסמכים, הוכחות ואסמכתות המבססות את סיפור העסקה שנציג לו. אנו נרצה להגיש את המסמכים והמידע בצורה הברורה והמסודרת ביותר. זו התפיסה המנחה אותנו– לעזור לבנק לעזור לכם. כאשר לבנקאי המשכנתאות נוח וקל לעבוד על התיק– הדבר יבוא לידי ביטוי גם בריביות נמוכות יותר.

לטובת משימה זו, אנו נפתח תיקייה משותפת בענן – ב Google drive. בתיקייה הזו ירוכזו השאלום שלכם וכלל ההצעות שנבנה עבורכם. בנוסף, בתיקייה זו יהיו תתי תיקיות הנחוצות על מנת להכין את התיק להגשה לבנק. ברגע שהמסמכים הנחוצים יעלו אל הענן – נפעיל תוכנות מחשב שיאגדו, יקבצו ויכווצו את את כלל המסמכים השונים לכדי שניים או שלושה מסמכים מסודרים ומתומצתים. תתי התיקיות שאליהן יועלו המסמכים הן:

  • ניירת אשראית – כל המסמכים הנחוצים כדי שהבנק יכיר את הלווה: תעודות זהות, תדפיסי עובר ושב משלושת החודשים האחרונים, תלושי שכר, אישורי רואה חשבון (אם צריך), טפסי 106 (אם צריך), אישור ניהול חשבון של המוכר ועוד.
  • בטחונות – כל המסמכים הנחוצים כדי שהבנק יכיר את הנכס שהוא משעבד: חוזה הרכישה, נסח טאבו עדכני, שובר ריק (ברכישה מקבלן), יתרת חוב מהמוכר.ת, צילום של השוברים ששולמו וכו’.

הנה הקישור לתיקייה לדוגמה שבה הלקוחות מעלים את המסמכים הנדרשים ליצור את בקשת המשכנתא.

כמו כן, אנו ננסח מכתב מלווה, או בשמו האחר – סיפור עסקה. המטרה כשמה היא – להציג לבנק את העסקה הקיימת בצורה ברורה.

לאחר שיועלו  כלל המסמכים הנחוצים ע”י הלקוחות, Finwiz תייצר קבצי PDF מתאימים להגשה – כלומר בגודל של עד 5 מגה בייט, עם תוכן עניינים נגיש. תוכלו לראות בקישור הבא דוגמה מצומצמת לקבצים שנוצרו.

החלק האומנותי: בחירת תמהיל המשכנתא המתאים ביותר

כפי שמתואר במאמר העוסק בקביעת שיעור ההון העצמי, משכנתא טובה היא כזו שמאפשרת להשיג את המטרות הכלכליות של המשפחה. מטרת הפגישות הבאות לזקק את התוכנית הזו. מספר הפגישות לרוב הוא בין שתיים לשלוש פגישות. עם זאת, אנחנו נקיים פגישות נוספות כל עוד יש בהן ערך עבורכם.

המטרה בפגישות אלו – להעמיק ולדון באופן בו הכסף מוקצה (בין התנהלות שוטפת, השקעות והתחייבויות של משק הבית) עד אשר יתקבל תמהיל משכנתא שהוא הנכון ביותר.

כמה זמן נגור בדירה הנוכחית? האם וכיצד אנחנו משקיעים את כספנו? האם אנחנו תאבי סיכון או שונאי סיכון? האם יש לנו קושי לעמוד בתשלומי המשכנתא בהתחלה? איך נתאים את המשכנתה שלנו לשינוי קריירה?

אלו חלק מהשאלות שננסה ללבן. בהתבסס על התובנות נבחר מבין כלל התמהילים שנבנו (ועוד ייבנו בתהליך) את התמהיל היחיד שמממש בצורה הטובה ביותר את התוכנית הכלכלית.

שלב רביעי: משא ומתן על ריביות המשכנתא

אחרי שבחרנו את התמהיל הנכון עבורנו וגם הכנו את כל המסמכים, הגיע השלב הרביעי – משא ומתן ריביות. הגיע העת למצוא את הבנק שיאשר את התוכנית המימונית שבנינו בהחזר החודשי הנמוך ביותר ובתנאים הטובים ביותר.

