fbpx
ספטמבר 3, 2020

ייעוץ משכנתא עם Finwiz

שיתוף ב facebook
שיתוף ב twitter
שיתוף ב whatsapp
שיתוף ב email
שתפו!
שיתוף ב facebook
שיתוף ב twitter
שיתוף ב whatsapp
שיתוף ב email
שתפו!

תהליך ייעוץ משכנתא עם Finwiz

המאמר הזה מתאר את תהליך הייעוץ למתעניינים בשירותי ייעוץ המשכנתאות של .Finwiz נתאר התהליך בפרוטרוט ונצרף דוגמאות וקבצים, כדי לאפשר לכם, לקוחותינו פוטנציאליים, להבין איך התהליך נראה.

מעבר לסיבה הברורה (מתן מידע על שירותינו) ישנן סיבות נוספות מדוע אנו מתארים את התהליך:

ראשית, אנו מבקש לקבוע רף איכות לתהליך ייעוץ משכנתא. בהעדר רגולציה קיימת, אנו שואפים לאפשר לכם לגבש מדדי טיב להשוואה בין התוצרים, התהליכים והרמה התפעולית בין יועץ משכנתא אחד לרעהו.

שנית, עבור אלו ממכם שאינם מתכוונים להעזר ביועץ משכנתאות, ומבקשים ללמוד איך להשיג התוצאה הטובה ביותר בעצמכם –נציג את האופן שבו אנו מתפעלים תיק משכנתא. אנו מאמין שאם תיישמו את השיטות שלנו (אופן הכנת המסמכים, ניהול המשא ומתן וכו’) – תוכלו לטייב את איכות המשכנתא שתשיגו.

שלב ראשון: האם אנחנו בכלל מתאימים?

התהליך איתנו מתחיל בדרך כלל בשיחת טלפון ראשונית שמטרתה החלפת מידע הדדית – אתם מבקשים מידע ונתונים על השירותים שלנו, ומנגד אנו נבצע בדיקות “שפיות” – נסביר עליה עוד רגע.

מסלולי השירות של החברה הם: מסלול ליווי דיגיטלי ופרימיום. למעט העלות, שתתואר עוד רגע, ההבדל בין המסלולים הוא יחיד: מי ינהל בפועל את המשא ומתן מול הבנקים (נחזור אל נושא זה בשלב הרביעי). האם זה יהיה אתם (במסלול הדיגיטלי) או הצוות של Finwiz (במסלול הפרימיום).

לפני הכל – מה המחיר?:

מחירו של המסלול הדיגיטלי הוא 3500 שקלים (המחיר כולל מע”מ).

מחירו של מסלול פרימיום הוא  7000 שקלים (המחיר כולל מע”מ).

הערה חשובה: עסקאות שהן מורכבות משמעותית מבחינה תפעולית, כמו בנייה פרטית, תושבי חוץ, לקוחות עם בעיות אשראי – מתומחרים במסלול פרימיום בצורה שונה ויקרה יותר. התמחור במסלול הדיגיטלי הוא ללא שינוי.

אז כאמור, אנחנו מצידנו נשאל מספר שאלות “שפיות” שמטרתן לברר האם ביכולתנו לעזור לכם במצב שבו אתם נמצאים. השאלות יהיו:

  • מה המטרות שלכם בתהליך? תהליך מקצועי מלא? משא ומתן ריביות? ייעוץ לקראת רכישה?
  • מה שווי הנכס לו שמאי היה מבקר בו היום?
  • מה מחיר הנכס בהתבסס על חוזה הרכישה?
  • כמה הון עצמי קיים בעסקה, או במקרה של מיחזור – מה יתרת החוב לסילוק?
  • מה ההחזר החודשי שהלקוח חשב עליו? בוודאי שהמספר והנתונים הללו עלולים להשתנות, אבל נרצה להבין את כיוון המחשבה הכללי.

לאחר בדיקות השפיות, אנחנו נבחן האם נכון לנו להתקדם עם הלקוח. הסיבות הנפוצות להציע ללקוח לוותר על שירותינו הן:

  • החזר החודשי הרצוי נמוך מהחזר החודשי מינימלי: אם ההחזר החודשי שהלקוח מעוניין או יכול לשלם הוא נמוך מדי, אז לא משתלם לקחת יועץ. אנו מחשבים את ההחזר המינימלי לעסקה באופן הבא: מכפילים את גובה המשכנתא (או היתרה לסילוק, במקרה של מיחזור)  ב 0.004 (הערה: המקדם 0.004 משתנה כתלות ברמת הריביות הנהוגה בשוק). אם ההחזר החודשי הרצוי, שהלקוח חשב עליו, נמוך מההחזר החודשי המינימלי -אנו נוטים לדחות את העסקה. מבחינתנו, מדובר על החזר נמוך מדי שאינו מאפשר תכנון תמהיל נאות. בנוסף על כך, נוטל המשכנתא מסכן את עצמו במשכנתא ארוכה ומסוכנת מאוד.
  • הלקוח רוצה שנבצע לו מכרז ריביות בלבד:  אנו נדחה את העסקה אם הלקוח מבקש להוזיל את הריביות על התמהיל שבחר. נעשה זאת משתי סיבות: משא ומתן ריביות– הוא חלק עתיר תפעול ולא רווחי. ויותר חשוב מכך: מניסיוננו, התעקשות על תמהיל לפני ייעוץ עלולה להעיד על קיבעון בתהליך, ואנו חושבים שהתהליך ההוליסטי שאנחנו מציעים, לא יועיל לאותו לקוח.

לאחר קבלת הנתונים, נקבע את השיחה הראשונה בתהליך- זוהי שיחת זיהוי צרכים.

שלב שני: שיחת זיהוי צרכים

שיחת זיהוי צרכים היא השיחה הראשונה והמשמעותית בתהליך. משך השיחה נע בין שעה לשעה ועשרים דקות ועלותה 800 שקלים (המחיר כולל מע”מ והוא מקוזז ממחיר השירות). המטרה – לאפיין את הצרכים, המטרות והיעדים של התא המשפחתי, ולהסיק מכך מה תוכנית המימון הרצויה.

לקראת הפגישה, נדרשת הכנה רבה של הלקוחות. אנחנו נשלח לכם הודעה עם משימות (שפעם היינו נוהגים לצרף אותה לפה, אבל כבר אי אפשר כי היא ארוכה מדי 😊 ):

  1. מענה על שאלון טכני – זהו שאלון מקדים לשיחה, בו נאסוף מידע טכני ו”ייבש” (תאריכי לידה, מצב משפחתי, מספר מקומות עבודה וכו’) כדי שנוכל להתמקד בשאלות החשובות בפגישה.
  2. Checkup פיננסי- נבקש ממכם לעבור על ההוצאות וההכנסות שלכם, לדעת איפה קרנות ההשתלמות שלכם, האם יש לכם זכאות להלוואות מטעם מקום העבודה שלכם, מה ההכנסות שלכם אם אתם עצמאים וכו’.
  3. הכנה מנטלית לפגישה – נבקש ממכם לקרוא שלושה מאמרים כדי לנסות להוציא אתכם מהמחשבה ש”משכנתא זה רע”.

לאחר שתבצעו את המשימות לעיל – נוכל לקיים את פגישתנו. אנו נשאל אתכם שאלות התנהגותיות כדי להסיק מהן על סדרי עדיפויות והתנהלות כלכלית שלכם. השיחה מאפשרת לנו להכיר אתכם, הלקוחות, הכרות בסיסית אך מספקת (לעת עתה) כדי לבנות תוכנית מימונית שתהיה נכונה למשפחה. בין השאלות:

  • מהם הרכבים בשימוש? מה הבעלות עליהן? מתי התוכנית להחליף אותם? מה תהיה עלות ורמת הרכב הבאה שיירכש? – אנו שואלים השאלות הללו מכיוון שאחזקת רכב, שהיא הוצאה כבדה, מאפשרת לנו ללמוד על התחייבויות קשיחות בעתיד, וגם על ציפיות לשינוי או שימור רמת החיים של הלקוח.
  • היכן נמצאות קרנות ההשתלמות? באיזה מסלול הן? לאיזו מטרה אתה מייעד את כספי הקרן? – בעזרת השאלות הללו אנו מנסים לקבל מושג למידת השליטה שלכם בענייניכם הפיננסיים.
  • מה תזרים המזומנים הנוכחי? האם הוא חיובי או שלילי? – אני שואל זאת כדי להבין מה ההחזר הנכון, שלא יכניס אתכם לבעיות תזרים.
  • מה תזרים המזומנים העתידי? אנחנו בד”כ בוחנים את התזרים בפרק זמן של שנתיים עד ארבע שנים מהיום. ההסתכלות היא בדרך כלל לאחר התממשותו של אירוע מהותי– כמו למשל כניסה לדירה ו/או הגדלת התא המשפחתי ו/או שינוי מקצועי. אנו שואלים זאת כדי לראות מה הצרכים והיכולות הכלכליות של התא הכלכלי בעתיד הקרוב.
  • כיצד מושקעים עודפי הכספי (אם הם קיימים) הנצברים מדי חודש בחודשו בחשבון העובר ושב? – אני שואל שאלה זאת כדי להבין מהי התשואה האלטרנטיבית שיכול הלקוח להשיג.

בתום השיחה, אנחנו “מתרגמים” את המידע שלמדנו עליכם (בשאלון הטכני ובשאלון ההתנהגותי) לשורה של אילוצים מתמטיים והנדסיים. בין האילוצים הללו :

  • מה משך השנים המקסימלי למתן משכנתא
  • מה רמת הרווחיות (מרווח השוק) של המשכנתא
  • מה ההחזר ההתחלתי והמקסימלי הרצוי
  • האם יש צורך בהלוואת גרייס/בוליט
  • האם יש כוונה לפרוע את כספי המשכנתא
  • האם יש רצון לירידת ההחזר בX שקלים בעוד Y חודשים?
  • האם יש זכאות להלוואות חיצוניות?
  • האם אפשר לשלב מסלול פיתוי?

זה הזמן של האלגוריתם של Finwiz לעבוד. היא תיצור את התמהילים הכי זולים, שמקיימים את האילוצים שלעיל. על מנת לבאר את המידע כהלכה ללקוח, Finwiz מייצרת זוג מסמכים. שני המסמכים מתארים את אותן ההצעות – אבל מנקודת מבט שונה.

המסמך הראשון הוא קובץ בפורמט PDF המתאר את תמהילי המשכנתא שנבנו ואת הצעדים הבאים בתהליך. המטרה של הקובץ הזה – לאפשר יותר בהירות בתהליך בחירת התמהיל ולהציג את השיקולים המהותיים בבחירתו. אפשר לקרוא לזה מיני קורס מבוא להערכת סיכונים. לחצו כדי לראות אתהצעת המחיר למשכנתא עם Finwiz בתצורת PDF.

עמוד השער של הצעת המחיר של Finwiz
עמוד השער של הצעת המחיר שFinwiz בנתה עבור הלקוח

המסמך השני הוא קובץ Excel המציג את הנתונים בצורה טכנית ותמציתית יותר.  במסמך זה אין תיאור של המושגים, או של התהליך, אלא רק מידע גולמי. לנו זה מזכיר תקציר מנהלים. לחצו כדי לראות איך נראית הצעת המשכנתה באקסל.

הצעת מחיר למשכנתא בפורמט אקסל
צילום של לשונית “סיכום” בקובץ האקסל – כחלק מהצעת מחיר ללקוח

הגענו לסוף השלב הראשון. כעת תור הלקוחות לבצע את הפעולות הבאות:

  1. לחתום על חוזה העסקת שירותים של יועץ משכנתא. אין הכרח בשלב זה להחליט על איזה מסלול, ולכן הלקוחות יכולים לחתום על חוזה דיגיטלי או חוזה פרימיום.
  2. ללא קשר למסלול הנבחר, הלקוחות יעבירו את הפעימה הבאה של שכר טירחה – על סך של 2700 שקלים המשלימה את סך התשלומים ל3500 שקלים.