השלב הזה לוקח בין חודש לחודשיים בתלות בעומס הקיים בבנקים/חגים/חופשות וכו’. בהינתן לחץ זמנים, הוא יכול לקחת פחות זמן, אבל הדבר עלול לבוא על חשבון כמות סבבי הריבית שמבצעים מול הבנקים. השלב הזה הוא הכי ארוך בתהליך, אבל לא בגלל שהמשא ומתן כל כך קדחתני, אלא פשוט בגלל שהבנקים עובדים לאט.

שלב המשא ומתן הוא השלב הראשון והאחרון בו יש התפצלות בין המסלולים: דיגיטלי, היברידי ופרימיום. עד עכשיו התהליך היה זהה לחלוטין.

במסלול הדיגיטלי, הפנייה אל הבנקים וניהול המשא ומתן נעשה על ידכם תחת הדרכה והליווי שלנו (שלמעשה מתוארת במאמר הדן באופן לבצע משא ומתן). בכל פעם שתתקבל הצעה, אתם תעבירו אותה לניתוח שלנו. ההצעה תיבחן כנגד המצב הדרוש וכנגד הצעות עבר – על מנת להבין בכל עת מה ההצעה הכי טובה.

המשא ומתן מתנהל בצורה של סבב ארוך. פנייה אל הבנקים בבקשה להצעה על התמהיל. לאחר שקיבלנו הצעה מכולם, נמצא מי נתן את ההצעה הזולה ביותר וזו נשלחת שוב לכלל הבנקים. ממשיכים בתהליך הזה עד שתם הזמן (לפי לוח הזמנים של הלקוחות להעברת הכספים ובהתאם להחלטת הלקוחות) או שכל הבנקים נפלו.

במסלול ההיברידי אנחנו נפנה אל בנק אחד – שהוא הכי רלוונטי לעסקה שלכם (בהבט ההתאמה שלו לצרכים שלכם ולמידת הפניות שלו). אנחנו נבקש ממנו הצעה לסגירה. זאת אומרת שהבנק יצטט את הריביות הכי נמוכות שהוא מסוגל לתת. נדגיש שוב שההצעה הזו היא הראשונה והאחרונה שהבנק ייתן. ההצעה הזו תאפשר לכם לקצר תהליכים ולקבל נקודת ייחוס למשא ומתן. היתרון של המסלול ההיברידי – שהוא מהיר יותר. אתם מקבלים ישר על ההתחלה את ההצעה הכי נמוכה לסגירה.

במסלול פרימיום, המשא ומתן מנוהל על ידי Finwiz. אנחנו נפנה לשלושת הבנקים הכי רלוונטיים בעסקה, וננהל איתם משא ומתן קשוח להורדת הריביות. המשא ומתן נמשך עד אשר פרק הזמן לניהול המשא ומתן הסתיים (החלטה זו נלקחת אך ורק באישור ובהסכמת הלקוחות לפי לוח הזמנים של הלקוחות להעברת הכספים) או כאשר אף בנק לא יכול להתחרות בהצעה הנוכחית של הבנק המוביל.

שלב אחרון – בטחונות

בשלב הזה, המשא ומתן הסתיים. ידוע לנו מיהו הבנק שיעניק לנו את המשכנתא ומהם תנאי העסקה. יחד עם זאת, על מנת לקבל את הכסף בפועל, אנחנו נדרש לבצע סידרת פעולות על מנת שהבנק יסכים להעביר את הכסף.

שלב זה יקח בין שבועיים לשלושה שבועות, כתלות בבנק.

הפעולות שידשו, הן פעולות בירוקרטיות, שאינן קשורות לייעוץ המשכנתא. בין היתר, רישום הערת אזהרה לטובת הבנק, רכישת ביטוח חיים, וגם ביטוח מבנה – אם הדירה כבר בנויה, חתימה על ייפוי כוח נוטריוני, החתמת המוכר להסרת הערת האזהרה לאחר העברת הכסף ועוד. השלב הזה מבוצע על ידיכם ו/או על ידי העו”ד שלכם.

לאחר שכל המסמכים והמשימות הושלמו לשביעות הרצון של הבנק – הכסף יעבור, תתקבל אסמכתה והתהליך יגיע אל סיומו המבורך.

זה השלב בו נוודא כי לא נותרו מהצד שלכם שאלות פתוחות וניפרד לשלום, עד רכישת הנדל”ן הבאה.

בהצלחה!

 

אין לכם כוח לקרוא את הכל? רוצים פשוט לשכור את מי ששורק את זה מתוך שינה??

נשמח לעזור!