כעת תתואם פגישה שניה שתתניע את השלב השלישי בתהליך.

שלב שלישי: הכנת תמהיל המשכנתא והמסמכים

השלב השלישי מורכב משני תתי תהליכים מקביליים, חלק טכני וחלק אומנותי.

החלק הטכני: הכנת מסמכי המשכנתא להגשה לבנקים

על מנת שהבנק יוכל לדון בבקשה – פקיד המשכנתאות צריך להכיר את העסקה לפרטי פרטים. הפקיד לומד את העסקה על ידי בחינת מסמכים, הוכחות ואסמכתות המבססות את סיפור העסקה שאציג לו. אנו רוצה להגיש את המסמכים והמידע בצורה הברורה והמסודרת ביותר. זו התפיסה המנחה אותנו– לעזור לבנק לעזור לכם. אם לפקיד המשכנתאות יהיה נוח וקל לעבוד על התיק– הדבר יבוא לידי ביטוי גם בריביות נמוכות יותר.

לטובת משימה זו, אנו פותחים תיקייה משותפת בענן – ב Google drive. בתיקייה הזו יהיו ירוכזו כלל ההצעות שנבנה עבורכם. בנוסף, בתיקייה זו יהיו תתי תיקיות הנחוצות על מנת להכין את התיק להגשה לבנק. ברגע שהמסמכים הנחוצים יעלו אל הענן – נפעיל תוכנות מחשב שיאגדו, יקבצו ויכווצו את את כלל המסמכים השונים לכדי שתיים או שלושה מסמכים מסודרים ומתומצתים. תתי התיקיות שאליהן יועלו המסמכים הן:

  • ניירת אשראית – כל המסמכים הנחוצים כדי שהבנק יכיר את הלווה: תעודות זהות, תדפיסי עובר ושב משלושת החודשים האחרונים, תלושי שכר, אישורי רואה חשבון (אם צריך), טפסי 106 (אם צריך), אישור ניהול חשבון של המוכר ועוד.
  • בטחונות – כל המסמכים הנחוצים כדי שהבנק יכיר את הנכס שהוא משעבד: חוזה הרכישה, נסח טאבו עדכני, שובר ריק (ברכישה מקבלן), יתרת חוב מהמוכר, צילום של השוברים ששולמו וכו’.

הנה הקישור לתיקייה לדוגמה שבה הלקוחות מעלים את המסמכים הנדרשים ליצור את בקשת המשכנתא.

כמו כן, אנו מנסחים מכתב מלווה, או בשמו האחר – סיפור עסקה. המטרה כשמה היא – להציג לבנק את העסקה הקיימת בצורה ברורה.

לאחר שהלקוח מעלה את כלל המסמכים הנחוצים, Finwiz תייצר קבצי PDF מתאימים להגשה – כלומר בגודל של עד 5 מגה בייט, עם תוכן עניינים נגיש. תוכלו לראות בקישור הבא דוגמה מצומצמת לקבצים שנוצרו.

החלק האומנותי: בחירת תמהיל המשכנתא המתאים ביותר

כפי שמתואר במאמר העוסק בקביעת שיעור ההון העצמי, המשכנתא טובה היא כזו שמאפשרת להשיג את המטרות הכלכליות של המשפחה. הפגישות הבאות נועדות לזקק את התוכנית הזו. איננו נוהגים להגביל את מספר הפגישות – ונשתדל לקיים אותם כל עוד הלקוח רואה בהן ערך.

המטרה בפגישות אלו – להעמיק ולדון באופן בו הכסף מוקצה (בין התנהלות שוטפת, השקעות והתחייבויות של משק הבית) עד אשר יתקבל תמהיל משכנתא שהוא הנכון ביותר.

כמה זמן נגור בדירה הנוכחית? האם וכיצד אנחנו משקיעים את כספנו? האם אנחנו תאבי סיכון או שונאי סיכון? האם יש לנו קושי לעמוד בתשלומי המשכנתא בהתחלה? איך נתאים את המשכנתה שלנו לשינוי קריירה?

אלו חלק מהשאלות שננסה ללבן. בהתבסס על התובנות נבחר מבין כלל התמהילים שנבנו (ועוד ייבנו בתהליך) את התמהיל היחיד שמממש בצורה הטובה ביותר את התוכנית הכלכלית.

שלב רביעי: משא ומתן על ריביות המשכנתא

אחרי שבחרנו את התמהיל הנכון עבורנו וגם הכנו את כל המסמכים, הגיע השלב הרביעי – משא ומתן ריביות. הגיע העת למצוא את הבנק שיאשר את התוכנית המימונית שבנינו בהחזר החודשי הנמוך ביותר ובתנאים הטובים ביותר.

השלב הזה לוקח בדרך כלל חודש ימים. בהינתן לחץ זמנים, הוא יכול לקחת פחות זמן, אבל הדבר עלול לבוא על חשבון כמות סבבי הריבית שמבצעים מול הבנקים. השלב הזה הוא הכי ארוך בתהליך, אבל לא בגלל שהמשא ומתן כל כך קדחתני, אלא פשוט בגלל שהבנקים עובדים לאט.

שלב המשא ומתן הוא השלב הראשון והאחרון בו יש התפצלות בין מסלול דיגיטלי למסלול פרימיום. עד עכשיו התהליך היה זהה לחלוטין.

במסלול הדיגיטלי, אתם תפנו אל הבנקים ותנהלו את המשא ומתן תחת הדרכה והליווי שלנו (שלמעשה מתוארת במאמר הדן באופן לבצע משא ומתן). בכל פעם שתקבלו הצעה, אתם תעבירו אותה לניתוח שלנו. ההצעה תיבחן כנגד המצב הדרוש וכנגד הצעות עבר – על מנת להבין בכל עת מה ההצעה הכי טובה.

המשא ומתן מתנהל בצורה של סבב ארוך. פונים אל הבנקים ומבקשים הצעה על התמהיל. לאחר שקיבלנו הצעה מכולם, מוצאים מי נתן את ההצעה הזולה ביותר, ושולחים אותה שוב לכלל הבנקים. ממשיכים בתהליך הזה עד שתם הזמן או שכל הבנקים נפלו.

במסלול פרימיום, המשא ומתן מנוהל על ידי Finwiz. אנחנו פונים לשלושת הבנקים הכי רלוונטיים בעסקה, ומנהלים איתם משא ומתן קשוח להורדת הריביות. המשא ומתן נמשך עד אשר פרק הזמן לניהול המשא ומתן הסתיים או כאשר אף בנק לא יכול להתחרות בהצעה הנוכחית של הבנק המוביל.

שלב אחרון – בטחונות

בשלב הזה, המשא ומתן הסתיים. ידוע לנו מיהו הבנק שיעניק לנו את המשכנתא ומהם תנאי העסקה. יחד עם זאת, על מנת לקבל את הכסף בפועל, הלקוח יידרש לבצע סידרת פעולות על מנת שהבנק יסכים להעביר את הכסף.

הפעולות הללו הן פעולות בירוקרטיות, שאינן קשורות לייעוץ המשכנתא. בין היתר, יצטרך הלקוח לרשום הערת אזהרה לטובת הבנק, לרכוש ביטוח חיים, וגם ביטוח מבנה – אם הדירה כבר בנויה. הלקוח יצטרך לחתום על ייפוי כוח נוטריוני, להחתים את המוכר להסרת הערת האזהרה לאחר שהוא יקבל את כספו ועוד.

לאחר שכל המסמכים והמשימות הושלמו לשביעות הרצון של הבנק – התהליך יגיע אל סיומו המבורך, ואנחנו ניפרד לשלום.

בהצלחה!

 

אין לכם כוח לקרוא את הכל? רוצים פשוט לשכור את מי ששורק את זה מתוך שינה??

נשמח לעזור!